RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA

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1 GRUPPO BENI STABILI RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE CONSOLIDATA 2010

2 I N D I C E Organi Societari e Organi di Controllo 2 A - Relazione Intermedia sulla Gestione 4 B Bilancio semestrale abbreviato al 30 giugno 2010 B1 - Prospetti contabili 1 Prospetto della posizione patrimoniale - finanziaria 30 2 Conto Economico 31 3 Prospetto del Risultato Economico complessivo 32 4 Prospetto delle variazioni delle poste di Patrimonio Netto 33 5 Prospetto dei flussi di cassa 34 B2 - Note ai prospetti contabili 1 Informazioni generali 36 2 Criteri di redazione e principi contabili 36 3 Gestione dei rischi finanziari 54 4 Valutazioni, stime e principi contabili significativi 64 5 Informazioni di settore 68 6 Commento alle voci dei prospetti contabili 77 7 Contenziosi e passività potenziali Impegni Transazioni tra Società del Gruppo Beni Stabili con la controllante e con parti correlate Compensi alla Società di Revisione 113 B3 - Allegati 1 Elenco Società incluse nell aria di consolidamento Prospetto di raccordo tra il Patrimonio Netto e il Risultato del periodo di Beni Stabili S.p.A. ed il Patrimonio Netto e il Risultato Consolidato 116 di Gruppo 3 Prospetti contabili relativi alla Beni Stabili S.p.A Attestazione ai sensi dell art. 154-bis del D.LGS 58/ Relazione della Società di Revisione 124

3 Gruppo Beni Stabili Organi Societari ed Organi di Controllo

4 ORGANI SOCIETARI ED ORGANI DI CONTROLLO Consiglio di Amministrazione Comitato Esecutivo e di Invenstimenti Charles Ruggieri Presidente Charles Ruggieri Presidente Aldo Mazzocco Amministratore Deleg ato Aldo Mazzocco Membro Leonardo Del Vecchio Consig liere Leonardo Del Vecchio Membro Olivier Francois Josep h Este ve Co nsig liere Christop he Jo seph Kullmann Membro Christophe Joseph Kullmann Consig liere Giacomo Marazzi Membro Enrico La ghi Co nsig liere Giacomo Marazzi Consig liere Massimo Cavallo Segretario Comitato per la Remunerazione degli Amministratori Comitato per la proposta di nomina degli Amministratori Charles Ruggieri Presidente Leonardo Del Vecchio Presidente Leonardo Del Vecchio Membro Olivier Francois Joseph Esteve Membro Christophe Joseph Kullmann Membro Enrico Laghi Membro Giacomo Marazzi Membro Charles Ruggieri Membro Comitato di Controllo Interno e per la Corporate Governance Organismo di vigilanza ex D.Lgs. 231/01 * Giacomo Marazzi Presidente Maurizio Arena Presidente Olivier Francois Josep h Esteve Membro Ernesto Grandinetti Membro Christophe Joseph Kullmann Membro Filippo Chemello Enrico La ghi Membro Membro/ Internal Audit Collegio Sindacale Marcellino Bortolomiol Luciano Acciari Fabio Veneg oni Gianluca Pivato Piero De Bei Presidente Sindaco Effettivo Sindaco Effettivo Sindaco Supplente Sindaco Supplente Società di Revisione Mazars S.p.A. 3

5 Gruppo Beni Stabili Relazione Intermedia sulla Gestione

6 INFORMAZIONI SULLA GESTIONE L utile netto consolidato di gruppo del primo semestre 2010 è pari a migliaia di Euro, a fronte di un utile del corrispondente semestre del precedente esercizio di migliaia di Euro. Per consentire una migliore comparazione tra i risultati dei due semestri a confronto ed una più immediata comprensione dell andamento e dei risultati della gestione caratteristica, i sopraccitati risultati netti di competenza del Gruppo sono stati di seguito rettificati per tener conto degli effetti economici netti delle partite straordinarie e non ricorrenti, incluso anche l effetto derivante dalla valutazione effettuata dai periti indipendenti del patrimonio immobiliare. Migliaia di Euro Risultato netto di competenza del Gruppo Rivalutazioni/Svalutazioni di immobili Immobile sito in Milano, Corso Matteotti-incameramento caparra (20.000) 0 Rilasci/Accantonamenti straordinari a fondi rischi - (10.913) Margine finanziario netto derivante dai riacquisti di titoli obbligazionari (30.680) Effetto netto derivante dai riscquisti dei titoli obbligazionari convertibili Proventi ed oneri da partecipazioni incluse svalutazioni e rivalutazioni Altre partite a carattere straordinario (3.823) (3.358) Totale rettifiche (20.630) Effetto fiscale su rettifiche (7.816) Risultato delle rettifiche di competenza di terzi (14) (738) Risultato netto della gestione caratteristica di competenza del Gruppo Come evidenziato nella tabella sopra riportata, il risultato netto della gestione caratteristica del Gruppo mostra un incremento di migliaia di Euro, rispetto al primo semestre del precedente esercizio, passando da migliaia di Euro a migliaia di Euro. Tale incremento, come più in dettaglio descritto nel proseguimento della presente Relazione al paragrafo Informazioni economiche e finanziarie, è principalmente imputabile ad un miglioramento dei margini netti derivanti dall attività di locazione e dall attività di vendita immobiliare (includendo in quest ultima anche i margini netti derivanti dalla vendita di partecipazioni immobiliari), parzialmente compensato da un incremento degli oneri finanziari netti. 5

