SCENARI IMMOBILIARI ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE

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1 ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE SINTESI PER LA STAMPA I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL ESTERO AGGIORNAMENTO 2008 Si tratta di un rapporto riservato. Nessuna parte di esso può essere riprodotta, memorizzata in un sistema di ricerca automatica, inserita all interno di un sito Internet, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto (meccanico, fotocopiatura o altro), escluse le citazioni giornalistiche, senza autorizzazione scritta di.

2 1. INTRODUZIONE Il 2008 è un anno estremamente critico per l economia mondiale. Tutti i Paesi sono caratterizzati da elevata volatilità dei mercati finanziari, con rallentamento del sistema economico e crisi creditizia. Le difficoltà del sistema hanno avuto un impatto negativo anche sugli strumenti di investimento che operano nel settore immobiliare attraverso diverse forme (fondi quotati, non quotati, Reits), il cui patrimonio scende in un anno da a circa miliardi di euro. Le prospettive di questi strumenti per i prossimi mesi sono migliori di quelle della maggior parte degli altri prodotti finanziari. Infatti l immobile è sempre stato un bene rifugio nei periodi incerti e, inoltre, l indebitamento generalmente contenuto dei prodotti immobiliari dovrebbe garantire la loro attività (anche se ridotta) in un momento di forte crisi creditizia. È in aumento la quota di Reits e fondi immobiliari quotati, mentre è in diminuzione la percentuale di strumenti non quotati. L Europa ha registrato nel corso del 2008 una contrazione di circa il 10,7 per cento del patrimonio netto complessivo, attribuibile al brusco calo della capitalizzazione e del patrimonio dei Reits nei Paesi nei quali sono operativi. I fondi immobiliari, invece, non hanno registrato variazioni significative rispetto all anno scorso. Il peso dell Europa sul totale mondiale, invece, ha visto una diminuzione marginale ed attualmente è di circa il 43 per cento. In un clima economico difficile, i fondi seguono logiche di investimento diverse: alcuni tendono a consolidare la propria posizione nel Paese d origine, spesso puntando su un alto livello di specializzazione. Altri, al contrario, accentuano la propria tendenza alla diversificazione tipologica, ma soprattutto geografica, spostandosi su mercati nuovi. Il settore residenziale, con particolare riferimento alle residenze specializzate, incontra l attenzione di un buon numero di fondi. Infatti, uno dei motivi principali che ostacolano la partenza dei Reits in Germania è la limitazione legislativa agli investimenti nel comparto residenziale. Si conferma anche il ruolo dei fondi nel settore dell edilizia sociale, dove sono particolarmente attivi i Reits statunitensi, australiani e olandesi, ma anche alcuni fondi immobiliari quotati e non quotati in Europa e nel mondo. Infine, sono in aumento le strutture che investono nella logistica e nelle opere infrastrutturali, soprattutto nei Paesi asiatici, dove in alcune aree le società godono di forti agevolazioni fiscali. 2 I fondi immobiliari in Italia e all estero

