LA MANOVRA ESTIVA 2008

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1 Seminario LA MANOVRA ESTIVA 2008 Arezzo 8 ottobre 2008 Lucca 9 ottobre 2008 Firenze 14 ottobre 2008 D.L. n. 112/2008 Il nuovo regime fiscale dei fondi di investimento immobiliari Dott. Fabio Giommoni

2 Fondi immobiliari Definizione e caratteristiche Sono organismi di investimento collettivo del risparmio Sono rappresentati da un patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte da una Società di gestione del risparmio (SGR) Sono istituiti in forma chiusa, ovvero il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti alla scadenza del termine di durata del fondo ovvero a scadenze predeterminate L investimento (in beni immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari) deve essere in misura non inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo Detta misura è ridotta al 51% nell ipotesi di investimenti (pari ad almeno il 20%) collegati ad operazioni di cartolarizzazione. 2

3 Fondi immobiliari (segue) Tipologie Fondi ordinari Prima avviene la raccolta in denaro mediante il collocamento e la sottoscrizione delle quote, poi il fondo acquista beni immobili Fondi ad apporto Le quote del fondo sono sottoscritte direttamente mediante apporto di beni immobili da parte del sottoscrittore e poi eventualmente collocate sul mercato 3

4 Fondi immobiliari ordinari BANCA D ITALIA invio regolamento approvazione SGR Invio prosp. infor, approvazione CONSOB BORSA quotazione (eventuale) FONDO IMMOBILIAR E sottoscrizione quote versamento denaro MERCATO (pubblico o investitori qualificati) Banca depositaria Attivo immobili crediti IVA liquidità Passivo patrimonio 4

5 Fondi immobiliari da apporto BANCA D ITALIA invio regolamento approvazione SGR Invio prosp. infor, approvazione CONSOB BORSA quotazione (eventuale) FONDO IMMOBILIAR E sottoscrizione quote apporto immobili SOGGETTO APPORTANTE acquisto quote collocamento Attivo immobili Passivo patrimonio MERCATO (pubblico o investitori qualificati) 5

6 Fondi immobiliari agevolazioni fiscali Tassazione in capo al fondo Il fondo è esente da imposte (dal ). Tassazione in capo al sottoscrittore I proventi distribuiti ai sottoscrittori sono soggetti a ritenuta applicata dalla SGR nella misura del 20% (del 12,5% prima del DL 112/2008) Tale ritenuta è a titolo di imposta per le persone fisiche al di fuori dall esercizio di impresa e per gli altri soggetti esenti dalle imposte sui redditi, e a titolo di acconto per i soggetti esercenti attività di impresa (imprenditori individuali e società). Sulle plusvalenze derivanti dalla cessione di quote di fondi comuni immobiliari realizzate da persone fisiche al di fuori dell attività di impresa si applica un imposta sostitutiva del 12,5% (non modificata dal DL 112/2008). Se realizzate nell ambito dell esercizio di impresa concorrono invece a formare il reddito di impresa. 6

7 Fondi immobiliari agevolazioni fiscali (segue) Imposte indirette FONDI AD APPORTO Ai sensi dell Art. 1.bis L (di conversione del D.L n. 220) gli apporti costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell apporto sono esclusi dal campo di applicazione dell IVA essendo assimilati al conferimento di aziende. Su tali apporti si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa. Imposte dirette Ai sensi dell art. 1, comma 140, della legge n. 296/2006 sulle plusvalenze realizzate da imprese mediante apporti di immobili nei fondi d investimento immobiliare si applica un imposta sostitutiva del 20%. Per gli apporti effettuati da soggetti non imprenditori si applica l imposta sostitutiva del 20% prevista dall art. 1 comma 496 legge 266/2005 (cessione di immobili). 7

8 Confronto con la tassazione dei redditi immobiliari Con le novità del DL 112/2008 la tassazione in capo al sottoscrittore risulta diversificata e, in ogni caso, non in linea con l attuale disciplina della tassazione dei redditi immobiliari. Tassazione dei proventi dei fondi immobiliari (persona fisica) Proventi derivanti dai fondi immobiliari Plusvalenze derivanti dalla cessione delle quote dei fondi Aliquota 20 % 12,5 % Tassazione dei proventi immobiliari (persona fisica) Proventi degli affitti (con deduzione forfetaria del 15%) Plusvalenze derivanti dalla cessione degli immobili (< 5 anni) IRPEF ordinaria 20% Risulta quanto mai opportuna una riforma organica della tassazione dei redditi immobiliari che introduca la più volte prospettata cedolare secca sugli affitti e che unifichi le aliquote. 8

9 Il fondo come strumento di pianificazione fiscale Utilizzo del fondo per la gestione di patrimoni di famiglia (in alternativa alla società immobiliare) + Ricavi da affitto + Plusvalenze - Ammortamenti - Interessi passivi + Ricavi da affitto + Plusvalenze - Interessi passivi Società di capitali Persona fisica Fondo immobiliare 9 Utile complessivamente tassato ad aliquota superiore al 40% Risultato tassato al 20%, solo quando distribuito

