Il mercato delle ristrutturazioni a Roma

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Abele Livio Bartolini
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1 CRESME RICERCHE SPA Il mercato delle ristrutturazioni a Roma La cifra di affari realizzata nel 2003 dal settore delle costruzioni nella provincia di Roma ammonta a 7,4 miliardi di, di cui 2,8 miliardi destinati alla nuova costruzione e 4,5 miliardi ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Grafico 1. Il mercato delle costruzioni e della manutenzione in provincia di Roma Milioni di COSTRUZIONI NUOVA COSTRUZIONE MANUTENZIONE ORDINARIA STRAORDINARIA ABITAZIONI EDIFICI 583 Meno di Oltre 445 Fonte: CRESME Il volume complessivo della spesa impiegata in attività di manutenzione si compone di: 2,4 miliardi destinati ad interventi di manutenzione di immobili a destinazione residenziale, 1,5 miliardi in interventi di manutenzione di immobili a destinazione non residenziale pubblico e privato e 650 impiegati in interventi di manutenzione di opere del Genio Civile. I 2,4 miliardi di che rappresentano la spesa impiegata in interventi di manutenzione di immobili a destinazione residenziale è articolata in 583 miliardi destinati ad interventi su parti comuni dei fabbricati e miliardi impiegati in attività di manutenzione delle abitazioni

Il mercato delle costruzioni e della manutenzione in provincia di Roma Milioni di COSTRUZIONI 7.400 NUOVA COSTRUZIONE 2.857 MANUTENZIONE 4.543 ORDINARIA 1.350 STRAORDINARIA 3.193 1.145 2.

2 Grafico 2. Il mercato della manutenzione nel Comune di Roma e negli altri Comuni della provincia Milioni di PROVINCIA MANUTENZIONE ALTRI COMUNI ROMA ABITAZIONI EDIFICI 523 Meno di Oltre 398 Fonte: CRESME In sostanz,a il mercato della manutenzione a Roma nel 2003 vale 3,4 miliardi di, dei quali 1,7 nel comparto residenziale, 1,2 in quello non residenziale - sommando il privato con il pubblico - e 436 milioni nel genio civile. Nel settore residenziale gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria nelle abitazioni valgono il 1,2 milioni di, pari al 70% del mercato complessivo, mentre gli interventi sugli edifici valgono 523 milioni di, il 76% dei quali negli edifici con oltre 9 abitazioni. Lo stock edilizio a Roma L analisi del mercato della manutenzione richiede la definizione delle dimensioni dello stock edilizio che costituisce il potenziale degli interventi di manutenzione. Lo stock edilizio a Roma è rappresentato da 700 milioni di metri cubi, dei quali il 60% sono rappresentati dai volumi residenziali e il 40% da quelli non residenziali. Di questi il settore pubblico pesa

residenziale - sommando il privato con il pubblico - e 436 milioni nel genio civile.

3 sulla città per il 9%, il non residenziale terziario per il 22,4% e il settore artigianale e industriale per il restante 9%. Tabella 2. - Lo stock edilizio a Roma (Valori in milioni di metri cubi e di metri quadrati di superficie utile lorda) Stock esistente (milioni di metri cubi) Percentuale Residenziale 420,2 59,9 Non residenziale 218,6 31,1 Pubblico 62,2 8,9 Privato 157,4 22,4 Industria e artigianato 63,1 9,0 701,9 100,0 Fonte: stime CRESME Scenari e dimensionamento della domanda non residenziale a Roma (1999 e aggiornamento 2002); Roma: radiografia di una metropoli (1995); Domanda abitativa, processi insediativi e mercato immobiliare dagli anni 90 al 2000 (1995); Aggiornamento della domanda residenziale (2000 e integrazioni 2002). Gli edifici residenziali a Roma sono , di cui: - il 75,4% composti da edifici con meno di quattro abitazioni; - l 8,6% da edifici con un numero di abitazioni da cinque a otto; - l 8,7% da edifici con un numero di abitazioni da nove a quindici; - il restante 7,3% da edifici con più di 15 abitazioni. I comportamenti della domanda Il CRESME ha realizzato, nell ottobre 2003, una indagine su 2500 famiglie romane al fine di conoscere attraverso quali modalità si avvicinano al mercato della ristrutturazione. Dall indagine emerge che le famiglie romane che complessivamente hanno proceduto alla ristrutturazione dell abitazione dal 1996 ad oggi ammontano al 24,4% sul totale delle intervistate. Questo significa che le famiglie dell Urbe hanno proceduto a lavori di miglioria strutturale della propria abitazione con un ritmo percentuale medio del 3,0% annuo. In sostanza si può sostenere che dal 1996 all ottobre del 2003 nella capitale sono stati realizzati ca interventi di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria, pari a interventi annui. Le percentuali nel numero delle famiglie che ristrutturano cambiano, ovviamente, a seconda del titolo di godimento per cui si usufruisce dell abitazione: poco più del 17% tra le famiglie in locazione, oltre il 27,5% tra le famiglie proprietarie.