7 Con riferimento invece alle principali poste economiche non incluse nel risultato della gestione caratteristica si evidenzia che il primo semestre 2010 riporta, a seguito principalmente della valutazione al valore equo del patrimonio immobiliare, svalutazioni nette di immobili pari a migliaia di Euro. Tale importo include l effetto degli accordi relativi all immobile sito in Milano, Corso Matteotti, che hanno comportato tra l altro: la risoluzione del preliminare di vendita dell immobile; l addebito a Beni Stabili S.p.A., da parte del promissario acquirente, della somma forfettaria pari a migliaia di Euro a titolo di indennizzo per i lavori di trasformazione dell immobile in albergo da quest ultimo effettuati, che sono stati capitalizzati sul relativo valore. Dal momento che al 31 dicembre 2009 l immobile era già stato valutato nello stato attuale e quindi considerando la sua trasformazione in albergo, la valutazione al valore equo al 30 giugno 2010, rimasta sostanzialmente in linea con l esercizio precedente, ha conseguentemente comportato la svalutazione a conto economico dell indennizzo riconosciuto al potenziale acquirente; a fronte di tale addebito Beni Stabili S.p.A. ha incamerato la caparra confirmatoria di migliaia di Euro, già versata dal promissario acquirente, rilevando tale importo in conto economico alla voce altri ricavi e proventi. Si evidenzia inoltre che, nell ambito dei suddetti accordi, in data 1 luglio 2010 ha acquisito efficacia il contratto di affitto ad uso alberghiero con il potenziale acquirente dell immobile, della durata iniziale di 9 anni e sei mesi. Tenuto conto di quanto sopra riportato, la valutazione al valore equo del portafoglio immobiliare del Gruppo al 30 giugno 2010, al netto della predetta svalutazione relativa all immobile di Milano, Corso Matteotti, ha comportato una rivalutazione netta per complessivi migliaia di Euro. Tale risultato mostra una sostanziale tenuta dei valori immobiliari del Gruppo e rappresenta, confrontato con il corrispondente periodo del precedente esercizio (svalutazioni nette di migliaia di Euro), un segnale di arresto della discesa dei valori immobiliari che aveva caratterizzato i precedenti esercizi 2008 e 2009, significativamente influenzati dalla crisi del mercato immobiliare italiano ed internazionale. EVENTI RILEVANTI DEL SEMESTRE Vendita azioni proprie ed emissione di un prestito obbligazionario convertibile In data 19 aprile 2010 si è completata l operazione di collocamento privato di n azioni proprie pari al 7,04% del capitale sociale - approvata dal Consiglio di Amministrazione in data 13 aprile con le modalità dell accelerated book building (ABB), riservato ad investitori qualificati in Italia e all estero. Il collocamento, curato da BofA Merill Lynch, BNP Paribas e Mediobanca- Banca di Credito Finanziario S.p.A., è avvenuto al prezzo di 0,66 per azione. 6

8 Conseguentemente, sono stati incassati milioni di Euro -con corrispondente incremento del patrimonio netto al 30 giugno pari al prezzo di vendita complessivo ( migliaia di Euro), al netto dei costi legati all operazione. In data 23 aprile 2010 è stata regolata, mediante emissione dei titoli e pagamento del prezzo di sottoscrizione, l operazione di emissione di un prestito obbligazionario equity linked approvata dal Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili S.p.A. in data 13 aprile I titoli obbligazionari convertibili, il cui collocamento è stato curato da BofA Merill Lynch, BNP Paribas e Mediobanca- Banca di Credito Finanziario S.p.A., sono stati emessi per un importo complessivo di migliaia di Euro con scadenza aprile 2015 (5 anni) e cedola semestrale fissa pari a 3,875% per anno. Il prezzo di conversione di tali obbligazioni è pari a Euro 0,8580 ed include un premio di conversione, rispetto al prezzo di collocamento delle azioni proprie preso a base per la determinazione del prezzo del convertibile, pari al 30%. A servizio di tale conversione l Assemblea degli Azionisti in data 3 giugno 2010 ha deliberato un aumento di capitale sociale, con esclusione del diritto di opzione, per un importo complessivo massimo di ,20 Euro da liberarsi in una o più tranche mediante emissione di massime n azioni ordinarie. I titoli obbligazionari convertibili saranno ammessi a quotazione sul mercato Euro MTF della borsa del Lussemburgo entro il 30 settembre Le operazioni suddette hanno permesso al Gruppo di mettere in sicurezza la propria struttura finanziaria mediante il reperimento dal mercato dei capitali di risorse finanziarie che saranno utilizzate principalmente per il rimborso del prestito obbligazionario convertibile già in essere e con scadenza ottobre Riacquisto di titoli obbligazionari convertibili scadenza 2011 In data 10 maggio 2010 il Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili S.p.A. ha approvato, nell ambito della ottimizzazione del proprio indebitamento finanziario, il conferimento ad un intermediario autorizzato di un mandato per l esecuzione di operazioni di riacquisto, a prezzi che riflettano le condizioni di mercato e con il limite complessivo massimo di migliaia di Euro, dei titoli obbligazionari convertibili emessi da Beni Stabili S.p.A. nel 2006 e con scadenza ottobre Alla data del 30 giugno 2010, utilizzando la liquidità rinveniente dall emissione del prestito obbligazionario convertibile con scadenza 2015, sono stati riacquistati n titoli obbligazionari ad un prezzo medio di Euro 0, per un ammontare complessivo di migliaia di Euro, inclusi i costi di acquisizione. I titoli obbligazionari riacquistati sono stati portati a riduzione della relativa passività finanziaria, a titolo di estinzione anticipata della stessa. 7

