Acquisto della casa «a rogito differito»: la formula di Filca finanziata con i mini-bond

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1 04 novembre 2013 Acquisto della casa «a rogito differito»: la formula di Filca finanziata con i mini-bond Le formule di acquisto "alternative", nelle diverse varianti e modalità, puntano tutte a superare lo scoglio dell'accesso al credito e il ristagno del mercato immobiliare. Rinviare l'accensione del mutuo a un secondo momento, più propizio, per consentire all'acquirente di chiedere alla banca un importo minore e costruire nel frattempo un miglior merito creditizio è l'obiettivo che si pone anche l'offerta CasaMiainLeasing, ideata da Filca Cooperative. Non si tratta però di un leasing nel senso proprio del termine (che serve più che altro a dare un "marchio" al prodotto), ma di una formula che permette, anche a chi ha solo un piccolo capitale di partenza, di comprare l'abitazione a rogito differito. In sintesi, si versa un anticipo a titolo di caparra confirmatoria, compreso tra il 6 e il 9% del prezzo dell'immobile, secondo le proprie esigenze, e si va subito ad abitare la casa, senza ancora esserne proprietari ma con l'impegno (fissato nel preliminare, trascritto) di stipulare il rogito in un periodo che va dai 3 ai 5 anni. Fino a quel momento, l'inquilino paga quindi rate trimestrali di importo pari a un canone di affitto: il 60% di quanto versato ratealmente viene imputato in conto prezzo (bloccato alla firma del preliminare). «Consentiamo così di accantonare entro la data del rogito la quota di capitale necessaria a ottenere il mutuo», spiega il presidente di Filca, Giacomo Fumeo. «I clienti sono infatti persone hanno iniziato a lavorare solo da qualche anno e non dispongono dell'equity sufficiente a coprire la quota

2 non finanziata del mutuo, o hanno avviato da poco un'attività in proprio, oppure sono frenati dalle preoccupazioni legate agli sviluppi della crisi». L'acquirente (che diventa socio della cooperativa) può chiedere di sottoscrivere l'atto d'acquisto anche prima del termine indicato. «Ma la formula - aggiunge Fumeo - è flessibile anche nelle difficoltà. Innanzitutto il periodo in cui effettuare l'acquisto va da 3 a 5 anni, e a questo proposito si proroga l'effetto della trascrizione del preliminare. Così come si proroga il termine fissato se ad esempio al quinto anno il socio non ce la fa ancora a raggiungere il mutuo, ma è vicino a farlo». L'inquilino viene infatti seguito lungo tutta la pratica: dall'analisi delle caratteristiche economiche di partenza fino alla scelta della banca con la quale stipulare il mutuo, che spesso appartiene alla rete di quelle convenzionate con la cooperativa edilizia lombarda. Ma se l'inquilino non dovesse invece arrivare a firmare il rogito? «Nel preliminare è previsto che paghi un piccolo risarcimento, pari all'1% del prezzo dell'immobile per ogni anno in cui ne ha usufruito. E naturalmente si perdono le rate, versate come se si fosse stati in affitto. La penale dice Fumeo - non è però prevista quando il mancato acquisto dipende da cause di forza maggiore, come la perdita del posto di lavoro». In quel caso si perdono solo le rate che, a conti fatti, risultano inferiori a un normale affitto. «Le abitazioni sono infatti costruite secondo lo standard Biocasa Filca (quindi per la gran parte in classe energetica A) e i costi energetici e di gestione sono bassi: circa 350 annui per un appartamento di 100 metri quadrati, rispetto ai soliti mila euro». L'inquilino gode anche di altre garanzie, senza oneri aggiuntivi. C'è una fideiussione a copertura dell'anticipo e di tutti i versamenti. «E una postuma decennale, un'assicurazione che copre tutte le parti dell'edificio, dall'involucro agli impianti alla manutenzione straordinaria. Ogni intervento di Filca - afferma Fumeo - è sottoposto infatti a certificazione da Conteco (organismo indipendente di controllo e certificazione della qualità delle costruzioni, ndr)». La formula CasaMiainLeasing è finanziata attraverso minibond. L'azienda ha infatti collocato di recente un minibond da 9 milioni di euro che consentirà di assegnare 126 alloggi a rogito differito in sei province della Lombardia (Bergamo, Brescia, Como, Lecco, Milano, Varese). Nelle prossime settimane si attende l'emissione di una seconda tranche di prestiti obbligazionari.

