I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI. Mutuo a tasso variabile. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto

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1 INFORMAZIONI SULLA BANCA/INTERMEDIARIO Banca dei Colli Euganei Credito Cooperativo Lozzo Atestino Società Cooperativa. Sede legale e amministrativa: Piazza Dalle Fratte, Lozzo Atestino (PD). Tel.: Fax: Sito internet: Registro delle Imprese di Padova, codice fiscale e partita IVA n Iscritta all Albo della Banca d Italia al n cod. A.B.I Iscritta all Albo delle Società Cooperative, sez. Cooperative a mutualità prevalente al n. A Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo ed al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo. CHE COS'È IL Il mutuo ipotecario per l acquisto dell abitazione principale è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi) finalizzato all acquisto, costruzione o ristrutturazione da parte del cliente, dell abitazione principale. Può inoltre essere utilizzato anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. In generale la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30 anni. Si definisce ipotecario perché è assistito da una garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà di un bene immobile. Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente. Con il contratto di mutuo ipotecario la banca consegna una somma di denaro al cliente che si impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso. Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. Il cliente, a garanzia dell adempimento delle obbligazioni così assunte, inoltre, conferisce normalmente in garanzia un immobile (che, eventualmente, può essere lo stesso per il cui acquisto o ristrutturazione è stato richiesto il mutuo medesimo) permettendo che la banca iscriva ipoteca su di esso. Nell ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito. Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione (ad esempio il tasso Euribor) fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Il contratto prevede una soglia minima di tasso, come evidenziato nella sezione "PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE". Il mutuo produrrà interessi al tasso minimo ogni qualvolta il parametro di indicizzazione maggiorato dello spread previsto nel contratto assuma un valore inferiore a tale limite minimo. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Pagina 1 di 6

2 Tra i principali rischi, vanno tenuti presenti: FOGLIO INFORMATIVO nel caso di mutuo a stato avanzamento lavori, le richieste di erogazione devono essere inoltrate entro un certo termine, trascorso il quale il cliente non potrà più beneficiare di alcuna somma e l iniziativa finanziata dovrà essere conclusa in presenza di un giustificato motivo, la banca può variare in senso sfavorevole le condizioni economiche applicate al mutuo (ad esempio aumento di commissioni o spese) la banca può sciogliere il contratto per mancato pagamento anche solo di una rata. Lo scioglimento del contratto comporta la restituzione immediata del debito residuo. Nel caso di mutuo stipulato ai sensi dell art.38 e segg. del D.Lgs. 385/1993, la banca può invocare la risoluzione del contratto se il cliente ritarda il pagamento di almeno sette rate, anche non consecutive. La legge considera ritardato pagamento quello effettuato tra il 30 ed il 180 giorno dalla scadenza della rata. se il cliente non può saldare il debito, la banca può agire in via giudiziaria. l intermediario può inoltre segnalare il cliente non affidabile alla Centrale dei Rischi, compromette la possibilità di ottenere finanziamenti in futuro. Per saperne di più: segnalazione che La Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito presso tutte le filiali della banca. PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO PER L ACQUISTO DELL ABITAZIONE PRINCIPALE Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Capitale: ,00 Durata del finanziamento (anni): 10 T.A.E.G.: 5,89% Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l iscrizione dell ipoteca, nonché le spese di assicurazione dell immobile ipotecato. Importo massimo finanziabile ,00 Durata massimo 30 anni TASSI Tasso di interesse, parametro di indicizzazione e spread Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora (maggiorazione rispetto al tasso contrattuale in vigore) EUR3M M.TRIM./360 ARR.10CENT.S (Attualmente pari a: 0%) + 5,5 punti perc. Valore effettivo attualmente pari a: 5,5% Tasso variabile indicizzato al valore medio dei tre mesi precedenti dell'euribor a 3 mesi con divisore 360, arrotondato ai 10 centesimi superiori. Il parametro viene adeguato all'inizio di ogni trimestre. EUR3M M.TRIM./360 ARR.10CENT.S (Attualmente pari a: 0%) + 5,5 punti perc. Valore effettivo attualmente pari a: 5,5% 4 punti percentuali SPESE Spese per la stipula del contratto Istruttoria Aliquota imposta sostitutiva D.P.R. 601/73 fino a ,00: 250,00 oltre: 400,00 dell'importo finanziato 0,25% dell'importo erogato Pagina 2 di 6