9 Attività di vendita immobiliare Nel corso del semestre sono state perfezionate vendite di immobili per un valore di carico pari complessivamente a migliaia di Euro, con il realizzo di un margine, al netto dei costi di intermediazione, pari a 185 migliaia di Euro. Si precisa che il margine suddetto non include quello realizzato con la vendita della partecipazione in Torino Zerocinque Trading S.p.A. (3.164 migliaia di Euro), in relazione al quale si rimanda a quanto di seguito riportato come attività di vendita di partecipazioni immobiliari. Alla data del 30 giugno 2010 risultano inoltre sottoscritti preliminari di vendita per un valore di carico al 30 giugno 2010 pari a migliaia di Euro. Dal perfezionamento dei suddetti contratti è atteso il realizzo di un margine complessivo, al netto dei relativi costi di commercializzazione, pari a migliaia di Euro. Si evidenzia inoltre che sono stati formalizzati accordi preliminari, soggetti a due diligence, per la vendita di tre immobili che, al 30 giugno 2010, mostrano un valore di carico complessivamente pari a migliaia di Euro. Vendita di partecipazioni immobiliari Nel mese di febbraio 2010 Beni Stabili S.p.A. ha ceduto la partecipazione al 42,48% nella Torino Zerocinque Trading S.p.A. (consolidata con il metodo proporzionale) a GEFIM Investimenti S.p.A., già proprietaria del 42,48% della joint venture. Tale cessione, avvenuta al prezzo di migliaia di Euro, ha portato alla realizzazione di un margine positivo pari a migliaia di Euro. Contestualmente, Beni Stabili S.p.A. ha acquistato da Torino Zerocinque Trading S.p.A. un immobile a destinazione direzionale, sito in Torino Corso Marconi n. 10, al prezzo di migliaia di Euro (oltre oneri e costi accessori per migliaia di Euro), sul quale sono in corso attività di locazione. Tale acquisto è stato finanziato per migliaia di Euro attraverso l accensione di un mutuo ipotecario. L operazione si colloca nell ambito delle attività tese a ridurre il peso delle iniziative di sviluppo sul portafoglio totale, a vantaggio di immobili ad uso ufficio o commerciale locati e/o destinati alla locazione. Sottoscrizione quote del Fondo comune di investimento immobiliare chiuso speculativo denominato HB Nel mese di giugno 2010 Beni Stabili S.p.A. ha sottoscritto n. 10 quote del Fondo comune di investimento immobiliare chiuso speculativo denominato HB per un controvalore di migliaia di Euro. Alla data del 30 giugno 2010 il Fondo non ha ancora effettuato il richiamo 8

10 degli impegni che avverrà nel mese di luglio Si precisa che Beni Stabili S.p.A. sulla base di accordi preliminari raggiunti, sottoscriverà ulteriori n. 10 quote per un controvalore di migliaia di Euro. Tale Fondo, che sarà gestito da Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR, ha per oggetto la valorizzazione di una serie di iniziative residenziali in Roma, che verranno conferite e/o vendute al fondo dal Gruppo Parsitalia. Costituzione di una Joint Venture tra Beni Stabili S.p.A. e Real Estate Services S.p.A. Nel mese di marzo 2010 Beni Stabili S.p.A. e Real Estate Services S.p.A. hanno dato avvio ad una Joint Venture, denominata Beni Stabili Retail S.r.l., il cui capitale sociale è stato sottoscritto da Beni Stabili S.p.A. per il 55% e da Real Estate Services S.p.A. per il restante 45%. Beni Stabili Retail S.r.l. ha come obiettivo l acquisto, la ristrutturazione, la riqualificazione e la locazione di immobili destinati al business delle vendite al dettaglio siti nelle zone cosiddette high street retail delle principali città italiane, da affittare a primari operatori e catene del settore retail. La società non ha ancora effettuato investimenti in quanto sta ricercando sul mercato opportunità in linea con la propria strategia. Quotazione ed ammissione alla negoziazione delle azioni di Beni Stabili S.p.A. sul mercato Euronext Parigi In data 9 giugno 2010 ha avuto inizio la negoziazione sul mercato Euronext Parigi delle azioni di Beni Stabili S.p.A.. La decisione di quotare le proprie azioni anche su tale mercato è stata assunta al fine di favorire l accrescimento della base azionaria e del flottante e di facilitare la negoziazione delle azioni Beni Stabili per gli azionisti di Foncière des Régions a seguito della distribuzione da parte della controllante di circa il 15% di tali azioni a titolo di dividendo. AREE DI ATTIVITA Con riferimento alle attività svolte, sia in relazione al patrimonio immobiliare di proprietà sia alla gestione di Fondi Immobiliari, si riporta quanto segue. 9