3 2. I FONDI IMMOBILIARI IN EUROPA Il 2008 è stato critico per il settore immobiliare nella maggior parte dei Paesi europei. La situazione economica generale, l aumento dei tassi di interesse, le preoccupazioni relative all inflazione e al mercato del lavoro hanno comportato un clima di sfiducia sia tra gli investitori istituzionali che tra le famiglie. E questo nonostante una crescita degli investimenti infrastrutturali e un costante flusso migratorio. Il mercato residenziale rallenta in tutti i mercati maturi. Le quotazioni sono in calo per gli immobili di livello medio-basso mentre sono stabili per quelli di alto livello. Gli unici lievi aumenti riguardano la fascia di lusso. Prosegue la crescita nei mercati emergenti, primi fra tutti la Bulgaria. Anche il comparto degli uffici risente della congiuntura economica, con domanda e transazioni in calo, anche se le quotazioni delle top location sono stabili o ancora in crescita. In aumento la presenza dei grandi investitori in questo comparto, dopo la contrazione degli ultimi anni. Il mercato industriale mostra segnali di stabilizzazione e aumenta la domanda di spazi più economici. Sempre più numerosi e apprezzati i progetti innovativi nella logistica, mentre il retail non dovrebbe riservare particolari sorprese nei Paesi più importanti, dove le quotazioni dovrebbero mantenersi sui livelli attuali, mentre è in fase di forte sviluppo nei Paesi dell Europa orientale. La riduzione del credito si accompagna ad una maggiore selezione degli interventi, premiando quelli più innovativi. Il mercato dei fondi immobiliari ha mostrato una discreta tenuta nonostante la difficile congiuntura economica. Infatti, i fondi immobiliari negli otto Paesi europei presi in considerazione 1 dovrebbero chiudere il 2008 con un patrimonio di oltre 315 miliardi di euro. Si tratta di una cifra lievemente inferiore rispetto alle previsioni dell inizio dell anno, ma che comunque evidenzia la tenuta del settore rispetto ad altre tipologie di investimento. Il numero di fondi è rimasto stabile o è aumentato in tutti i Paesi, fatta eccezione per l Olanda dove una società ha cessato la propria attività nel corso dell anno. I fondi svizzeri sembrano non aver risentito della turbolenza dei mercati finanziari e si sono confermati come prodotto di investimento stabile. Il peso sul totale dei fondi di investimento svizzeri è aumentato, passando dall 1 al 3,5 per cento. L andamento dei fondi lussemburghesi è avvantaggiato dall introduzione della nuova legislazione, più favorevole dal punto di vista fiscale, che ha incoraggiato la creazione di alcuni nuovi strumenti. Le previsioni per il 2009 sono meno ottimistiche, anche a causa della limitata offerta di immobili di qualità sul mercato. La tendenza dei fondi è verso una maggiore diversificazione, soprattutto nei mercati scandinavo, russo, asiatico e medioorientale. 1 Francia, Germania, Gran Bretagna, Lussemburgo, Olanda, Spagna, Svizzera e Italia. I fondi immobiliari in Italia e all estero SCENARI IMMOBILIARI 3

4 In crescita, anche se più contenuta, le Scpi francesi, che però hanno visto una lieve contrazione della raccolta rispetto all anno precedente. L andamento migliore riguarda le classiques diversifiées e le Mur de Magazins. Il rallentamento delle Scpi dipende anche dalla conversione di alcune società in Opci, che attualmente hanno un patrimonio di circa 500 milioni di euro. I fondi aperti tedeschi hanno dimostrato di essere un prodotto interessante nella prima parte del Tuttavia, l andamento del settore nella seconda parte dell anno è stato mediocre e si prevede un 2009 negativo. Recentemente nove società hanno sospeso il riscatto delle quote per almeno uno dei loro fondi a causa della carenza di liquidità. Il 2008 ha registrato un calo del patrimonio dei fondi inglesi, spagnoli e olandesi. Il calo dei Puts inglesi è dovuto al deterioramento delle condizioni del credito, anche se per il 2009 si prevede un aumento sia del patrimonio che della raccolta. In crescita il rendimento, generalizzato a tutto il settore immobiliare. I fondi spagnoli hanno reagito discretamente alla crisi economica, ma non sono riusciti ad attrarre un numero sufficiente di investitori in quanto non hanno i vantaggi fiscali dei Reits. Hanno mostrato però un rendimento maggiore della media di altri Paesi europei. Evidente il calo dei fondi olandesi, dove è in atto una politica di assorbimento delle società più deboli. Ad esempio, il patrimonio residenziale di Azl, del valore di circa 600 milioni di euro, è stato assorbito dall Ing Dutch Residential Fund, che ha creato un fondo diversificato che gestisce un patrimonio del valore di circa 1,7 miliardi di euro. Dopo alcuni anni di calo, i rendimenti sono in lieve aumento: si calcola una media del 5,4 per cento, anche se alcuni fondi hanno mostrato performance fortemente negative. Per quanto riguarda l asset allocation, anche nel 2008 le variazioni sono state marginali. Gli uffici hanno registrato un ulteriore lievissimo calo ed attualmente sono al secondo posto per importanza dopo il commerciale, che concentra più dei due terzi della superficie complessiva. Continuano ad aumentare il residenziale, in buona parte rappresentato da edifici per anziani e residenze assistite e l industriale. In calo le aree e gli immobili alberghieri. 4 I fondi immobiliari in Italia e all estero

