Il mutuo fondiario: Breve introduzione sull attuale panorama economico Cap. 1: La concessione del credito fondiario... 4

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1 Il mutuo fondiario: esame della disciplina bancaria e delle agevolazioni fiscali di riferimento Sommario Breve introduzione sull attuale panorama economico... 2 Cap. 1: La concessione del credito fondiario... 4 La disciplina del credito fondiario... 4 Le fasi della pratica di mutuo... 6 Analisi della prima richiesta... 7 Analisi della seconda richiesta... 8 Tasso fisso e tasso variabile... 9 Il T.A.E.G Ripensare il sistema creditizio occidentale Cap. 2: La fiscalità del mutuo fondiario L imposta sostitutiva Le agevolazioni fiscali sul mutuo contratto per l acquisto dell abitazione principale Calcolo della detrazione fiscale del caso analizzato Scollamento tra detraibilità degli interessi passivi ed imposta sostitutiva dello 0,25% Bibliografia... 19

2 Breve introduzione sull attuale panorama economico Nel primo trimestre dell'anno l'economia mondiale ha continuato a espandersi a ritmi contenuti, frenata dall'incertezza circa l'evoluzione della crisi del debito sovrano nell'area dell'euro e sulla politica di bilancio negli Stati Uniti. Nell'area euro l'inflazione al consumo ha continuato a scendere, collocandosi ad aprile al 2,4 per cento, e il Pil ha ristagnato. In particolare secondo stime Eurostat, il Prodotto interno lordo dei Paesi dell'area euro nel secondo trimestre del 2012 è calato dello 0,2% rispetto al primo (in cui la crescita era stata pari a 0) ed è sceso dello 0,4% rispetto al corrispondente trimestre del Focalizzandosi in particolare sulle quattro maggiori economie dell'unione monetaria, la Germania continua a muoversi in controtendenza con una variazione nel secondo trimestre pari a + 0,3%. Francia, Spagna e Italia registrano invece rispettivamente una crescita pari allo 0%, -0,4% e -0,7%. L eurozona evita per il momento la recessione (che tecnicamente si ufficializza con una contrazione del Pil per due trimestri consecutivi), ma gli analisti si attendono un peggioramento nei prossimi mesi del quadro europeo, con un calo complessivo del Pil nell area euro dell 1% nel 2012 (Eurozona, crescita negativa. Il Sole 24 ore. 14 agosto 2012). Le aspettative negative sul quadro economico e le difficoltà dal lato del finanziamento, esacerbato dalla crisi del debito sovrano che ha minato la fiducia reciproca tra le banche stesse, hanno inasprito la stretta creditizia che ha caratterizzato gli ultimi anni post crisi finanziaria Famiglie e imprese continuano a riscontrare difficoltà nel prendere a prestito dalle banche e le nuove regole di Basilea 3, che prevedono requisiti patrimoniali più alti per le banche a fronte degli impegni assunti, hanno inasprito la situazione. A fronte della stagnazione del credito, della flessione dell'inflazione e delle incertezze sulla crescita, la BCE ha: ridotto i tassi di interesse ufficiali, portando il tasso sulle operazioni di rifinanziamento principali allo 0,75 per cento; e continua a mantenere ampia l'offerta di liquidità, conducendo le operazioni di rifinanziamento a tasso fisso e con integrale accoglimento della domanda almeno fino alla metà di gennaio del Ha inoltre ampliato ulteriormente il novero dei titoli ritenuti ammissibili come garanzia, in modo da favorire l'accesso delle banche al rifinanziamento e sostenendo il flusso di credito a famiglie e imprese (Bollettino economico n.69. Banca D Italia, Luglio 2012). Tali operazioni non hanno tuttavia prodotto gli esiti sperati. Con la disponibilità concessa dalla Bce, le banche europee non hanno incrementato la concessione di prestiti a famiglie e imprese ma hanno acquistato titoli di Stato, contribuendo ad abbassare gli spread, e hanno rimborsato le loro obbligazioni, cosa che sarebbe stata molto più difficile in assenza di aiuti dalla Banca Centrale agli attuali tassi di mercato e che avrebbe reso la stretta creditizia ancor più forte. Per utilizzare qualche dato, l operazione a tre anni del 21 dicembre scorso ha visto una richiesta di prestiti per 489 miliardi, tutti assegnati. Tali prestiti sono andati tuttavia in parte a sostituire altre operazioni di politica monetaria, ragion per cui l incremento netto di finanziamenti concessi dalla Bce al sistema bancario europeo è stato in realtà molto 2

3 inferiore: 193 miliardi. Con riferimento al nostro Paese, le banche italiane hanno prelevato 116 miliardi in quell operazione, ma l incremento netto di liquidità fornita dalla Banca d Italia nel mese di dicembre è stato della metà, 57 miliardi. Nel bimestre dicembre-gennaio, le banche italiane hanno acquistato titoli di Stato per 32,6 miliardi mentre i prestiti bancari, nello stesso periodo, alle imprese e alle famiglie italiane si sono ridotti di 20 miliardi. Secondo fonti Bankitalia, a marzo 2012 i finanziamenti a 12 mesi alle famiglie hanno registrato un +2,2% rispetto al +2,7% di febbraio, mentre i finanziamenti alle imprese sempre sulla stessa scadenza hanno registrato un valore nullo rispetto al + 0,9% di febbraio (BAGLIONI, A.,2012. I prestiti della Bce e la stretta sul credito. 29 febbraio). Secondo un analisi dell associazione bancaria italiana, in Italia la concessione di mutui ipotecari nel mese di maggio ha visto una flessione del 38% che, per quanto pesantemente negativo, rappresenta il dato migliore registrato da inizio anno. Nei primi cinque mesi del 2012 infatti emerge una contrazione complessiva pari al 45% rispetto al corrispondente periodo del Per quanto riguarda invece il trend delle richieste di mutuo nei primi cinque mesi del 2012 la contrazione risulta essere pesantemente negativa, in linea tuttavia con quanto registrato negli anni precedenti. La cautela degli italiani diventa particolarmente evidente guardando ai mutui richiesti per l acquisto dell abitazione: vi è un evidente spostamento verso le classi di durata più lunghe e verso importi medi più contenuti rispetto al recente passato. Nel dettaglio la classe di durata preferita è risultata essere quella compresa tra i 25 e i 30 anni, con una quota pari al 30% del totale, confermando sostanzialmente la medesima distribuzione rilevata nel corrispondente periodo Relativamente alle fasce di importo dei mutui richiesti, aumentano quelle fino a euro (che complessivamente rappresentano quasi il 45% del totale), a scapito di quelle di entità maggiore. Le stesse banche europee hanno dichiarato, di avere sostanzialmente irrigidito i criteri di concessione di prestiti. La stretta creditizia viene attuata, oltre che con una limitazione della quantità di prestiti, tramite un aumento dei margini applicati sui tassi d interesse e chiedendo maggiori garanzie collaterali. Nel gennaio di quest anno, in Italia il costo dei finanziamenti alle imprese (nuove operazioni) era di 1,3 punti percentuali più alto rispetto allo stesso mese del 2011 passando dal 2,7 al 4 per cento, a parità di tasso di politica monetaria (1 per cento) mentre sempre nello stesso periodo, il tasso d interesse sui mutui immobiliari è salito di un punto percentuale dal 3,15 al 4,15 per cento. Sempre nello stesso periodo, il differenziale tra il tasso medio sui prestiti a imprese e famiglie e il tasso medio sulla raccolta è aumentato di mezzo punto percentuale dal 2,2 al 2,7 per cento ( The euro area Bank Lending Survey, ECB, Gen. 2012). 3