218,6 31,1 Pubblico 62,2 8,9 Privato 157,4 22,4 Industria e artigianato 63,1 9,0 701,9 100,0 Fonte: stime CRESME Scenari e dimensionamento della domanda non residenziale a Roma (1999 e aggiornamento

4 Grafico 3. Le famiglie che hanno ristrutturato casa dal 1996 ad oggi PROPRIETA AFFITTO Si 27,6% Si 17,4% No 72,4% No 82,6% Dopo il boom , flessioni nel triennio Se analizziamo poi nel periodo in esame la distribuzione annua degli interventi di ristrutturazione notiamo una dinamica interessante: il mercato ha un picco nel triennio , evidentemente dovuto ai lavori e alle agevolazioni legate al Giubileo del 2000, e una flessione negli anni 2001 e 2002, che dovrebbe continuare anche nel Il dato romano sembra così confermare le dinamiche nazionali stimate dal CRESME e da altre fonti. Nel 96 hanno ristrutturato la propria abitazione il 12% degli intervistati, anche se il vero boom delle ristrutturazioni avviene tra il 1998 e il 2000: oltre il 47% delle famiglie ha deciso di agire nel corso di questo triennio, con una media del 15,7% annuo, e un picco del 17,2% nel Dal 2001 si registrano invece cali progressivi: 12,3%, seguito dal 11,4% del 2002 e 7,0% del Grafico 4. Le famiglie che hanno ristrutturato casa dal 1996 ad oggi PROPRIETA AFFITTO 20% 18,1% 17,1% 20% 18,1% 16% 12% 12,5% 9,2% 14,0% 11,9% 11,3% 16% 12% 11,0% 13,4% 12,6% 9,4% 13,4% 11,0% 11,0% 8% 6,0% 8% 4% 4% 0% %

in esame la distribuzione annua degli interventi di ristrutturazione notiamo una dinamica interessante: il mercato ha un picco nel triennio 1998-2000, evidentemente dovuto ai lavori e alle

5 Pavimentazioni, ristrutturazioni complete e impianti idraulici La tipologia di intervento che viene effettuata più frequentemente è il rifacimento della pavimentazione (22,0%), seguita dalle ristrutturazioni complete degli alloggi: 18,7% degli intervistati. L impianto idraulico è al terzo posto con il 18,4%. Anche i rivestimenti occupano una quota interessante (15%), mentre si attestano al 7% tanto l impianto elettrico che l installazione delle caldaie. Grafico 5. Le tipologie dei lavori di ristrutturazione Pavimenti Ristrutturazione completa Impianto idraulico Rivestimenti Impianto elettrico Impianto termico caldaia Muratura Impianto termico radiatori Altro 1,5% 3,4% 5,8% 7,5% 7,3% 15,4% 18,7% 18,4% 22,0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% La spesa media per tipologia di intervento risulta, ovviamente, più elevata sulla ristrutturazione completa, pari a oltre 32mila, mentre le altre tipologie di spesa sono allineate su valori pari a circa 11mila. Più alti i costi dei lavori in muratura, che superano i 14mila. Chiudono con i valori più bassi i lavori di muratura non rientranti nella ristrutturazione completa (5,8%) e l installazione dei radiatori (3,4%).

Anche i rivestimenti occupano una quota interessante (15%), mentre si attestano al 7% tanto l impianto elettrico che l installazione delle caldaie. Grafico 5.

6 Grafico 6. Classi di spesa per interventi di ristrutturazione Oltre ,7% Meno di ,7% Da a ,3% Da a ,5% Da a ,7% Da a ,1% Elemento di grande interesse è la distribuzione delle classi di spesa negli interventi di ristrutturazione: è possibile osservare come il maggior numero degli interpellati si condensi ai due poli estremi delle fasce di spesa: le famiglie romane spendono per ristrutturare meno di 3mila per il 22,7% dei casi, e oltre i 25mila per il 21,7%. La terza fascia è quella del taglio medio, tra i 5mila e i 10 mila (18,1%), seguono le fasce di spesa tra i 15 mila e i 25 mila (14,3%), da 3 mila a 5 mila (13,5%), da mille a 15 mila (9,7%). Il mercato potenziale ovvero le intenzioni delle famiglie romane Stando alle indicazioni emerse dalle interviste, le famiglie romane mostrano un certo interesse per il settore delle ristrutturazioni. Se infatti oltre l 84% di chi possiede un abitazione non è propensa a cambiare casa, il 6% si mostra intenzionato a procedere a lavori di ristrutturazione. Il miglioramento della qualità abitativa si ottiene o cambiando casa (6,7% degli intervistati), o acquistando una seconda casa, (2,8%) oppure, come si è visto, ristrutturando. L importanza degli interventi di ristrutturazione è decisamente ridimensionata fra i locatari: solo il 3,5% si è dichiarato intenzionato a ristrutturare l attuale abitazione. Per le famiglie in affitto che vogliono migliorare la propria condizione l obbiettivo principale è quello di cambiare casa acquistandone una: ben il 18,3% delle famiglie in affitto ha espresso questa intenzione.

due poli estremi delle fasce di spesa: le famiglie romane spendono per ristrutturare meno di 3mila per il 22,7% dei casi, e oltre i 25mila per il 21,7%.

7 Grafico 7. Il mercato potenziale delle abitazioni in proprietà e in affitto PROPRIETA Non cambiare 84,2% Cambiare casa 6,7% Ristrutturare l'attuale 6,3% Acquistare una 2 casa 2,8% AFFITTO Non cambiare 70,2% Ristrutturare l'attuale 3,5% Acquistare una 2 casa 1,7% Cambiare casa rimanendo in affitto 6,3% Cambiare casa acquistandone una 18,3% Osservando le risposte date dagli intervistati in proprietà in base alla loro residenza nella capitale emerge con forza la domanda di ristrutturazione che le aree periferiche esprimono: il 9,2% degli intervistati che risiedono in periferia intende ristrutturare la propria abitazione nei prossimi 3 anni e il dato sale all 11,2% ad Acilia e Ostia. Mentre nel centro storico si registra un alta propensione al cambiamento basata sul cambiare casa (10,9% degli intervistati), nella periferia si intende intervenire con interventi di riqualificazione dell alloggio.

Ristrutturare l'attuale 3,5% Acquistare una 2 casa 1,7% Cambiare casa rimanendo in affitto 6,3% Cambiare casa acquistandone una 18,3% Osservando le risposte date dagli intervistati in proprietà in

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