Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma Commissione Project Financing e Partenariato Pubblico Privato Sottocommissione Social housing

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1 PFI e Social Housing in UK A cura Maurizio Giambartolomei David Pagnini Creti PFI Il Modello Calcolo Finanziario Meccanismi contrattuali pagamento Esempi Social Housing Assistito Spunti applicativi Social Housing in UK Tappe principali 1979 Introduzione del Right to Buy per gli inquilini 1988 Introduzione del Voluntary Transfer Trasferimento del patrimonio immobiliare pubblico a gestori privati, conzionato ad approvazione della maggioranza degli inquilini: ad oggi circa 1,3 mln abitazioni trasferite 1996 Social Housing Grants Purchasing Grants Finanziamenti pubblici ai Registered Social Landlords (pubblici o privati). Circa 3.3 miliar assegnati nel periodo 2009/10, per la realizzazione oltre nuove abitazioni per locazione e per la venta Regolamentazione Housing Associations Il governo conservatore introduce per gli inquilini la possibilità acquistare la propria abitazione: ad oggi circa 1,5 mln abitazioni vendute. Costituzione un organismo controllo: Housing Corporation, dal 2008 separato in Homes & Communities Agency (HCA) e Tenant Services Authority (TSA) 1998 Introduzione del PFI nel social housing: pathfinder Social housing totalmente pubblico (Council Housing) 2000 Lancio del Programma Decent Home Raggiungimento entro fine 2010 livelli minimi manutenzione, funzionalità e decoro per tutte le abitazioni 2010 Taglio del 50% agli stanziamenti Social housing cui 13 PFI in fase approvazione per 1,9 miliar round per il finanziamento progetti PFI 1,9 miliar sotto forma PFI crets, destinati a progetti Social Housing da realizzarsi in PFI Social Housing in UK I soggetti coinvolti Stabilisce la Politica Finanziaria nazionale Arm Length Management Organization Società not-for-profit per la gestione del patrimonio immobiliare, costituita e posseduta dall amministrazione locale. ALMO Finanziamenti Gestione, manutenzione, ammodernamento Patrimonio immobiliare proprietà pubblica Stabilisce le politiche elizia sociale Gestione, manutenzione, ammodernamento e realizzazione nuove unità abitative Finanziamenti Autorità Locali Consorzi PFI Direttive e finanziamenti Direttive e finanziamenti (SHG, PFI crets) Trasferiscono il patrimonio Immobiliare mantenendo il ritto nominare gli inquilini Unitary charge Partecipano ai consorzi Costruzione, gestione e manutenzione Patrimonio immobiliare proprietà privata Housing Associations Responsabile per l attuazione dei piani elizia sociale Finanziamenti: Social housing grants Certifica i Landlords e mantiene un elenco dei Registered Providers Nella maggioranza si tratta housing associations, ma possono essere certificati anche trust, cooperative, società per azioni, autorità locali 1

2 Social Housing in UK Schemi Alternativi Section 106 Agreements Section 106 del Country Planning Act 1990 Section 12 del Planning and Compensation Act 1991 Si tratta accor tra un soggetto privato che intende sviluppare un iniziativa imprentoriale (ad esempio costruttore immobiliare) e la pubblica amministrazione. La Pubblica Amministrazione concede le necessarie autorizzazioni in cambio dell impegno (Planning obligations) da parte dell imprentore a realizzare infrastrutture pubblica utilità (Social housing, viabilità ecc ) Local Housing Companies (LHC) JV pubblico/private in cui la PA contribuisce il terreno a fronte un contributo capitale da parte del partner privato; lo schema finale sarà 50/50 o 51/49% a favore del privato. Circa il 50% delle abitazioni realizzate debbono essere destinate adaffitto/venta agevolata. Venta sul mercato Amministrazione Partner Privato Locale 50/49% Terreni Capitale 50%/51% Local Housing Company Nuove Abitazioni Low cost Linee creto 50% 30% 20% Shared Equity Banche Social housing in UK Le Housing Associations Nate durante la rivoluzione industriale come organizzazioni filantropiche volontari, sono oggi delle organizzazioni inpendenti, not-for-profit, che hanno lo scopo garantire alloggi a prezzi sostenibili; molte esse si sono nel tempo trasformate in gruppi con numerose società partecipate e dotati personale e management retribuito. Possono essere registrate come enti caritatevoli (regolati dal Charities Act del 2006), più frequentmente come Industrial and Provident Society (regolati dal Co-operativeoperative and Community Benefit Societies and Cret Unions Act 2010). Ogni membro ha ritto ad un voto (1 membro / 1 voto) Sono gestite da un Consiglio o Comitato Controllo, composto da residenti, rappresentanti della pubblica amministrazione, professionisti inpendenti, volontari. A partire dal 1988 molte amministrazioni locali hanno trasferito il loro patrimonio immobiliare ad Housing Associations certificate presso la Tenant Services Authority come Registered Providers of SH (RP, in precedenza Registered Social Landlord ). I costi per la gestione degli alloggi e dei servizi vengono coperti dai Canoni Settimanali pagati dagli inquilini, nonché da contributi pubblici normalmente corrisposti dall autorità locale; gli eventuali utili debbono essere reinvestiti nell attività; per i nuovi alloggi possono finanziarsi sul mercato