4 Cap. 1: La concessione del credito fondiario La disciplina del credito fondiario Ai sensi dell articolo 1813 del codice civile il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all altra parte (mutuataria) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Nella prassi bancaria tuttavia la nozione di mutuo si discosta da quella del codice civile e identifica un prestito monetario di lunga scadenza (cioè superiore a 18 mesi) erogato in un'unica soluzione destinato a coprire un fabbisogno durevole e rimborsabile periodicamente secondo un piano di ammortamento stabilito all atto della stipula. In precedenza si distingueva tra mutuo fondiario e mutuo edilizio. Il mutuo fondiario consisteva in operazioni di finanziamento dirette all'acquisto di una proprietà immobiliare già esistente (fabbricati ultimati) e produttivi di reddito, mentre il mutuo edilizio, consisteva in operazione di finanziamento dirette all'acquisto di una proprietà immobiliare e alla realizzazione di opere di edilizia abitativa. Attualmente, con la regolamentazione data dal Testo unico bancario, in termini giuridici non esiste alcuna differenza tra mutuo fondiario e mutuo edilizio, in quanto entrambi sono regolati dalla stessa disciplina sul credito fondiario. Il mutuo fondiario è disciplinato nel Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, all interno della disciplina di credito speciale, agli articoli 38,39,40 e 41. In particolare l art 38 definisce il credito fondiario come il credito che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. Con propria delibera il CICR (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) ha stabilito che l ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario sia pari all 80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può tuttavia essere elevata al 100% qualora vengano prestate delle ulteriori garanzie quali fideiussioni bancarie e assicurative. BIFFIS, P., Le operazioni e i servizi bancari (2009, pag. 215). Il mutuo fondiario gode di alcune deroghe rispetto al diritto comune, illustrate all articolo 39 del Testo Unico bancario. Fra queste vi sono la non assoggettabilità a revocatoria fallimentare delle ipoteche qualora siano state iscritte 10 giorni prima della pubblicazione della sentenza di fallimento. Tale disposizione rappresenta uno dei maggiori vantaggi per gli Istituti di Credito che solitamente, di fronte a soggetti fallibili, erogano il mutuo almeno dieci giorni dopo l iscrizione ipotecaria. Sempre a vantaggio del creditore, l articolo 39 prevede che in presenza di clausole di indicizzazione il credito della banca sia garantito dall ipoteca fino a concorrenza dell importo effettivamente dovuto, se la nota d iscrizione dell ipoteca menziona la clausola d indicizzazione. A vantaggio dei soggetti debitori invece l articolo 39 ha previsto che ogni qual volta essi abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto ad una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, da documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell articolo 38. Infine sempre a vantaggio dei debitori l articolo 39 prevede la riduzione degli oneri notarili e di iscrizione ipotecaria. L art. 40 del TUB invece disciplina l estinzione anticipata e la risoluzione del contratto. In particolare sancisce che i debitori hanno la facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso omnicomprensivo per l estinzione contrattualmente stabilito. Al comma 2 si precisa che anche la banca può estinguere anticipatamente il prestito, invocando come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento delle rate quando questo si sia verificato almeno sette volte anche se non consecutive, dove per ritardato pagamento si intende quello avvenuto tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Infine all articolo 41 è illustrato il procedimento esecutivo di espropriazione relativo a crediti fondiari, che presenta delle deroghe significative rispetto all ordinaria disciplina di espropriazione immobiliare contenuta nel codice civile agli articoli e agli art L art. 41 comma 1 del T.U.B dispone che nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari la banca non ha l obbligo di notificare il titolo contrattuale esecutivo. La procedura esecutiva inizierà quindi con la notificazione del precetto, che consiste nell intimazione di adempiere l obbligo da eseguirsi alla parte personalmente. Qualora l intimazione, trascorsi i termini di legge, sia rimasta infruttuosa, la banca procederà all espropriazione forzata mediante il pignoramento immobiliare ed il procedimento proseguirà nelle forme ordinarie. La ratio della norma in esame è da intendersi unicamente nel senso di concedere alla banca maggiore speditezza operativa, esonerandola dalla necessità di ottenere dal notaio rogante la copia in forma esecutiva, col conseguente allungamento dei tempi, appesantimento procedurale ed aggravio di costi. Tale esclusione, ad ogni modo, costituisce una semplificazione di cui le banche possono ma non è detto che debbano avvalersi inderogabilmente. 4

5 L articolo 41 comma 2 del T.U.B detta tre norme in materia di rapporti tra azione esecutiva (fondiaria) e fallimento. In particolare la prima disposizione consente alla banca di iniziare o proseguire l azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari dopo la dichiarazione di fallimento del debitore. Il creditore fondiario non attenderà quindi la formazione del piano di riparto fallimentare e potrà conseguire il suo avere immediatamente e direttamente dall aggiudicatario (ovvero da colui che, partecipando all asta, vince la gara aggiudicandosi l immobile posto in vendita) o assegnatario (che invece è uno dei creditori che agiscono nell esecuzione individuale contro il debitore per il recupero del proprio e credito e che può, sia pure a certe condizioni, chiedere al giudice di ottenere in proprietà l immobile pignorato a soddisfazione del suo credito, pagando l eventuale conguaglio rispetto al valore di stima attribuito dall esperto del tribunale al bene ipotecato), ma ciò in via provvisoria e salva parziale restituzione. Quanto immediatamente ricevuto dal creditore fondiario in esito all esecuzione individuale, infatti, non potrà mai ritenersi acquisito a titolo definitivo, non potendosi la banca sottrarre alle regole della par condicio creditorum e del riparto fallimentare. Soltanto in esito al riparto, che terrà conto del concorso globale dei creditori e dell esistenza di cause legittime di prelazione, si renderà definitiva l acquisizione, salva restituzione dell eventuale eccedenza. Il fine della norma in esame è, infatti, unicamente quello di rendere più rapido l iter dell esecuzione immobiliare, senza dover attendere i tempi e la definizione della procedura fallimentare e di consentire alla banca un più celere realizzo della garanzia, in rapporto alla necessità di riscuotere puntualmente o di recuperare con sollecitudine i crediti rateali per far fronte al pagamento degli interessi ai possessori delle obbligazioni, nonché di procedere al rimborso dei titoli stessi. La seconda disposizione prevede la possibilità che il curatore intervenga nella procedura esecutiva della banca. Tale previsione muove dall esigenza di tutelare le ragioni della massa dei creditori, in linea con i poteri propri del curatore in sede fallimentare, volti principalmente all amministrazione del patrimonio del fallito. La terza disposizione al fine di attuare il coordinamento tra azione esecutiva individuale e procedura concorsuale, prevede infine che sia attribuita alla massa fallimentare la somma ricavata dall esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto sarebbe risultata spettante alla banca, se questa avesse concorso in sede fallimentare. L art. 41 comma 3 del T.U.B. disciplina le funzioni del custode, dell amministratore giudiziario e del curatore del fallimento, disponendo che il custode dei beni pignorati, l amministratore giudiziario ed il curatore del fallimento del debitore versano alla banca le rendite degli immobili ipotecati a suo favore, dedotte le spese di amministrazione e i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato. La disposizione assume portata derogatoria rispetto alle regole generali che prevedono che il custode e l amministratore giudiziario amministrino le rendite, sotto il controllo e la vigilanza del giudice dell esecuzione, e provvedano al deposito delle stesse in cancelleria insieme ai rendiconti periodici di gestione. L art. 41 del T.U.B ai commi 4, 5 e 6 ai fini di un sollecito recupero del credito detta una serie di disposizioni agevolate in favore della banca in caso di vendita o assegnazione del bene ipotecato. In particolare il comma 4 prevede che l aggiudicatario o l assegnatario che non intendono subentrare nel contratto di finanziamento debbano versare direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa e qualora essi non adempiano entro il termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell articolo 587 del codice di procedura civile. Al comma 5 si dispone che l aggiudicatario o l assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice dell esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato assumendosi gli obblighi relativi purché paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Nel caso di vendita in più lotti è previsto che ciascun aggiudicatario o assegnatario versi proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Il comma 6 infine stabilisce che il trasferimento del bene espropriato e il subentro nel contratto di finanziamento sono subordinati all emanazione del decreto con il quale il giudice trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato e ingiunge al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto, come previsto dall articolo 586 del codice di procedura civile. 5