11 Patrimonio immobiliare Il portafoglio immobiliare di proprietà ha subito nel corso del semestre le seguenti variazioni. (dati in migliaia di Euro) Immobili di investimento Immobili in fase di sviluppo Immobili strumentali Attività destinate alla vendita Immobili destinati alla commercializzazione Totale generale Saldo al 31 dicembre Acquisizioni e variazioni area di consolidamento Costi incrementativi Vendite e variazioni area di consolidamento (14.170) - - (34.528) (48.698) Differenze cambi Riclassifiche (*) ( ) - (53.204) Ammortamenti ed altre variazioni 0 - (408) - (408) Saldo al 30 giugno 2010 prima della valutazione del patrimonio immobiliare Rivalutazioni / (Svalutazioni) nette (1.359) (4.735) (2.902) Saldo al 30 giugno (*) In relazione alle riclassifiche di immobili nell ambito delle varie categorie si rimanda a quanto illustrato nell ambito del note di commento alle voci dei prospetti contabili. Acquisizioni e variazioni dell area di consolidamento La principale acquisizione del semestre si riferisce all immobile sito in Torino, Corso Marconi già descritta in precedenza nell ambito degli Eventi rilevanti del semestre in relazione alla vendita della partecipazione in Torino Zerocinque Trading S.p.A.. In particolare tale immobile, a seguito del consolidamento proporzionale (42,48%) di tale partecipazione prima della vendita, risultava incluso nel patrimonio immobiliare del Gruppo nell ambito degli immobili destinati alla commercializzazione, per un valore pari a migliaia di Euro (corrispondente al 42,48% del costo di acquisizione incrementato dei costi di ristrutturazione/trasformazione). Tale valore, a seguito della vendita della partecipazione, del completamento delle attività di ristrutturazione dell immobile e dell avvio delle attività di locazione dello stesso, è stato riclassificato nell ambito degli immobili di investimento e l acquisto dell ulteriore 57,52% dell immobile ha portato ad incrementare tale categoria per un importo di migliaia di Euro, inclusivo dei costi accessori all acquisto. Costi incrementativi (inclusi oneri finanziari complessivamente pari a migliaia di Euro) I costi incrementativi ammontano complessivamente a migliaia di Euro. Tale importo include migliaia di Euro relativi all indennizzo riconosciuto al potenziale acquirente dell immobile di Milano, Corso Matteotti per i lavori di ristrutturazione e trasformazione fatti eseguire dallo stesso sull immobile. Gli ulteriori costi incrementativi si riferiscono a costi per lavori, attività di progettazione urbanistica e di bonifica pari complessivamente a migliaia di Euro, oneri finanziari capitalizzati per migliaia di Euro e costi del personale impiegato nelle attività di sviluppo per 488 migliaia di Euro. Come emerge dalla tabella sopra riportata, tali costi sono relativi principalmente agli immobili classificati nell ambito della categoria Immobili in fase di sviluppo che include i seguenti principali progetti in corso. 10

