United States Department of the Army. RICHIESTA DI PROPOSTA (RFP) IMCOM-E FY Appendice D Bozza di Accordo e Contratto di Locazione

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1 United States Department of the Army Installation Management Command-Europe US Army Garrison, Vicenza, Italia Richiesta Acquisizione Unità Immobiliari RICHIESTA DI PROPOSTA (RFP) IMCOM-E FY Appendice D Bozza di Accordo e Contratto di Locazione LE PROPOSTE DEVONO PREVENIRE NON PIU TARDI DELLE Ore 1500, 31 MAGGIO 2011 VICENZA REAL ESTATE FIELD OFFICE UFFICIO CONTRATTI IMMOBILIARI Via Delle Casermette 107/109, Int Vicenza Italia Fax: WEB: 31

2 DEPARTMENT OF THE ARMY UNITED STATES ARMY INSTALLATION MANAGEMENT COMMAND - EUROPE REGION ACCORDO E CONTRATTO DI LOCAZIONE DA-RE-IT- bozza TRA E GLI STATI UNITI D'AMERICA IL PRESENTE ACCORDO E CONTRATTO DI LOCAZIONE, stipulato il... tra - la Ditta , Codice Fiscale n con sede legale a , qui di seguito denominata Locatore, rappresentata da e il Governo degli Stati Uniti, Codice Fiscale n , rappresentato da , Ufficiale Contraente, United States Army Installation Management Command Europe Region, Caserma Carlo Ederle, Vicenza, Italia, qui di seguito denominato il Governo degli Stati Uniti, ATTESTA: PREMESSO che il Governo degli Stati Uniti desidera assicurarsi la disponibilità in Italia di alloggi per i membri delle Forze Armate Statunitensi e altro personale considerato "personale qualificato" allo scopo di e nel modo qui di seguito descritto dal presente Accordo e Contratto di Locazione, e che lo stesso ha pubblicato una formale Richiesta di Proposta (RFP) da sottomettere da parte di chiunque sia interessato alla costruzione e locazione di abitazioni per il Governo degli Stati Uniti. PREMESSO che il Locatore desidera fornire alloggi al Governo degli Stati Uniti e ha presentato una proposta dettagliata al Governo degli Stati Uniti per fornire al Governo degli Stati Uniti il Complesso Residenziale descritto in dettaglio nella sua proposta. PREMESSO che il Complesso Residenziale descritto nella Proposta del Locatore è stato scelto dal Governo degli Stati Uniti come uno dei siti che lo stesso desidera venga sviluppato e preso in locazione, ai sensi del presente Accordo. PREMESSO che il Locatore e Governo degli Stati Uniti hanno raggiunto una intesa finale sul prezzo, termini e condizioni per locare al Governo degli Stati Uniti un complesso residenziale, composto da un totale di abitazioni da tre camere da letto,......abitazioni da quattro camere da letto e.....abitazioni da cinque camere da letto. 32

3 PREMESSO che, il Locatore ha acquistato o acquisirà tutti i diritti, titoli e interessi sul sito proposto nel momento in cui le abitazioni descritte nel presente documento verranno trasmesse al Governo degli Stati Uniti e ha ottenuto l'approvazione progettuale per lo sviluppo dello stesso per fini residenziali e ha assicurato il finanziamento per costruire o procurare la costruzione del Complesso Residenziale proposto in conformità con i piani, le specifiche, e altri dettagli contenuti nella sua proposta. PERTANTO ORA, in considerazione delle condizioni, gli accordi e le disposizioni qui di seguito descritte e altre valide e sufficienti considerazioni come qui di seguito indicato, le parti convengono quanto segue: 1. DEFINIZIONI. Nel modo in cui vengono utilizzati nel contesto del presente Accordo e Contratto di Locazione, i seguenti termini hanno il significato qui di seguito indicato: "Sito": la proprietà (terreno), descritta al paragrafo 3 del presente documento, sulla quale le unità abitative verranno costruite "Unità": le unità abitative che verranno costruite sul Sito, come convenuto nel presente Accordo, le pertinenze di tali abitazioni, e qualsiasi parte o parti di esse. Indicate anche come Unità Abitative "Locatore": si intende o una qualunque delle sue società controllate aventi, di volta in volta, il diritto al ritorno immediato in seguito a cessazione (o scadenza del termine) del presente Accordo e Contratto di Locazione "Locatario": si intendono gli Stati Uniti d'america. Definito anche il Governo degli Stati Uniti "Governo degli Stati Uniti": Gli Stati Uniti d'america. Definito anche come Locatario "Costruttore": il Locatore o suo delegato o gli appaltatori alle dipendenze del Locatore o suo delegato, preposti a sviluppare il sito e costruire le unità abitative, come convenuto nel presente Accordo "La costruzione del complesso residenziale": lo sviluppo delle infrastrutture del Sito e la costruzione delle Unità, come convenuto nel presente Accordo "Complesso residenziale": la proprietà di cui al paragrafo 3 del presente (e gli allegati cui si fa riferimento) con le Unità costruite ed il Sito sviluppato, come convenuto nel presente Accordo "Personale qualificato": si intende qualsiasi persona così certificata da un Ufficiale Contraente dell Ufficio Contratti Immobiliari, ai sensi dei vigenti regolamenti dell esercito Statunitense. 33