5 3. I REITS NEL MONDO Il 2008 è stato un anno difficile per i Reits, anche se il loro ruolo nell ambito del settore immobiliare quotato continua ad essere molto importante in tutto il mondo. La capitalizzazione complessiva ha registrato un aumento di circa l 8,6 per cento rispetto all anno precedente, sfiorando 500 milioni di euro, mentre il patrimonio netto, pari a circa 740 miliardi di euro, ha avuto variazioni marginali rispetto all anno scorso. Entrambi gli indicatori sono più negativi rispetto alle previsioni effettuate nel mese di giugno, come conseguenza del clima generale. La crisi del settore è attribuibile alla turbolenza dei mercati finanziari e al conseguente calo della liquidità, che spinge gli investitori internazionali ad assumere un atteggiamento di prudenza posticipando i propri piani di investimento o, nei casi peggiori, a dismettere parte del proprio patrimonio. Inoltre le quotazioni dei fondi immobiliari sono caratterizzate da una crescente volatilità, come le azioni. In linea generale le performance peggiori sono state registrate dai Reits con una forte propensione agli investimenti internazionali, quali quelli olandesi, australiani e di Singapore, mentre quelli specializzati a livello nazionale in una o in poche aree geografiche hanno mostrato una maggiore stabilità. Il 2009 dovrebbe registrare un andamento in linea a quello attuale. Il rendimento è lievemente aumentato rispetto al 2007, come conseguenza del calo generalizzato delle quotazioni immobiliari e, dunque, della crescita dei rendimenti medi di tutto il settore. Tuttavia alcune società mostrano performance molto negative. Nella composizione del patrimonio il settore commerciale continua a concentrare la quota maggiore, sebbene abbia registrato un lieve calo rispetto all anno precedente, a favore dei comparti residenziale, considerato redditizio nelle fasi critiche di mercato, e della logistica, in sensibile aumento soprattutto nei paesi asiatici. Inoltre il 2008 ha visto un aumento del settore uffici, che aveva subito una costante contrazione negli ultimi anni Europa L Europa ha avuto l andamento peggiore a livello mondiale nel comparto dei Reits: la capitalizzazione è calata del 9,7 per cento, mentre il patrimonio netto è sceso a circa 200 miliardi di euro ed attualmente rappresenta il 37,2 per cento del patrimonio complessivo detenuto, nelle diverse forme, in Europa, contro oltre il 40 per cento dell anno precedente. Dopo una partenza estremamente brillante nel 2007, quest anno ha visto una crescita moderata dei Reits inglesi, con la quotazione di una sola società ed una capitalizzazione complessiva di circa 33,5 miliardi di euro, il dieci per cento in più rispetto all anno precedente. I fondi immobiliari in Italia e all estero SCENARI IMMOBILIARI 5

6 Nonostante il rallentamento, tuttavia, i Reits inglesi concentrano oltre il 28 per cento della capitalizzazione europea. Per il 2009 si prevede un sensibile sviluppo dei Reits nel comparto alberghiero. Discreto l andamento delle Sicafi belghe, che hanno registrato una crescita, seppure moderata, della capitalizzazione complessiva e la quotazione di una nuova società nel mese di giugno. I Reits tedeschi continuano ad essere nella fase iniziale del loro sviluppo e le società operative continuano ad essere solo due. Vari sono i motivi per cui il lancio dello strumento continua ad essere rimandato: la riforma fiscale sull imposizione societaria, che ha abbassato la fiscalità ad un livello competitivo con gli altri Paesi, intorno al 30 per cento, di fatto è entrata in vigore solo nel 2008 in Germania è ancora scarsa la cultura immobiliare legata agli stock, molto diffusa in Francia o nel Regno Unito; in Germania è sempre prevalsa la tendenza agli investimenti diretti o indiretti nei fondi aperti o riservati il patrimonio dei Reits non può includere immobili residenziali acquistati prima del 1 gennaio Pertanto le società che possiedono importanti patrimoni residenziali non chiedono la conversione in Reit. Grazie alla riforma fiscale, il 2009 potrebbe essere davvero l anno dello sviluppo dei Reits. Entro dodici mesi si prevede una capitalizzazione di circa 13,5 miliardi di euro, provenienti da sette società che attualmente hanno lo stato di pre-reit e sei società che intendono chiedere la conversione nei prossimi mesi. I Reits potrebbero essere uno strumento efficiente per gli investitori internazionali che intendono entrare nel mercato tedesco, ma sono ritenuti indispensabili ancora alcuni cambiamenti, primo fra tutti l abolizione della limitazione relativa al settore residenziale. Dopo anni di aumento rapido e consistente, subiscono un calo della capitalizzazione le Siic francesi, attribuibile ad una forte carenza di liquidità per l aumento dei tassi di interesse a lungo termine. Le società hanno difficoltà a finanziare le acquisizioni superiori a 50 milioni di euro. Tutte le Siic stanno lavorando per ridurre il proprio indebitamento. Il calo più pesante riguarda la capitalizzazione delle Fbi olandesi, passata da 21,4 a 15,2 miliardi di euro, nonostante l ingresso sul mercato di una nuova società. Le previsioni sono pessimistiche anche per il Tra i Paesi in evoluzione emerge l aumento della capitalizzazione dei Reics greci, attribuibile all acquisizione del 37 per cento delle quote di Pireus Reic da parte di Pasal Development. Continua ad aumentare il numero delle società in Bulgaria, a fronte però di una capitalizzazione media sempre più bassa; infatti attualmente sono operativi 53 Reits con una capitalizzazione complessiva di circa 500 milioni di euro. Il 2008 ha visto un calo della capitalizzazione in Turchia, collegabile alla riduzione del potere di spesa in seguito alla crescita dei tassi di interesse e all aumento dei costi di costruzione. Non si prevedono riprese a breve-medio termine. Tuttavia, i Reits svolgono un ruolo importante nella realizzazione di opere infrastrutturali e di progetti di sviluppo in alcune zone del Paese. 6 I fondi immobiliari in Italia e all estero

