DISCIPLINA IVA E DELLE IMPOSTE D ATTO SULLE LOCAZIONI E CESSIONI IMMOBILIARI

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1 DISCIPLINA IVA E DELLE IMPOSTE D ATTO SULLE LOCAZIONI E CESSIONI IMMOBILIARI, Dott. ssa Elisa Bertolazzi Dott. ssa Arianna Poltronieri

2 DISCIPLINA IVA E DELLE IMPOSTE D ATTO SULEL LOCAZIONI IMMOBILIARI locazione di immobili ad uso abitativo (categoria catastali A, esclusa A/10, a prescindere dalle concrete modalità di utilizzo); locazione di immobili strumentali (categorie catastali A/10, B, C, D, E, a prescindere dalle concrete modalità di utilizzo, eccetto gli immobili che sono pertinenza di fabbricati abitativi ex art. 817 c.c.); leasing immobiliare.

3 NORMATIVA E PRASSI DI RIFERIMENTO D.P.R. n. 131/1986 D.P.R. n. 633/1972 D.Lgs. n. 23/2011 D.L. n. 78/2010, conv. con modificaz. con la L. n. 122/2010 D.L. n. 83/2012, conv. con modificaz. con la L. n. 134/2 D.L. n. 102/2013, conv. con modificaz. con la L. n. 124/2013 D.L. n. 47/2014, conv. con modificaz. con la L. n. 80/2013 Provv. Dirett. Ag. Entrate 03/01/2014 e 10/01/2014 C.M. n. 12/E/2007 C.M. n. 12/E/2011 C.M. n. 22/E/2013

4 LOCAZIONE DI IMMOBILI Regole di registrazione dei contratti (art. 17 del D.P.R. n. 131/1986) 1. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell'art. 4 del D.Lgs. n. 237/1997. (OMISSIS).. 3. Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha corrisposto l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. L'imposta relativa alle annualità successive alla prima, anche conseguenti a proroghe del contratto comunque disposte, deve essere versata con le modalità di cui al co bis. Per i contratti di affitto di fondi rustici non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, l'obbligo della registrazione può essere assolto presentando all'ufficio del registro, entro il mese di febbraio, una denuncia in doppio originale relativa ai contratti in essere nell'anno precedente. La denuncia deve essere sottoscritta e presentata da una delle parti contraenti e deve contenere le generalità e il domicilio nonché il codice fiscale delle parti contraenti, il luogo e la data di stipulazione, l'oggetto, il corrispettivo pattuito e la durata del contratto.

5 CONTRATTI DI LOCAZIONE IMMOBILIARE Regole di registrazione dei contratti Tutti i contratti di locazione ed affitto di beni immobili, compresi quelli che hanno ad oggetto fondi rustici, vanno obbligatoriamente registrati dall utilizzatore (conduttore) o dal proprietario (locatore) entro 30 giorni dalla stipula (o dalla sua decorrenza), a prescindere: - Dai soggetti che lo stipulano (privati o soggetti passivi IVA); - Dall importo del canone pattuito. N.B. non c è l obbligo di registrare i contratti aventi una durata 30 giorni complessivi nell anno, a meno che non siano formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

6 LOCAZIONI IMMOBILIARI Modalità di registrazione dei contratti Per registrare il contratto di locazione (metodi alternativi): 1.Si utilizzano i servizi telematici dell Agenzia delle entrate (obbligo per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltà per tutti gli altri contribuenti che siano abilitati ai servizi telematici); 2.Si chiede la registrazione ad un qualsiasi ufficio dell Agenzia delle Entrate (modello registrazione locazioni immobili denominato RLI utilizzabile dal 03/02/2014); 3.Si incarica un intermediario abilitato o un suo delegato ex art. 15 del D.M. 31/07/1998.

7 LOCAZIONI IMMOBILIARI Composizione del modello RLI 1. QUADRO A DATI GENERALI (tipologia del contratto, durata, importo del canone di locazione, data di stipula); 2. QUADRO B SOGGETTI (dati del locatore e del conduttore); 3. QUADRO C DATI DEGLI IMMOBILI (dati catastali degli immobili oggetto di locazione); 4. QUADRO D LOCAZIONE AD USO ABITATIVO E OPZIONE/REVOCA CEDOLARE SECCA (qualora si opti o revochi l opzione per il regime della cedolare secca).