6 Le fasi della pratica di mutuo La concessione di un mutuo si articola in tre diverse fasi, che sono scisse organizzativamente fra loro al fine di rendere dialettica la concessione del credito e di salvaguardare la banca dalle eventuali perdite ( BIFFIS, P., Analisi del merito di credito. 1 ed. (s.l.): EIF-e. Book). La prima di queste fasi è la fase di istruttoria, che inizia con un colloquio preliminare fra l istituto di credito e il cliente al fine di verificare la presenza dei presupposti minimi per proseguire l operazione. Fra tali requisiti vi sono l aver compiuto il diciottesimo anno di età, essere cittadino italiano o dell Unione Europea o extracomunitario ma con residenza in Italia. Verificato questo si procede con la domanda di mutuo accompagnata dalla consegna da parte del cliente di una serie di documenti. Dal punto di vista identificativo, il richiedente deve innanzitutto fornire un documento d identità valido e il codice fiscale per poter essere censito nel sistema informativo della banca. In secondo luogo è necessaria: la dichiarazione dello stato di famiglia, per individuare l eventuale presenza di figli a carico; dello stato civile, per individuare l eventuale presenza di un coniuge e in tal caso anche del regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni). Dal punto di vista reddituale è necessario che il richiedente fornisca la sua dichiarazione dei redditi aggiornata (modello CUD, 730 o UNICO) e le ultime due buste paga. Dalla dichiarazione dei redditi infatti si evince il reddito netto medio mensile, calcolato come: ( reddito lordo ) (imposta netta) / 12. Le ultime due buste paga consentono invece di verificare se il richiedente sta ancora lavorando e se lo stipendio mensile dell anno in corso è superiore inferiore o uguale a quello dell anno precedente. Un altro documento richiesto è la dichiarazione di non avere in essere finanziamenti presso altre banche o, in caso contrario, la relativa documentazione. Dal punto di vista immobiliare viene richiesto l atto di provenienza dell immobile sul quale verrà iscritta l ipoteca: compravendita; atto di trasferimento; donazione, ecc. In quest ultimo caso sorgono infatti alcuni problemi, in quanto fino a 20 anni dopo la donazione, gli eredi del soggetto donante possono rivalersi sul bene oggetto di donazione. Un altro documento necessario è la relazione preliminare del notaio in cui si dichiara l eventuale presenza di vincoli o ipoteche sull immobile sul quale sarà istituita la nuova ipoteca. Ultimo documento richiesto è la perizia di stima dell immobile sul quale sarà costituita l ipoteca al fine di verificarne il valore, la commerciabilità nonché la presenza di eventuali abusi edilizi. Segue poi la fase di delibera, in cui la banca decide se concedere o meno il mutuo richiesto sulla base delle informazioni raccolte. Nel gruppo Banco Popolare la proposta di mutuo viene esaminata a quattro distinti livelli al fine di valutare l opportunità o meno di procedere favorevolmente. Innanzitutto vi deve essere l approvazione del Direttore della filale presso la quale è stata avanzata la richiesta. In un secondo momento la pratica passa rispettivamente alla Direzione Affari dell Area (Padova in questo caso), alla Direzione di Verona e infine alla Holding. Una volta deliberata la pratica, il mutuo viene erogato e viene data al cliente la disponibilità della somma mediante accredito in conto corrente. Contestualmente all erogazione viene stabilito il piano di ammortamento (il Banco Popolare adotta sempre quello francese così come quasi tutte le altre banche e finanziarie) che definisce il rimborso del debito. L erogazione deve essere effettuata necessariamente il giorno della stipula dell atto in quanto deve essere inserita nella minuta la quotazione giornaliera del tasso indice e deve essere aggiornato il valore del T.A.E.G. Tale minuta deve essere poi consegnata al notaio affinché rediga l atto che sarà poi sottoscritto dal cliente e dal Direttore della filiale di fronte ad esso. Successivamente, il notaio provvederà ad inviare alla filiale l atto di mutuo, l iscrizione dell ipoteca, l atto di compravendita e la relazione legale definitiva. Tali documenti, assieme alla polizza scoppio e incendio (che deve necessariamente essere contratta dal cliente) dovranno essere spediti all Ufficio Crediti Speciali per l archiviazione. Alla fase deliberativa segue quella della gestione del finanziamento, affidata all operatore al quale la richiesta di mutuo era stata inizialmente avanzata, che si concretizza nel controllo del regolare rimborso delle rate, contattando il cliente se necessario, e nell eventuale estinzione anticipata. 6

7 Analisi della prima richiesta Nel primo caso esaminato, è richiesta l erogazione di un mutuo fondiario a tasso variabile dell importo di euro assistito da polizza CPI di ,98 euro per un totale di ,98 euro. La CPI è la polizza, non obbligatoria, che assicura il richiedente il mutuo in caso di morte e perdita del lavoro. In particolare, in caso di morte, il debito residuo viene estinto dall assicurazione, mentre in caso di perdita del lavoro l assicurazione si occupa del pagamento delle rate finché l assicurato non trova una nuova occupazione. Il mutuo è richiesto al fine di acquistare un immobile nel comune di Rubano in provincia di Padova da adibire ad abitazione principale. Come da promessa di compravendita il prezzo di acquisto è di euro, di cui pagati ad accettazione avvenuta a titolo di caparra, a titolo di ulteriore caparra alla stipula del contratto preliminare e i restanti a saldo entro il rogito notarile. I soggetti richiedenti sono di origine moldava di 31 e 34 anni regolarmente residenti in Italia nel comune di Rubano, sposati in regime di separazione dei beni con un figlio di 3 anni a carico. Il marito lavora come grafico pubblicitario con contratto a tempo indeterminato dal 2002 per una società immobiliare correntista della banca. Come da CUD 2012, dichiara un reddito netto annuo di , 86 euro ( reddito annuo lordo di ,18 euro imposta Irpef di 3.351,32 euro) con stipendio mensile di circa 1503 euro. Le buste paga di gennaio, febbraio e marzo 2012 tuttavia evidenziano un reddito netto mensile di 1800 euro. Il soggetto ha già in essere un mutuo cointestato con la madre di residui euro concesso dalla Banca Popolare di Vicenza per l acquisto dell immobile in cui vive attualmente la madre, che paga interamente la relativa rata grazie ad un lavoro come colf (tuttavia ancora in attesa di un inquadramento contrattuale). Il richiedente ha inoltre la piena proprietà di un abitazione civile sita nel comune di Rubano del valore complessivo di euro, posta a garanzia del mutuo contratto con la Banca Popolare di Vicenza. La moglie è invece disoccupata da gennaio 2012, prima anch essa dipendente della società immobiliare per cui lavora il marito. Da CUD 2012 dichiarava un reddito netto annuo di ,83 euro (reddito annuo lordo di , 96 euro imposta Irpef di 2.044, 13) e uno stipendio medio mensile di circa 1060 euro. Attualmente percepisce un indennità di disoccupazione di 600 euro ma la società per cui lavorava precedentemente si è impegnata a riassumerla entro fine anno. La moglie non ha la proprietà di alcun immobile, né presenta altri finanziamenti in essere. Attualmente i richiedenti vivono in affitto, pagando un canone di 600 euro mensili. A garanzia dell operazione vi è l iscrizione di un ipoteca di primo grado di euro sull immobile per l acquisto del quale il mutuo è contratto, che risulta essere libero da altre ipoteche o pregiudizi e di piena proprietà del soggetto alienante il quale ne è venuto in possesso mediante un atto di compravendita. A ulteriore garanzia vi è anche la fideiussione specifica dei cognati sempre di origine moldava di anni 35 e 36, regolarmente residenti in Italia. Il cognato lavora come operaio con contratto a tempo indeterminato da marzo Da CUD 2012, dichiara un reddito netto annuo di ,30 euro ( reddito lordo ,51 euro- imposta Irpef di 1.418,21 euro), e stipendio medio mensile di 940 euro circa. Le buste paga di febbraio e marzo 2012 tuttavia mostrano un reddito netto superiore e pari a circa euro. La cognata lavora come dipendente a tempo indeterminato dal Da CUD 2012 dichiara un reddito netto annuo di ,30 euro ( reddito lordo di ,51 euro - imposta Irpef di 1.418,21 euro) con uno stipendio medio mensile di 940 euro circa. Dalle buste paga di febbraio, marzo e aprile 2012 si evidenza un reddito netto leggermente inferiore e pari a 925 euro circa. I due hanno una figlia a carico di circa 4 anni e un mutuo in essere presso Veneto Banca regolarmente ammortizzato con una rata mensile di 859 euro contratto al fine di acquistare l abitazione principale. Essi hanno inoltre la piena proprietà di un abitazione civile nel comune di Rubano del valore complessivo di euro posta a garanzia del mutuo. La pratica ha ricevuto il parere favorevole del direttore della filiale in quanto i soggetti, nonostante l origine moldava, vivono e lavorano in Italia da oltre un decennio e si sono ben inseriti nel tessuto sociale. Si tratta di persone corrette e puntuali come dimostra anche la precisione nella documentazione fornita a supporto della richiesta di mutuo. I richiedenti presentano inoltre un reddito mensile complessivo di euro circa ritenuti sufficientemente capienti per sostenere la rata di 870 euro, posto che non pagheranno più l affitto di 600 euro ( il rapporto rata/ reddito è infatti pari al 36,25% leggermente superiore alla soglia del 32% stabilita). La richiesta è stata tuttavia respinta al secondo livello in quanto, in caso di mancata riassunzione della moglie, il reddito complessivo della famiglia sarebbe sceso a 1800 euro, se il marito continuava a guadagnare come nei primi mesi dell anno o a 1500 euro se invece lo stipendio tornava ad essere quello del In questo caso la rata di 870 euro sarebbe stata difficile da sostenere (il rapporto rata/reddito sarebbe salito al 48% nel primo caso e al 58% nel secondo), considerando anche il figlio a carico. Un altro aspetto negativo che ha portato a respingere la richiesta di mutuo è stata la mancanza di un contratto di lavoro della madre del richiedente. Quest ultima infatti si occupa del pagamento della rata del mutuo cointestato, che sarebbe gravata sul figlio qualora avesse perso il lavoro come colf. 7