7 In Russia l andamento è stato piuttosto negativo per i Reits specializzati nel comparto uffici, caratterizzato da un elevato livello di vacancy in tutte le principali città. Migliore la situazione dei fondi che gestiscono un patrimonio concentrato nel settore residenziale. Anche con riferimento ai Reits, l Europa ha registrato un lieve aumento delle performance, come conseguenza della crescita dei rendimenti del comparto immobiliare: il 2008 si dovrebbe chiudere con un rendimento medio del 4,5 per cento Stati Uniti Il neoeletto presidente Obama si trova di fronte ad una situazione economica molto difficile, con il rischio di una lunga e profonda recessione. Le stime di un tasso di disoccupazione dell otto per cento sono ormai diffuse e, in un Paese caratterizzato da scarse tutele per la disoccupazione, un sistema di assicurazioni sanitarie legate all impiego e le più grave diseguaglianze di reddito degli ultimi decenni, una fase di prolungata stagnazione economica potrebbe essere molto difficile da gestire e potrebbe sfociare in fenomeni di instabilità sociale. Il Government Accountability Office prevede che, se venissero seguite le politiche attuali, la spesa totale obbligatoria esaurirebbe le riserve entro il Pertanto il presidente Obama dovrà lavorare duramente per far funzionare normalmente il suo Paese prima ancora di sperare in una ripresa economica. Dovrà fare scelte difficili sul piano interno per aumentare le entrate e tagliare le spese, in modo da ridurre le diseguaglianze, ampliare la rete della protezione sociale e mantenere la produttività. Inoltre, Obama ha il complesso compito di ristabilire la fiducia del resto del mondo nella struttura finanziaria e politica americana, seriamente danneggiata dopo la guerra in Iraq, il fiasco dei mutui subprime e il fallimento di Lehman. Il mercato dei Reits è stato severamente penalizzato dalla crisi del settore subprime: se il 2007 aveva segnato un vero e proprio crollo della capitalizzazione rispetto all anno precedente, il 2008 era partito con una discreta ripresa. La seconda parte dell anno ha visto una crisi ancora peggiore rispetto a quella dell anno precedente, con la chiusura di sei fondi. Il 2008 si dovrebbe concludere con un aumento della capitalizzazione di quasi il 20 per cento, ma inferiore del 26,2 per cento rispetto al 2006 e del 42,2 per cento rispetto al Nonostante le difficoltà, i Reits statunitensi conquistano qualche punto percentuale sul totale della capitalizzazione mondiale, di cui rappresentano oltre il 48 per cento, in quanto l andamento è stato negativo anche negli altri continenti e soprattutto in Europa. Per quanto riguarda la tipologia, è immutato il numero di Hybrids, mentre è calato quello degli Equity e dei Mortgage, mentre la capitalizzazione è aumentata per gli Equity, mentre le altre due tipologie non hanno registrato variazioni significative. Il rendimento composto è aumentato dal 5 per cento del 2007 al 5,3 per cento del 2008, variabile dal 5,1 per cento degli Equity al 16 per cento dei Mortgage. I fondi immobiliari in Italia e all estero SCENARI IMMOBILIARI 7