privato (corporate bonds) o con finanziamenti retti dalla HCA (Social Housing Grants) o dalle amministrazioni locali (Unitary Charges Mensili in caso PFI) Prendono parte ai consorzi per l aggiucazione PFI, generalmente associandosi ad un costruttore, ad un impresa specializzata in facilities management, ad un fornitore servizi alla persona. Social housing in UK Esempi Housing Associations Anchor Trust Fondata ad Oxford nel 1968 come ente caritatevole per alloggi ad anziani Negli anni è ventata una tra le più gran in UK: offre abitazioni per anziani ed extra-care housing ad oltre tenants e leasholders in 700 siti. Fatturato 2010: 287,5 M ; pendenti; circa 800 M patrimonio immobiliare. Gestita da un Consiglio 9 Amministratori non esecutivi e 4 Amm. esecutivi. Compenso 2010 del Presidente Esecutivo : 391,000 Places for People Fondata nel 1965, attualmente è un gruppo composto da 13 società, dal Social Housing, ai servizi alla persona (anziani, sabili, bambini), all erogazione finanziamenti. La Housing Association del gruppo (PfP Home) gestisce oltre alloggi in tutto il paese. Fatturato 2010 circa 312 M ; Asset a bilancio ~ 3 mld ; finanziamento attr. obbligazioni. Gestita da un Consiglio 8 Amm.i Fiduciari non Esecutivi e 4 Amm. Esecutivi. Compenso 2010 del Presidente Esecutivo : 297,000 Black Country Housing Group Nata nel 1990 dalla fusione due Housing Associations risalenti ai primi anni 70. Gestisce un patrimonio immobiliare localizzato a Birmingham e nel West Midlands. Fornisce circa 1,800 abitazioni per anziani e sabili e relativi servizi assistenza. Gestita da un Consiglio 12 membri, comprendente professionisti, inquilini e volontari. Circa 225 pendenti Social Housing in UK Modalità locazione L autorità locale può inoltre assegnare contributi ad inquilini particolarmente bisognosi, non in grado sostenere l affitto (Housing Benefits) Più flessibilità per l Housing Association Agevolazioni più contenute Alloggi proprietà una Housing Association Assured Tenant Right to Acquire Assegnazione alloggi in locazione Dopo 12 mesi prova (starter tenancy) Dopo 5 anni Social HomeBuy Inrizzato ai più bisognosi o persone con necessità assistenza Liste assegnazione gestite dall autorità locale. Alloggi proprietà del Comune Secured Tenant Right to Buy Acquisto agevolato una quota dell abitazione, nel caso in cui l inquilino non sponga dell intera somma necessaria; sulla parte rimanente continua a pagare il canone locazione; Da tenant venta leaseholder Più ritti per l inquilino Maggiori agevolazioni 2

3 Social Housing in UK Tipo prestazioni e Beneficiari Social Housing base: I Landlords hanno l obbligo conformarsi agli standard previsti dalla TSA per la qualità delle abitazioni,. Le PA a le HA hanno, tra l altro, l obbligo provvedere alle riparazioni (Right to Repair Scheme). L inquilino (o leasholder) è tenuto a corrispondere un canone locazione settimanale senzatetto classi sagiate giovani Supported o Sheltered Housing e Extra Care Homes Si tratta sistemazioni specificamente progettate per persone con particolari necessità. Includono servizi speciali quali: assistenza meco/infermieristica on-call 24/24, mensa, animazione, lezioni, lavanderia, pulizie. I servizi necessari a ciascun inquilino sono definiti dai Servizi Sociali. anziani persone con sabilità fisiche persone con problemi apprenmento (LD) persone con problemi salute mentale (MH) Social Housing in UK Agevolazioni all acquisto Equity Loan Governo e costruttore finanziano fino al 30% del prezzo dell abitazione L ammontare, variabile col prezzo mercato, verrà restituito in caso venta dell appartamento e comunque non oltre i 25 anni. Dopo 5 anni l acquirente comincerà a versare un interesse annuo pari al tasso rif. +1% Subornato al mutuo: se il ricavato della venta non copre il mutuo, non verrà rimborsato. Agevolazioni per l acquisto un abitazione NUOVA Inrizzato a chi non è in grado sostenere l acquisto un abitazione a prezzi mercato: (redto annuo < 60k ) Sono in genere esclusi sheltered o extra care housing Shared Ownership Permette acquistare solamente una quota dell abitazione, compresa tra il 25 ed il 75%. La quota rimanente resta in capo alla housing association e su essa l acquirente pagherà un affitto. L acquirente viene definito LEASHOLDER La richiesta va presentata ad un HomeBuy Agent, ovvero una Housing Association specificamente autorizzata a gestire questo tipo schemi Social Housing in UK Servizi e corrispettivi Di norma compresi nel canone locazione (con maggiore o minor evidenza e dettaglio). Concorrono al calcolo degli housing benefits Manutenzione ornaria e straornaria Assicurazioni Fornitura e sostituzione del mobilio Parti comuni (riscaldamento riscaldamento, illuminazione, pulizie, giarnaggio, sistemi d allarme ecc ) Costi gestione ed amministrazione Incasso degli affitti, risoluzione delle controversie, rapporti con gli inquilini Extra Care Housing Pagati separatamente. Alcuni essi possono concorrere al calcolo degli housing benefits Assistenza 24/24 Organizzazione attività sociali Piccoli interventi (sostituzione lampane, sostruzione scarichi) Organizzazione traslochi Assistenza meco infermieristica Assistenza personale anziani e sabili Consumi acqua e combustibili Mensa Lavanderia 3