8 Analisi della seconda richiesta Nel secondo caso esaminato i richiedenti sono una ragazza nubile di 27 anni e un ragazzo celibe di 30 anni senza figli che vivono con i rispettivi genitori e che richiedono la concessione di un mutuo fondiario di euro destinato all acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale nel comune di Conselve in provincia di Padova al prezzo di euro, di cui pagati a titolo di caparra al momento della sottoscrizione della promessa di compravendita e euro pagati a saldo al momento della consegna o dell occupazione dell immobile. Nel caso in esame il primo soggetto richiedente lavora come impiegata presso una compagnia assicurativa dal 2007 con contratto di apprendistato. Tuttavia il titolare della compagnia assicurativa, cliente Affluent della filiale, è disposto a rilasciare una dichiarazione in cui si impegna ad assumere la richiedente con contratto a tempo indeterminato. Come da modello CUD 2012, la cliente presenta un reddito netto annuo di ,97 ( calcolato come reddito lordo annuo di ,04 ritenuta Irpef di 2.610,07) e un reddito netto medio mensile di circa 1670 euro. Guardando tuttavia alle buste paga di gennaio 2012 e febbraio 2012 vediamo una reddito netto di euro nel primo caso e di 991 euro nel secondo. Tale differenza è anche legata al calcolo su 13 mensilità del reddito annuo. Il secondo soggetto richiedente invece lavora come operaio florovivaista con contratto a tempo indeterminato. Come da modello CUD il soggetto presenta un reddito netto annuo di ,28 ( calcolato come reddito lordo di ,33 imposta Irpef di 3.217,05) e pertanto un reddito netto medio mensile di circa 1286 euro. Guardando alle buste paga di gennaio 2012 e febbraio 2012 il reddito netto è leggermente inferiore, ovvero pari rispettivamente a 1.147,36 euro e 1.066,94 euro. Non presentano rapporti con altri Istituti di Credito. Dall atto di provenienza dell immobile risulta che il soggetto alienante ne ha acquisito la piena titolarità e la libera disponibilità, libero da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli o altri vincoli a favore di terzi, mediante un atto di compravendita. Tale acquisto è avvenuto ad un prezzo di euro ottenuti mediante la contrazione di un mutuo garantito da ipoteca sull immobile stesso. Sull immobile oggetto dell attuale compravendita grava pertanto già un ipoteca, che verrà estinta al momento dell alienazione dell immobile. In questo caso la nuova ipoteca (unica garanzia conferita), che sarà iscritta per un valore di euro, figura come un ipoteca di secondo grado formale ma primo sostanziale. Dalla relazione notarile risulta che l immobile è di piena ed assoluta proprietà del soggetto alienante e che non gravano sul bene in oggetto iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli né privilegi o donazioni, ad eccezione dell ipoteca di cui sopra. Dalla perizia di stima infine si evince che l immobile oggetto di ipoteca è un appartamento sito a Conselve in provincia di Padova, in zona semicentrale, composto da tre vani arredati al primo piano e garage al piano seminterrato. Il valore di mercato del lotto, ovvero il più probabile prezzo al quale tale immobile può essere compravenduto alla data della stima, è di euro. La richiesta ha ottenuto parere favorevole a tutti i livelli. Infatti gli stipendi complessivi dei richiedenti ammontano a circa euro mensili, pienamente capienti per sostenere la rata mensile di 504,45 euro nei primi dodici mesi e 529,29 nei successivi, considerando che non hanno altri impegni finanziari in essere. Il rapporto rata/ reddito si attesta infatti al 23,5% circa nel primo caso e al 24,6% nel secondo, ben al di sotto della soglia del 32-33% fissata dalla banca come soglia indicatrice di non finanziabilità. Al buon fine della pratica ha contribuito anche il fatto che i richiedenti sono referenziati da un correntista della banca. Una volta deliberata, la pratica di mutuo è stata erogata. Nel caso in esame l erogazione e la stipula sono avvenute in data 25/06 con contestuale iscrizione dell ipoteca e trascrizione della compravendita. La disponibilità delle somme è stata data al cliente accreditando in conto corrente l importo totale del mutuo. Contestualmente all erogazione del mutuo è stato anche stabilito il piano di rimborso. Nel caso in analisi, così come in tutti i mutui erogati dal Banco Popolare, il rimborso avviene mediante un piano di ammortamento alla francese ( la rata inizialmente prevede il pagamento di un ingente quota di interessi e di una piccola parte di capitale, con l avanzare della vita del finanziamento invece aumenta la quota capitale e si riduce la quota interessi) a cui si aggiunge un periodo di preammortamento. Quest ultimo riguarda il periodo intercorrente fra la data di stipula dell atto, il 25 giugno, e il giorno precedente all inizio della competenza della prima rata, il 30 giugno. La rata di preammortamento prevede solo il pagamento di una quota di interessi per aver avuto a disposizione la somma, mentre non prevede il rimborso della quota capitale. Gli interessi di questo periodo sono calcolati come: ((importo del finanziamento) x (tasso d interesse di preammortamento) x (giorni di competenza)) / 365 = 8