8 LOCAZIONI IMMOBILIARI A.P.E. ex art. 1, co. 7, del D.L. n. 145/2013 e art. 19, co. 15, del D.L. n. 78/ Dal 2013, i contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull attestazione della prestazione energetica dell'edificio (A.P.E.). - La copia dell'a.p.e. deve essere, inoltre, allegata al contratto (tranne nei casi di locazione di singole unità immobiliari); - La richiesta di registrazione dei contratti scritti o verbali di locazione o affitto di immobili esistenti in Italia e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite deve riportare anche i dati catastali degli immobili.

9 LOCAZIONI IMMOBILIARI Costi di registrazione dei contratti - Per registrare un contratto di locazione, occorre versare l imposta di registro e l imposta di bollo; - L ammontare dell imposta di registro dipende dalla tipologia dell immobile locato o affittato (fabbricati ad uso abitativo, fabbricati strumentali per natura, fondi rustici, immobili arredati ed altri immobili). N.B. L imponibile ai fini dell imposta di registro, per i contratti di locazione a canone concordato su immobili siti in comuni ad alta tensione abitativa, è ridotto del 30%.

10 LOCAZIONE DI IMMOBILI Misura dell imposta di registro sui contratti 1.Fabbricati abitativi in esenzione IVA o da parte di soggetti non passivi IVA: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità; 2.Fabbricati abitativi soggetti a IVA (anche per opzione): 67; 3.Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA sia in caso di locazione esente da IVA che di locazione soggetta a IVA; 4.Fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità; 5.Immobili arredati: se il contratto è unico, 2%; in caso di due contratti distinti, uno per l immobile e uno per l arredo, al primo si applica il 2% e al secondo il 3% ex C.M. n. 15/E/1999; 6.Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero della annualità.

11 LOCAZIONE DI IMMOBILI Regole per il versamento delle imposte di registro e di bollo - L importo minimo dell imposta di registro da versare per la prima annualità deve essere sempre 67; - In caso di versamento del deposito cauzionale, sullo stesso non è dovuta l imposta di registro (se il deposito è versato da un terzo estraneo al rapporto locatizio, si applica l imposta di registro dello 0,50%); - Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell intera somma dovuta per la registrazione del contratto; - Per ogni contratto da sottoporre a registrazione, l imposta di bollo ammonta a 16 ogni 4 facciate del contratto (in ogni caso, ogni 100 righe); - L A.P.E. non è soggetto né a imposta di registro né a imposta di bollo (eccetto se, dopo aver registrato il contratto, si vuole dargli data certa assolvendo l imposta fissa di registro per 200); - Non è obbligatorio, anche se è opportuno, comunicare all A.F. la riduzione del canone locatizio iniziale, a meno che tale accordo non sia formalizzato con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

12 LOCAZIONE DI IMMOBILI Calcolo dell imposta di registro sui contratti locatizi pluriennali - l importo minimo da versare, se si sceglie di pagare annualmente, l imposta degli anni successivi al primo può anche 67 (C.M. n. 12/E/1998); - si può optare per il pagamento, al momento della registrazione (sia prima stipula sia proroga): Dell imposta dovuta per l intera durata contrattuale, con sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità; oppure Dell imposta dovuta anno per anno, tenendo conto degli aumenti ISTAT, entro 30 giorni dalla scadenza dell annualità precedente. - In caso di disdetta prima della scadenza, in presenza di versamento dell imposta per l intera durata contrattuale, compete il rimborso della somma pagata per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata (C.M. n. 12/E/1998); - Alle risoluzioni e cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani pluriennali si applica l imposta fissa di 67 (negli altri casi, l imposta è computata sui canoni ancora dovuti in misura proporzionale: 2% o 0,50%).

13 LOCAZIONE DI IMMOBILI Alcune sanzioni per le violazioni in materia di registrazione - Omessa richiesta di registrazione: dal 120% al 240% dell imposta dovuta; - Insufficiente dichiarazione di valore (infedele dichiarazione): dal 100% al 200% dell imposta dovuta; - Esposizione in dichiarazione dei redditi del canone di locazione dell immobile ad uso abitativo in misura inferiore a quella effettiva: dal 240% al 480% dell imposta dovuta.