8 3.3. Asia Il 2008 è stato difficile anche per i Reits asiatici, che hanno visto un aumento marginale della propria capitalizzazione, grazie al buon andamento del mercato di Hong Kong. Il secondo semestre è stato estremamente difficile e molti fondi hanno dovuto dismettere una parte del proprio patrimonio a causa di una forte carenza di liquidità, attribuibile ai pesanti investimenti effettuati prima della crisi. I primi mesi del 2009 saranno probabilmente caratterizzati da numerosi processi di fusioni ed acquisizioni. Il mercato che ha subìto in modo più pesante la crisi finanziaria è stato quello giapponese, con un calo della capitalizzazione di circa il 19 per cento rispetto all anno precedente. Anche il suo peso sul totale dell industria asiatica è in fase di contrazione, in quanto è sceso dal 60 al 54 per cento. Nel 2008 è stato quotato un solo Reit, operativo nelle settore delle infrastrutture. La crisi è dovuta ad un atteggiamento estremamente prudente da parte delle banche nella concessione dei prestiti ed alla difficoltà dei fondi di piccole dimensioni, che non sono più in grado di gestire il proprio indebitamento. Dal momento che l economia giapponese si basa sulle esportazioni, l andamento del 2009 dipenderà fortemente da quello dei Paesi occidentali. Anche il secondo mercato asiatico, quello di Singapore, ha registrato un calo della capitalizzazione complessiva, nonostante la quotazione di quattro nuovi Reits, tutti orientati verso gli investimenti internazionali. Il mercato di Singapore ha visto una performance positiva, intorno al 6,2 per cento. Gli altri Paesi asiatici, quali Malesia, Taiwan e Korea, hanno registrato un andamento più positivo, anche perché si tratta di mercati emergenti, nei quali lo strumento è stato introdotto da pochi anni. In crescita, invece, il mercato di Hong Kong, la cui capitalizzazione è aumentata di oltre il 4 per cento a fronte di un numero invariato di società operative. La performance si aggira intorno al 5,6 per cento, in linea con la media dei Paesi asiatici. Dal punto di vista tipologico, il 2008 è stato dominato dai Reits specializzati nel comparto uffici, che rappresentano il 43 per cento della capitalizzazione totale. Il 2009 dovrebbe essere un anno importante per il settore dei Reits asiatici in quanto nei primi mesi dell anno si attende l introduzione dello strumento in Cina. Il governo cinese ripone molte aspettative sui Reits, considerandoli un mezzo per convogliare risorse nel settore residenziale, in fase di forte sviluppo. La Cina ha uno dei tassi di crescita più elevati nel mondo e la popolazione urbana dovrebbe salire a circa 300 milioni di persone nel 2020, comportando la necessità di sei miliardi di metri quadrati di nuove abitazioni. Inoltre la popolazione anziana della Cina aumenta ad un ritmo del 3,3 per cento annuo, il che comporta la necessità di un numero elevato di nuove case per anziani, alla cui realizzazione i Reits potrebbero dare un contributo importante. Il primo Reit che dovrebbe essere operativo in Cina investirà in immobili industriali a Tianjiin. 8 I fondi immobiliari in Italia e all estero

9 3.4. Australia Anche se si tratta di uno dei mercati più maturi a livello mondiale, il secondo semestre 2008 è stato estremamente negativo per gli Lpt australiani, che hanno visto un aumento della capitalizzazione complessiva notevolmente inferiore rispetto alle previsioni effettuate nel primo trimestre. L andamento critico degli Lpt è attribuibile anche alla forte propensione verso gli investimenti esteri, che rendono il comparto più dipendente dalla situazione economica statunitense e mondiale. In particolare, sono stati penalizzati gli Lpt con investimenti residenziali negli Stati Uniti. Un andamento migliore hanno avuto le società maggiormente orientate verso gli immobili ad uffici concentrati in Australia. La vacancy rate degli uffici nelle due città più importanti, Sydney e Melbourne, è salita a circa il 4 per cento, raggiungendo il livello più elevato dagli anni ottanta ma si tratta ancora di un mercato sano. Per il 2009 sono più a rischio gli Lpt specializzati nel retail, sia in Australia che all estero, che dovrebbero risentire del clima di sfiducia dei consumatori. Il rendimento è aumentato, passando dal 5 per cento del 2007 al 5,7 per cento del 2008, ma si tratta di performance ancora lontane dall 8 per cento registrato dal settore fino a qualche anno fa. I fondi immobiliari in Italia e all estero SCENARI IMMOBILIARI 9

10 Tavola 1 SUDDIVISIONE DEL PATRIMONIO TOTALE DEGLI STRUMENTI A CONTENUTO IMMOBILIARE (Stima fine 2008) Patrimonio totale nel mondo = miliardi di euro Fondi quotati 31% Reits 57% Fondi non quotati 12% Patrimonio totale in Europa = 560 miliardi di euro Reits 33,8% Fondi quotati 20,7% Fondi non quotati 45,5% Fonte: 10 I fondi immobiliari in Italia e all estero