3 01 novembre 2013 L accesso alla casa di proprietà diventa realtà con i minibond Filca Filca, da trentacinque anni leader tra le Cooperative edilizie in Lombardia, ha scelto di intraprendere un percorso di innovazione per dare una risposta al problema dell accesso alla casa di proprietà, sfruttando la possibilità di utilizzare lo strumento dei minibond per finanziare il progetto CasaMiainLeasing: l originale formula Filca che consente l acquisto dell abitazione a rogito differito. Si tratta di un progetto che risponde a un dato di fatto: la casa di proprietà è per gli italiani un obiettivo primario e un sogno, che però, a causa della difficoltà di ottenere un mutuo dalle banche, è diventato per molti proibito. Soprattutto per i più giovani l accesso alla casa costituisce il primo passo per sancire la propria indipendenza e costruirsi una famiglia, obiettivi che attualmente appaiono difficilmente raggiungibili. Una difficoltà che viene vissuta anche da chi pur possedendo un buon reddito, ma avendo iniziato a lavorare solo da qualche anno, non dispone del capitale iniziale necessario per coprire la quota non finanziata dal mutuo. Ed è proprio per rimuovere questi fattori che nasce CasaMiainLeasing: il progetto, infatti, rende accessibile l abitazione in proprietà anche a chi ha un piccolo capitale di partenza. L anticipo richiesto a titolo di caparra confirmatoria è compreso tra il 6 e il 9% del prezzo, secondo le esigenze dell acquirente. Una volta versato l anticipo, la nuova formula contrattuale prevede l immediata consegna della casa e la stipula del rogito in un periodo compreso fra i 3 e i 5 anni (con facoltà da parte del socio di chiedere la sottoscrizione dell atto notarile anche prima del termine indicato), mantenendo invariato il prezzo dell immobile. Fino al rogito l acquirente s impegna a corrispondere rate trimestrali di importo pari o addirittura inferiore al canone di un affitto, grazie anche all abbattimento dei costi energetici ottenuti con le eccellenti prestazioni dello standard BIOCASA Filca (classe energetica A per la

4 quasi totalità degli interventi) che caratterizza le costruzioni. Inoltre, rispetto all affitto, il 60% dell importo delle rate non è a fondo perso, ma viene imputato in conto prezzo. Questo innovativo meccanismo, che accantona entro la data del rogito la quota di capitale necessaria per ottenere il mutuo, consente l accesso alla casa di proprietà anche a coloro che, diversamente, non potrebbero permettersela: perché hanno iniziato a lavorare solo da qualche anno e non dispongono del capitale iniziale necessario per coprire la quota non finanziata da mutuo, oppure hanno avviato da poco una attività in proprio e si vedono rifiutata la concessione del mutuo dagli istituiti di credito, o ancora, pur sognando una casa sono comunque frenati all acquisto a causa delle preoccupazioni legate agli sviluppi della crisi e alla stabilità lavorativa. A tale riguardo, con CasaMiainLeasing in caso di perdita dell impiego è previsto un recesso agevolato con rimborso integrale della caparra confirmatoria versata. Inoltre CasaMiainLeasing, per le sue caratteriste, permette a chi deve vendere la propria casa per poter acquistarne una nuova di farlo nel momento migliore, sfruttando le opportunità del mercato. Una formula innovativa che Filca Cooperative ha scelto di finanziare con uno strumento altrettanto innovativo: l emissione di minibond che la nuova disciplina introdotta dal Decreto Sviluppo del 2012 ha reso possibile anche per le società non quotate. L Azienda lombarda ha infatti da poco collocato un minibond da 9 milioni di euro: il primo di importo significativo emesso da una PMI italiana, che consentirà di assegnare 126 alloggi con la formula del rogito differito, in 6 province della Lombardia: Bergamo, Brescia, Como, Lecco, Milano e Varese.