4 Creti PFI Il Modello Calcolo Finanziario Meccanismi contrattuali pagamento Esempi Social Housing Assistito Spunti applicativi Private Finance Initiative (PFI) nel Social Housing il PFI è una particolare forma PPP in cui un soggetto privato si impegna a progettare, costruire, finanziare e gestire iniziative, per fornire servizi pubblici conformi alle specifiche della P.A. Nel PFI applicato al Social Housing, il corrispettivo per la realizzazione residenze e servizi connessi è per la maggior parte a carico dello Stato che eroga i contributi (PFI Crets) attraverso la P.A. locale, sottoforma canoni annui per una durata circa 30 anni (Unitary Charges); L assegnazione dei Crets avviene attraverso procedure del Ministero del Tesoro, interamente standarzzate, e la durata del processo, dalla richiesta alla firma del contratto, è mesi. La standarzzazione delle procedure è alla base del successo queste iniziative: le domande presentate dalle PA, vanno redatte su una specifica modulistica, la valutazione è fatta secondo criteri oggettivi, le clausole contrattuali sono basate su corrette allocazioni dei rischi. Nonostante ciò permane il rischio che l operazione alla fine venga contestata. Gli alti costi iniziali dell operazione, la scarsa concorrenza tra i pochi operatori del settore, determinano costi unitari elevati e critiche sul metodo, che alla fine, se pur efficiente, risulta piuttosto costoso. Pagano canoni per locazione Affittuari Pagano canoni per servizi Società che forniscono servizi Ministero del Tesoro P.A Pubblica Amministrazione Locale S.P.V. partecipata da una Housing Associations Imprese Costruzione Eroga i PFI annual grants Paga per 30 anni i monthly unitary charges Erogano finanziamenti Pagano rate del mutuo Banche finanziatrici Società che curano la manutenzione Social Housing PFI Esempio Esecutore L aggiucatario è in genere una SPV che in genere viene creata da una Housing Association che agisce come Registered Social Landlord; ad essa normalmente è affidata la realizzazione del progetto, il finanziamento, la raccolta dei canoni, la gestione e l amministrazione del complesso residenziale, la reportistica mensile ed i rapporti con PA e Servizi Sociali. Laddove l affidamento non è fatto ad una SPV creata da una Housing Association, ma ad una SPV composta da più soggetti promotori, questi comprenderanno, generalmente da : Una impresa ele, che provvede alla realizzazione delle opere ed a cui viene attribuito il rischio costruzione Un impresa specializzata nella manutenzione e nella gestione dei servizi eficio Un finanziatore Nel caso Extra Care Social Housing è poi presente una società specializzata nell assistenza personale ad anziani e sabili. Contratto PFI S.P.V. 4

5 Il metodo dei Rounds A partire dal 1998 il Department for Communities & Local Government (DCLG) ha avviato 6 successive campagne ( ROUNDS ) per il finanziamento progetti elizia sociale valore > 100 M ciascuno, da realizzarsi meante PFI, per complessivi 4,3 M, su suoli proprietà pubblica. Con le prime 5 campagne sono stati già avviati i lavori riammodernamento abitazioni e costruite 991 nuove abitazioni Il DCLG stima che, con i 39 progetti approvati ed avviati finora, si potrà migliorare la qualità abitazioni comunali e realizzare nuove abitazioni La 6a campagna finanziamento è stata lanciata il 2 luglio 2008, aperta sia a progetti riqualificazione che nuova costruzione, per finanziare complessivamente fino a 1,875 miliar sterline cosiddetti PFI crets; il programma questa campagna prevedeva le seguenti tappe: Pubblicazione del Bando 2 luglio 2008 Presentazione manifestazioni interesse 31 ottobre 2008 Valutazione e formulazione del prgramma 28 febbraio 2009 Approvazione progetti 31 luglio 2010 Sono stati selezionati 10 progetti dalle Municipalità : Birmingham Cornwall Hull - Leeds Northampton Nottingham - Portsmouth Shropshire London Borough of Southwark Stoke-on- Trent. Purtroppo i tagli alla spesa pubblica recentemente introdotti dal Governo hanno sospeso a tempo indeterminato l attuazione questi progetti e altri 3 precedenti progetti delle Municipalità Cheeshire, Camden e Manchester che non erano stati approvati in via definitiva. Assegnazione dei PFI Crets In ogni round le PA partecipano ad una preselezione presentando una Expression of Interest (EoI) al DCLG circa 20 pagine contenente il modello finanziario con il calcolo dei PFI crets, la verifica sostenibilità e il calcolo del VfM. Superata la preselezione, la PA dovrà presentare un Outline Business Case (OBC) per ottenere le approvazioni del finanziamento da parte del Dipartimento governativo competente e del Project Review Group (PRG), Successivamente all ottenimento dei crets, la PA può procedere con il processo aggiucazione del contratto basato sul alogo competitivo A valle dell aggiucazione la PA dovrà elaborare un Final Business Case (FBC) da sottoporre nuovamente ad approvazione, per conferma o rettifica delle richieste avanzate. In sede FBC dovrà nuovamente essere mostrata la sostenibilità dell iniziativa a fronte eventuali mofiche del progetto intervenute durante la fase aggiucazione. Expression of Interest da parte della PA Preselezione del DCLG Preparazione e presentazione dell OBC da parte della PA Approvazione del