11 Tavola 2 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI (Nav, 31 dicembre di ogni anno, milioni di euro) Paese (a) 2009 (b) Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Francia (Opci) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia Totale Nav (a) Stima (b) Previsione Fonte: Tavola 3 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI (Base 2000=100) Paese (a) 2009 (b) Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia Totale (a) Stima (b) Previsione Fonte: I fondi immobiliari in Italia e all estero SCENARI IMMOBILIARI 11

12 Tavola 4 ASSET ALLOCATION MEDIA DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Industriale 12,6% Altro 6,1% Residenziale 8,7% Uffici 35,4% Commerciale 37,2% Fonte: 12 I fondi immobiliari in Italia e all estero

13 Tavola 5 LA CAPITALIZZAZIONE DEI REITS NEL MONDO (Dati al 31 dicembre di ogni anno, milioni di euro) Area (a) 2009 (b) Europa Stati Uniti Asia Australia (Lpt) n.d. n.d. n.d. n.d. n.d Resto del mondo (a) n.d. n.d. n.d. n.d. n.d Totale (a) Stima (b) Previsione N.B. - Per il periodo il cambio dollaro/euro è stato calcolato al 31 dicembre di ciascun anno. Per il 2008 e per le previsioni relative al 2009 è stato preso in considerazione il cambio al 31 ottobre Fonte: Tavola 6 LA CAPITALIZZAZIONE DEI REITS NEL MONDO (Base 100: Europa e Stati Uniti 2000=100, Asia 2001=100, Australia e resto del mondo 2005=100)) Area (a) 2009 (b) Europa Stati Uniti Asia Australia (Lpt) Resto del mondo (a) (a) Stima (b) Previsione Fonte: I fondi immobiliari in Italia e all estero SCENARI IMMOBILIARI 13

14 Tavola 7 ASSET ALLOCATION MEDIA DEI REITS A LIVELLO MONDIALE Industriale 13,8% Altro 11,9% Residenziale 12,1% Uffici 25,0% Commerciale 37,2% Fonte: 14 I fondi immobiliari in Italia e all estero

15 4. L INDUSTRIA DEI FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA 4.1. Il settore nel suo complesso Il sistema dei fondi immobiliari italiani sta affrontando la crisi creditizia e dei mercati meglio degli omologhi prodotti europei. In un anno in cui quasi ovunque si sono registrati cali, il patrimonio netto dei fondi si avvia a superare i 28 miliardi di euro, con un incremento del 17 per cento rispetto allo scorso anno. Il numero dei fondi (retail più riservati) è di 215. L'incremento si è avuto nonostante la "stretta" sui fondi cosidetti familiari. Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente supera i 35 miliardi euro e potrebbe arrivare a 38 miliardi a fine 2009, sulla base delle informazioni raccolte presso le sgr. L'indebitamento si conferma, a livello di sistema, pari al 42,36 per cento del Nav, inferiore alla media europea. Il rendimento, inteso come Roe dei fondi quotati, nel primo semestre del 2008, è leggermente ridotto rispetto al 2007, ma si colloca al 7 per cento. Lo strumento fondo immobiliare si conferma uno strumento duttile per gli investitori istituzionali italiani ed esteri e, in questo momento, efficace interlocutore per il sistema finanziario. Infatti in una fase dove c'è una forte domanda di "credibilità" degli operatori e delle operazioni, usare un fondo immobiliare significa avere un percorso agevolato nei finanziamenti. Inoltre l'impossibilità per un fondo di fallire ne costituisce, in questo clima, un ulteriore vantaggio competitivo. La forte crisi dei mercati finanziari ha effetti anche sulle quotazioni dei fondi retail, inutilmente penalizzati. Vista l'esperienza delle siic francesi e dei fondi quotati tedeschi (penalizzazione da mercato immobiliare più quella da mercato finanziario) si dovrebbe allontanare il pericolo della nascita dei fondi immobiliari aperti. Una nota di scenario. Rispetto alle dimensioni del mercato immobiliare italiano e della forte propensione all'investimento nel settore (e al numero delle piccole e medie imprese operanti) la crescita dei fondi immobiliari vista finora pare ancora modesta. A strumento fermo o con piccole innovazioni, lo stock potrebbe raddopiare nel giro di tre/quattro anni. I fondi immobiliari in Italia e all estero 15

