COMUNU DE MÒGURU (Provincia de Aristanis) COMUNE DI MOGORO (Provincia di Oristano) RELAZIONE DI STIMA. Servizio Tecnico. Mogoro, lì

Transcript

1 COMUNE DI MOGORO (Provincia di Oristano) COMUNU DE MÒGURU (Provincia de Aristanis) Servizio Tecnico Mogoro, lì RELAZIONE DI STIMA Fabbricati e Terreni del patrimonio immobiliare dell eredità Orrù Paola Il Responsabile del Servizio Tecnico Ing. Paolo FRAU 1/24

2 1 - Premessa La presente relazione si riferisce alla stima del valore venale dei beni immobili di cui al patrimonio della Defunta Orrù Paola. La sig.ra Orrù Paola, nata a Masullas il giorno 25 gennaio 1928, deceduta in data 21 febbraio 2011, aveva, in data 23 novembre 2005, nominato erede universale di tutti i suoi beni, mobili ed immobili, presenti e futuri, ovunque siti, il Comune di Mogoro. L atto di registrazione del testamento a rogito del Notaio Sergio Pinna è stato redatto in data , rep.8272, raccolta L atto di accettazione con beneficio di inventario è stato redatto dal Notaio Davide Porru in data , rep.625, raccolta 443. L inventario dei beni è stato redatto dal Notaio Davide Porru in data , rep.626, raccolta n.444. Il patrimonio oggetto della presente stima è costituito da tutti i terreni agricoli e da un fabbricato residenziale sito nel centro abitato di Mogoro. 2 - Descrizione dei terreni e identificazione catastale I terreni sono ubicati parte nel territorio del Comune di Mogoro e parte nel territorio del Comune di Masullas. In base alle loro caratteristiche, i terreni possono essere distinti nelle seguenti categorie: - uliveto; - seminativo; - seminativo irriguo; - pascolo. Si riportano di seguito i terreni ubicati nel territorio di Mogoro e la relativa identificazione catastale: località foglio particella superficie (ha) praneddu ena pruna ena pruna gutturu molas gutturu molas gutturu molas gutturu molas su pranu su pranu su pranu su pranu su pranu su pranu su pranu su pranu su pranu su pranu su pranu nuraci picciu santu miali bau crabiolus bau crabiolus Si riportano di seguito i terreni ubicati nel territorio di Masullas e la relativa identificazione catastale: 2/24

3 località foglio particella superficie (ha) su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu su lillu praneddu I terreni di cui sopra, seppur identificati ed elencati per singola particella catastale, talvolta formano un unico appezzamento. Tuttavia data la natura e l ubicazione degli stessi, si ritiene che il valore di mercato non possa cambiare in funzione della dimensione dei terreni. I terreni, ad eccezione dell appezzamento in località Su Pranu, hanno tutti forma irregolare e sono ubicati in territorio collinare. Sono pressoché tutti facilmente accessibili dalla viabilità principale. 3 - Descrizione del fabbricato ed identificazione catastale L immobile, sito nella via San Bernardino n.23, è costituito dall abitazione principale articolata in un corpo su due livelli ed un corpo su un unico livello. Al piano terra sono poi presenti diversi locali accessori che costituiscono pertinenze dell abitazione con funzioni di legnaia, magazzino, lavanderia, etc.. Nel complesso l edificio si presenta in buone condizioni strutturali ma in stato di scarsa conservazione dovuta per lo più dall inutilizzo del medesimo ormai da diversi anni. L edificio attualmente è costituito da numerose stanze con caratteristiche dimensionali ben oltre i minimi previsti e talvolta comunicanti tra loro. Gli impianti elettrici ed idrici sono fuori norma. La tipologia dell edificio è quella a corte tipica del territorio. È presente un ampio cortile esterno. L'immobile risulta distinto al Catasto del Comune di Mogoro nel seguente al Foglio 3, particella /24