5 31 ottobre Minibond, per ora un mercato anomalo. Se ne parla ovunque e spesso anche a sproposito, ma il mercato delle nuove emissioni obbligazionarie (mini-bond) nel regime fiscale e di regolamentazione previsto dal decreto sviluppo n.83/2012, sembra essere la sola reale speranza di affrancamento per le imprese dalla dipendenza del credito bancario. In questo periodo di grande fermento da parte degli operatori, che stanno montando i fondi specifici (credit funds in arrivo anche per Unicredit e BNP) o stanno allettando possibili emittenti, si cominciano a sentire numeri importanti sulle possibili emissioni obbligazionarie, che vanno ben al di là di quanto inizialmente previsto dallo stesso Ministero dell Economia e delle Finanze e c è chi si è spinto a ipotizzare anche potenziali emittenti. Il tempo farà giustizia di questi numeri, ma alcune riflessioni sul nuovo mercato delle obbligazioni corporate si può anche cominciare a farlo e occorre dire subito che almeno alla partenza sembra essere un mercato davvero originale. Se si da uno sguardo al mercato regolamentato predisposto appositamente per la quotazione dei mini-bond si trovano le emissioni già ammesse alla quotazione. Occorre precisare che la quotazione sul mercato regolamentato non è obbligatoria, ma è quella che consente da un lato per l investitore l esenzione della ritenuta del 20% sugli interessi e dall altro per l emittente consente di superare il vincolo all importo dell emissione che in base all art.2412 del c.c.era pari al massimo a due volte il patrimonio netto. Lo sguardo d insieme lascia qualche perplessità: Come si nota dal grafico, la maggior parte di emissioni quotate all ExtraMOT Pro sono di grande dimensione, addirittura tra i 200 e i 425 milioni di Manutencoop. CERVED, IVS, Teamsystem, SISAL, Gamenet, RHIAG sono tutte società che annoverano tra i loro azionisti fondi di private equity, i più sofisticati finanziariamente, i più interessati alla leva finanziaria

6 per massimizzare il loro ritorno. Quindi l avvio del mercato è stato sfruttato soprattutto da società large e sofisticate finanziariamente spesso per finanziare operazioni straordinarie o rifinanziare debito bancario esistente. Per ora il totale delle emissioni si avvicina a 2,5 miliardi. All estremo opposto tutte le altre emissioni o quasi per società piccolissime, sconosciute e con importi tra 1 e 3 milioni, fatta eccezione per una strana emissione della Sudcommerci srl di 22 milioni, che merita qualche approfondimento in più in un prossimo post e per la FILCA Coop. Tra le piccole emittenti due società di credito al consumo, la IFIR e la FIDE di Campobasso alla ricerca di fondi per finanziare prestiti personali i cui tassi come noto sono ben superiori a quelli pur cari pagati con l emissione. I tassi (si tratta della cedola pagata su base annua) sono compresi prevalentemente tra il 5,5% e il 7,5%, ma ancora una volta l eccezione è un 2,95% pagato dalla FIDE spa. Tre le emissioni a tasso variabile per CERVED (spread 5,375%) e Rhino Bondco (spread 5,50%) tutte le altre a tasso fisso e la stessa FIDE. La polarizzazione delle prime emissioni di mini-bond sembra avere una sua logica in relazione all atteggiamento delle banche: da un lato operazioni di grande volume e di una certa rischiosità, che non potrebbero essere assorbite da una sola banca ma richiederebbero un pool (una forma oggi non più tanto gradita alle banche). Dall altro piccole imprese disposte a pagare tassi elevati pur di accedere a fonti finanziarie che difficilmente sarebbero messe a disposizione dalle banche sulla base dei bilanci storici. Così a una prima valutazione si può dire che il meglio sul mercato debba ancora arrivare: mancano le vere PMI industriali, mancano importi tra i 5 e i 20 milioni, (fatta eccezione per la emissione di FILCA Coop.). Manca insomma quel tipo di emittenti a cui il provvedimento del decreto sviluppo si rivolgeva. Come già detto non sarà semplicissimo convincere una buona media impresa italiana ad indebitarsi al 7%, rinunciando a credito bancario meno costoso, ma non mancheranno le occasioni e le buone motivazioni. Per ora c è chi, come il gruppo Bauli, ha già fatto sapere di non avere appetito per i mini bond perché a questi tassi sono troppo onerosi.