9 x 4,75% x 5 / 365 = 57,26 A cui si sommano 2,75 euro di commissioni per un totale di 60,01 euro. Il piano d ammortamento vero e proprio invece è costituito da 300 rate mensili posticipate con scadenza la prima il 31/07/2012 e l ultima il 30/06/2037. Le prime dodici rate sono caratterizzate da un tasso d interesse fisso del 4,750%, calcolato come quotazione dell IRS a 25 anni del giorno della stipula (25/06) pari al 2,18% a cui si aggiunge uno spread pari al 2,57%, per un valore complessivo di capitale e interessi di 504,45 euro l una. Le successive invece sono caratterizzate da un tasso del 5,250%, calcolato come IRS a 25 anni del 25/06 pari al 2,18% a cui si aggiunge uno spread del 3,07%, per un importo totale, complessivo di capitale e interessi, di 529,29 euro l una. Tasso fisso e tasso variabile Nel primo caso analizzato il mutuo era a tasso variabile. I mutui a tasso variabile sono indicizzati all Euribor, il tasso d interesse interbancario, ovvero il tasso al quale gli istituti di credito europei si prestano denaro fra loro. Tale tasso è calcolato giornalmente come una media mensile dei tassi ai quali le banche più rappresentative della zona euro, coordinate dall associazione bancaria non regolamentata, pensano di poter ottenere finanziamenti non garantiti. Tuttavia come ha mostrato il recente scandalo scoppiato sulla banca inglese Barclays, le modalità di calcolo di tale indicatore dovrebbero essere riviste in quanto caratterizzate da un altissimo conflitto di interesse. Alcuni operatori senior di Barclays, infatti, si sono accordati in numerose occasioni e a volte quotidianamente, per un periodo di 4 anni, con altre banche dell eurozona con l obbiettivo di influenzare il tasso finale dell Euribor, al quale non sono indicizzati solamente i mutui a tasso variabile ma anche una vasta serie di derivati di copertura sui tassi, registrando guadagni o limitando perdite su tali prodotti derivati a discapito di chi faticava ad arrivare a fine mese per pagare la rata del mutuo ( LONGO, M., Così si manipola l Euribor, Il Sole 24 ore, 5 luglio). Fino alla fine di giugno 2012 il Banco Popolare indicizzava i mutui a tasso variabile all Euribor ad un mese, dal mese di luglio invece il parametro indice è divenuto l Euribor a tre mesi. Andamento Euribor 1 mese dal Andamento Euribor 3 mesi dal I due tassi mostrano lo stesso andamento, ma l Euribor a tre mesi è sempre leggermente più elevato, avendo un orizzonte temporale più lungo, rispetto all Euribor ad un mese. L aver indicizzato pertanto i mutui a tasso variabile all Euribor a tre mesi piuttosto che a un mese ha comportato un maggior guadagno per la banca e dei costi di finanziamento più elevati per i richiedenti, in linea con quanto sta avvenendo su scala europea. Nel secondo caso invece il mutuo era a tasso fisso. Nei mutui a tasso fisso il tasso d interesse di riferimento è l Eurirs, ovvero euro interest rate swap. Calcolato giornalmente, l Eurirs corrisponde alla media ponderata del tasso al quale i principali istituti di credito europei acquistano contratti swap a copertura del rischio di credito. L indicizzazione all Eurirs è dovuta al fatto che nei mutui a tasso fisso la banca è esposta al rischio di tasso d interesse. Ovvero, se 9

10 successivamente alla stipula, il valore del tasso scende al di sotto del valore capitale al quale il mutuo è stato stipulato la banca realizza un guadagno, mentre se il tasso sale al di sopra del valore capitale realizza una perdita. Circa la convenienza del mutuo a tasso fisso o variabile si deve ricordare che il primo consente di pagare una rata prefissata che rimane tale per tutta la durata del mutuo, mentre con il secondo la rata varia a seconda dell andamento dell Euribor e pertanto può salire o scendere piuttosto bruscamente. La scelta tra tasso fisso e tasso variabile dipende principalmente dalla propensione al rischio e dalle disponibilità di ciascuno: se si ha la possibilità di accettare un aumento della rata nell ottica di risparmiare quando i tassi sono bassi allora è preferibile il tasso variabile, se invece non si ha la possibilità economica di far fronte ad un aumento della rata e non si vogliono correre rischi allora è ritenuto più opportuno il tasso fisso. Attualmente l Euribor ha raggiunto livelli molto bassi e gli analisti prevedono che rimarrà sotto la soglia dell'1% fino a settembre 2014 per poi risalire lentamente verso il 2% nel 2016, senza arrivare quindi neppure da qui a cinque anni, in linea con la media storica del 3%. Anche l Eurirs è sceso fortemente in questi ultimi anni, ma non abbastanza da ridurre il fortissimo gap che lo separa dall Euribor. Il variabile è considerato pertanto dalla maggior parte degli analisti come più conveniente, senza considerare che quasi tutte le banche italiane applicano l ammortamento francese (che prevede nei primi anni il pagamento di un ingente quota di interessi) rendendo il variabile ancor più conveniente. Non è tuttavia semplice centrare le previsioni nel medio periodo con un economia che naviga a vista come quella attuale, in preda alle scelte politiche sulla risoluzione della crisi dei debiti sovrani nell Eurozona. Il T.A.E.G Oltre al tasso indice Euribor o Eurirs nelle operazioni di mutuo deve essere fornito alla clientela anche il tasso annuo effettivo globale (T.A.E.G.), che non viene utilizzato per calcolare l importo della rata ma che, come voce riassuntiva dei principali costi, rileva al fine di valutare la convenienza di un tipo di finanziamento rispetto ad un altro. L articolo 122 del Testo unico bancario infatti definisce il T.A.E.G. come il costo totale del credito a carico del consumatore espresso in percentuale annua del credito concesso. Il T.A.E.G. ricomprende tutti gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito, pertanto oltre al rimborso di capitale e interessi considera anche tutte le altre spese quali ad esempio le spese di istruttoria e di incasso rata. Al comma 2 l articolo 122 del T.U.B stabilisce che spetta al CICR stabilire le modalità di calcolo del T.A.E.G. individuando in particolare gli elementi da computare e la formula di calcolo. Il manuale di BIFFIS, P., Le operazioni e i servizi bancari ( 2009, pag.212), riporta la seguente formula di calcolo del T.A.E.G.: F0 c0 = (Rt + ct ) / (1+ i )^t Dove: 10