10 Il fondo come strumento di pianificazione fiscale (segue) Utilizzo del fondo per la gestione di patrimoni immobiliari di società l esempio di società alberghiere SGR Soci/ Sottoscrittori MERCATO (pubblico o investitori qualificati) FONDO Alberghiero Locazione alberghi Canone affitto Società di gestione alberghi canoni tassati al 20% solo se distribuiti utili 10 canoni deducibili al 31,4%

11 Fondi familiari La definizione è contenuta nel comma 18 dell art. 82 del Decreto 112/2008 e si fonda su una condizione di carattere generale e due condizioni specifiche e alternative. Requisiti generali La norma si applica ai fondi per i quali non è prevista la quotazione in un mercato regolamentato e a quelli che hanno un patrimonio (lordo) inferiore a 400 milioni di euro. Requisiti specifici A) le quote del fondo sono detenute da meno di dieci partecipanti; B) nei casi di fondi riservati o di fondi speculativi, oltre due terzi delle quote del fondo sono detenute da persone fisiche legate fra loro da vincoli di parentela o affinità. 11

12 Fondi familiari (segue) La condizione sub A) non opera se almeno il 50% delle quote è detenuto: da soggetti esenti dalle ritenute sui proventi distribuiti dal fondo (esempio fondi pensione); da soggetti non residenti nei cui confronti è esclusa l imponibilità dei proventi delle obbligazioni ai sensi del D.lgs. 239/1996; da imprenditori individuali, da società di ogni tipo ed enti. Ai fini della verifica della condizione sub B): non rilevano le quote detenute nell esercizio di attività d impresa; occorre tener conto anche delle partecipazioni indirette e di quelle detenute tramite società o enti di cui le persone fisiche detengano il controllo ai sensi dell art o tramite trust di cui gli stessi risultano disponenti o beneficiari. 12

13 Fondi familiari regime fiscale Quando un fondo è qualificato come «familiare» ai sensi dell art. 82, comma 18 del DL 112/2008, nei suoi confronti si applica una imposta patrimoniale. Aliquota: 1% Base imponibile: pari alla media annua dei valori del fondo (valori calcolati alla fine di ciascun semestre di vita del fondo). Si tratta dei valori netti del fondo e quindi dei valori dell attivo (beni immobili, partecipazioni ecc.) meno le eventuali passività (con esclusione dell imposta patrimoniale stessa accantonata per competenza). l imposta è versata annualmente entro il 16 febbraio e che per l accertamento, la riscossione e le sanzioni in generale si applicano le disposizioni stabilite in materia di imposte sui redditi. 13

14 Fondi familiari regime fiscale (segue) In sede i conversione è stato introdotto il comma 18-bis dell art. 82, del DL 112/2008, che introduce una penalizzazione fiscale anche in capo al sottoscrittore del fondo familiare. Nel caso di cessione della quota di partecipazione al fondo familiare l imposta sostitutiva sui capital gain è dovuta con la maggiore aliquota del 20% (anziché del 12,5%). L aliquota maggiorata si applica alle cessioni effettuate a partire dalla data di entrata in vigore della legge di conversione (7 agosto 2008). 14

15 Fondi familiari adempimenti delle SGR Ciascun partecipante del fondo è tenuto a comunicare alla SGR entro il 31 dicembre di ogni anno specifiche informazioni per consentire alla SGR di determinare il presupposto per l applicazione dell imposta patrimoniale. In caso di incompletezza delle informazioni ricevute la SGR è tenuta a rendere apposita segnalazione all Agenzia delle entrate (secondo modalità e termini fissati con provvedimento del Direttore dell Agenzia) affinché questa, avvalendosi dei poteri di accertamento sui singoli contribuenti possa riscontrare se l imposta patrimoniale è dovuta. Le eventuali sanzioni sono applicate soltanto in capo ai partecipanti che hanno omesso di effettuare le prescritte segnalazioni. 15

16 Fondi immobiliari - La nuova presunzione di residenza Utilizzo di società estere per evitare la tassazione dei proventi relativi ai fondi immobiliari Soci/ Sottoscrittori (italiani) SGR Società estera (paese white list) Proventi esenti da tassazione Fondo Immobiliare (italiano) Proventi esenti da ritenuta 16

17 Fondi immobiliari - La nuova presunzione di residenza Il Decreto 112/2008 introduce una nuova fattispecie di presunzione relativa di residenza fiscale in Italia di soggetti esteri (modifica all art. 73 del T.U.I.R.) Il nuovo comma 5-quater dell art. 73 del T.U.I.R. prevede che, salvo prova contraria, si considerano residenti nel territorio dello Stato le società ed enti non residenti: b) il cui patrimonio sia investito in misura prevalente in quote di fondi d investimento immobiliare chiusi; c) se dette società o enti sono controllate direttamente o indirettamente da soggetti residenti in Italia. 17

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