16 Tavola 8 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA (31 dicembre di ogni anno - Mln di euro) Descrizione * 2009 N fondi operativi Nav Patrimonio immobiliare detenuto direttamente Indebitamento esercitato Capitalizzazione (5) -- Performance (Roe) 6 5,31% 6,38% 5,80% 7,29% 7,21% 7,05% (5) -- 1) Fondi autorizzati dalla Banca d'italia che hanno concluso il collocamento 2) Valore del patrimonio netto dei fondi al 31 dicembre di ogni anno 3) Finanziamenti effettivamente ricevuti 4) Include il solo valore di Borsa dei fondi retail quotati 5) Dati al 30 giugno ) Roe dei fondi retail al 31 dicembre di ogni anno * Stima Previsione Fonte: Tavola 9 ASSET ALLOCATION DEI FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA (Valori %, giugno 2008) Logistica/ industriale 9% Sviluppo/aree 14% Uffici 55% Commerciale 22% Fonte: 16 I fondi immobiliari in Italia e all estero

17 4.2. L industria dei fondi immobiliari retail in Italia INDUSTRIA DEI FONDI IMMOBILIARI RETAIL ITALIANI EXECUTIVE SUMMARY L analisi è stata eseguita su 28 fondi retail, rispetto ai 30 che risultano sottoscritti al 30/06/2008 (tale campione rappresenta circa il 99% del Nav complessivo dei fondi retail italiani). I principali highlights patrimoniali registrati, confrontati con i dati al 30 giugno 2007, sono i seguenti: - Caratteristiche generali Invariato rispetto all anno precedente il numero di fondi analizzati, pari a 28. Attivazione della procedura di liquidazione per due fondi, di cui uno anticipando il termine naturale di scadenza ed un altro per sopraggiunta scadenza del termine di durata prevista dal regolamento. - Raccolta Un incremento delle risorse raccolte del 3% circa (con una riduzione di circa sei punti percentuali rispetto all aumento delle risorse raccolte registrato al 30/06/2007). Tale incremento è stato realizzato per il solo effetto della riapertura delle sottoscrizioni di alcuni fondi (dove previsto dal regolamento). - Patrimonio immobiliare Un incremento del patrimonio immobiliare diretto di circa l 1%, attestatosi ad un valore di circa 8,6 miliardi di euro. Operation del primo semestre 2008: I. acquisto di 15 immobili per 165,6 milioni di euro (con un valore medio degli acquisti pari a circa 11 milioni di euro) II. vendita di 28 immobili per 432,6 milioni di euro (con un valore medio delle vendite pari a circa 15 milioni di euro). - Leva finanziaria Utilizzo complessivo della leva finanziaria di circa 2,9 miliardi di euro (valore sostanzialmente in linea con quello dell anno precedente), pari a circa il 50% dell indebitamento potenziale esercitabile. - Nav Valore del Nav sostanzialmente in linea con quello registrato al 30 giugno 2007, pari a circa 7,3 miliardi di euro (con un contributo del Nav dei fondi ad apporto pari a circa il 33% del totale). - Mercato finanziario Valore dello sconto sul Nav medio pari a circa il 29%, valore cresciuto di circa 9 punti percentuali rispetto al 30 giugno 2007 (pari al 20% circa). Sorpasso del valore della capitalizzazione dei fondi immobiliari rispetto al valore della capitalizzazione delle società immobiliari: I. circa 4,3 mld di euro la capitalizzazione dei fondi immobiliari II. circa 3,9 mld di euro la capitalizzazione delle società quotate. - Performance Valore dell Irr medio pari all 8,1% con una riduzione di circa due punti percentuali rispetto al 30 giugno 2007 Valore del dividend yield medio di cassa pari al 6,0%, con un incremento di circa un punto percentuale rispetto al valore registrato al 30 giugno Riduzione di circa 13 punti percentuali del valore dell Indice SC 1 dei prezzi di Borsa, rispetto al 30 giugno 2007, che passa dal valore di 109 punti circa, registrato al 30/06/08, al valore di circa 96 punti dell anno precedente. 1) Indice SC (Studio Casadei): rappresenta la variazione annuale dei prezzi di Borsa rispetto alla quotazione. I fondi immobiliari in Italia e all estero 17