7 31 ottobre 2013 Acquisto della casa «a rogito differito»: la formula di Filca finanziata con i mini-bond Le formule di acquisto "alternative", nelle diverse varianti e modalità, puntano tutte a superare lo scoglio dell'accesso al credito e il ristagno del mercato immobiliare. Rinviare l'accensione del mutuo a un secondo momento, più propizio, per consentire all'acquirente di chiedere alla banca un importo minore e costruire nel frattempo un miglior merito creditizio è l'obiettivo che si pone anche l'offerta CasaMiainLeasing, ideata da Filca Cooperative. Non si tratta però di un leasing nel senso proprio del termine (che serve più che altro a dare un "marchio" al prodotto), ma di una formula che permette, anche a chi ha solo un piccolo capitale di partenza, di comprare l'abitazione a rogito differito. In sintesi, si versa un anticipo a titolo di caparra confirmatoria, compreso tra il 6 e il 9% del prezzo dell'immobile, secondo le proprie esigenze, e si va subito ad abitare la casa, senza ancora esserne proprietari ma con l'impegno (fissato nel preliminare, trascritto) di stipulare il rogito in un periodo che va dai 3 ai 5 anni. Fino a quel momento, l'inquilino paga quindi rate trimestrali di importo pari a un canone di affitto: il 60% di quanto versato ratealmente viene imputato in conto prezzo (bloccato alla firma del preliminare). «Consentiamo così di accantonare entro la data del rogito la quota di capitale necessaria a ottenere il mutuo», spiega il presidente di Filca, Giacomo Fumeo. «I clienti sono infatti persone hanno iniziato a lavorare solo da qualche anno e non dispongono dell'equity sufficiente a coprire la quota

8 non finanziata del mutuo, o hanno avviato da poco un'attività in proprio, oppure sono frenati dalle preoccupazioni legate agli sviluppi della crisi». L'acquirente (che diventa socio della cooperativa) può chiedere di sottoscrivere l'atto d'acquisto anche prima del termine indicato. «Ma la formula - aggiunge Fumeo - è flessibile anche nelle difficoltà. Innanzitutto il periodo in cui effettuare l'acquisto va da 3 a 5 anni, e a questo proposito si proroga l'effetto della trascrizione del preliminare. Così come si proroga il termine fissato se ad esempio al quinto anno il socio non ce la fa ancora a raggiungere il mutuo, ma è vicino a farlo». L'inquilino viene infatti seguito lungo tutta la pratica: dall'analisi delle caratteristiche economiche di partenza fino alla scelta della banca con la quale stipulare il mutuo, che spesso appartiene alla rete di quelle convenzionate con la cooperativa edilizia lombarda. Ma se l'inquilino non dovesse invece arrivare a firmare il rogito? «Nel preliminare è previsto che paghi un piccolo risarcimento, pari all'1% del prezzo dell'immobile per ogni anno in cui ne ha usufruito. E naturalmente si perdono le rate, versate come se si fosse stati in affitto. La penale dice Fumeo - non è però prevista quando il mancato acquisto dipende da cause di forza maggiore, come la perdita del posto di lavoro». In quel caso si perdono solo le rate che, a conti fatti, risultano inferiori a un normale affitto. «Le abitazioni sono infatti costruite secondo lo standard Biocasa Filca (quindi per la gran parte in classe energetica A) e i costi energetici e di gestione sono bassi: circa 350 annui per un appartamento di 100 metri quadrati, rispetto ai soliti mila euro». L'inquilino gode anche di altre garanzie, senza oneri aggiuntivi. C'è una fideiussione a copertura dell'anticipo e di tutti i versamenti. «E una postuma decennale, un'assicurazione che copre tutte le parti dell'edificio, dall'involucro agli impianti alla manutenzione straordinaria. Ogni intervento di Filca - afferma Fumeo - è sottoposto infatti a certificazione da Conteco (organismo indipendente di controllo e certificazione della qualità delle costruzioni, ndr)». La formula CasaMiainLeasing è finanziata attraverso minibond. L'azienda ha infatti collocato di recente un minibond da 9 milioni di euro che consentirà di assegnare 126 alloggi a rogito differito in sei province della Lombardia (Bergamo, Brescia, Como, Lecco, Milano, Varese). Nelle prossime settimane si attende l'emissione di una seconda tranche di prestiti obbligazionari.