Dipartimento competente e del PRG Allocazione PFI Crets Bando gara e processo aggiucazione Preparazione e presentazione del FBC da parte della PA Conferma / Revisione PFI Crets 1-2 mesi mesi mesi Creti PFI Il Modello Calcolo Finanziario Meccanismi contrattuali pagamento Esempi Social Housing Assistito Spunti applicativi Modello Calcolo Finanziario L ammontare massimo PFI crets, il Value for Money e la sostenibilità del progetto vengono calcolati attraverso l impiego un foglio calcolo: l Housing PFI Financial Model, elaborato sulla base delle linee guida emesse dal Ministero del Tesoro per la valutazione del Value for Money (VfM) e dell affordability dei progetti PFI. Tale modello, in formato excel, deve essere compilato ed allegato dalla PA alla documentazione in tutte le fasi del processo per l allocazione dei PFI crets (EoI OBC FBC) 5

6 Modello calcolo finanziario Schema sinottico Input: Macroeconomici Ricavi Oneri costruzione Costi esercizio Costi finanziamento Costi sviluppo Costi gestione Parametri finanziari (IRR, DSCR, LSCR) Struttura Finanziaria Conto Economico, Stato Patrimoniale Renconto Finanziario Unitary Payment = Unitary Charge + Altri Ricavi Calcolo max. PFI Crets Verifica Affordability Il grado sostenibilità del A Vengono L ammontare partire quin dai massimo dati calcolati input PFI gli progetto per la PA (Affordability) economici Unitary crets La sezione ottenibile Payment, e finanziari, VfM, è confronta ovvero pari il foglio al i valore ricavi l NPV viene quin valutato calcolo mensili attuale dell iniziativa elabora degli CE, necessari PFI UC SP con al e netto CF quello per del il che al confrontando le entrate Contractor, raggiungimento valore si otterrebbe attuale estesi dei del servendosi costi TIR all orizzonte operativi previsto un e sponibili per la PA con lo temporale per delle appalto il tasse. Contractor; del progetto. tipo gli convenzionale UP sono Unitary Charge e verificando il costituiti (Public Sector dal contributo Comparator). mensile saldo cassa. pagato dalla PA locale (Unitary Charge) e dai ricavi da terzi, (ovvero affitti, nel caso Non- HRA, e corrispettivi per servizi). VfM Assessment Modello calcolo finanziario Input Operativi Input Generali Numero abitazioni da realizzare Durata periodo costruzione Durata del contratto Ricavi da terzi Affitti (Non-HRA) Corrispettivi Servizi (% ricarico su costi) Altro Costi Operativi e esercizio Manutenzione Riscaldamento Amministrazione Assicurazioni Altri Costi Costi sostituzioni e rinnovi Cucine Sanitari Tetti e coibentazioni Infissi Impianti Riscaldamento Imposte e Tasse Investimenti e costi costruzione Demolizioni e preparazione sito Costruzione Ristrutturazioni Modello calcolo finanziario Input finanziari Struttura Finanziaria Altri Input - obiettivi Tasso Atteso Ritorno (TIR) Accantonamenti e viden Conzioni Debito Subornato % Equity % Debito Conzioni Debito Principale Ince annuale Copertura (ADSCR) Loan Life Coverage Ratio (LLCR) Debt Service Cover Ratio (DSCR) Subornato Principale SPONSORS Bancabilità BANCHE Redtività per gli Sponsor / Azionisti Modello calcolo finanziario Distribuzione flussi cassa Incassi B C D E F G H I Investimenti 447 Cash and Interest calculations 448 Costi Costruzione 449 Unitary Cash Charge calculation 450 Opening cash balance Total revenue 452 Operating costs 453 Ricavi da Terzi Capital expenture 454 Debt drawdowns 455 Interest paid on debt 456 Debt repayments 457 Finanziamento Bank fees 458 Equity injections Principale 459 Movement in period - subtotal Tax cost 461 Net transfer (into)/out of Contract End Tax Reserve 462 Finanz. Subornato Net transfer (into)/out MRA 463 Net transfer (into)/out DSRA 464 Interest on MRA 465 Equity Interest on DSRA 466 Closing cash balance (before vidends and interest) 467 Dividends paid 468 Interest received / (paid) For CF Costi esercizio e Manutenzione Interessi e rest. debito principale Interessi e rest. debito secondario Tasse Riserve manutenzione Riserve debito Dividen 6

7 Modello calcolo finanziario Calcolo Unitary Charge Conto Economico Margine operativo Free Cash Flow Cover Ratios Struttura Finanziaria D/E Costo del debito Fees Banche Dim. Linee creto Finanziamento complessivo Piano dei tiraggi Unitary Charge necessario al rientro del finanziamento ed alla renumerazione dellìequity Piano costruzione Costi Avviamento Massimo fabbisogno Tasso Interno Ritorno (TIR) atteso Modello calcolo finanziario Calcolo PFI Crets Max. ammontare Altre fonti PFI Crets (All NPV's based on nominal costs and a scount rate of 6.09%) Contribuiscono PFI Crets (VAN) parzialmente allo NPV of Unitary Charges service charge commencement date % UNITARY Investimenti Consisting of: NPV of Capital CHARGE costs % NPV of Set-up/development costs In capo 769 1% NPV of Capital Contribution (Dowry) all amm amm. locale 0 Servizio 0% del NPV of lifecycle costs Debito 3% e Dividen NPV of funng costs (debt service + equity flows less capital costs (A)) % Total Project Capital Costs Ricavi NPV of Unitary service commencement date da terzi (non PA) Less NPV of operating costs (23.398) Costi avviamento Costi Esercizio e Manut. Less NPV of expensed set-up/development costs (231) Affitti (Non-HRA) Maximum PFI Crets allowable Servizi Calcoli effettuati sul VAN dei flussi cassa nel periodo contrattuale Modello calcolo finanziario Verifica Sostenibilità Modello calcolo finanziario Presentazione dei risultati VAN dei PFI Crets Durata (anni) Revenue support Grant (RSG) Rata costante perioca Entrate Altre fonti redto della PA: Affitti (solo HRA) Altri contributi e finanziamenti Tasso sconto Surplus / Deficit autorità locale Uscite UNITARY CHARGE Costi gestione del progetto 7

