Comune di Peschiera Borromeo

Transcript

1 Comune di Peschiera Borromeo Piano Urbanistico Attuativo in variante al PGT Ambito di Trasformazione ATU3 - Bellaria Centro RELAZIONE TECNICA Proprietà: NUOVA SANT AMBROGIO Società Cooperativa Garlaschè Alice Garlaschè Francesca Garlaschè Luigi Garlaschè Michele Ghisletti Clotilde Valotti Carla Maria Progettisti : Arch. INGLIMA MODICA FABIO Ordine Architetti Milano n Arch. SALA GIANPIERO Ordine Architetti Miano n. 7260

2 INQUADRAMENTO TERRITORIALE L area oggetto dell intervento è localizzata nella porzione meridionale del territorio comunale di Peschiera Borromeo, nella frazione di Bellaria a confine con il Comune di Mediglia, e al limite del tessuto edificato lungo via Della Chiesa tessuto consolidato di recente costruzione a destinazione d uso totalmente residenziale che si sviluppa a sud del tracciato della Strada Statale Paullese. Come evidenziato dagli elaborati grafici, l area si inserisce in un contesto urbano particolarmente frammentato sotto il profilo degli usi urbani e delle relative forme, che vede convivere due diversi sistemi funzionali: a nord e ad ovest dell area, prevale la presenza di attività economiche variegate, che si sviluppano nella parte di territorio compresa tra il tracciato della Strada Statale Paullese a nord e la Strada Comunale della Bellaria a sud: sono presenti attività artigianali, espositive, terziarie e commerciali, con l importante presenza del centro commerciale Shopping Center Galleria Borromea, collocato all estremo occidentale della frazione; ad est e a sud dell ambito di intervento, ovvero a sud della Strada Comunale della Bellaria prevale la presenza di insediamenti a destinazione residenziale che coinvolgono anche aree contigue della frazione di Robbiano, appartenente al comune di Mediglia. In prevalenza si tratta di edifici plurifamiliari, di altezza variabile tra 3 e 5 piani fuori terra. Costituisce elemento ordinatore e di separazione tra i due sistemi insediativi, la Strada Comunale della Bellaria, che attraversa in posizione baricentrica l intera frazione e si sviluppa a partire dall innesto su via Melegnano, ad est, per concludersi sulla rotatoria di connessione con la Strada Statale Paullese e via Di Vittorio, ad ovest. Relazione Tecnica Piano di Lottizzazione in variante ATU3 PESCHIERA BORROMEO Pagina 2 di 8

3 L AMBITO DI TRASFORMAZIONE ATU3. Il piano attuativo d iniziativa privata, illustrato nelle tavole allegate, ha per oggetto la mutazione di destinazione d uso dell ambito di intervento ATU3- Bellaria Centro. Attualmente l area è identificata nel PGT come ambito di trasformazione a destinazioni d uso terziario ed ad usi complementari al terziario. La superficie territoriale reale rilevata è di mq ed i parametri urbanistici previsti sono una Superficie Fondiaria di mq che sviluppa SLP max per mq ed una area di mq da destinare per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale da reperire in loco. L area di intervento presenta le seguente coerenze: a Nord: Strada Comunale della Bellaria Bretella Sud a Est: Area Residenziale Fg 74 mapp 303, Area a verde Fg 74 mapp 302 a Sud: Area agricola PASM Fg 74 mapp. 14 a Ovest: Strada comunale della Bellaria Fg 73 mapp 253,354 I terreni, interessati identificati al catasto terreni, sono: al Fg. 73 mapp e Fg 74 mapp intestati alla Nuova Sant Ambrogio Società Cooperativa; Fg. 74 mapp intestati alle Proprietà Garlaschè, Ghisletti, Valotti; Fg. 73 mapp. 253 in parte e Fg. 74 mapp. 351 in parte 354 in parte intestati al Comune di Peschiera Borromeo. Relazione Tecnica Piano di Lottizzazione in variante ATU3 PESCHIERA BORROMEO Pagina 3 di 8