4 1.10. "Immobili": si riferisce al complesso residenziale, o la proprietà di cui al paragrafo 3 del presente (e gli allegati cui si fa riferimento), sviluppato e costruito, in conformità alla proposta del Locatore ed ai termini del presente Accordo e Contratto di Locazione, dopo l'inizio del periodo di questo contratto "Termine": si intende il termine/periodo di anni concessi dal Contratto di Locazione "Condizioni Preliminari": indica i termini, le condizioni e requisiti contenuti nell'allegato A del presente Accordo e Contratto di Locazione che devono essere soddisfatti prima del rilascio della Nota a Procedere (ai sensi dell'allegato A, paragrafo 1.) "Comunicazione di Accettazione": è il metodo con la quale il Governo degli Stati Uniti accetta il Complesso Residenziale completato. La Comunicazione di Accettazione avverrà per mezzo di Accordo Supplementare al presente Accordo e Contratto di Locazione. 2. INTERPRETAZIONE Le parole Locatore e Governo degli Stati Uniti, ovunque vengano usate in questo contratto, includono sempre e in ogni caso gli eredi, legatari, esecutori, amministratori, rappresentanti legali, successori o assegnatari rispettivamente del Locatore e del Governo degli Stati Uniti, come se ogni volta venissero pienamente espressi Qualsiasi riferimento ad una specifica legge o statuto comprende qualsiasi proroga legale o modifica di legge, o promulgazione di tale legge e qualsiasi regolamento o ordinanze emanati ai sensi di tale legge e gli eventuali riferimenti generali allo "statuto" o "statuti" comprendono tutti i regolamenti o ordinanze emanate ai sensi di tale statuto, o statuti Indipendentemente da quanto riportato esplicitamente o implicitamente in altre parti del contratto, se, per qualsiasi motivo, (incluso qualsiasi motivo al di là del controllo di uno o di entrambi il Locatore ed il Governo degli Stati Uniti) qualsivoglia delle condizioni preliminari non fossero state completate entro i tempi specificati nelle Condizioni Preliminari, allora questo Accordo e Contratto di Locazione (come da sotto-paragrafo 2.04) verrà immediatamente terminato e cesserà di avere effetto Il Locatore e il Governo degli Stati Uniti potranno liberamente concordare variazioni ai tempi indicati nelle Condizioni Preliminari, a patto che tali variazioni siano concordate prima della scadenza del termine che deve essere variato e che le variazioni siano documentate per iscritto, firmate sia dal Locatore e il Governo degli Stati Uniti e allegate al presente Accordo e Contratto di Locazione Nel caso in cui questo contratto venga risolto per qualsiasi motivo prima dell'inizio del Termine, i diritti e gli interessi del Locatore e del Governo degli Stati Uniti dovranno essere interpretati strettamente in conformità con le disposizioni della Legge Federale degli Stati Uniti. Dopo l inizio del Termine, i diritti e gli interessi delle parti saranno interpretati in conformità alla Legge Italiana. L'inserimento di questa clausola di elezione di legge è fatta ai fini e in conformità con il Codice Civile Italiano. 34

5 3. GLI IMMOBILI In considerazione del canone di locazione e gli accordi dichiarati nel presente Accordo e Contratto di Locazione, il Locatore ACCETTA DI DARE IN AFFITTO al Governo degli Stati Uniti, e il Governo degli Stati Uniti ACCETTA DI PRENDERE IN AFFITTO dal Locatore, in seguito al soddisfacente completamento delle Condizioni Preliminari qui indicate, gli immobili qui di seguito descritti: il Complesso Residenziale composto di unità abitative ubicato nel Comune di..., ivi incluse tutte le migliorie, i diritti, i privilegi, le servitú, le pertinenze e gli accessori e tutto quanto inerente e meglio specificato nella Proposta Definitiva del Locatore, per un periodo di DIECI ANNI dall'accettazione del Complesso Residenziale per un ammontare di affitto come indicato al paragrafo 6 qui sotto. Il sito è individuato presso l Agenzia del Territorio, Catasto Terreni (ufficio catastale), Ufficio Provinciale di come: Comune di , foglio , mappale COSTRUZIONE DELLE MIGLIORIE Il Locatore non ha diritto di ricevere dal Governo degli Stati Uniti, e il Governo degli Stati Uniti non è obbligato a corrispondere al Locatore, qualsiasi corrispettivo in denaro per la costruzione delle Migliorie previste nel presente Accordo e Contratto di Locazione. E' beninteso dalle parti che tali Migliorie sono e restano di proprietà del Locatore per la durata del presente Accordo e Contratto di Locazione ed eventuali rinnovi. Il Locatore è consapevole e accetta che la costruzione e il completamento delle migliorie siano un presupposto senza precedenti e tangibile per qualsiasi e ogni obbligo assunto dal Governo degli Stati Uniti in seguito al presente Accordo e Contratto di Locazione. 5. DURATA Il presente Accordo e Contratto di Locazione entra in vigore alla data della firma dello stesso. La durata del Contratto di Locazione per il complesso residenziale decorrerà dalla data di convalidazione, da parte del Governo degli Stati Uniti e del Locatore, di un Accordo Supplementare, come da Appendice "E" del RFP per il complesso residenziale, come descritto al paragrafo 21 del presente Accordo e Contratto di Locazione e da Allegato A qui di seguito, e si estende per un periodo iniziale di dieci (10) anni continuativi, con il diritto di rinnovo, come previsto nel paragrafo 7 del presente documento. 6. CANONE DI LOCAZIONE Canone di Locazione: Durante i dieci (10) anni iniziali del Contratto di Locazione, il Governo degli Stati Uniti corrispondererà al Locatore un canone fisso annuo di (composto di / anno per affitto di base e di / anno per i rimborsi), soggetto a stanziamento di fondi, il quale importo corrisponde a , per ciascuna unità abitativa all'anno, indipendentemente dal numero di camere da letto, pagati in anticipo con rate semestrali a decorrere dalla data in cui il Complesso Residenziale viene accettato dal Governo degli Stati Uniti. I pagamenti dei canoni di locazione 35