8 Creti PFI Il Modello Calcolo Finanziario Meccanismi contrattuali pagamento Esempi Social Housing Assistito Spunti applicativi Meccanismi contrattuali pagamento Di norma è previsto un periodo preliminare, a partire dalla consegna delle prime abitazioni, durante il quale la PA corrisponde un importo ridotto del canone mensile ( Initial Unitary Charge ); la quota è crescente con il completamento delle attività da parte del Contractor e con la messa in servizio a regime tutte le abitazioni previste. L effettivo canone mensile ( Net Monthly Payment ) corrisposto dalla PA viene ottenuto a partire da quello contrattuale ( Gross monthly Unitary Charge ), sulla base della sponibilità effettiva degli alloggi (n alloggi e gg/mese) e del livello qualitativo delle prestazioni e dei servizi. Il livello qualitativo manutenzione delle abitazioni e dei servizi prestati a norma contratto, viene valutato attraverso il calcolo opportuni Key Performance Incators, a ciascuno dei quali viene attribuito (in base all importanza del servizio) un certo numero Sub-standard performance points rispetto a degli standard qualitativi definiti nelle Output Specifications. Il canone mensile viene inoltre decurtato dei pagamenti per servizi ricevuti dai leasholders e degli eventuali oneri sostenuti dalla PA a causa dell insponibilità degli alloggi. Di norma è previsto un cap. sul valore complessivo annuale delle penalità applicabili (Overall Cap), che non possono essere superiori al canone complessivo contrattuale, ed uno (35% del canone massimo annuale previsto) sulle penalità per mancate prestazioni (Performance Deductions). Calcolo del Net Monthly Payment NMPn = GMUCn (AUDn-1 + APDn-1 + RDn-1 + LMn-1 + AAADn-1) +PTCn-1 + CNDTn-1 GMUC AUD APD RD LM AAAD PTC CNDt = Gross Monthly Unitary Charge. = Aggregate unavailability Deductions = Aggregate Performance Deductions = Reporting Failure Deduction = Leasholder Recovered Monies = Authority Alternate Accomodation Deduction = Pass Through Costs = Change to Number of Dwellings by Tenure Creti PFI Il Modello Calcolo Finanziario Meccanismi contrattuali pagamento Esempi Social Housing Assistito Spunti applicativi 8

9 Livelli Prestazionali - Standards degli immobili e dei servizi da erogare nel S.H. Le abitazioni che si realizzano con il PFI Social Housing e i relativi servizi debbono rispondere a prescrizioni estremo dettaglio, contenute nel Capitolato prestazionale denominato: MODEL 10 - General Needs Output Specification per il S.H. normale MODEL 10 - Extra Care Output Specification per il S.H. assistito. Queste prescrizioni impongono tra l altro che la vita delle abitazioni sia almeno 60 anni anche se la durata del PFI è soli 30 anni. Il rispetto delle prescrizioni consente definire gli standards sponibilità. Un appartamento è considerato sponibile se risponde in tutte le sue parti alle prescrizioni dell allegato 2 del suddetto Capitolato, valutate sulla base dei criteri che sono fissati. Oltre alla normale manutenzione degli immobili nel Social Housing normale debbono poi essere assicurati alcuni servizi (portineria, pulizie, ecc.), che nel caso del Social Housing assistito (Extra Care) comprendono anche attività supporto nella vita quotiana, attività ricreative, particolari servizi alla persona, assistenza infermieristica, supporto ai sabili, pulizie interne. I servizi prestati debbono rispondere a determinati standards adempimento. Un servizio è stato reso, ed è quin riconosciuto, se la prestazione ha corrisposto alle prescrizioni dell allegato 3 del suddetto Capitolato, valutate sulla base dei criteri che sono fissati. Gli standard sponibilità degli immobili nel S.H. (Availability Standards) L allegato 2 riguarda i criteri misurazione della sponibilità ed inca per ogni componente dell appartamento: Disponibilità standard: viene definito il livello standard richiesto perché quella parte dell eficio sia chiarata sponibile (viene contrassegnata con la lettera Y) Guasto o problema emerso: descrizione del problema o del guasto possibile Periodo ripristino : tempo concesso per la soluzione del problema espresso in giorni consecutivi Rettifica temporanea: caso in cui è possibile attuare una soluzione temporanea che, assicurando la sponibilità standard, permetta riparare il guasto in un tempo maggiore Insponibile ma utilizzabile: caso in cui, nonostante l insponibilità della parte (classificata NO), questa continui ad essere utilizzata. Consente ridurre l entità delle sanzioni per inagibilità. Questi incatori consentono calcolare il livello sponibilità dell appartamento. A ridotti livelli sponibilità corrispondono decurtazioni nel pagamento delle rate del finanziamento che l Amministrazione pubblica riconosce al Gestore per la realizzazione e manutenzione degli immobili. Misurazione degli standard sponibilità degli appartamenti (Mod. 