4 PIANO DI LOTTIZZAZIONE IN VARIANTE: GLI OBIETTIVI DELL INTERVENTO La proposta di Piano Urbanistico Attuativo in variante alle previsioni contenute nel PGT vigente, nasce da un attenta analisi del tessuto edificato esistente che viene a condizionare la compatibilità funzionale delle aree oggetto dell intervento. Essendoci due diversi sistemi funzionali, uno caratterizzato da un mix residenziale-produttivo (Lato Nord oltre la Strada Comunale) ed uno residenziale consolidato (Lato Est), l attuale destinazione d uso a terziario ed a uso complementari al terziario è risultata incompatibile in questi anni rendendo l area priva di interesse e di difficile attuazione futura. Da questo punto di partenza è nato un percorso con l Amministrazione Comunale in cui si sono evidenziate le problematiche di attuazione dell ambito di intervento, manifestando interesse a modificare la destinazione funzionale assegnata dal vigente PGT. Si è dimostrato che l attuale destinazione assegnata, usi terziari, usi complementari al terziario, allo stato attuale non presenta alcuna possibilità di realizzazione, in quanto si tratta di una opportunità di insediamento ad oggi priva di una reale domanda di utilizzo, oltre a non essere coerente con il tessuto urbano edificato a sud della Strada Comunale della Bellaria e ad essere collocata in una posizione di terza fila rispetto alla Strada Statale Paullese, quindi senza affaccio diretto su un importante asse viabilistico di livello sovralocale. Approfondendo l aspetto viabilistico e l adiacenza al tessuto residenziale attiguo sul alto Est di recente formazione ne merge che la vocazione edificatoria dell area è sicuramente di carattere più residenziale che terziaria. Pertanto, l interesse delle proprietà delle aree, si è orientato a richiedere una modifica delle destinazioni funzionali, introducendo la possibilità di sviluppare l ambito di trasformazione con l insediamento di usi residenziali, con una proposta progettuale che prevedesse un ampia area di cessione a standard, oltre a quanto già previsto dalle NTA del PGT a fronte del cambio di destinazione d uso. Sulla base di queste premesse e degli obiettivi esplicitati dai soggetti interessati, sono state svolte una serie di valutazioni e considerazioni finalizzate ad argomentare e sostenere dal punto di vista urbanistico, l ipotesi di modifica della destinazione funzionale dell ambito di trasformazione ATU3, tenendo conto in modo particolare, delle valutazioni formulate all interno del vigente PGT, sede in cui è stata assegnata all area una destinazione legata all insediamento di attività economiche. Come già argomentato dal vigente PGT, la frazione di Bellaria presenta un tessuto urbano misto, con presenza di funzioni commerciali ed espositive, artigianali e terziarie, residenziali e di servizio, che però si distribuiscono in modo omogeneo: infatti, considerando l asse viabilistico di interesse locale, Strada Comunale della Bellaria, a nord del tracciato sono collocati edifici con destinazioni legate ad attività economiche varie, con la presenza di pochi edifici a destinazione residenziale, a sud sono collocati solo edifici a destinazione residenziale, contigui anche a quelli della frazione di Robbiano. Pertanto, l attuazione della previsione di PGT, vedrebbe la realizzazione di edifici a destinazione non residenziale, a sud del tracciato della Strada Comunale della Bellaria; viceversa, la proposta di variante alle previsioni di PGT è finalizzata a garantire la coerenza e l omogeneità di destinazioni a carattere residenziale, per la parte della frazione di Bellaria, a sud del tracciato della strada comunale. A ciò si aggiunge che le aree dell ambito ATU3 non sono collocate lungo la Strada Statale Paullese, ovvero non dispongono di una sufficiente visibilità e capacità attrattiva per innescare l interesse all insediamento di attività terziario/direzionali o destinazioni complementari; occorre anche registrare la presenza di edifici già oggi disponibili lungo la Strada Statale Paullese, destinati ad Relazione Tecnica Piano di Lottizzazione in variante ATU3 PESCHIERA BORROMEO Pagina 4 di 8