12 Complesso sito in Milano, Piazza Freud- Torri Garibaldi L attività di ristrutturazione di uno dei due immobili (Torre B), ad uso ufficio della superficie di circa mq affittabili, facente parte del complesso Garibaldi situato a pochi chilometri dal centro di Milano, è terminata nel corso del semestre e conseguentemente l immobile ristrutturato è stato riclassificato nella categoria degli immobili di investimento per un importo di migliaia di Euro. Per quanto riguarda invece le altre porzioni del complesso, sono in fase di avvio le opere di ammodernamento e messa a norma degli spazi accessori e dei parcheggi coperti che saranno funzionali a tutto il compendio immobiliare, mentre per le porzioni Torre A, gemella della Torre B (inclusa al 30 giugno 2010 nell ambito degli immobili di investimento in quanto locata) e Corpo C, sono allo studio progetti di valorizzazione, anche in considerazione dell avvio di attività di commercializzazione, volte alla locazione del complesso. Milano- Galleria del Corso Il progetto si riferisce alla ristrutturazione e riconversione di due cinema in due medie superfici di vendita commerciale. L edificio è situato in Milano, Corso Vittorio Emanuele, in prossimità di piazza Duomo. Si prevede di realizzare due superfici commerciali di circa e mq più altri mq di spazi accessori a loro servizio. I titoli autorizzativi sono già stati ottenuti e le licenze commerciali coerenti con il progetto in corso di realizzazione sono state rilasciate dal Comune di Milano nel corso del primo semestre I lavori sono iniziati nel mese di gennaio 2010 e la conclusione è prevista in circa 17 mesi. Si evidenzia che nel mese di gennaio è stato sottoscritto un accordo preliminare con due importanti operatori retail italiani per la locazione di tale iniziativa. Area sita in Milano- Zona Ripamonti Il progetto si riferisce ad un area di mq di superficie fondiaria acquisita nel 2007 attraverso la joint venture Beni Stabili Development Milano Greenway S.p.A. (80% Gruppo Beni Stabili). E attualmente in corso la progettazione preliminare e sono in fase di avvio le operazioni di bonifica, che procedono in parallelo con l espletamento delle pratiche amministrative. Si evidenzia che nel mese di giugno 2010 è stata sottoscritta con il Comune di Milano la relativa Convenzione Urbanistica. In particolare il progetto prevede la costruzione di spazi destinati ad uffici. Area sita in Milano-Schievano Il progetto si riferisce ad un area di mq di superficie fondiaria acquistata nel 2008 dalla joint venture Beni Stabili Development Milano Greenway S.p.A. (80% Gruppo Beni Stabili). E attualmente in corso la progettazione preliminare ed è in fase di completamento la progettazione delle operazioni di bonifica, che procedono in parallelo con l espletamento delle pratiche amministrative e la progettazione delle opere di urbanizzazione. Si evidenzia che nel mese di aprile 2010 è stata sottoscritta con il Comune di Milano la relativa Convenzione Urbanistica. Il progetto prevede la costruzione di spazi destinati ad uffici. 11

13 Nell ambito delle altre categorie di immobili si evidenzia che le attività di sviluppo degli immobili destinati alla commercializzazione si riferiscono principalmente alle attività di ristrutturazione svolte da Torino Zerocinque Trading S.p.A. prima dell uscita della stessa dall area di consolidamento, mentre le capitalizzazioni effettuate nell ambito della categoria degli immobili di investimento riguardano, oltre ai 20 milioni di Euro già indicati in precedenza, interventi di riqualificazione degli spazi, che hanno riguardato prevalentemente immobili siti in Roma e Milano, finalizzati alla commercializzazione delle superfici non locate ed a rinnovi contrattuali. Vendite e variazioni dell area di consolidamento Con riferimento alle vendite perfezionate nel primo semestre 2010 si rimanda a quanto in precedenza riportato in relazione all attività di vendita immobiliare ( migliaia di Euro) ed all attività di vendita di partecipazioni immobiliari (variazione dell area di consolidamento, in relazione all uscita di Torino Zerocinque Trading S.p.A., per migliaia di Euro). In particolare si evidenzia che le vendite di immobili del primo semestre 2010 hanno riguardato: i) n. 3 immobili della categoria Immobili di Investimento, con un valore di carico complessivamente pari a migliaia di Euro, appartenenti al portafoglio immobiliare di proprietà di Imser 60 S.r.l., locato a Telecom Italia S.p.A.; ii) unità immobiliari diverse incluse nella categoria Immobili destinati alla commercializzazione, per un valore di carico complessivamente pari a 733 migliaia di Euro. Altre variazioni Le differenze cambi si riferiscono agli immobili statunitensi acquisiti dal Gruppo Prada nel Le fluttuazioni conseguenti al cambio del valore di tali immobili trovano parziale copertura in quelle relative ai finanziamenti relativi a tali immobili, denominati in dollari americani. Gli ammortamenti sono riferiti agli immobili siti in Roma, Via Piemonte e in Milano, via Dante per le porzioni che accolgono rispettivamente la sede e gli uffici del Gruppo. Rivalutazioni (Svalutazioni) nette Come già anticipato in precedenza la valutazione al valore equo del patrimonio immobiliare ha evidenziato una sostanziale tenuta dei valori immobiliari del Gruppo. In particolare, il primo semestre 2010 è stato caratterizzato da lievi cenni di ripresa, rispetto alla discesa dei valori immobiliari avvenuta nei precedenti esercizi. Il portafoglio immobiliare del Gruppo, come già evidenziato nel precedente esercizio, risulta suddiviso dal punto di vista gestionale nelle seguenti tre categorie basate sull attività prevalente che si prevede di effettuare su tali immobili: 12