6 verranno effettuati tramite bonifico bancario elettronico pagabile alle coordinate della Banca e coordinate internazionali IBAN e BIC/SWIFT indicate sulle fatture del Locatore Adeguamento dei prezzi: il totale canone annuo (affitto di base e rimborsi) sarà negoziato per tutti i periodi di rinnovo. L'iniziale offerta del Governo degli Stati Uniti al Locatore per il rinnovo del Contratto di Locazione deve essere un importo pari ad un equo valore di mercato al momento del rinnovo Risoluzione parziale: Nell eventualità di risoluzione parziale come da paragrafo 8 e 16, il totale del canone di locazione annuo è ridotto in proporzione al numero di unità abitative terminate Fatture: Il Locatore dovrà fornire fattura per il canone di locazione in quattro copie al Vicenza Real Estate Field Office, Ufficio Contratti Immobiliari, Unit 31401, Box 86, Caserma Carlo Ederle, Viale della Pace, Vicenza, Italia. Ogni fattura deve contenere il nome e l'indirizzo del Locatore, il nome e l'indirizzo della banca, e le coordinate internazionali IBAN e BIC/SWIFT del conto bancario del Locatore, e un elenco dettagliato di tutte le spese. L'originale di ogni copia di fattura deve essere firmata dal Locatore o del suo rappresentante debitamente autorizzato e deve contenere la seguente certificazione in lingua inglese: I certify that this invoice is true and correct, that payment thereof has not yet been made and that the amount does not include the Added Value Tax (IVA) because this transaction is not subject to the IVA tax in accordance with Article 72 of Presidential Decree No. 633 of 26 October I also certify that the amount of this invoice is exclusive of all other taxes and duties from which the U. S. Government is exempted by virtue of any tax agreement between the United States Government and the Italian Government. ("Dichiaro che la presente fattura è corretta e giusta, che il relativo pagamento non è stato ancora effettuato e che l'importo non comprende il Valore Aggiunto (IVA) in quanto questa prestazione non è soggetta all'imposta IVA, ai sensi dell'articolo 72 del DPR n. 633 del 26 ottobre Dichiaro inoltre che l'importo della presente fattura non comprende alcuna tassa o imposta da cui il Governo degli Stati Uniti è esente in virtù degli accordi fiscali tra il Governo degli Stati Uniti e il Governo Italiano".) Pagamento del Canone di Locazione: Con eccezione del primo e ultimo pagamento che possono differire, tutti gli altri pagamenti del canone di locazione vengono pagati semestralmente (a partire dal 1 ottobre e 1 aprile), salvo disponibilità di fondi. Il Governo degli Stati Uniti si impegna ad effettuare i pagamenti del canone di locazione entro 30 giorni dalla data di inizio del periodo cui si riferisce, e su presentazione di una fattura da presentarsi prima dell'inizio del periodo di locazione, come descritto nel successivo Accordo Supplementare con il quale viene accettata la consegna del sito. Nel caso in cui la fattura venga presentata dopo l'inizio del periodo, i 30 giorni per il pagamento, dovranno essere calcolati a partire dal giorno successivo alla presentazione della fattura. I canoni di locazione sono considerati pagati alla data di inizio del trasferimento elettronico (bonifico) eseguito dall Ufficio Ragioneria designato dal Governo degli Stati Uniti. Il Locatore è consapevole del fatto che il primo versamento effettuato ai sensi del presente contratto di locazione o il canone di locazione del primo trimestre dell anno fiscale del Governo degli Stati Uniti (ottobre, novembre, dicembre) può essere ritardato a causa di 36

7 procedure amministrative o a causa di ritardo nelle procedure di stanziamento dei fondi degli Stati Uniti e accetta quindi con la presente di non tenere gli Stati Uniti responsabili di tali ritardi. Gli Stati Uniti si riservano il diritto di adeguare i canoni in concomitanza con la fine dell'anno fiscale degli Stati Uniti (30 settembre). Quando i pagamenti dell affitto sono di fatto in ritardo, il Locatore è d'accordo che nessun interesse è dovuto, come autorizzato ai sensi dell'articolo 6:119 DCC, fino al primo giorno lavorativo dell'anno solare successivo, cioè il 2, 3 o 4 gennaio. Nel caso in cui qualsiasi altro pagamento sia in ritardo, il Locatore acconsente a non richiedere interessi prima del 30 giorno dopo che tale canone di locazione è dovuto. Il primo pagamento dell affitto del presente Contratto di Locazione verrà adeguato in modo da corrispondere all appropriato trimestre dell anno fiscale del Governo degli Stati Uniti e può costituire una parte del pagamento dovuto. 7. RINNOVI Alla fine dei primi dieci (10) anni del Contratto di Locazione, il Governo degli Stati Uniti ha il diritto, a sua esclusiva discrezione, di rinegoziare e rinnovare questo contratto d'affitto per un massimo di quattro (4) ulteriori periodi di cinque (5) anni ciascuno, alle stesse modalità e condizioni qui stabilite, in seguito a preavviso scritto al Locatore di almeno novanta (90) giorni prima della scadenza del contratto d'affitto o di ogni rinnovo dello stesso. Il Governo degli Stati Uniti ha il diritto di rinnovare il contratto separatamente per questi periodi di 5 anni e non sarà tenuto a rinnovarlo per l ulteriore periodo di 20 anni tutti in una volta Il Governo degli Stati Uniti ha il diritto di rinnovare il contratto di locazione, in tutto o in parte. In caso di un rinnovo parziale del Contratto di Locazione (per rinnovare solo una parte dell'intero complesso residenziale), il canone di locazione annuo totale è proporzionale al numero di unità abitative rimanenti nel rinnovo. Per la parte del complesso residenziale che non si rinnova il Locatore e Governo degli Stati Uniti seguiranno la stessa procedura come indicata nel sotto-paragrafo riguardante i costi di risoluzione e accomodamento del contratto. 8. RISOLUZIONE DEL CONTRATTO Nell eventualità il Governo degli Stati Uniti terminasse l'accordo e Contratto di Locazione prima che la costruzione sia completa, il Locatore sarà compensato per i costi leciti, ragionevoli e imputabili, causati dalla cessazione del Contratto di Locazione durante la costruzione delle unità abitative che dovevano essere occupate ai sensi del Contratto. Gli Offerenti/Locatori devono fare riferimento alla Federal Acquisition Regulation, capitolo 30.4 "Cost Accounting Standards" (Norme per la Contabilità dei Costi) per informazioni su quali siano i costi permessi, ragionevoli e imputabili nel lavoro con il Governo. L'obbligo degli Stati Uniti di effettuare i pagamenti durante qualsiasi anno fiscale ai sensi del contratto, è subordinato alla disponibilità degli stanziamenti Durante i primi dieci (10) anni di durata dell'accordo e Contratto di Locazione il Governo degli Stati Uniti non ha diritto di disdire il Contratto di Locazione, tranne nei casi espressamente previsti nell Accordo e Contratto di Locazione. Nell eventualità il Governo degli Stati Uniti fosse costretto ad abbandonare i locali in seguito a richiesta del Governo Italiano o per ragioni di inizio o minaccia di ostilità nel territorio della Repubblica Italiana, il Governo degli Stati Uniti può terminare il presente Accordo e Contratto di Locazione dando al Locatore almeno novanta (90) 37