5 ospitare attività terziario/direzionali o destinazioni complementari, ma allo stato attuale non utilizzati. Infine, si evidenzia che l ambito di intervento è dotato di urbanizzazioni primarie e reti tecnologiche e, con la realizzazione del vicino centro commerciale, è stata realizzata e completata la viabilità necessaria a garantire un adeguata accessibilità ai residenti della frazione di Bellaria. Sulla base di queste valutazioni, gli obiettivi specifici della proposta di piano attuativo in variante al vigente PGT, possono essere così sintetizzati: confermare la previsione di edificabilità dell ambito, assegnata dal PGT, attribuendo una destinazione funzionale in grado di inserirsi correttamente nel contesto territoriale esistente, soprattutto in relazione alla vicinanza con i territori compresi all interno del Parco Agricolo Sud Milano; completare il tessuto urbanistico della frazione di Bellaria, già caratterizzato da un urbanizzato a destinazione residenziale; valorizzare aree caratterizzate da un adeguato livello di accessibilità a livello urbano, Strada Comunale della Bellaria, e facilmente connesse con la rete viabilistica di livello sovra locale, Strada Statale Paullese e strada provinciale per Melegnano; sviluppare un ambito attrezzato con tutte le dotazioni infrastrutturali, urbanizzazioni primarie e reti tecnologiche. IL PROGETTO URBANISTICO Gli obiettivi del piano urbanistico attuativo in variante al PGT vigente, possono essere sintetizzati nella ridefinizione delle destinazioni funzionali assegnate all ambito e nella redistribuzione dell assetto planivolumetrico dell intervento. L impostazione della proposta progettuale, come illustrato negli elaborati grafici, si fonda sull individuazione di due aree divise dalla viabilità interna che garantisce l accesso al comparto e lungo la quale si sviluppano i parcheggi pubblici al servizio dei nuovi insediamenti, e di un area a completamento del verde pubblico esistente: ad est della viabilità interna, è individuato un ambito di intervento di forma rettangolare, suddiviso in due lotti (Lotto 1 e Lotto 2), in cui è prevista la realizzazione di due edifici ad L, con spazio destinato a verde privato che si affaccia lungo la nuova viabilità interna, prevista al servizio del nuovo insediamento; ad ovest della viabilità interna un ampia area in cessione all Amministrazione Comunale, di forma trapezoidale. a nord di via C.A. Dalla Chiesa area in cessione come completamento verde pubblico esistente Relazione Tecnica Piano di Lottizzazione in variante ATU3 PESCHIERA BORROMEO Pagina 5 di 8

6 In termini quantitativi la proposta di variante non altera in misura significativa le volumetrie complessive previste dal PGT vigente, anzi si registra una significativa riduzione dell edificabilità prevista dal PGT vigente, pari a poco meno del 50% della volumetria prevista. Gli edifici in progetto nei lotti 1 e 2 hanno un numero di piani fuori terra variabile tra 3 e 4, con un altezza massima di 14,50 metri, compatibile e coerente con quella degli edifici esistenti nel contesto urbano circostante e sia con gli edifici residenziali esistenti ed immediatamente confinanti ad est (altezza di quattro piani fuori terra). L accessibilità veicolare all ambito è garantita dalla rotatoria collocata a nord-ovest, da cui si diparte la strada interna che collega ai parcheggi pubblici, circa posti-auto, ed agli accessi ai parcheggi pertinenziali seminterrati. Su entrambi i lati della viabilità interna è prevista la realizzazione dei percorsi pedonali che, tra l altro, consentono anche l accesso alle aree agricole, collocate a sud dell ambito di intervento. Sono anche previsti ulteriori parcheggi pubblici, circa posti auto, nella parte nord-est dell ambito di intervento, con accesso da via C.A. Dalla Chiesa, in prosecuzione di quelli esistenti, anch essi al servizio delle residenze in progetto (Lotto 1). Anche in questo caso, a sud dei parcheggi in progetto, è prevista la prosecuzione dei percorsi pedonali esistenti, che consentono l accesso pedonale agli edifici in progetto. Si precisa che la quota di riferimento della nuova strada di piano e la quota marciapiede dei nuovi edifici in progetto, è stata individuata a circa 100 cm da via Dalla Chiesa e circa +50 cm dalla rotatoria della Nuova Strada per Bellaria, al fine di armonizzare lo skyline tra gli edifici esistenti e quelli in progetto. Completano il disegno urbanistico del piano attuativo, le aree a verde pubblico collocate lungo i lati ovest, nord e sud dell area di intervento, a protezione della viabilità di interesse locale e di mitigazione ed ambientazione rispetto alle aree inserite all interno del Parco Agricolo Sud Milano e l area a verde urbano attrezzata nella parte nord, a completamento del parterre verde che si sviluppa tra la Strada Comunale della Bellaria e via C.A. Dalla Chiesa. Per quanto riguarda i percorsi ciclabili, è garantita la continuità dei percorsi esistenti, mediante la realizzazione di un tratto Relazione Tecnica Piano di Lottizzazione in variante ATU3 PESCHIERA BORROMEO Pagina 6 di 8