3 Spese per stipula al di fuori dei locali della Banca 300,00 Altre spese iniziali Spese per la gestione del rapporto Gestione pratica Incasso rata con addebito su c/c Incasso rata per cassa Incasso rata a mezzo RID Recupero delle spese effettivamente sostenute Non prevista Invio sollecito rata impagata 3,00 Invio documentazione periodica trasparenza Accollo mutuo 0,00 Sospensione pagamento rate Penale decurtazione parziale mutuo 0% Penale estinzione anticipata mutuo 0% Rilascio atto di assenso cancellazione/ riduzione / variazione ipoteca a mezzo atto notarile Spesa stato avanzamento lavori SEMESTRALE: 18,00 TRIMESTRALE: 9,00 MENSILE: 3,00 Cassa / SEMESTRALE: 20,00 Cassa / TRIMESTRALE: 10,00 Cassa / MENSILE: 5,00 RID/SDD / SEMESTRALE: 20,00 RID/SDD / TRIMESTRALE: 10,00 RID/SDD / MENSILE: 5,00 POSTA: 1,50 CASELLARIO ELETTRONICO: 0,00 Gratuita 150,00 PRIVATI IPOTECARIO PRIMA CASA SAL: 250,00 per ogni stato avanzamento PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento FRANCESE A RATE COST. POSTIC. Tipologia di rata Costante Periodicità delle rate Mensile, trimestrale, semestrale Tipo calendario GIORNI COMMERCIALI / 360 ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO Data Valore % ,1% ,1% Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (anni) Importo della rata mensile per un capitale di: ,00 Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 2 anni Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni 5,5% , , ,07 5,5% ,08 914,09 726,27 5,5% ,89 795,88 588,37 5,5% ,09 731,38 507,20 Pagina 3 di 6

4 Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato in filiale e sul sito internet della Banca TUTTE LE CONDIZIONI DI CUI ALLE PRECEDENTI SEZIONI NON POTRANNO IN ALCUN MODO COMPORTARE IL SUPERAMENTO DEI TASSI SOGLIA STABILITI PER DECRETO DEL MINISTRO DELL ECONOMIA E DELLE FINANZE, DIPARTIMENTO DEL TESORO, ED ESPOSTI NEI LOCALI APERTI AL PUBBLICO (LEGGE 7/3/96 N. 108). SERVIZI ACCESSORI Assicurazione infortuni (facoltativa) 6,00 annui per tutta la durata del contratto riscossi anticipatamente ALTRE SPESE DA SOSTENERE Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Perizia tecnica A carico del cliente Adempimenti notarili A carico del cliente Assicurazione immobile E necessaria la sottoscrizione di una copertura assicurativa dell immobile concesso in garanzia contro i rischi di incendio, scoppio e/o di cantiere. Imposte e tasse Secondo prescrizione di legge Altro Non previsto TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell'istruttoria Disponibilità dell'importo 30 giorni lavorativi a partire dal momento della consegna della documentazione completa. Nel calcolo non si tiene conto dei tempi per l'assunzione di garanzie/assicurazioni esterne. 10 giorni lavorativi a partire dal perfezionamento del contratto ALTRO Richiesta documentazione 5,00 al foglio Spese vive Recuperate nella misura effettivamente sostenuta Spese per certificazioni fiscali 15,00 ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITÀ E RECLAMI Pagina 4 di 6

5 Estinzione anticipata Per i contratti di mutuo ipotecario stipulati o accollati a seguito di frazionamento per l acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso stabilito dal contratto senza dover pagare alcuna penale, compenso od onere aggiuntivo. L estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto - tutto insieme - prima della scadenza del mutuo. Per i contratti di mutuo ipotecario stipulati per finalità diverse da quelle poc anzi indicate, il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo pagando un compenso onnicomprensivo stabilito dal contratto, che non potrà essere superiore a 1% calcolato sul capitale anticipatamente corrisposto. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data dell integrale pagamento di quanto dovutole. Reclami I reclami vanno inviati all Ufficio Reclami della Banca - Piazza Dalle Fratte 1, Lozzo Atestino (PD), - che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi all Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla Banca. Oltre alla procedura innanzi all ABF, il Cliente, indipendentemente dalla presentazione di un reclamo, può singolarmente o in forma congiunta con la Banca attivare una procedura di mediazione finalizzata al tentativo di conciliazione. Detto tentativo è esperito dall Organismo di conciliazione bancaria costituito dal Conciliatore Bancario Finanziario - Associazione per la soluzione delle controversie bancarie, finanziarie e societarie ADR con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, sito internet Se il cliente intende rivolgersi al giudice, egli se non si è già avvalso della facoltà di ricorrere ad uno degli strumenti alternativi al giudizio sopra indicati deve preventivamente, pena l improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all ABF oppure attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione presso il Conciliatore Bancario Finanziario. Rimane fermo che le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del presente contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore Bancario Finanziario purché iscritto nell apposito registro ministeriale. Rimane in ogni caso impregiudicato anche il diritto del cliente di presentare esposti alla Banca d Italia. LEGENDA Accollo Imposta sostitutiva Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi, sull'ammontare del finanziamento nel caso di: - acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale; - destinazione del finanziamento al ripristino della liquidità del cliente nonché generiche esigenze di spesa da parte di persone fisiche. Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese L imposta sostitutiva è pari al 2,00% dell ammontare del finanziamento negli altri casi. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare Pagina 5 di 6

6 Quota capitale Quota interessi Rata costante Rata crescente Rata decrescente Rimborso in un unica soluzione Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM) degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate. La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate L intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell economia e delle finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario e, quindi, vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui ipotecari, aumentarlo di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori 4 punti percentuali. La differenza tra il limite ed il tasso medio non può superare gli 8 punti percentuali. Pagina 6 di 6

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