8 giorni di preavviso per iscritto per mezzo di lettera raccomandata. A meno che il Governo degli Stati Uniti conceda dei tempi aggiuntivi nella notifica, l avviso di novanta (90) giorni è calcolato a partire dal giorno successivo alla data di spedizione. Nessun affitto decorrerà dalla data effettiva di cessazione. Il Locatore rimborserà gli affitti già versati, ma non maturati Dopo i primi dieci (10) anni di durata del Contratto di Locazione e in qualsiasi momento durante qualsiasi successivo periodo di rinnovo, il Governo degli Stati Uniti può recedere unilateralmente dal presente contratto d'affitto, in tutto o in parte, dando almeno trenta (30) giorni di preavviso scritto per mezzo di posta raccomandata. A meno che il Governo degli Stati Uniti consenta dei tempi aggiuntivi alla notifica, il preavviso di trenta (30) giorni è calcolato a partire dal giorno successivo alla data di spedizione della notifica. In caso di recesso parziale, l'affitto annuo complessivo viene ridotto proporzionalmente in base al numero di unità abitative terminate. Nel caso di tale risoluzione anticipata, in tutto o in parte, del Contratto di Locazione, il Locatore rimborserà al Governo degli Stati Uniti qualsiasi parte del canone di affitto e altri oneri pagati in anticipo e non maturati al momento della cessazione del Contratto di Locazione. Nessun ripristino è richiesto al Governo degli Stati Uniti dopo la cessazione, totale o parziale o alla scadenza del contratto, tranne per i danni causati da cattiva condotta, negligenza o colpa dell inquilino. Nel caso il Locatore richiedesse il ripristino di tali danni per i quali il Governo degli Stati Uniti è responsabile, dovrà notificare per iscritto il Governo degli Stati Uniti almeno trenta giorni dopo la ricezione della notifica della cessazione o sessanta giorni prima della scadenza del Contratto di Locazione. Entro 90 giorni successivi alla cessazione, il Locatore è tenuto a fornire al Governo degli Stati Uniti una richiesta di risarcimento con un preventivo dettagliato che il Governo degli Stati Uniti prenderà in considerazione e svaluterà applicando un fattore di "vita media" per ogni elemento. Le parti giungeranno quindi ad una soluzione reciprocamente accettata, e stipuleranno un Accordo che preveda un pagamento in contanti in cambio di un rilascio completo e rinuncia a qualsiasi reclamo. In nessun caso il Governo degli Stati Uniti è tenuto a ritinteggiare i locali alla cessazione, totale o parziale, o alla scadenza del Contratto di Locazione Il Locatore è d'accordo di essere vincolato a questo Accordo e Contratto di Locazione e che non avrà alcun diritto di recesso per l'intera durata iniziale di 10 anni e qualsiasi eventuale successivo periodo di rinnovo cui si appella il Governo degli Stati Uniti ai sensi del presente Accordo e Contratto di Locazione. 9. REGISTRAZIONE E TASSE Il presente Accordo e Contratto di Locazione e successive modifiche ed eventuali rinnovi verranno redatti su carta semplice e saranno registrati dal Locatore, se necessario, con qualsiasi imposta e tassa a carico del Locatore secondo lo spirito del Memorando d Intesa tra il Governo Italiano e il Governo degli Stati Uniti del 5 marzo 1952 e successive disposizioni. Nell eventualità, per qualsiasi ragione, l "Ufficio del Registro" chiedesse il pagamento della tassa di registrazione e/o il pagamento di oneri monetari e/o sovraimposte a causa della mancata registrazione o di tardiva registrazione dell Accordo e Contratto di Locazione, o di successive modifiche e rinnovi, o mancati pagamenti, il Locatore è il solo responsabile per i pagamenti di cui sopra e/o qualsiasi altri connessi pagamenti. Se, per qualsiasi motivo, richieste analoghe di pagamento venissero presentate al Governo degli Stati Uniti, il Governo degli Stati Uniti ha il diritto di detrarre l'importo pagato dal canone di affitto dovuto ai sensi del Contratto di 38