14 CASI PARTICOLARI: LEASING IMMOBILIARE - Dal 2014, si sconta l imposta di registro del 4% sul corrispettivo pattuito tra nuovo e precedente utilizzatore per il subentro nel contratto avente ad oggetto immobili strumentali, anche da costruire e anche se soggetti ad IVA, aumentato della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto (nessun adempimento è posto a carico della società di leasing); - Nei contratti relativi ad immobili strumentali stipulati dal 2011, sono dovute le imposte ipo - catastali in misura piena (4%) all atto della sottoscrizione del contratto; - L utilizzatore dell immobile è responsabile in solido con il locatore (società di leasing) per il pagamento dell imposta di registro e delle imposte ipo catastali.

15 CASI PARTICOLARI: LEASING IMMOBILIARE - Se il contratto di locazione finanziaria è formato per scrittura privata non autenticata, va registrato solo in caso d uso ex C.M. n. 12/E/2011 (se è formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, va registrato in termine fisso); - Sulle cessioni di leasing immobiliari da parte di banche e intermediari finanziari, se l utilizzatore opta per l acquisto dell immobile concesso in locazione finanziaria oppure se il contratto è risolto per inadempienza dell utilizzatore, si rendono applicabili le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa ( 200).

16 LOCAZIONI IMMOBILIARI Regime IVA (C.M. n. 22/E/2013) L art. 57 del D.L. n. 1/2012, ha introdotto, a partire dal 24/01/2012, un regime di imponibilità ad IVA di natura opzionale per le locazioni di fabbricati. Successivamente l art. 9, co. 1, lett. a), del D.L. n. 83/2012, ha rivisto il regime fiscale IVA delle locazioni di fabbricati, con decorrenza dal 26/06/2012 (art. 10, co. 1, n. 8, del D.P.R. n. 633/1972).

17 LOCAZIONI DI IMMOBILI ABITATIVI Regime generale di esenzione ex art. 10, co. 1, n. 8, del D.P.R. n. 633/1972 E previsto un generale regime di esenzione IVA, fatta salva la facoltà di opzione per l imponibilità ad IVA in due fattispecie (C.M. n. 22/E/2013): Nelle locazioni poste in essere dalle imprese costruttrici o che vi abbiano effettuato lavori di ristrutturazione a norma dell art. 3, co. 1, lett. c), d) ed e), del D.P.R. n. 380/2001 (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica) degli immobili abitativi; Nelle locazioni relative agli alloggi sociali di cui al D.M. 22/04/2008 effettuate da qualsiasi impresa, anche non costruttrice o ristrutturatrici.

18 LOCAZIONI E LEASING DI IMMOBILI ABITATIVI Modalità di opzione per l applicazione dell IVA L opzione per l applicazione dell IVA va manifestata nel contratto locatizio ed è vincolante per tutta la durata del contratto. In assenza di opzione, il regime di esenzione vale per tutta la durata contrattuale. Il terzo subentrante nel contratto come locatore può modificare la disciplina IVA dei canoni residui previa comunicazione telematica all A.E.. ATTENZIONE: In caso di esercizio dell opzione, la locazione dei fabbricati abitativi sconta l IVA al 10% e il contratto va registrato pagando l imposta fissa di registro di 67.

19 REGIME IVA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI ABITATIVI - Le locazioni di immobili abitativi diversi da quelli di cui al D.M. 22/04/2008 (housing sociale), se effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito lavori di recupero, anche su appalto (art. 3, co. 1, lett. c), d) e f), del D.P.R. n. 380/2001), sono esenti da IVA (divieto di opzione per l applicazione dell IVA nel relativo atto di locazione); - Le locazioni di fabbricati abitativi, se effettuate dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito lavori di recupero ai sensi dell art. 3, co. 1, lett. c), d) e f), del D.P.R. n. 380/2001, sono esenti da IVA (facoltà di opzione per l applicazione dell IVA); - Le locazioni di fabbricati abitativi di durata 4 anni, se effettuate in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata, sono esenti da IVA (facoltà di opzione per l applicazione dell IVA); - Le locazioni di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali di cui al D.M. 22/04/2008, se effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito lavori di recupero ai sensi dell art. 3, co. 1, lett. c), d) e f), del D.P.R. n. 380/2001, sono esenti da IVA (facoltà di opzione per l applicazione dell IVA).