11 F0 = importo del finanziamento erogato Rt = importo della rata t-esima i = incognita dell equazione (T.A.E.G.) n = numero delle rate c0 = componenti di costo iniziali ct = componenti di costo successive = sommatoria per t che va da 1 a n Infine al comma 3 si precisa che qualora il finanziamento possa essere ottenuto solo attraverso l interposizione di un terzo, il costo di tale interposizione deve essere incluso nel T.A.E.G.. Il tasso annuo effettivo globale, indicato in relazione alla durata del finanziamento e alla diversa periodicità delle rate di rimborso, deve essere inserito nel contratto e nel documento di sintesi consegnati al cliente. Nel mutuo deliberato analizzato precedentemente il T.A.E.G era pari al 5,6776 % del totale finanziato di euro sulla durata di 25 anni con rimborso mensile delle rate. Ripensare il sistema creditizio occidentale Una parte consistente della popolazione dei paesi più avanzati sente, oggi, l esigenza di una banca più vicina al cliente nei momenti di difficoltà, che non punti a pochi, facoltosi clienti, ma che rivolga i propri servizi anche alla popolazione meno abbiente. In Nord America e in Europa infatti, il sistema bancario è oggi avvertito come troppo rigido da una parte della popolazione, divenuta, negli ultimi anni, più povera. Proprio alla parte più povera della popolazione è rivolto il sistema di microcredito nato in Bangladesh dall iniziativa del Professor Muhammad Yunus. Diffusosi successivamente in molti Paesi del Sud del mondo, il microcredito vuole fornire, a chi ne beneficia, gli strumenti per soddisfare i bisogni primari della propria famiglia ed è costituito da somme che raramente superano i cinquecento dollari. Nonostante il grande successo di questo sistema creditizio al Sud, la sua diffusione al Nord trova diverse difficoltà a causa delle profonde differenze che contraddistinguono queste due parti del mondo. La povertà affligge particolarmente il Sud, ma è presente, seppur con caratteristiche differenti, anche in Europa e nel Nord America. Nel 2009 in Italia è stata calcolata la soglia di povertà, in cui si trovava il 13,1 % della popolazione, di 983,01 euro al mese. A differenza del Bangladesh e di altri Paesi del Sud, in Italia così come nel resto dell Europa e dell America del Nord la maggior parte delle famiglie trova difficoltà nel pagare le bollette e nel mandare i figli all Università e solo nei casi più estremi a soddisfare i bisogni primari (il cibo, un riparo, etc.). Tra i Paesi del Nord e Sud del mondo non è solo il concetto di povertà a differire ma anche la condizione di sviluppo economico. In Bangladesh ad esempio è relativamente semplice intraprendere un attività che generi profitto. Per fare qualche semplice esempio con un microprestito è possibile acquistare una capra per produrre e vendere latte o del bambù per fabbricare ceste e sgabelli ( YUNUS, M., Un mondo senza povertà. 1 ed. Milano: Feltrinelli). Nel Nord del mondo invece questo tipo di attività non risulterebbe profittevole perché non sopporterebbe la competizione di grandi aziende che, grazie alle economie di scala, possono tenere bassi i costi. Nei Paesi sviluppati, quindi, la complessità economica è tale da richiedere, per l avvio di un attività, somme maggiori di quante ne servano in un Paese in via di sviluppo. Ciò anche in considerazione di normative fiscali piuttosto rigide, nonché del costo dei materiali e delle pratiche burocratiche. Il sistema creditizio introdotto dal Professor Yunus, inoltre, si basa unicamente sulla fiducia nel rapporto banca- cliente e per questo si contrappone nettamente al nostro sistema creditizio fondato sulla prestazione di adeguate garanzie ( più si ha, più è facile avere, e per converso se non si ha niente non si ottiene niente YUNUS (2008, p.81) ). La mancanza di garanzie nel sistema di microcredito, non invoglia tuttavia i clienti a truffare la banca, perché, se ciò accadesse, a chi non ha ripagato il debito intenzionalmente non verrebbe più data la possibilità in futuro di avere accesso ai servizi bancari. Si crea, cioè, un circuito virtuoso, all interno del quale il comportamento disonesto viene scoraggiato, senza che polizia o tribunali vengano coinvolti, ma semplicemente puntando sul fatto che il cliente non sprecherà l unica possibilità che gli viene concessa per riscattare la propria condizione sociale. I più poveri restituiranno sempre il prestito perché hanno bisogno che gli sia concesso nuovamente. 11

12 Sembra tuttavia piuttosto irrealistica la possibilità di replicare tale rapporto di lealtà e fiducia tra banca e cliente nel nostro sistema occidentale, in cui le banche sono percepite come truffatrici, a causa dei periodici scandali che le coinvolgono (l ultimo quello di Barclays riguardo alla manipolazione dell Euribor). Le differenti condizioni economiche e di sviluppo dei Paesi e soprattutto la diffidenza nutrita dalla popolazione occidentale nei confronti del sistema bancario rendono pertanto il sistema di microcredito, così come pensato da Yunus, difficilmente replicabile in Europa e nel Nord America. Ciononostante è evidente, oggi, la necessità di un ridimensionamento del sistema bancario occidentale. Con la crisi finanziaria del 2007, si è tornato a parlare in America e non solo, dell opportunità di reintrodurre il Glass-Steagal Act. Tale atto, che separava le banche commerciali dalle banche d investimento, è infatti stato abolito nel 1999 dall amministrazione Clinton cosa che, secondo il Premio Nobel Paul Krugman, ha fortemente contribuito alla gravità della crisi finanziaria. La necessità che si avverte oggi è quella di una banca che torni a fare la banca, ovvero ad occuparsi esclusivamente della raccolta del risparmio e dell esercizio del credito. Come ho potuto apprendere nel corso del tirocinio, oggi infatti le banche, sono costrette a tenere alti i costi dei servizi offerti a famiglie e imprese e a concedere prestiti solo se accompagnati dalla prestazione di garanzie ferree per coprire le ingenti perdite che hanno registrato negli ultimi anni nel settore finanziario. Una nuova separazione delle banche commerciali da quelle d investimento permetterebbe nel lungo periodo alla prime di liberarsi dalla zavorra dei milioni di derivati che affossa i loro bilanci. Risanati quest ultimi, le banche commerciali avrebbero la possibilità di abbassare i costi dei finanziamenti e i requisiti patrimoniali richiesti, rendendo così il credito più accessibile a coloro che oggi vi sono esclusi. 12

13 Cap. 2: La fiscalità del mutuo fondiario Il diritto ad un abitazione è riconosciuto come diritto umano spettante ad ogni individuo in molti documenti internazionali quali, ad esempio, la Dichiarazione Universale dei Diritti Umani (all art. 25), il Patto Internazionale sui Diritti Economici, Sociali e Culturali (all art. 11), la Dichiarazione sul Diritto allo Sviluppo (all art. 8) e molti altri. A livello nazionale, il diritto ad una casa trova un ancoraggio normativo all articolo 47 della Costituzione, secondo il quale: La Repubblica..favorisce l accesso del risparmio popolare alla proprietà dell abitazione. Ad essere tutelata dalla Costituzione non è tuttavia la proprietà della casa in sé, ma la casa in quanto destinata all abitazione del proprietario, ovvero a soddisfare un bisogno essenziale dell uomo. E per questo motivo che il favor costituzionale viene meno nel momento in cui l individuo risulta già essere proprietario di un altra abitazione, la sua pretesa in questo caso non è infatti volta a soddisfare un bisogno essenziale della persona ma un interesse diverso ed ulteriore (MATTEUCCI, S., GARDINI, G., Diritto alla casa e uguaglianza sostanziale). In quest ottica si inseriscono le disposizioni in materia di imposta sostitutiva sul mutuo stipulato per l acquisto della prima casa e di detrazione fiscale degli interessi passivi del mutuo stipulato per l acquisto dell abitazione principale che ho deciso di approfondire. L imposta sostitutiva Le operazioni di finanziamento a medio e lungo termine, tra cui quelle di credito fondiario, beneficiano del trattamento fiscale agevolato previsto per i finanziamenti a medio e lungo termine dall art. 15 del Decreto del Presidente della Repubblica del 29 settembre 1973 e successive modificazioni, recante la disciplina delle agevolazioni tributarie. In particolare gli art. 17 e 18 del suddetto Decreto prevedono che il contratto di mutuo stipulato con una banca sia assoggettato all'imposta sostitutiva sui finanziamenti, mentre sul mutuo concesso da un'impresa non bancaria ( come ad esempio una società finanziaria ) si applicano le imposte ordinarie previste sugli atti, quali : l'imposta fissa di registro di 168; l'imposta proporzionale sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore, nella misura dello 0,50%; l'imposta ipotecaria per l'iscrizione (2%) e la cancellazione (0,50%) delle ipoteche concesse; l'imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento (nella misura di 14,62 per ogni foglio) e sulle ricevute di pagamento delle rate (attualmente 1,81 per esemplare); l'imposta proporzionale di bollo sulle cambiali rilasciate, nella misura del 12 per mille. In pratica, l'imposta sostitutiva sui finanziamenti, che viene applicata da banche residenti su contratti di mutuo a medio e lungo termine (cioè quelli di durata superiore a 18 mesi), determina l'esenzione: dall'imposta di bollo; dall'imposta di registro; dalle imposte ipotecarie e catastali; dalle tasse sulle concessioni governative. Non determina invece l'esenzione dall'imposta di bollo dello 0,1 per mille (in luogo del 12 per mille) delle cambiali emesse. L'imposta sostitutiva si applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno assistito da garanzie, in particolare, da garanzie ipotecarie, con un'aliquota pari allo 0,25% o al 2% dell'importo erogato, a seconda delle finalità per le quali viene concesso. L aliquota dello 0,25% è prevista qualora il mutuo sia finalizzato all'acquisto, alla costruzione e/o ristrutturazione di un immobile, e sue pertinenze, che risulta essere la prima casa cioè l'immobile che per primo si acquista nel comune dove si ha o dove si intende trasferire la propria residenza. Diversamente, il mutuo finalizzato all'acquisto, alla costruzione e/o ristrutturazione di un'abitazione (e sue pertinenze) che non possiede i requisiti per accedere alle agevolazioni "prima casa" è assoggettato all'aliquota del 2%. Prima dell entrata in vigore del 13