9 Locazione. Il presente Accordo e Contratto di Locazione, e successive modifiche e rinnovi, sono esenti dal pagamento dell'imposta sul Valore Aggiunto (IVA) e imposta di bollo sia per l'attuazione o la registrazione, ai sensi dell'articolo 72 del DPR N. 633 del 26 ottobre 1972 per gli Stati Uniti d'america, o per suo conto, per qualsiasi tassa, imposta o altro onere pubblico Il Locatore si assume la responsabilità piena ed esclusiva del pagamento di tutte le tasse e altri oneri di carattere pubblico che potrebbero sorgere in relazione al presente Accordo e Contratto di Locazione e successive modifiche e rinnovi o che possano essere gravati sulla cosa locata. Questo include la registrazione dell Accordo e Contratto di Locazione e successive modificazioni e rinnovi, il pagamento dei relativi oneri, tassa passo carraio, tasse per la raccolta rifiuti, ecc Il Locatore dichiara che i prezzi non includono le tasse, imposte, diritti di brevetto o oneri simili, per i quali il Governo degli Stati Uniti e il Governo del Locatore hanno concordato non essere imponibili per gli Stati Uniti nel Paese del Locatore o qualsiasi tassa, imposta, o simile onere da cui il Locatore è esente ai sensi delle leggi del Paese del Locatore. Se tali tasse, imposte, o oneri simili fossero stati inclusi nel Contratto di Locazione per errore o qualsiasi altro modo, i canoni devono essere corrispondentemente ridotti Se per qualsiasi motivo dopo la stipula dell Accordo e Contratto di Locazione il Locatore venisse esonerato, in tutto o in parte, dal pagamento o onere di eventuali imposte, diritti di brevetti o oneri simili, inclusi nel canone dell'accordo e del Canone di Locazione, il canone di affitto deve essere ridotto in misura corrispondente. 10. GARANZIA DEL DIRITTO DI LOCARE L IMMOBILE Il Locatore garantisce di avere il diritto di dare in locazione l immobile. Nell eventualità il diritto del Locatore dovesse mancare, o si dovesse constatare che non poteva dare in locazione l immobile, il Governo degli Stati Uniti potrà invalidare l'accordo e Contratto di Locazione. Nel caso in cui il titolo del Locatore dovesse mancare e il Governo degli Stati Uniti fosse obbligato a liberare l immobile, il Locatore, i suoi eredi o aventi causa sono d'accordo nell indennizzare il Governo degli Stati Uniti per tutte le perdite, danni, obblighi o spese sostenute in ragione di tale mancanza. 11. USO ESCLUSIVO L immobile sarà fruito dai membri del Governo degli Stati Uniti. Il Locatore non deve interferire né limitare il pacifico uso e godimento da parte del Governo degli Stati Uniti degli immobili, né potrà erigere eventuali recinzioni, muri, divisori o altra costruzione nei locali affittati, salvo che non venga convenuto altrimenti dal Governo degli Stati Uniti. 12. GRAVAMI O VENDITA Nel caso in cui il Locatore preveda la stipula di un ipoteca sull immobile oggetto del presente Accordo e Contratto di Locazione, o qualsiasi rinnovo dello stesso, è convenuto che il Locatore debba ottenere il consenso del Creditore Ipotecario a che l'ipoteca sia soggetta ai termini del presente Accordo e Contratto di Locazione, o di ogni rinnovo dello stesso; il Locatore si 39

10 impegna inoltre che, se eventuali altri vincoli venissero posti sull immobile, vengano presi degli accordi con i creditori del vincolo che i vincoli saranno soggetti al presente Accordo e Contratto di Locazione, o eventuali rinnovi dello stesso Il Locatore non può trasmettere, trasferire, cedere, vendere o in ogni caso disporre dei propri interessi sull immobile a una terza parte senza la previa autorizzazione scritta del Governo degli Stati Uniti, la cui approvazione non può essere negata senza ragione. 13. CESSIONE DI CREDITI Nessun credito per somme dovute o che saranno dovute dovrà essere ceduto dal Locatore, a meno che non venga assegnato a un istituto finanziario che partecipi al finanziamento relativo al presente Accordo e Contratto di Locazione e approvato per iscritto dal Governo degli Stati Uniti; tale approvazione non potrà essere irragionevolmente negata Qualsiasi cessione di somme dovute ai sensi del presente Accordo e Contratto di Locazione deve essere limitata al canone annuale fissato ai sensi del paragrafo 6 del presente documento e riguarderà tutti gli importi dovuti e non ancora pagati. La cessione non deve essere fatta a più di una parte in causa, tranne che ogni cessione può essere fatta a una delle parti in causa in qualità di agente o fiduciario di due o più parti interessate che partecipano al finanziamento relativo al presente Accordo e Contratto di Locazione. Il Locatore comunicherà per iscritto ogni assegnazione al Governo degli Stati Uniti e verrà specificato il nome e l'indirizzo dell Assegnatario, il quale fornirà al Governo degli Stati Uniti una copia autenticata dello strumento dell assegnazione almeno trenta giorni prima della data di presentazione di un documento contro il quale il pagamento sarebbe poi dovuto. Il Locatore prende atto che, avendo fatto tale cessione, fintantochè tale assegnazione continui, non avrà alcun diritto sugli importi accordati, e i pagamenti all Assegnatario liberano completamente il Governo degli Stati Uniti dall obbligo di pagare tali somme e ogni assegnazione sarà pienamente valida, in forza e vigore fino a quando l Assegnatario non notifichi il Governo degli Stati Uniti che l'assegnazione è finita. 14. MANUTENZIONE E RIPARAZIONI Il Locatore deve sempre mantenere le unità abitative e il complesso residenziale in buono stato di manutenzione e condizioni locative nel corso della durata del Contratto di Locazione e di ogni opzione di rinnovo contenuto nel presente Accordo, incluso la manutenzione e riparazione strutturale delle unità abitative e le infrastrutture del complesso residenziale, compreso ma non limitato a, impianti elettrici, di riscaldamento, impianti meccanici e idraulici, così come le pareti, tetti e pavimenti delle unità, senza alcun costo aggiuntivo per il Governo degli Stati Uniti. Il Locatore è d accordo ed accetta di iniziare qualsiasi necessaria operazione di manutenzione o riparazione strutturale entro cinque (5) giorni lavorativi dalla notifica di qualsiasi problema da parte del Governo degli Stati Uniti. In mancanza di intervento del Locatore di avviare i lavori entro (5) giorni o di completare i lavori entro un termine ragionevole, e in seguito ad avviso al Locatore, il Governo degli Stati Uniti può scegliere di effettuare qualsiasi lavoro necessario. Nel caso di omissione del Locatore, tutti i costi, inclusa una quota del 20% per spese amministrative, sostenuti dal Governo degli Stati Uniti per l esecuzione di riparazioni strutturali o di manutenzione devono essere restituiti al Governo degli Stati Uniti entro (30) giorni dal completamento dei lavori o essere trattenuti dai canoni di locazione dovuti ai sensi del presente 40