14 Long term portfolio : include gli immobili di elevata qualità, locati con rendimenti di mercato, con contratti di affitto di lunga durata e con conduttori di elevato standing quali Telecom Italia S.p.A., Gruppo Banca Intesa. La strategia definita in relazione a tale portafoglio consiste nella gestione dello stesso nel medio-lungo termine, volta al consolidamento dei rapporti con gli attuali conduttori e allo sviluppo di future opportunità da individuarsi soprattutto attraverso la relazione instaurata con gli stessi. L attività prevalente relativa ai suddetti immobili è quella di ottimizzazione della situazione locativa tipica del Property Management (piena occupazione e canoni di locazione in linea con il mercato). Gli immobili appartenenti a tale categoria gestionale ammontano al 30 giugno 2010 complessivamente a migliaia di Euro ed includono: i) immobili classificati in bilancio tra gli immobili di investimento per migliaia di Euro; ii) immobili classificati in bilancio tra le attività destinate alla vendita per migliaia di Euro. A seguito della sottoscrizione nel semestre di contratti preliminare di vendita, tale importo include gli immobili americani locati al gruppo Prada ( migliaia di Euro) per i quali sono in corso trattative di vendita; iii) gli immobili strumentali rappresentati dalla sede di Roma, via Piemonte e dagli uffici siti in Milano, via Dante, per complessivi migliaia di Euro. Dynamic portfolio : include un portafoglio di immobili, prevalentemente locati, che presentano un diverso mix qualità-rendimento. La strategia attuabile in relazione a tali immobili prevede una gestione dinamica degli stessi, al fine di ottimizzarne il valore, anche attraverso logiche di valorizzazione e/o di dismissione. L attività prevalente relativa ai suddetti immobili, tipica dell Asset Management, è quella di analisi e implementazione delle più opportune alternative di valorizzazione, inclusa la vendita nel caso di immobili maturi. Gli immobili appartenenti a tale categoria gestionale, ammontano al 30 giugno 2010 complessivamente a migliaia di Euro ed includono immobili classificati in bilancio tra gli immobili di investimento per migliaia di Euro, gli immobili destinati alla commercializzazione per migliaia di Euro e quelli inclusi tra le attività destinate alla vendita per migliaia di Euro. Development portfolio : include immobili e/o aree da ristrutturare, trasformare e sviluppare. La strategia per tale portafoglio prevede la creazione di immobili e/o portafogli di immobili ad uso prevalentemente terziario-commerciale da destinare principalmente alla locazione. Il portafoglio Development rappresenta una delle pipeline del portafoglio Long Term. L attività prevalente relativa ai suddetti immobili è quella di costruzione/trasformazione, nell ambito di una ben individuata strategia di valorizzazione, caratteristica del Development. Gli immobili appartenenti a tale categoria gestionale ammontano al 30 giugno 2010 a migliaia di Euro ed includono tutti gli immobili classificati in bilancio nella categoria immobili in fase di sviluppo. 13

15 Le principali informazioni relative agli immobili allocati in tali categorie gestionali vengono riportate nella seguente tabella: Portafoglio al 30 giugno 2010 (in migliaia di Euro) Numero di immobili Superficie locabile lorda -sqm (**) Superficie locabile lorda -sqm (**) -PRO QUOTA Valore di carico % del valore di carico sul totale del portafoglio Valore di mercato Canone di locazione annuale Rendimento lordo % sul valore di mercato Tasso di occupazione Long Term portfolio (*) PLT1 OPERATING ASSETS ,2% ,0% 96,9% PLT2 ASSETS UNDER LIGHT REFURBISHEMENT ,2% ,4% 81,7% PLT3 MATURE ASSETS ,5% ,4% 99,7% Totale ,9% ,7% 96,7% Dynamic portfolio PD1 ASSET TO BE SOLD AS IS ,9% ,7% 91,0% PD2 ASSET TO BE RELET AND THEN SOLD ,5% ,0% 0,0% PD3 ASSET TO BE REFURBISHED AND THEN SOLD ,2% ,2% 0,8% Totale ,6% ,3% 74,3% Development portfolio DEV1 UNDER DEVELOPMENT PROJECT ,5% ,0% 0,0% DEV2 ASSET TO BE UPGRADED ,6% ,2% 6,3% DEV3 PROJECTS IN PARTENERSHIPS ,3% ,0% 0,0% Totale ,4% ,1% 3,3% TOTALE ,0% ,2% 90,6% (*) Include anche gli immobili strumentali di Roma, via Piemonte e Milano, via Dante (**) La superfice locabile riferita ad immobili detenuti attraverso JV si riferisce all'intero immobile e non alla sola quota detenuta dal Gruppo La suddivisione dei vari portafogli per destinazione e localizzazione è la seguente: Long Term Dynamic Development 6,7% 3,5% 9,6% 1, 7% 1,0 % 64,0% 36,0% 1,5% 89,80% 86,1% Offices Retail Other Retail Residential Other Industrial Land Offices Retail Land Offices Industrial Other Long Term Dynamic Development 13,5% 23,4% 100% 72,5% 12,2% 63,4% 12,1% 1,8% 1,1% North IT Centre IT South IT (+ islands) Abroad North IT Centre IT South IT (+ islands) Abroad North IT Centre IT South IT (+ islands) Abroad 14