7 mancante di collegamento tra la pista ciclabile proveniente dal centro commerciale e la pista ciclabile a nord di via C.A. Dalla Chiesa. La superficie territoriale viene suddivisa in mq ceduti per le opere di urbanizzazione primaria, mq ceduti per aree a standard, ed i restanti mq destinati alla superficie fondiaria, suddivisi a loro volta in mq di proprietà Nuova Sant Ambrogio Società Cooperativa (Lotto 1) e mq di proprietà Garlaschè.Ghisletti-Valotti (Lotto 2). PARAMETRI URBANISTICI Gli usi ammessi per nuova destinazione d uso saranno: Uso residenziale Residenza Indici e parametri urbanistici: I principali dati quantitativi dell intervento proposto sono i seguenti: - Superficie territoriale St mq - Superficie fondiaria Sf mq - Superfici aree di interesse pubblico[standard + urbanizzazione primaria] mq I principali dati relativi all intervento privato di realizzazione di superfici destinate alla residenza, sono i seguenti: - Volumetria massima V mc - Superficie lorda di pavimento massima Slp mq - Numero massimo abitanti insediabili (130 mc/abit.) 124 abitanti - Dotazione minima di aree di interesse pubblico (40 mq/abit.) mq - Superficie coperta Rc 50% Sc mq - Altezza massima edifici H 14,50 mt - Numero piani fuori terra N 4 ft - Superficie drenante [30% Sup. Scop] mq - Superficie filtrante [Ip 35%] mq - Superficie alberata [Da 20%] mq - Dotazione di parcheggi pertinenziali [1,5 mq/10mc N.1p.a./alloggio] mq AREE IN CESSIONE URBANIZZAZIONE PRIMARIA Il progetto del piano attuativo in variante prevede: - l estensione di Via C. A. Della Chiesa, con medesima sede stradale, aiuole a verde e rifacimento pista ciclabile esistente con collegamento alla rete lungo la Strada comunale della Bellaria - nuova strada di piano attuativo a servizio del comparto residenziale, attrezzati di parcheggi ed aiole a verde - estensione di tutte le reti dei servizi pubblici dimensionati anche per eventuale futura edificazione dell area a standard in cessione su lato ovest. Le aree cedute per l urbanizzazione primaria risultano così di mq Relazione Tecnica Piano di Lottizzazione in variante ATU3 PESCHIERA BORROMEO Pagina 7 di 8

8 URBANIZZAZIONE SECONDARIA AREE A STANDARD La realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria previste nel P.L. in variante sono relative alla formazione di una fascia a verde a Sud e Ovest in conformità a quanto previsto dall art. 27 delle NTA, la piantumazione alberata lungo la strada comunale della Bellaria e la sistemazione dell area a verde a nord quale completamento del parco pubblico esistente. Il P.G.T. prevede la cessione a standard, in relazione alla volumetria prevista di mc , di aree per un equivalente di mq La proposta progettuale prevede la cessione a standard di mq in parte nell area a verde lungo la Strada Comunale della Bellaria ed in parte nell area a Ovest di interesse pubblico. Le quantità delle aree a standard di urbanizzazione previste nel progetto del P.L. sono i seguenti: I dati relativi alle aree in cessione sono così riepilogati: - Viabilità, parcheggi pubblici, percorsi pedonali e aree verdi 5.415,54 mq - Area Ovest di interesse pubblico in cessione 9.417,28 mq - Area Nord verde lungo la Strada Comunale della Bellaria 2.748,92 mq - Totale aree di interesse pubblico ,74 mq TIPOLOGIA EDILIZIA La destinazione urbanistica residenziale dell area oggetto di piano del lottizzazione in variante, la sua conformazione stretta e lunga, l ubicazione lungo un area di confine tra il centro abitato e aree agricole, l esistenza di un parco urbano a nord e gl indici urbanistici hanno portato ad una distribuzione urbanistica di due Lotti edificati prospicenti la nuova strada di piano attuativo convergenti tra loro tale da consentire l interazione tra di loro al fine di aggregare il centro abitato ed consentire l aggregazione sociale tra i cittadini. Le tipologie edilizie insediate son di tipo residenziale atte a formare una corte aperta, a tre/quattro piani fuori terra, copertura a falda e avente un altezza massima degli edifici pari a 14,50 mt come previsto dalle N.T.A. Questa scelta risulta indicata e armonizzata con le tipologie edilizie circostanti, caratterizzate da edifici di altezza affine e articolate volumetricamente. I singoli edifici avranno una conformazione a cortina, l aspetto architettonico tenderà ad armonizzarsi all esistente, identificando ogni singolo edificio residenziale con la propria impostazione stilistica in quanto appartenenti ad un unico intervento edilizio residenziale, senza però cadere nella monotonia delle tipologie edilizie progettate in serie non più consone in questo contesto. Peschiera Borromeo, 27 Luglio 2015 I tecnici incaricati: Relazione Tecnica Piano di Lottizzazione in variante ATU3 PESCHIERA BORROMEO Pagina 8 di 8