11 contratto d'affitto. In una data accettabile per entrambi le parti, il Governo degli Stati Uniti e il Locatore faranno una ispezione congiunta annuale dei beni e delle unità vacanti. Lo scopo dell ispezione congiunta è di accertare le condizioni delle unità, il livello e l'adeguatezza di manutenzione e riparazione, e gli eventuali problemi tecnici relativi alla protezione, alla sicurezza e solidità strutturale della proprietà del Locatore Per la durata iniziale del Contratto di Locazione e i rinnovi dello stesso, fatte salve le altre disposizioni del presente Accordo e Contratto di Locazione, il Locatore è responsabile di tutta la manutenzione e riparazioni ordinarie e straordinarie ai locali affittati senza alcun costo aggiuntivo per il Governo degli Stati Uniti, a meno che la necessità di manutenzione o riparazione sia dovuta a colpa o negligenza del Governo degli Stati Uniti. Il Locatore deve completare la manutenzione e riparazione non di emergenza entro 10 giorni dalla data di notifica data dal Governo degli Stati Uniti. Esempi di manutenzione straordinaria includono, ma non sono limitati a, i seguenti elementi: (1) In generale, tutte le riparazioni necessarie per assicurare la stabilità delle pareti e soffitti. (2) Sostituzione di travi, la sostituzione o riparazione di tetti, solai, scale, pavimenti, muri di recinzione o muri portanti (inclusi ma non limitati ai danni causati da terremoti). (3) La sostituzione del manto di copertura del tetto o rivestimento dei muri slittati o staccati. (4) Sostituzione di tubi con perdite d acqua all interno delle pareti o dei pavimenti. (5) Riparazione di perdite nei tetti o nelle pareti. (6) Sostituzione di scaldaacqua, quando non possono piú essere riparati. (7) Riparazione e/o sostituzione delle parti difettose negli impianti di riscaldamento, aria condizionata e apparecchiature elettriche, quali, ma non solo, boiler deteriorati, motori bruciati, trasformatori, o bruciatori. (8) Sistemazione dei giardini (messa a dimora di alberi, cespugli e la semina dei prati) all'inizio della locazione. (9) Tinteggiatura esterna delle unità abitative. Tinteggiatura completa, quando richiesta, come stabilito dal Governo degli Stati Uniti, circa ogni cinque (5) anni. (10) Riparazione di impianti di drenaggio sanitario e metereologico, e la riparazione dei sistemi di distribuzione dell'acqua potabile. (11) Riparazione di strade, marciapiedi e cancelli E` responsabilità del Locatore eseguire tutta la manutenzione ordinaria spettante al Governo degli Stati Uniti, le riparazioni, sostituzioni e ristrutturazioni dei locali affittati come definiti e in conformità con i termini, condizioni, criteri e procedure contenute nella proposta di manutenzione dell Offerente/Locatore, come previsto dalla Appendice B della Richiesta di Proposta (RFP) Durante i primi 2 anni del termine iniziale di 10 anni il Locatore è responsabile di eseguire tutte le attività di piccola manutenzione e riparazioni (Piccola Manutenzione), a prescindere dalle disposizioni di cui all'articolo 1609 del Codice Civile Italiano. Dopo i primi 2 anni del periodo iniziale dei 10 anni del Contratto di Locazione, durante il quale il Locatore è responsabile di eseguire tutta la manutenzione e riparazione, il Governo degli Stati Uniti si assume la responsabilità della piccola manutenzione, ai sensi dell'art del Codice civile italiano. 41