14 nuovo regime di tassazione (luglio 2004) invece l imposta sostitutiva era sempre pari allo 0,25% dell importo finanziato. Per gli immobili diversi dalle abitazioni (ad esempio, negozi, magazzini, terreni) si applica sempre l'aliquota d'imposta sostitutiva dello 0,25%. Per beneficiare della minore aliquota dello 0,25%, il mutuatario persona fisica deve dichiarare nel contratto di mutuo che il finanziamento rientra nella fattispecie soggetta a tale aliquota. Se il mutuo è cointestato, è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i mutuatari, in quanto l'aliquota d'imposta sostitutiva da applicare è determinata in base alla destinazione attribuita ad ogni quota parte del finanziamento erogata a ciascun mutuatario. Pertanto, nel caso di acquisto in comproprietà di abitazione costituente prima casa, se uno dei cointestatari non rientra nel regime agevolativo "prima casa", la sua quota parte del finanziamento viene assoggettata all'aliquota del 2% e non dello 0,25%. Nel caso preso in analisi, il mutuo, come dichiarato dai mutuatari, era richiesto al fine di acquistare un immobile rientrante nella fattispecie soggetta all aliquota dello 0,25%. L importo totale del finanziamento era pari a euro e pertanto l ammontare dell imposta sostitutiva a 220 euro ( calcolato come x 0,0025). Le agevolazioni fiscali sul mutuo contratto per l acquisto dell abitazione principale L'attuale disciplina (articolo 15 comma 1 lettera b del T.U.I.R.) prevede una detrazione dall imposta sul reddito delle persone fisiche pari al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti, in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi famigliari dimorano abitualmente. Per poter godere della detrazione fiscale devono tuttavia sussistere alcuni requisiti, ovvero: - il mutuo deve essere stato stipulato al fine di acquistare un immobile che deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall acquisto. Questa condizione inoltre deve permanere per tutto il periodo per cui si richiede la detrazione. Tuttavia non si perde il diritto alla detrazione in caso di trasferimento per motivi di lavoro o ricovero in case di cura. Inoltre qualora si appartenga a forze armate o di polizia è sufficiente che l immobile sia l unica abitazione di proprietà e non è invece richiesto che sia la dimora abituale; - il mutuo stipulato deve essere garantito da ipoteca su immobili. Non necessariamente l immobile ipotecato deve essere quello acquisito ma può essere un altro immobile di proprietà del contribuente o di un soggetto diverso da esso; - l acquisto dell immobile deve avvenire nell anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo. Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l'originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati all'estinzione del vecchio mutuo e all'accensione del nuovo; - il mutuo deve essere erogato da soggetti residenti in Italia o in uno Stato membro della Comunità Europea o da stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti. La detrazione d'imposta deve essere fatta valere nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui gli interessi e gli oneri accessori sono stati effettivamente sostenuti ( principio di cassa). Per calcolare l ammontare della detrazione si deve moltiplicare l importo portato in detrazione per il 19%, dove l ammontare dell importo può essere evinto dalla seguente formula: (costo di acquisto dell immobile) x (interessi passivi pagati) / (capitale erogato a titolo di mutuo) 14

15 Concorrono a determinare l ammontare degli interessi passivi pagati, le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo, ovvero: - l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario; - le spese di perizia; - le spese di istruttoria; - la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione; - la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti; - la penalità per anticipata estinzione del mutuo; - le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; - le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera; - le spese relative all'iscrizione o alla cancellazione di ipoteca; - l'imposta sostitutiva sul capitale prestato. Non sono invece ammesse alla detrazione le spese di assicurazione dell'immobile in quanto non soddisfano il requisito di necessarietà. Tale requisito non sussiste neppure qualora l assicurazione sull immobile sia richiesta dall istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia (oltre a quella ipotecaria) nel caso in cui particolari eventi danneggino l immobile e possano determinare una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato. Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di compravendita e non di mutuo: - le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari); - l'onorario del notaio per il contratto di compravendita; - le imposte di registro, l'iva, le imposte ipotecarie e catastali. Non sono ammessi inoltre alla detrazione gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato, dalla Regione o da altri enti pubblici. Pertanto la detrazione potrà riguardare solamente gli interessi che sono rimasti a carico del contribuente. Può accadere che l ente pubblico conceda i contributi e ne chieda successivamente la restituzione per mancanza dei presupposti. In tal caso si ritiene che le somme restituite costituiscano gli interessi passivi del mutuo contratto per l acquisto dell abitazione principale e possano pertanto essere portati in detrazione nel periodo d imposta in cui sono restituiti, alle condizioni vigenti per la dichiarazione dei redditi in cui il soggetto avrebbe potuto far valere il relativo onere se non ci fosse stato l intervento dell ente pubblico. Tra le voci che incrementano invece il costo d'acquisto dell'immobile destinato ad abitazione principale rientrano le seguenti voci: onorario del notaio relativo sia all'atto di compravendita sia al contratto di mutuo; imposte dovute per l'atto di trasferimento immobiliare (registro, Iva, ipotecaria e catastale); spese per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca; imposta sostitutiva sul capitale prestato; spese sostenute per l'autorizzazione del Giudice tutelare; spese sostenute nei procedimenti esecutivi individuali o concorsuali; compensi di mediazione immobiliare. Ciò a prescindere dal fatto che le predette spese a titolo di oneri accessori concorrano ad alimentare l importo sul quale calcolare la detrazione d imposta. La detrazione spetta all intestatario del mutuo che acquisisce la proprietà piena o nuda sull immobile (e non invece a chi vanti diritto di usufrutto o altro diritto reale sull immobile), anche qualora l immobile sia adibito ad abitazione principale dei suoi familiari ( coniuge e/o parenti entro il terzo grado e/o affini entro il secondo grado). In presenza di più intestatari, il diritto spetta a ciascuno secondo la propria quota fino al raggiungimento dell ammontare massimo deducibile pari a 3.615,20 euro fino al 2007 e euro dal Qualora ad esempio due coniugi, non fiscalmente a carico l uno dell altro, fossero cointestatari in parti uguali di un mutuo che grava sull abitazione acquistata in comproprietà, ad essi spetterebbe un importo sul quale calcolare la detrazione al massimo pari a euro ciascuno. Qualora invece un coniuge sia a carico dell altro, quest ultimo può richiedere la deduzione anche degli interessi passivi spettanti all altro (sempre che sia cointestatario del mutuo e comproprietario dell immobile) per un ammontare massimo pari a euro in totale. In caso di più contratti tale 15