10 E. C. Output Spec. ) Gli standards adempimento dei servizi forniti (Performance Standars) L allegato 3 riguarda i criteri adempimento nella erogazione dei servizi precisando: Il servizio in esame : descrizione della prestazione servizio prevista Sistema misurazione : metodo calcolo della prestazione Livello minimo tollerabile : livello minimo accettabile della prestazione Livello standard del servizio : livello normale della prestazione necessario per ottenere il pagamento completo del servizio Fasce adempimento : livelli progressivi espletamento del servizio cui corrispondono valori delle deduzioni sul canone pattuito Frequenza nella reportistica : intervallo tempo tra due successivi controlli delle prestazioni, da trasmettere all Autorità. Frequenza misurazione: intervallo tempo tra due successive misurazioni Questi incatori consentono calcolare il livello performance dei servizi, cioè il grado efficienza nello svolgimento dei servizi previsti dal progetto. A ridotti livelli efficienza corrispondono decurtazioni nel pagamento delle rate del finanziamento pubblico che l Amministrazione pubblica riconosce al Gestore per la gestione degli immobili. 9

10 Misurazione degli standard adempimento dei servizi (Mod. 10 E. C. Output Spec. allegato 3 ) Tipo del servizio Gestione contrattuale 4 Servizio clienti 15 Servizio clienti 27 Servizi pulizia 49 Servizi gestione del complesso n. 54 Adempimento standard Il Piano gestione in regime quallità è stato completato, adottato e mantenuto per tutti i servizi erogati La portineria è aperta e può ricevere visite inaspettate da residenti o affituari messa a sposizione durante l'orario lavoro un servizio traduzione e interprete regolarità nella pulizia aree comuni secondo quanto incato nel Piano effettuazione dei Servizi e in conformità con gli standard pulizia EPA Assicurare che il complesso elizio sia libero da atti vandalismo o graffiti Metodologia misurazione Segnalazioni inadempienza alle prescrizioni, ai programmi ed alle raccomandazioni del Piano A numeratore: numero delle ore che la portineria è aperta per i residenti A denominatore : numero delle ore essenziali imposte dall'amministrazione A numeratore: numero dei servizi traduzione messi a sposizione A denominatore : Numero totale dei servizi traduzione richiesti A numeratore: numero dei servizi pulizia eseguiti nel periodo A denominatore : numero dei servizi pulizia programmati nel periodo A numeratore: numero dei graffiti cancellati nell'arco 2 giorni lavorativi dalla segnalazione A denominatore : numero graffiti segnalati Livello minimo tollerabile Fasce adempimento Livello standard del servizio Frequenza reportistica mensile mensile 98,00% 98,50% 99,00% 99,25% 99,50% 99,50% mensile mensile 70,00% 74,00% 78,00% 82,00% 86,00% 90,00% annuale annuale 85,00% 87,60% 90,20% 92,80% 95,40% 98,00% mensile Frequenza misurazione quadrimestral e 90,00% 91,60% 93,20% 94,80% 96,40% 98,00% mensile mensile I servizi forniti nel Social Housing assistito (Extra Care) Nei complessi destinati al Social Housing assistito (Extra Care), debbono essere assicurati numerosi servizi aggiuntivi rispetto al normale Social Housing, che permettano ai residenti, affetti da vari livelli hancap, sporre una assistenza domiciliare e servizi essenziali ubicati nei pressi della propria abitazione. Per questo i complessi destinati al Social Housing Extra Care spongono dei seguenti locali: Salone d ingresso con Reception e guardaroba Grande salotto comune, sala conferenze e sala per le feste Ristorante con propria cucina, cina, magazzini, ufficio e locali per personale servizio Sala hobby con aree decate all artigianato, sala lettura, biblioteca e sala computers Area per parrucchiere e beauty farm Palestra ed area fitness, con spogliatoi, docce, e servizi igienici, con personale supporto Ambulatorio, infermeria, locali per deposito, trattamento e smaltimento rifiuti alimentari e clinici Lavanderia attrezzata per biancheria persone incontinenti Vari depositi see a rotelle o altri presi per sabili I servizi che vendono assicurati in questi locali debbono anch essi rispondere a criteri efficienza che misurano il livello performance dei servizi. A ridotti livelli corrispondono decurtazioni nel pagamento delle rate del finanziamento pubblico che l Amministrazione pubblica paga per i servizi Extra Care. Misurazione degli standard adempimento dei servizi forniti nel S.H. assistito (Mod. 10 E. C. Output Spec. allegato 3 ) Tipo del servizio Servizio Clienti 14 Servizio Clienti 17 Servizio riparazione guasti n. 44 Adempimento standard Un centralino telefonico è operativo 24/7 per assicurare pronto intervento durante le ore principali, e per un servizio segnalazione guasti nelle altre ore. Risposta alle chiamate al numero emergenza, al fuori dell'orario lavoro, entro 25 secon (rispontore automatico non consentito) Provvedere un efficiente servizio riparazione tutti quei guasti che si verificano in zone non coperte dagli standard sponibilità Metodologia misurazione A numeratore: numero delle ore che il centralino è attivo nel mese A denominatore : numero delle ore totali del mese A numeratore: numero delle risposte entro 25 secon fuori orario lavoro A denominatore numero totale chiamate fuori orario lavoro Tempo meo necessario per eseguire la riparazione misurato dal momento della segnalazione del guasto Livello minimo tollerabile Fasce adempimento Livello standard servizio Frequenza reportistica Frequenza misurazione 97,00% 97,50% 98,00% 98,50% 99,00% 99,50% mensile mensile 75,00% 79,00% 83,00% 87,00% 91,00% 95,00% mensile mensile 28 gg 25,2 gg 22,4 gg 19,6 gg 16,8 gg 14 gg mensile mensile Creti PFI Il Modello Calcolo Finanziario Meccanismi contrattuali pagamento Esempi Social Housing Assistito Schemi alternativi Servizio gestione eventi 70 Programmazione eventi percentuale eventi che si sono effettivamente svolti conformemente alle date ed ai contenuti. 90,00% 91,60% 93,20% 94,80% 96,40% 98,00% mensile mensile 10