4 L'area in oggetto ricade in zona urbanistica "B2", secondo il vigente Piano Urbanistico Comunale, fuori dal centro di prima e antica formazione. 4 - Aspetti metodologici e stima del fabbricato Si tratta di determinare il valore venale in comune commercio o, come d accezione comune, il più probabile valore di mercato, ossia quello che risulterebbe da una libera contrattazione di compravendita in normali condizioni di mercato. In definitiva un valore adeguato alla realtà economica all epoca della valutazione. Il procedimento di stima scelto è quello della stima del costo di costruzione. Si è escluso il metodo cosiddetto comparativo consistente nel paragonare il bene immobile con beni che presentano destinazione e caratteristiche intrinseche analoghe recentemente compravenduti. Non è presente infatti nel Comune un vero e proprio mercato immobiliare di riferimento. Alla stessa maniera si escluso il metodo di valutazione in base al reddito presunto in quanto la domanda di fitto di tali beni è piuttosto bassa. Tutto ciò premesso per la determinazione del valore si è stabilito un costo di costruzione pari ad euro 400/mq per il piano terra e di euro 380/mq per il piano primo. Ai locali accessori viene attribuito un valore di euro 250,00/mq. Al costo di costruzione del fabbricato si è poi sommato il valore dell area cui è stato attribuito un costo unitario di euro 90,00 al mq. Il valore così determinato è stato successivamente ridotto del 30% per tenere conto di diversi parametri di deprezzamento dovuti all invecchiamento del bene. Non si tiene conto di un eventuale aumento di valore dovuto alla centralità dell area nell ambito del contesto urbano. In questa maniera si ottiene la seguente valutazione: - valore fabbricato: piano terra mq.110 x euro 400,00 = euro ,00; piano primo mq.80 x euro 380,00 = euro ,00; piano terra pertinenze mq.120 x euro 250,00 = euro ,00; sub-totale = euro ,00; valore deprezzamento del 30% = euro ,00; totale = euro ,00; - valore area: mq.590 x euro 90,00 = euro ,00; In base ai valori definiti ai punti precedenti, il valore venale dell immobile in oggetto risulta così determinato: - valore del fabbricato: euro ,00; - valore dell area: euro ,00; - VALORE COMPLESSIVO DELL IMMOBILE: euro ,00; Per la stima in oggetto pertanto può essere considerato congruo il valore di euro , Aspetti metodologici e stima dei terreni agricoli Gli elementi utili alla stima sono l ubicazione delle aree, la consistenza e configurazione della superficie. Tuttavia, trattandosi di terreni non edificabili, per la determinazione del valore al mq può essere fatto riferimento al combinato disposto dell art.40 del D.P.R. 327/2001 e della Tabella dei Valori Agricoli Medi per l anno 2007, approvati dalla Regione Sardegna con deliberazione G.R. n.9/7 del Occorre precisare che, seppur i valori agricoli medi siano stati dichiarati incostituzionali con la sentenza della Corte Costituzionale n.181 del 10 giugno 2011, gli stessi costituiscano un utile riferimento al fine della presente stima. Da informazioni assunte presso operatori specializzati del settore è stato poi rilevato che dal 2007 ad oggi il prezzo di mercato non è aumentato, anzi, in taluni casi potrebbe essere addirittura diminuito a causa della crisi del settore agricolo. Si ritiene che, per quanto sopra, i terreni possano essere valutati come segue: 4/24