16 limite va riferito complessivamente a tutti i contratti ( STRIGARO, V., Calcolo degli interessi passivi su mutui prima casa. Azienda & Fisco. Pag.33). Il coniuge separato che non utilizzi più l immobile come abitazione principale conserva il diritto alla detrazione fino alla sentenza di divorzio, se nell immobile continuano ad abitare l altro coniuge e/o i familiari. Dopo il divorzio, la detrazione spetterà finché l immobile continuerà ad essere utilizzato dai familiari a meno che il mutuatario non abbia un altro immobile di proprietà che figuri come abitazione principale ( IANNIELLO, B., Estesa la detraibilità delle spese sui mutui per l acquisto dell abitazione principale. Corriere tributario. Pag.1375). Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente documentazione: quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo; copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale. Ad esempio: i coniugi non fiscalmente a carico l'uno dell'altro, cointestatari in parti uguali del mutuo Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione dei casi sopra descritti). Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l'immobile ad abitazione principale è possibile fruire nuovamente della detrazione (www.agenziadelleentrate.it). Calcolo della detrazione fiscale del caso analizzato Passo ora a calcolare la detrazione fiscale che può essere richiesta nel 2012 dai mutuatari del caso analizzato in cui l erogazione è andata a buon fine. Innanzitutto verifico che le condizioni necessarie per richiedere la detrazione siano rispettate: - Il mutuo è stato stipulato per l acquisto di un immobile che sarà adibito ad abitazione principale entro un anno dall acquisto. Tuttavia poiché quest ultimo è avvenuto nel mese di giugno, la detrazione non potrà essere richiesta per l anno 2012 poiché nel periodo gennaio-giugno tale prima condizione non era soddisfatta. Verifico la sussistenza delle condizioni iniziali per l anno 2013: - Il mutuo è stato stipulato per l acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale entro un anno dall acquisto, assumiamo in particolare dal mese di luglio L immobile risulta pertanto essere stato l abitazione principale dei contribuenti per tutto il periodo d imposta in questione; - E garantito da ipoteca su un immobile e in particolare sull immobile per l acquisto del quale il mutuo è stato contratto; - La compravendita dell immobile è avvenuta entro il termine fissato e in particolare contestualmente alla stipula dell atto di mutuo; - Ad erogare il mutuo è stata la Banca Popolare di Verona facente parte del gruppo Banco Popolare con residenza in Italia e in particolare a Verona. Le condizioni necessarie si possono ritenere pertanto soddisfatte. Verificato questo posso procedere a calcolare l importo della detrazione. Quest ultima è pari al 19% dell importo risultante dalla seguente formula: (costo di acquisto dell immobile) x (interessi passivi pagati) / (capitale erogato a titolo di mutuo) 16

17 Per quanto riguarda il costo d acquisto dell immobile, dal contratto di compravendita esso risulta essere pari a euro. A tale importo non possono essere aggiunti: - l onorario del notaio per l atto di compravendita e l atto di mutuo, pari complessivamente a circa euro; - l imposta sostitutiva pari a 220 euro, in quanto spese sostenute nel 2012 che non possono essere portate in detrazione nel Non possono essere considerate nemmeno - le imposte per l'atto di trasferimento immobiliare (registro, Iva, ipotecaria e catastale); - le spese per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca, in quanto non dovute perché il mutuo gode delle agevolazioni previste per l acquisto della prima casa. Si suppone inoltre che nel 2013 i contribuenti non sosterranno: -spese per l'autorizzazione del Giudice tutelare; - spese per procedimenti esecutivi individuali o concorsuali; - né per compensi di mediazione immobiliare. Il mutuo è cointestato in parti uguali ai due contribuenti e pertanto essi sopportano il costo dell immobile per euro l uno. Gli interessi passivi pagati nel corso del 2013, come risultanti dal piano di ammortamento, sono pari a: - 344,65 euro in data 31/01-344,03 euro in data 28/02-343,41 euro in data 31/03-342,78 euro in data 30/04-342,15 euro in data 31/05-341,52 euro in data 30/06-376,77 euro in data 31/07-376,12 euro in data 31/08-375,46 euro in data 30/09-374,80 euro in data 31/10-374,13 euro in data 30/11-373,47 euro in data 31/12 per un totale di 4.309,29 euro. A tale importo non possono essere aggiunti: - l onorario del notaio per la stipula dell atto di mutuo pari a euro; - le spese di perizia pari a 320 euro; - le spese di istruttoria pari a 1760 euro; - l imposta sostitutiva pari a 220 euro, in quanto spese sostenute nel corso del Non rientrano in tale voce nemmeno: -) la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione; -) la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti; -) le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; -)le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera; -)l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca, 17

18 in quanto non dovute. Facciamo infine l ipotesi, piuttosto veritiera, che il mutuo non sia estinto nel 2013 e pertanto non rientra nel calcolo degli interessi passivi nemmeno la penalità per anticipata estinzione del mutuo. Pertanto su ciascun contribuente graverà un ammontare di interessi pari a 2.154,645 euro. L importo del mutuo è pari a euro, che grava quindi per euro su ciascun mutuatario. Dalla formula sopra riportata risulta pertanto un importo complessivo su cui calcolare la detrazione di circa euro in totale e di per ciascun contribuente. Poiché per legge è stabilito il limite di euro in totale, la detrazione di ciascun contribuente andrà calcolata su euro e non sui euro risultanti dalla formula. L importo della detrazione per il 2013 pertanto risulta essere pari a 380 euro per ciascun contribuente (2.000 x 0,19) e a 760 euro in totale. Scollamento tra detraibilità degli interessi passivi ed imposta sostitutiva dello 0,25% Prima dell innalzamento dell aliquota dell imposta sostitutiva dallo 0,25% al 2% prevista per i finanziamenti bancari a medio e lungo termine non finalizzati all acquisto della prima casa avvenuto nel 2004, tutti i mutui contratti per l acquisto dell abitazione principale godevano della detrazione fiscale degli interessi passivi prevista dall articolo 15, comma 1, lett. b) del T.U.I.R e dell aliquota d imposta sostitutiva dello 0,25%. Successivamente a tale modifica si è creato uno scollamento tra le due discipline che può dar vita a quattro differenti casistiche: Mutui contratti per l'acquisto di abitazioni destinate a dimora abituale propria o di familiari SI NO con le condizioni per l acquisto prima casa SI NO Imposta sostitutiva su mutuo pari allo 0,25% e detrazione degli interessi passivi dall'irpef Imposta sostitutiva su mutuo pari allo 0,25% ma nessuna detrazione degli interessi passivi dall'irpef Imposta sostitutiva su mutuo pari al 2% e detrazione degli interessi passivi dall'irpef Imposta sostitutiva su mutuo pari al 2% e nessuna detrazione degli interessi passivi dall'irpef GHIAZZA, L., Le novità in materia di imposizione sulle seconde case. Pratica fiscale e professionale. Pag.9. 18

19 Bibliografia Libri: 1) BIFFIS, P., Analisi del merito di credito. 1 ed. (s.l.): EIF-e.book. 2) YUNUS, M., Un mondo senza povertà. 1 ed. Milano: Feltrinelli. 3) BIFFIS, P., Le operazioni e i servizi bancari. 5 ed. Torino: Giappichelli. Articoli scientifici: 1) STRIGARO, V., Calcolo degli interessi passivi su mutui prima casa. Azienda & Fisco. Pag.33. 2) GHIAZZA, L., Le novità in materia di imposizione sulle seconde case. Pratica fiscale e professionale. Pag.9. 3) IANNIELLO, B., Estesa la detraibilità delle spese sui mutui per l acquisto dell abitazione principale. Corriere tributario. Pag Articoli di giornale: 1) BAGLIONI, A., I prestiti della Bce e la stretta sul credito. 29 febbraio. 2) LONGO, M., Così si manipola l Euribor. Il sole 24 ore, 5 luglio. 3) Eurozona crescita negativa. Il sole 24 ore, 14 agosto. Articoli di legge: 1) Articolo 38 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. 2) Articolo 39 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. 3) Articolo 40 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. 4) Articolo 41 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. 5) Articolo 122 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. 6) Articolo 15 comma 1 lettera b del Testo unico delle imposte sui redditi. 7) Articolo 15 del Decreto del Presidente della Repubblica del 29 settembre ) Articolo 17 del Decreto del Presidente della Repubblica del 29 settembre ) Articolo 18 del Decreto del Presidente della Repubblica del 29 settembre Siti internet: 1) Atri documenti consultati: 1) Bollettino economico n. 69. Banca d Italia, luglio ) The euro area Bank Lending Survey. Ecb, gennaio ) Diritto alla casa e uguaglianza sostanziale. MATTEUCCI, S., GARDINI, G.,

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