20 LOCAZIONE E LEASING DI IMMOBILI STRUMENTALI Regime IVA ex art. 10, co. 1. n, 8, del D.P.R. n. 633/ Le locazioni di fabbricati strumentali sono esenti da IVA, qualunque siano i requisiti soggettivi del conduttore (soggetto passivo IVA, soggetto privato, soggetto che si avvale del prorata) ex C.M. n. 22/E/2013; - Qualunque locatore può, tuttavia, optare per l applicazione dell IVA in sede di contratto di locazione, evitando ipotesi di indetraibilità o rettifica dell IVA assolta sugli acquisti.

21 LOCAZIONE E LEASING DI IMMOBILI STRUMENTALI Modalità di esercizio dell opzione ai fini IVA L opzione per l applicazione dell IVA va manifestata nel contratto locatizio ed è vincolante per tutta la durata del contratto. In assenza di opzione, il regime di esenzione vale per tutta la durata contrattuale. Il terzo subentrante nel contratto come locatore può modificare la disciplina IVA dei canoni residui previa comunicazione telematica all A.E..

22 LOCAZIONE E LEASING DI IMMOBILI ABITATIVI Regime IVA ex art. 10, co. 1. n, 8, del D.P.R. n. 633/1972 IMPRESE COSTRUTTRICI -Imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri; -Imprese che si avvalgono di imprese terze per eseguire i lavori. IMPRESE RISTRUTTURATRICI -Imprese che eseguono direttamente i lavori di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica ai sensi dell art. 3, co. 1, lett. c), d) e f), del D.P.R. n. 380/2001; -Imprese che affidano a terzi i lavori di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica ai sensi dell art. 3, co. 1, lett. c), d) e f), del D.P.R. n. 380/2001;

23 LOCAZIONE E LEASING DI IMMOBILI ABITATIVI Art. 10, co. 1. n, 8, del D.P.R. n. 633/1972 ALLOGGI SOCIALI Ex D.M. 22/04/1998 sono le unità immobiliari adibite ad uso residenziale in locazione permanente, che adempiono la funzione di ridurre il disagio abitativo nei confronti di coloro che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Comprendono anche gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici o privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubblici, destinati alla locazione temporanea per almeno 8 anni ed anche alla proprietà.

24 LOCAZIONE E LEASING DI IMMOBILI ABITATIVI Art. 10, co. 1. n, 8, del D.P.R. n. 633/1972 IMMOBILI PERTINENZIALI Si definiscono pertinenze di altri immobili (beni principali) gli immobili aventi una destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento del bene principale (art. 817 c.c.). Agli effetti IVA, le pertinenze soggiacciono alla stessa disciplina prevista per la tipologia del fabbricato principale. Ne deriva che, ad esempio, un box (categoria catastale C/6), se è pertinenziale al fabbricato abitativo, è soggetto alla disciplina IVA dettata per tale immobile.

25 LOCAZIONE E LEASING DI IMMOBILI ABITATIVI Art. 10, co. 1. n, 8, del D.P.R. n. 633/1972 FABBRICATI STRUMENTALI Costituiscono fabbricati strumentali gli immobili che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. In sostanza, la nozione di fabbricato strumentale è strettamente legata alle sue caratteristiche intrinseche.

26 LOCAZIONE E LEASING DI IMMOBILI Facoltà di separazione delle attività ai fini IVA ex art. 36, co. 3, del D.P.R. n. 633/1972 Le imprese che effettuano locazioni immobiliari (locazioni esenti di immobili abitativi e locazioni di altri fabbricati) possono separare, agli effetti dell IVA, le attività imponibili ad IVA da quelle esenti. In pratica, tali imprese, possono optare per l applicazione separata dell IVA per l attività di locazione esente di fabbricati abitativi da quella di altri fabbricati o immobili. In questo modo, le imprese costruttrici evitano di ridurre la percentuale di detrazione ex artt. 19, co. 5, e 19-bis del D.P.R. n. 633/1972 (pro-rata), oltre che di restituire l imposta già detratta (rettifica).

27 LOCAZIONE DI IMMOBILI Rettifica della detrazione ex artt. 19-bis, co. 1, lett. i), del D.P.R. n. 633/1972 La locazione di un immobile può determinare il recupero dell IVA sull acquisto oppure sugli interventi riferibili all immobile già detratta nella fattispecie dell indetraibilità oggettiva (art. 19 bis, co. 1, lett. i), del D.P.R. n. 633/1972). Non è detraibile l IVA sulla locazione di fabbricati abitativi, salvo nel caso: delle imprese aventi ad oggetto esclusivo o principale la costruzione die fabbricati abitativi; dei soggetti tenuti ad applicare il pro rata, in quanto effettuano locazione esenti da IVA.