18 INDUSTRIA FONDI IMMOBILIARI RETAIL ITALIANI LE PERFORMANCE Fondi immobiliari retail Tipologia di fondo Irr 2 Dividend yield di cassa 30/06/07 31/12/07 30/06/08 30/06/07 31/12/07 30/06/08 Atlantic Uno Apporto 45,48% 36,95% 29,5% 3,25% 6,10% 2,85% Berenice Fondo Uffici Apporto 29,74% 25,07% 21,84% 5,93% 11,05% 3,39% Bnl Portfolio Imm.re Crescita Raccolta 8,17% 8,00% 7,59% 8,60% 8,60% na Bnl Portfolio Immobiliare Raccolta 5,75% 5,62% 5,48% 3,48% 3,48% 3,56% Caam Re Europa Raccolta 4,56% 3,92% 2,98% 3,92% 6,26% 1,64% Caam Re Italia Raccolta 7,67% 7,58% 7,47% 6,62% 6,62% 6,06% Caravaggio Raccolta 7,80% 7,16% 7,02% na na na Dolomit Raccolta 1,63% 1,81% 2,17% na na 3,00% Estense Grande Distribuzione Raccolta 5,82% 6,03% 6,34% 3,44% 3,44% 3,88% Europa Immobiliare Uno Raccolta 5,28% 4,42% 2,05% 7,12% 7,12% 3,80% Fondo Alpha Apporto 18,31% 17,63% 16,60% 4,23% 8,70% 2,74% Fondo Beta Apporto 7,89% 7,26% 12,47% 7,26% 8,30% 3,53% Fondo Delta Raccolta na -1,47% -0,55% na na na Immobiliare Dinamico Raccolta 5,22% 5,78% 5,53% 2,14% 4,19% 10,02% Immobilium 2001 Raccolta 5,60% 5,2% 4,8% 4,19% 2,1% 0,96% Invest Real Security Raccolta 4,24% 4,84% 4,70% 1,86% 1,86% 6,69% Investietico Raccolta 5,67% 5,58% 5,58% 6,40% 6,40% 4,48% Mediolanum Re Raccolta 3,88% 4,52% 4,49% 3,52% 5,52% 2,00% Obelisco Raccolta 11,42% 7,59% 4,64% na na 1,10% Olinda Fondo Shops Apporto 20,74% 18,52% 16,73% 3,44% 10,32% 2,98% Piramide Globale Raccolta 5,83% 6,45% 6,31% 8,00% 36,76% 49,29% Polis Raccolta 5,99% 5,81% 5,67% 4,00% 4,00% 4,00% Risparmio Immobiliare Uno Energia Raccolta na 11,61% 8,65% na na na Securfondo Raccolta 7,36% 7,28% 7,07% 3,29% 3,29% 6,15% Socrate Raccolta na na 2,61% na na na Tecla Fondo Uffici Apporto 21,22% 21,13% 19,42% 6,04% 15,26% 7,22% UniCredito Immobiliare Uno Raccolta 6,66% 6,67% 6,41% 4,40% 4,40% 2,95% Valore Immobiliare Globale Raccolta 4,34% 4,50% 4,46% 6,00% 6,00% 5,65% Media performance 10,3% 9,1% 8,1% 4,9% 7,7% 6,0% 2) I flussi di cassa utilizzati al fine del calcolo dell Irr sono rappresentati da: - flussi in uscita per il sottoscrittore della quota, ovvero il valore iniziale della quota sottoscritta - flussi in entrata per il sottoscrittore della quota, ovvero il valore dei dividendi distribuiti fino al 30 giugno 2008 e il valore del Nav al 30 giugno I fondi immobiliari in Italia e all estero

19 INDUSTRIA FONDI IMMOBILIARI RETAIL ITALIANI IL MERCATO FINANZIARIO LA CAPITALIZZAZIONE, CONFRONTO CON LE SOCIETA IMMOBILIARI , , , , % 31/12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/2008 capitalizzazione società immobiliari quotate capitalizzazione dei fondi immobiliari quotati LE DIMENSIONI DEL MERCATO FINANZIARIO (mln di euro) Descrizione N Capitalizz. Capitalizz. media Rispetto alla capitalizz. di Borsa Società immobiliari quotate ,71% Fondi immobiliari quotati ,78% L INDICE DI BORSA DEI FONDI IMMOBILIARI RETAIL (INDICE SC) 3 RISPETTO AL MIB 30, l MHRE 4 (Anno base 2002) 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00-31/12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/208 Indice SC MIB 30 Indice MHRE 3) Indice SC (Studio Casadei) rappresenta la variazione dei prezzi di Borsa rispetto alla quotazione, 4) L MHRE è l indice rappresentativo del macrosettore finanziario settore immobiliare della Borsa Italiana. I fondi immobiliari in Italia e all estero 19

20 Per ogni ulteriore informazione, contattare cortesemente l UFFICIO STAMPA, al numero telefonico o all indirizzo di posta elettronica 20 I fondi immobiliari in Italia e all estero

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