9 27 ottobre 2013 Un minibond da 9 milioni per la bioedilizia Una prima tranche di minibond da 9 milioni di euro per sostenere il mercato del green building. A collocarli sul mercato dell ExtraMOT PRO è Filca Cooperative, cooperativa lombarda che opera nel settore residenziale, insieme ad ADB di Torino (advisor) e con il sostegno di Banca Akros (Gruppo BPM), che ha fatto da arranger. SOTTOSCRITTORI - Tra i sottoscrittori: Banca Popolare di Milano, il credito cooperativo (ICCREA BancaImpresa, CRA di Cantù BCC, BCC Alta Brianza di Alzate Brianza), Reale Mutua e Italiana Assicurazioni, società finanziarie e fondi legati alla AGCI (Associazione Generale Cooperative Italiane) e Zenit Sgr. FINANZIARE LA BIOEDILIZIA - Il prestito obbligazionario è destinato a finanziare i progetti di investimento delle Cooperative Socie (CasaMiainLeasing e Fondo Acquisto Aree), nell'ambito delle politiche di green building che hanno trovato concreta attuazione nella BIOCASA Filca, lo standard costruttivo in grado di garantire efficienza energetica e l'abbattimento dei costi di gestione dell'unità abitativa. «Quella di Filca Cooperative è la dimostrazione che le PMI possono trovare una valida forma di finanziamento attraverso l emissione dei minibond dichiaragian Enrico Plevna, Presidente di ADB (già advisor del minibond CAAR, primo in Italia) siamo sicuri che questo mercato abbia enormi potenzialità e possa rappresentare il punto di riferimento per emittenti con buoni fondamentali e piani di sviluppo ambiziosi».

10 26 ottobre 2013 Pag 65

11 23 ottobre 2013 Il minibond conquista anche il mattone Filca ha già dato il via a una prima tranche di minibond pari a 9 milioni di euro per finanziare il progetto CasaMiainLeasing e permettere alle famiglie l acquisto delle prime 126 abitazioni a rogito differito, con la possibilità di accantonare la cifra utile alla richiesta del mutuo. CAPARRA E RATE TRIMESTRALI - Con CasaMiainLeasing è previsto il versamento di un anticipo a titolo di caparra confirmatoria, compreso tra il 6% e il 9% del prezzo dell abitazione, a seconda delle esigenze dell acquirente. Una volta versato, la formula contrattuale di CasaMiainLeasing prevede la consegna immediata della casa e il pagamento di rate trimestrali di importo pari o inferiore al canone di un affitto, imputate (per il 60% dell importo) in contro prezzo: in questo modo è possibile accantonare entro la data del rogito la quota di capitale necessaria alla richiesta del mutuo. ROGITO DIFFERITO - La stipula del rogito avviene tra i 3 e i 5 anni dopo il versamento dell anticipo, con facoltà da parte del socio di chiedere la sottoscrizione dell atto notarile anche prima del termine indicato. Il prezzo dell immobile negli anni rimane invariato e, in caso di perdita dell impiego, è previsto un recesso agevolato con rimborso integrale della caparra confirmatoria versata. DUE TRANCHE DI MINIBOND - Lo strumento scelto da Filca per questa operazione è il minibond: da poco, infatti, l azienda lombarda ha collocato un minibond da 9 milioni di euro emesso da una PMI italiana che consentirà di assegnare 126 alloggi con la formula del rogito differito in 6 province della Lombardia (Bergamo, Brescia, Como, Lecco, Milano e Varese). Inoltre, nelle prossime settimane Filca procederà all emissione di una seconda tranche di minibond.