5 Terreni in territorio di Mogoro: - uliveto: euro 1,40/mq; - seminativo: euro 1,00/mq; - seminativo irriguo: euro 1,20/mq; - pascolo: euro 0,35/mq; Terreni in territorio di Masullas: - uliveto: euro 1,25/mq; - seminativo: euro 0,80/mq; - pascolo: euro 0,35/mq; Si riportano di seguito le tabelle con l elenco dei terreni con indicati il tipo di coltura e il valore di mercato. Comune di Mogoro: località fg. particella superficie (ha) coltura valore al mq (euro) valore complessivo (euro) praneddu pascolo 0,35 239,75 ena pruna seminativo 1, ,00 ena pruna seminativo 1, ,00 gutturu molas seminativo 1, ,00 gutturu molas seminativo 1, ,00 gutturu molas seminativo 1,00 302,00 gutturu molas seminativo 1, ,00 su pranu seminativo irriguo 1,20 90,00 su pranu seminativo irriguo 1,20 898,80 su pranu seminativo irriguo 1,20 735,60 su pranu seminativo irriguo 1,20 528,00 su pranu seminativo irriguo 1,20 292,80 su pranu seminativo irriguo 1, ,40 su pranu seminativo irriguo 1, ,60 su pranu seminativo irriguo 1,20 538,80 su pranu seminativo irriguo 1, ,80 su pranu seminativo irriguo 1,20 394,80 su pranu seminativo irriguo 1,20 690,00 nuraci picciu seminativo 1, ,00 santu miali seminativo 1, ,00 bau crabiolus seminativo 1, ,00 bau crabiolus seminativo 1,00 235,00 corongeddu uliveto 1, ,00 Comune di Masullas: località fg. Particella superficie (ha) coltura valore al mq (euro) valore complessivo (euro) su lillu seminativo 0,80 500,00 su lillu uliveto 1, ,50 su lillu uliveto 1, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 5/24

6 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0,80 752,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0,80 840,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0,80 992,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 su lillu seminativo 0, ,00 praneddu pascolo 0, ,00 Il valore complessivo dei terreni è di euro ,85 di cui euro ,35 nel Comune di Mogoro ed euro ,50 nel Comune di Masullas. Al valore dei terreni di cui sopra va aggiunto il valore degli alberi d ulivo presenti in numero pari a 40 in località Corongeddu a Mogoro e 12 in località Su Lillu a Masullas. Gli alberi d ulivo, che hanno circa anni, sono in cattive condizioni per cui necessitano di pulitura e potatura. Si ritiene che il valore medio di ciascuno sia di euro 200,00 per cui complessivamente il valore è di euro , Allegati - allegato A: documentazione fotografica dei terreni; - allegato B: documentazione fotografica del fabbricato residenziale; - allegato C: planimetrie e sezioni del fabbricato residenziale; Mogoro, lì Il Responsabile del Servizio Tecnico Ing. Paolo FRAU 6/24

7 ALLEGATO A DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DEI TERRENI Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappale 82 tipologia: seminativo Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappale 156 tipologia: seminativo 7/24

8 Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappale 138 tipologia: seminativo 8/24

9 Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappali 214, 215, 216, 84, 83, 103, 86, 87, 104, 106, 182 tipologia: seminativo 9/24

10 Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappale 115 tipologia: pascolo Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappali 60, 61, 62 tipologia: pascolo 10/24

11 Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappali 55, 54, 50, 51, 172 tipologia: pascolo 11/24

12 Terreno sito in Comune di Masullas - fg.9, mappali 92, 95, 96 tipologia: pascolo 12/24

13 Terreno sito in Comune di Masullas - fg.9, mappali 101 tipologia: pascolo + casetta 13/24

14 Terreno sito in Comune di Masullas - fg.9, mappali 98, 99 tipologia: seminativo + uliveto 14/24

15 Terreno sito in Comune di Mogoro (località Ena Pruna)- fg.1, mappali 184 tipologia: seminativo Terreno sito in Comune di Mogoro (località Ena Pruna)- fg.1, mappali 3935 tipologia: seminativo 15/24

16 COMUNE DI MOGORO Provincia di Oristano Terreno sito in Comune di Mogoro (località Su Pranu)- fg.6, mappali 4198, 4290, 4294, 4297, 4299, 4301, 4304, 4307, 4392,, 4666, 4700 tipologia: seminativo irriguo 16/24

17 Terreno sito in Comune di Mogoro (località Corongeddu)- fg.38, mappali 345 tipologia: uliveto con circa 40 piante Terreno sito in Comune di Mogoro (località Bau Crabiolus)- fg.22, mappali 275, 276 tipologia: uliveto con circa 40 piante 17/24

18 ALLEGATO B DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DEL FABBRICATO RESIDENZIALE 18/24

19 19/24

20 20/24