28 LOCAZIONE DI IMMOBILI Rettifica della detrazione ex artt. 19, co. 2 e 5, del D.P.R. n. 633/ indetraibilità specifica (locazioni effettuate in esenzione che abbiano natura occasionale o accessoria): va rettificata la detrazione dell IVA sugli acquisti afferenti l immobile locato in esenzione; - indetraibilità da pro rata (locazioni effettuate in esenzione in via non occasionale né accessoria): si riduce la detrazione dell Iva su tutti gli acquisti effettuati negli anni di locazione dell immobile e si rettifica l IVA assolta negli anni precedenti per gli acquisti afferenti tutti i beni ammortizzabili, compresi gli immobili. ATTENZIONE: L indetraibilità specifica non opera per gli immobili locati in esenzione in regime di pro rata. Per i fabbricati sia la indetraibilità specifica che quella da pro - rata comportano la rettifica dell IVA portata in detrazione negli anni precedenti se, entro i 10 anni dalla data di ultimazione o di acquisto, mutano i presupposti della detrazione. Ai fini della rettifica i fabbricati o porzioni di fabbricati sono sempre considerati beni ammortizzabili indipendentemente dal loro utilizzo e dalla loro destinazione.

29 LOCAZIONE DI IMMOBILI Calcolo del pro rata di detrazione ex artt. 19 bis del D.P.R. n. 633/1972 In regime di pro rata, l IVA assolta su tutti gli acquisti dell anno può essere portata in detrazione nei limiti del pro rata, da determinare con la seguente formula: PD = (OI + OA)/(OI + OA + OE) PD = percentuale di detraibilità OI = operazioni imponibili OA = operazioni assimilate alle imponibili ed aventi diritto alla detrazione OE = operazioni esenti ATTENZIONE: Le locazioni di fabbricati in esenzione da IVA vanno escluse sia al nominatore che al denominatore se accessorie ad operazioni imponibili o se non formano oggetto dell attività propria dell impresa. Per le imprese di compravendita immobiliare, le locazioni di fabbricati concorrono sempre a formare il pro rata.

30 LOCAZIONE DI IMMOBILI Rettifica della detrazione ex artt. 19 bis2, co. 8, del D.P.R. n. 633/ Dato che i fabbricati sono sempre considerati beni ammortizzabili, a prescindere dal loro utilizzo e dalla loro destinazione, essi sono soggetti alla rettifica della detrazione se, nei 9 anni successivi al loro acquisto o alla ultimazione della loro costruzione, il pro - rata varia per un importo maggiore o minore al 10% rispetto al pro - rata applicato per effettuare la detrazione iniziale; - Se, durante il periodo di osservazione fiscale (10 anni), l immobile viene locato in esenzione da IVA, occorre operare la rettifica della detrazione iniziale nella misura di 1/10 per ogni anno di durata della locazione fino al termine del decennio (C.M. n. 12/E/2007).

31 LOCAZIONE DI IMMOBILI Aliquote IVA applicabili alle locazioni soggette ad IVA Sulle locazioni di fabbricati soggette a IVA, anche su opzione, l IVA si applica nella misura del: - Locazione di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito lavori di recupero (art. 3, co. 1, lett. c), d) e f), del D.P.R. n. 380/2001): 10%; - Le locazioni di fabbricati abitativi se effettuate in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata e di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali di cui al D.M. 22/04/2008: 10%; - Tutte le altre locazioni di immobili sia abitativi sia strumentali: 22%.

32 LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI Art. 10. co. 1, n. 8, del D.P.R. n. 633/1972, e n. 127-duodevicies, Tabella A, parte III, all. al D.P.R. n. 633/1972 Riepilogo IVA e imposta di registro Locatore IVA Registro Rieplogo IVA e imposta di registro Impresa costruttrice/ristrutturatrice 10% su opzione 67 Qualsiasi impresa che dia in locazione alloggi sociali 10% su opzione 67 In tutti gli altri casi Esente 2%

33 LOCAZIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI Art. 10. co. 1, n. 8, del D.P.R. n. 633/1972, e n. 127-duodevicies, Tabella A, parte III, all. al D.P.R. n. 633/1972 Riepilogo IVA e imposta di registro Locatore Opzione IVA IVA Registro Qualsiasi impresa Si 22% su opzione 1% Qualsiasi impresa No Esente 1%