11 2 esempi Kent Council e Leeeds City Council 1/2 2 esempi Kent Council e Leeeds City Council 2/2 Social Housing in UK Leeds Kent Social Housing in UK Leeds Kent ILP BHAL EHFA Nome del progetto Inpendent Living Project Better Home Active Lives Execellent Hom es for All Numero appartamenti realizzati 342 bed spaces Nome del progetto Finanziamento ILP Inpendent Living Project Interamente pubblico (Leeds City Council) erogato mensilmente al contractor per 25 anni BHAL EHFA Better Home Active Lives Execellent Homes for All Sono interamente pubblici (Communities & Local Government CLG, erogano il finanziamento al Kent County Council KCC) con rate mensili per 30 anni. Tipologia degli Affittuari PFI Cret = importo finanziato dal Governo ed erogato all'autorità locale Metri quadrati costruiti Dimensione mea appartamenti persone con fficoltà apprenm ento, o con problem i salute m entale 48 non sponibile progetto in corso 1 bed = 52 m2 persone anziane e sabili 72 (costo costruzione e degli oneri finanziari) m2 1 bed = 55 m2 2 bed = 66 m2 giovani, adulti con problem i m entali, senzatetto, categorie deboli. 58 (costo costruzione e degli oneri finanziari) non sponibile progetto in corso 1 bed = 60 m2 2 bed = 72 m2 Unitary charge cioè canone annuo pagato dall'amministrazione (sia centrale che locale) Proprietà dei terreni Esistenza o meno alloggi in venta Durata PFI Durata costruzione non sponibile progetto in corso i terreni sono tutti proprietà pubblica non previste vente 28 anni 3 anni non sponibile 5,4 /anno progetto in corso I terreni sono tutti proprietà pubblica tutti gli appartamenti sono concessi in affitto non sono previste vente. 30 anni 2 anni Affitto settimanale meo Canone per servizi 1 bed = 120 a settimana 90 al mese 1 bed = bed = al mese EC - 40 al mese MH & LD Proprietà al termine del PFI del Leeds City Council La proprietà resta del Contractor, ma i terreni sono concessi per 99 anni. Le caratteristiche delle costruzioni li rendono inadatti ad un uso verso dall'housing sociale e quin impossibili da vendere Caratteristiche del Contractor - Composizione della compagine in corso aggiucazione SPV = Housing 21 Denne Constr. (costruttore) United House (manutenz) Barclays Bank (finanz) in corso aggiucazione KENT & LEEDS Esito delle interviste Struttura del Piano Finanziario - Business Plan Criteria KENT & LEEDS Finanziamento dei progetti - Projects funng - Esito interviste RICAVI Pagamenti assicurati dalle Communities & Local Government Pagamenti dei canoni affitto da parte degli affittuari Pagamenti dei canoni per servizi da parte degli affittuari SPESE Costi della progettazione e della costruzione del complesso Costi della manutenzione, pulizia e dei servizi per i 28 anni del periodo contrattuale. Le spese sono prevalenti nella prima fase realizzazione del progetto, cioè durante la costruzione. I ricavi infatti iniziano solo quando il complesso residenziale è ultimato e inizia a funzionare. A quel punto le spese si stabilizzano. La fferenza cash flow è coperta da un finanziamento da parte del sistema bancario che viene procurato dal Gestore. The expenture is highest at the early stage of the project during construction. The income only starts when the properties have been built and put in to service. Once the construction phase of the contract is complete the rate of expenture is then reasonably level. The cash-flow fference is covered by borrowing the money from private sector banks which is arranged by the contractor. KENT Better Homes Active Lives Il Finanziamento pubblico garantito dal Communities and Local Government è pagato al Kent County Council e copre integralmente il canone unitario che viene pagato al gestore. Il Gestore riceve dal KCC il canone unitario e dagli affittuari i canoni degli affitti e per i servizi. Il Gestore finanzia la costruzione e oltre a costruire il complesso, gestisce tutti i servizi offerti e la manutenzione del complesso per la durata del contratto. The PFI grant from Communities and Local Government is paid to KCC and this fully covers the payment of the unitary charge to the contractor. The contractor has funded the build and will not only built the facilities but is responsible for all ongoing hard and soft facilities management and lifecycle repairs. The contractor receives the unitary charge from KCC and rents and service charges from the tenants. LEEDS Inpendent Living Project I costi del progetto comprendono la progettazione, la costruzione, la manutenzione le riparazioni e la pulizia. Alcuni questi costi