12 In caso di manutenzione o di riparazione di emergenza, il Governo degli Stati Uniti può, a sua scelta, o effettuare la manutenzione e riparazione di emergenza e recuperarne i costi dal Locatore o notificare il Locatore dell'emergenza e richiedere al Locatore di eseguire i necessari lavori. Tutte le manutenzioni o riparazioni di emergenza eseguite dal Locatore saranno completate entro 72 ore dal momento della notifica. Manutenzioni o riparazioni di emergenza consistono nel correggere carenze o difetti, che costituiscono un problema immediato per la sicurezza, rischi per la salute, il rischio di danni alla proprietà, o minaccia per l'ambiente, sono inclusi, ma non limitati a: (1) Guasto dell impianto di riscaldamento che non mantiene la temperatura specificata. (2) Guasto all impianto dell acqua calda. (3) Inadeguata o assente pressione dell'acqua. (4) Tubi dell'acqua che perdono. (5) Scarichi intasati o con perdite. (6) Guasto elettrico sul sito Nell eventualità il Locatore mancasse di fornire i necessari interventi di manutenzione, riparazioni, sostituzioni, riabilitazioni e ripristino come qui specificato, il Governo degli Stati Uniti, può, a sua discrezione, avvalersi dei rimedi o altri mezzi di ricorso di cui al presente Accordo e Contratto di Locazione, incluso, ma non limitato a, l'esecuzione di tali servizi, o effettuare tali riparazioni, sostituzioni, ripristino, manutenzione e/o ristrutturazione a proprie spese, e dedurre l'intero importo, più un rimborso del 20% per spese amministrative, dagli affitti dovuti o che saranno dovuti rigurdanti gli immobili o parte di essi Le riparazioni derivanti da danni causati dal Governo degli Stati Uniti e non coperte da assicurazione, di cui al paragrafo 17 qui di seguito, dovranno essere eseguite dal Locatore se richiesto dal Governo degli Stati Uniti e rimborsate dal Governo degli Stati Uniti. Qualora il Governo degli Stati Uniti richieda al Locatore di riparare i danni, prima di iniziare la riparazione il Locatore deve fornire un Preventivo per il lavoro, che deve essere approvato preventivamente dall Ufficiale Contraente dell Ufficio Contratti Immobiliari, o da un rappresentante debitamente nominato. Al completamento di tali opere il Locatore deve presentare una richiesta scritta di rimborso (in originale e tre copie) all'indirizzo di cui al sotto-paragrafo 6.04 del presente documento. Il Locatore non è tenuto a fornire o sostituire lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, cucine e frigoriferi, la cui fornitura e sostituzione deve essere effettuata da parte del Governo degli Stati Uniti a sua scelta, e la proprietà di tali lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, cucine e frigoriferi restano con il Governo degli Stati Uniti. 15. ATTREZZATURE, UTENZE, TASSE, CONTRIBUTI, ACCERTAMENTI Il Locatore deve fornire tutti i lavori e le attrezzature necessari per collegare ogni singola unità abitativa all impianto del Locatore o al servizio pubblico, come da disegni finali e specifiche dell Offerente/Locatore proposti e approvati, di cui all'allegato A. Il Locatore deve pagare e saldare tutte le imposte e accertamenti locali inerenti ai collegamenti delle utenze. Il Locatore è responsabile della gestione, manutenzione e riparazione di tutti i trattamenti e fornitura dell'acqua potabile e non potabile e dei sistemi di distribuzione e di raccolta delle acque reflue e sistemi di trattamento e sostenere tutte le spese ad essi connessi. L'energia elettrica e 42

13 l acqua necessarie per il funzionamento dei sistemi di fognatura e di acque metereologiche devono essere misurate separatamente dalle unità abitative e Locatore deve sempre sostenere tutti i relativi costi di consumo. Il Locatore deve soddisfare i requisiti della legge italiana 319 del 10 maggio 1976 e successive modifiche per il trattamento delle acque reflue. Inoltre, il Locatore deve soddisfare le prescrizioni degli standard Italiani della Salute Pubblica riguardanti l'acqua potabile Il servizio di raccolta delle acque reflue, trattamento e smaltimento devono essere fornite in ogni momento dal Locatore, senza alcun costo per il Governo degli Stati Uniti. Verrà designato un idoneo punto di raccolta e riciclaggio per i rifiuti urbani di ciascuna unità abitativa, come da Allegato A e B. I servizi di raccolta e riciclaggio dei rifiuti saranno forniti dal Locatore. Il servizio raccolta e riciclaggio dei rifiuti verrà fornito dal Locatore lontano dalle abitazioni e nel rispetto delle leggi locali, senza alcun costo aggiuntivo per il Governo degli Stati Uniti. Il Governo degli Stati Uniti dovrà pagare direttamente al fornitore tutte le spese di consumo per la fornitura di acqua potabile, servizio telefonico, riscaldamento, gas, elettricità, olio o altre forme di energia o di combustibili per le unità abitative. Nel caso l'acqua venisse fornita dal Locatore dal suo proprio impianto di trattamento, il prezzo dell'acqua non può superare il prezzo dell'acqua fornita da servizi pubblici locali della zona Il Locatore deve fornire a proprie spese, in coordinazione con e attraverso i fornitori di telefonia e di servizi a banda larga, il collegamento di ogni unità abitativa al servizio telefonico italiano e di rete a banda larga. Il pagamento delle spese di connessione telefonica e connessione a banda larga di ogni singola unità e le spese di utilizzo sono a carico degli occupanti dell unità abitativa Il Locatore, a propri costi e spese, è totalmente responsabile della fornitura, il funzionamento e il mantenimento degli impianti di distribuzione elettrica e di gas naturale a servizio delle singole unità abitative, in conformità agli Allegati A e B, attraverso il coordinamento con la società di servizi e/o i suoi consulenti, compresi impianti completi, secondo la società di servizi e altri standard stabiliti dalle autorità locali. Le spese di collegamento, come stabilito e richiesto dalla società di servizi in accordo con le disposizioni del CIP, per i contatori principali di media tensione e di gas naturale agli immobili locati, saranno a carico del Locatore. Specificatamente, le spese dei servizi saranno determinati e coerenti con i consumi stimati per il progetto. Gli importi per i consumi di elettricità, acqua e gas naturale per le unità abitative verranno pagati dal Governo degli Stati Uniti direttamente alla società di servizi nell'ambito di un accordo contrattuale con il Governo degli Stati Uniti. Il consumo di acqua per l'irrigazione e la pulizia delle aree comuni sarà a carico del Locatore Prima della accettazione da parte del Governo degli Stati Uniti del complesso residenziale/immobili, il Locatore si assicurerà che tutti i contatori del gas richiesti all azienda (scelta dal Governo degli Stati Uniti) fornitrice del gas siano installati e aperti, a nome del Locatore, e si assicurerà che tutte le prove e certificati di conformità siano stati compilati e depositati. Prima di cominciare ad utilizzare le unità abitative, il Governo degli Stati Uniti si assicurerà che i contratti di fornitura del gas vengano trasferiti sotto il nome del Governo degli Stati Uniti Prima della accettazione, da parte del Governo degli Stati Uniti, del complesso 43