16 Gestione Fondi Immobiliari Al 30 giugno 2010 Beni Stabili Gestioni S.p.A. - SGR gestisce complessivamente fondi con un patrimonio complessivo di migliaia di Euro, suddiviso nei tre fondi retail Securfondo ( migliaia di Euro), Immobilium 2001 ( migliaia di Euro) ed Invest Real Security ( migliaia di Euro) e nei sette fondi destinati ad investitori istituzionali Beni Stabili Italian Real Estate Fund ( migliaia di Euro), Melograno ( migliaia di Euro), Vesta ( migliaia di Euro), H1 ( migliaia di Euro), Crono ( migliaia di Euro), Securis Real Estate ( migliaia di Euro) e Veneto Casa (92 migliaia di Euro). Il Fondo Veneto Casa, lanciato a novembre 2009 e destinato a investitori istituzionali, è un Fondo di tipo Etico per finalità di Housing sociale che effettuerà investimenti prevalentemente nella Regione Veneto. Nel corso del primo semestre 2010 sono state avviate le attività preliminari tese allo sviluppo di iniziative di Housing sociale. In data 11 giugno 2010 è stato chiuso il collocamento delle quote del fondo comune di investimento immobiliare HB (aperto in data 4 giugno 2010). Ad oggi, il fondo HB è collocato, per un ammontare complessivo di raccolta pari a migliaia di Euro, presso tre investitori: i) Europarco S.r.l. (n. 28 quote); ii) Beni Stabili S.p.A. (n. 10 quote); iii) Banca Imi S.p.A. (n.10 quote). Beni Stabili Italian Real Estate Fund Al 30 giugno 2010 il portafoglio immobiliare del fondo ammonta a migliaia di Euro. Nel mese di marzo 2010 il fondo ha distribuito proventi pari a migliaia di Euro corrispondenti a Euro per quota. E stato, inoltre, rimborsato parte del valore della quota per un importo totale pari a migliaia di Euro, corrispondenti a Euro per ogni quota. Immobilium 2001 Al 30 giugno 2010 il portafoglio immobiliare del fondo ammonta a migliaia di Euro. Nel primo semestre 2010 non sono state effettuate dismissioni o nuove acquisizioni. Nel mese di marzo 2010 il fondo ha distribuito proventi pari a migliaia di Euro, corrispondenti a Euro 144,80 per quota; Invest Real Security Al 30 giugno 2010 il portafoglio immobiliare del fondo ammonta a migliaia di Euro. Nel mese di giugno 2010, è stato venduto l immobile sito in Roma, via Tempio del Cielo al prezzo complessivo di migliaia di Euro, realizzando una plusvalenza di migliaia di Euro rispetto all ultimo valore iscritto in bilancio. Securfondo Al 30 giugno 2010 il portafoglio immobiliare del fondo ammonta a migliaia di Euro. 15

17 Nel mese di marzo 2010 il fondo ha distribuito proventi pari a migliaia di Euro, corrispondenti a Euro 22,50 per ogni quota. E stato, inoltre, rimborsato parte del valore della quota per un importo totale pari a migliaia di Euro, corrispondenti a Euro 200 per ogni quota. Nel corso del semestre è stato venduto l immobile sito in Roma, via Bellini ad un prezzo di migliaia di Euro, realizzando una plusvalenza di migliaia di Euro rispetto al valore iscritto in bilancio. Melograno Al 30 giugno 2010 il portafoglio immobiliare del fondo ammonta a migliaia di Euro. Vesta Nel corso del primo semestre è proseguita l attività di dismissione degli immobili del fondo che si è concretizzata nelle vendite di porzioni di immobili in Roma, Torino, Milano e Bologna per complessivi migliaia di Euro, realizzando plusvalenze per migliaia di Euro. Al 30 giugno 2010 il portafoglio immobiliare del fondo ammonta a migliaia di Euro. H1 Al 30 giugno 2010 il portafoglio immobiliare del fondo ammonta a migliaia di Euro. Nel corso del semestre è stato venduto l immobile sito in Sassari, via Piandanna ad un prezzo di migliaia di Euro. Crono Al 30 giugno 2010 il portafoglio immobiliare del fondo ammonta a migliaia di Euro. Nel mese di marzo 2010 il fondo ha distribuito proventi pari a migliaia di Euro, corrispondenti a Euro per quota. Securis In data 25 giugno 2010 Banca Agrileasing, sottoscrittrice del fondo, ha conferito nel Fondo n. 65 immobili per un valore complessivo di migliaia di Euro, sottoscrivendo n. 355 quote. Alla data del 30 giugno 2010 risultano in circolazione quote ed il portafoglio immobiliare risulta pari a migliaia di Euro. Nel semestre appena concluso il fondo ha effettuato vendite per un totale di migliaia di Euro, realizzando una plusvalenza pari a 270 migliaia di Euro. 16