sono pagati attraverso gli affiti ed i canoni per i servizi. La maggior parte dei costi tuttavia è pagata dal Leeds City Council mensilmente durante i 25 anni del contratto. Leeds City Council riceve un finanziamento dal Communities and Local Government per coprire questi costi. Il Gestore ha un ruolo finanziario da giocare. Deve gestire il cash flow legato ai pagamenti ai costruttori durante la costruzione fino a quando non si comincerà ad incassare affitti e canoni per i servizi The cost of the project covers design; construction; full maintenance and repair and cleaning. Some of these costs are met through rents and service charges paid by the tenants. The majority of costs however are paid by Leeds City Council on a monthly basis over 25 years of the contract period. Leeds City Council receives a grant from C & LG to cover most of these costs. The contractor has to manage cash-flow and payments to sub contractors during the contract period, but most importantly it secures loan finance from private sector banks as it completes construction of the properties, but before LCC makes its monthly payments, or the tenants rents and service charges are received. 11

12 Riscossione degli Affitti - Rent Collection Esito interviste Servizi forniti - Services granted Esito interviste KENT Better Homes Active Lives Il Gestore ha assunto in sede offerta un 4% morosità che, come proprietario è in grado gestire. C è inoltre un meccanismo che regola l assegnazione degli appartamenti. Se però qualche appartamento dovesse rimanere senza assegnatario, la Pubblica Amministrazione ha due possibilità: o si fa carico dei canoni d affitto e dei servizi dell appartamento rimasto vuoto fino al momento che riuscirà ad assegnarlo, oppure concede alla Società realizzatrice la possibilità affittarlo, sempre ai canoni prefissati, a soggetti che questa troverà sul mercato. The contractor has assumed a 4% void level in the bid and as landlord has control over tenancy management. There is an allocation protocol underpinning the contract which sets out the process for nominating tenants to the apartments and the timescales for doing so. If KCC and the relevant strict partner does not nominate a tenant in the agreed timescales, the local authority can either agree to pay the rent and services charges to keep the nomination right to the apartment or pass it to the contractor to fill with a tenant. LEEDS Inpendent Living Project Il Gestore è totalmente responsabile della riscossione dei canoni e degli arretrati. Peraltro nel Piano Finanziario il Gestore inserisce delle previsioni morosità, basate sulla propria esperienza nella gestione immobili sociali, e prevede in anticipo i perio morosità, attuando politiche incentivazione dei canoni affitto esigenze dei singoli affittuari. mirate alle The contractor is totally responsible for the collection of rents and any arrears that may arise from non-payment. The contractor made assumptions about bad debt within the business plan in order to manage this risk based on their experience in housing management. Their experience allows them to put in place mechanisms to encourage payments of rent and also prect short term problems which enables them to identify inviduals early who may require assistance. KENT Better Homes Active Lives Un gran numero servizi comuni vengono forniti ai residenti per consentir loro rimanere nei loro appartamenti ed essere il più possibile inpendenti. Ogni blocco ha infatti un ristorante, delle sale comuni, una salone parrucchiere, una palestra, una sala per attività varie, numerosi servizi igienici assistiti, un piccolo emporio, oltre ad un ufficio e ad alloggi per il personale. There are a considerable number of communal facilities to enable the tenants to remain in their own apartments and live as independently as possible. Each block has a restaurant, communal lounges, a hairdresser/treatment room, fitness room, activity room, several assisted bathrooms, a small shop and staff office and sleep over space for staff. LEEDS Inpendent Living Project Il gestore provvede a fornire una serie servizi comprendenti: un servizio portineria, un tuttofare per i primi 4 anni del contratto, le manutenzioni e le riparazioni, le sostituzioni cicliche parti danneggiate, la manutenzione e pulizia delle parti comuni. I costi sono coperti da una combinazione affitti, canoni per servizi e pagamenti da parte del Leeds City Council The contractor will provide a full facilities management service, this service includes: helpdesk; handyman service for first 4 years of the contract; maintenance and repairs; lifecycle replacement; grounds maintenance and cleaning of communal areas. The costs are met through a mix of rent and service charges and payments from Leeds City Council - Creti PFI Il Modello Calcolo Finanziario Meccanismi contrattuali pagamento Esempi Social Housing Assistito Spunti applicativi Estra care x l Italia Standarzzazione delle procedure e dei contratti Strutture controllo per tutta la durata della concessione Specifiche prestazionali a base gare per la costruzione per la gestione Contributo/Controllo da parte enti superiori delle spese per le opere fredde 12

13 Bibliografia 13

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