18 NAV (milioni di Euro ) 30/ 06 /2010 NAV per a zione 30/06/2010 diluito NAV per azione Azioni Valore di mercato immobili di investimento ( inclusa sede) 3.792, ,0 Valore di mercato immobili in fase di sviluppo 185,0 185,0 Valore di mercato immobili destinati alla commercializzazione 103,6 103,6 Valore di mercato attività destinate alla vendita 140,7 140,7 Altre attività e passività 103,7 104,6 Debiti al netto della cassa (2.048,2) (1.841,9) Gross NAV 2.276,8 1, ,0 1,138 Imposte differite sul portafoglio (154,3) (154,3) NNAV 2.122,5 1, ,7 1,067 MtM dei derivati (*) (205,5) (205,5) Differenziale MtM debiti finanziari (42,7) (42,7) Differenziale MtM prestito obbligazionario convertibile- scadenza 2015 (4,9) - Im poste 68,9 67,5 NNNAV 1.938,3 1, ,0 0,984 (*) Il mtm dello swap sul tasso di inflazione relativo al portafoglio di Imser 60 S.r.l. è stato calcolato in coerenza con le previsioni di andamento futuro dell inflazione considerate dall esperto indipendente nella valutazione di tale portafoglio. Come nei precedenti esercizi, il NNNAV è stato calcolato considerando nella valutazione al valore equo dei debiti finanziari esclusivamente la variabilità dei tassi di interesse e non anche quella degli spread sui debiti in essere. Per la determinazione del valore equo del prestito obbligazionario convertibile emesso nel 2006, invece, si è tenuto conto anche dello spread di credito implicito nel nuovo prestito obbligazionario convertibile emesso nell aprile 2010, disponendo in questo caso di un preciso ed aggiornato riferimento di mercato. Si evidenzia, inoltre, che nel calcolo dei dati diluiti si è tenuto conto della diluizione connessa ai piani di stock option ed al prestito obbligazionario convertibile emesso nel corso del primo semestre 2009 (n azioni). Non si è tenuto invece conto dei potenziali effetti diluitivi derivanti dal prestito obbligazionario convertibile con scadenza 2011, in quanto la conversione dello stesso è ritenuta non probabile tenendo conto della significativa differenza tra prezzo delle azioni e prezzo di conversione e della limitata durata residua del prestito stesso. Conseguentemente tale partita è stato trattata, ai fini della determinazione del NAV, diluito come un debito finanziario da rimborsare a scadenza. Le imposte differite sul portafoglio immobiliare, inoltre, sono state iscritte come di consueto al valore nominale. Qualora la passività fiscale latente, relativa alla differenza tra valore fiscale e valore equo degli immobili, venisse calcolata sulla base delle aspettative di manifestazione temporale della stessa, così come suggerito dalle best practice dell European Public Real Estate Association (EPRA), il NNAV ed il NNNAV subirebbero un incremento di 77 milioni di Euro. Conseguentemente, il NNAV ed il NNNAV per azione passerebbero rispettivamente da 1,109 a 1,149 (da 1,067 a 1,102 per il diluito ) e da 1,012 a 1,053 (da 0,984 a 1,019 per il diluito). 17

19 AZIONARIATO L azionariato della società è significativamente variato rispetto al 31 dicembre 2009 in relazione: i) alla distribuzione da parte di Fonciérè des Regions di un dividendo in azioni Beni Stabili S.p.A., perfezionata a luglio 2010 (6 azioni Beni Stabili per ogni azione Fonciérè des Regions) che ha ridotto la partecipazione della controllante dal 67,9% al 52,1%; ii) alla vendita di circa il 7% di azioni proprie Beni Stabili S.p.A. ad investitori qualificati italiani ed esteri effettuata nel mese di aprile TITOLO BENI STABILI Prezzo 18

20 Volumi Nonostante il persistere della crisi dei mercati finanziari ed in particolare dei mercati azionari internazionali, l andamento del titolo nel corso del primo semestre 2010 ha registrato un incremento pari al 5%, a fronte di una riduzione dell indice EPRA e FTSEMIB rispettivamente dell 8% e del 18%. INFORMAZIONI ECONOMICHE E FINANZIARIE Risultati economici del semestre Nella tabella seguente sono riportati i dati economici del primo semestre 2010, comparati con i corrispondenti dati relativi al primo semestre trimestre trimestre Margine di contribuzione delle locazioni Margine di contribuzione delle vendite (*) Margine di contribuzione delle prestazioni di servizi Costi del personale (2.915) (3.023) (5.610) (6.217) Costi generali (4.925) (4.398) (8.598) (7.954) Totale costi di funzionamento (7.840) (7.421) (14.208) (14.171) Altri ricavi e proventi /(altricosti ed oneri) Reddito operativo ante rivalutazioni/(svalutazioni) di immo Rivalutazione/(svalutazioni) di immobili (3.917) (62.192) (2.902) (62.192) Reddito operativo (3.269) Proventi/(oneri) finanziari netti e da partecipazioni (33.380) (16.320) (62.859) (31.546) Risultato ante imposte (19.589) Imposte di competenza del periodo Risultato netto del periodo (Utile)/Perdita di competenza di terzi RISULTATO NETTO DI COMPETENZA DEL GRUPPO (12.076) (19.688) (6.489) (14.386) (185) 337 (349) (14.049) (*) Si precisa che la plusvalenza derivante dalla vendita di Torino Zerocinque Trading S.p.A., pari a migliaia di Euro è stata classificata nell ambito di tale margine. Tale importo, nei prospetti contabili-conto economico- risulta classificata nella voce proventi da collegate. 19

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