14 residenziale/immobili, il Locatore si assicurerà che tutti i collegamenti di servizi (acqua, gas, fogna ed elettricità) siano stati completati e collegati all impianto di distribuzione delle aziende che forniscono il servizio. Nel caso in cui il Governo degli Stati Uniti non sia in grado di ottenere tutti i contratti per le utenze entro la data di inizio del Contratto di Locazione, la data di inizio del periodo 10 anni deve essere spostata per riflettere la data in cui il Governo degli Stati Uniti ha ottenuto i contratti dei servizi Il Locatore garantisce che le apparecchiature meccaniche e delle utenze saranno mantenute in buone condizioni di manutenzione e di funzionamento. In particolare, il Locatore garantisce che l impianto di riscaldamento dei locali dati in affitto è, fin dal momento della consegna, adeguato e sufficiente a mantenere una temperatura di 25 gradi Celsius. Se gli impianti di riscaldamento, aria condizionata, acqua calda sanitaria, elettrico, acqua o a gas si rivelassero essere insufficienti nel corso della durata del contratto e successivi rinnovi, il Locatore si impegna a correggere le carenze, a sue spese. Inoltre, il Locatore garantisce che le apparecchiature meccaniche, i servizi ed i relativi impianti sono conformi alle attuali norme di sicurezza italiane. Se queste norme venissero cambiate o modificate, il Locatore deve, a sue spese, fare tutto il necessario per conformarsi alle nuove norme. 16. DANNI Il Governo degli Stati Uniti è responsabile solo per i danni ai locali derivanti da negligenza o cattiva condotta del personale di Governo degli Stati Uniti, i dipendenti o gli ospiti. E` convenuto ed inteso che il Governo degli Stati Uniti non sarà responsabile per qualsiasi perdita, distruzione o danni ai locali a causa di un difetto al fuori del controllo e senza colpa o negligenza del Governo degli Stati Uniti, incluso, ma non solo, fuoco, vento, fulmini, temporali, atti di Dio, tempeste, esplosioni, impatti aerei, sommosse, insurrezioni, rotture o fuoriuscite dai serbatoi d'acqua, apparecchi o tubi, inondazioni/esondazioni, maltempo eccezionale, agitazioni sindacali, furto, atti vandalici e altri danni dolosi Se, durante il periodo di locazione, i locali venissero distrutti dal fuoco, dovessero diventare inadatti all uso per qualsiasi motivo, o per qualsiasi altro incidente, il Contratto sarà immediatamente risolto. In tal caso, il Locatore provvederà al rimborso al Governo degli Stati Uniti di qualsiasi parte del canone di locazione e altri oneri pagati in anticipo e non maturati al momento della cessazione a causa di distruzione. Se, tuttavia, i locali venissero parzialmente distrutti o danneggiati dal fuoco, dovessero diventare inadatti all uso, o per qualsiasi altro incidente, questo contratto può essere risolto a scelta del Governo degli Stati Uniti, previa notifica scritta. Nell eventualità non venisse risolto il contratto, il canone verrà ridotto proporzionalmente per mezzo di Accordo Supplementare effettivo dalla data di tale distruzione o danneggiamento parziale e il Locatore dovrà riparare a sue spese i locali il più presto possibile. 17. ASSICURAZIONE Durante la durata del presente Accordo e Contratto di Locazione e tutti i seguenti rinnovi, il Locatore garantirà una copertura assicurativa sulla cosa locata, con un assicuratore stimato, contro i rischi elencati sopra e che copra anche la responsabilità in caso di lesioni personali o la morte, per un importo e tipologia sufficiente come da consuetudine per le finalità assicurate e assicurerà che gli interessi del Governo degli Stati Uniti siano avallati sulla polizza di 44

15 assicurazione. Per quanto riguarda l'assicurazione fatta dal Locatore sui locali affittati, ogni polizza di assicurazione così fatta dal Locatore deve recare una dicitura riguardante la condizione che non vi è alcuna subrogazione contro il Governo degli Stati Uniti, funzionari del Governo degli Stati Uniti, impiegati, famiglie e dipendenti, agenti o altri occupanti gli edifici locati o che agiscono per conto del Governo degli Stati Uniti. In nessuna circostanza il Locatore avrà il diritto di cedere a terzi i diritti di agire che il Locatore potesse avere nei confronti del Governo degli Stati Uniti o funzionari del Governo degli Stati Uniti e impiegati, famiglie e dipendenti, agenti o altri che occupino gli edifici locati o che agiscano per conto del Governo degli Stati Uniti, e qualsiasi cessione o presunta cessione viene dichiarata nulla e invalidata ab initio. Per quanto riguarda le aree comuni, aree ricreative e campi da gioco il Locatore definirà in anticipo se queste aree siano private ad uso esclusivo del Governo degli Stati Uniti, o del pubblico in generale. Se le aree comuni dovessero essere per l uso pubblico, l'offerente deve definire in anticipo chi sarà responsabile della manutenzione di tali aree, la responsabilità per il Governo degli Stati Uniti, assicurazione di responsabilità civile che deve essere fornita dall Offerente. 18. MANLEVARE Il Locatore si impegna ad indennizzare e tenere indenne il Governo degli Stati Uniti da tutti i reclami e azioni legali di qualsiasi natura da parte di terzi contro il Governo degli Stati Uniti, derivanti da o causati dall'esecuzione del presente Accordo e Contratto di Locazione, a meno che i reclami o azioni legali siano derivanti da negligenza del Governo degli Stati Uniti o di uno dei suoi dipendenti o agenti. Il Locatore concorda inoltre di rinunciare al suo diritto di intestare causa o altra azione legale contro il Governo degli Stati Uniti avendo come singolo e unico ricorso quanto descritto ai paragrafi 31. e 32. del presente documento. 19. AGGIUNTE E ALTERAZIONI Dopo approvazione scritta del Governo degli Stati Uniti, il Locatore può apportare integrazioni e modifiche ai locali affittati. Ciò viene realizzato mediante Accordo Supplementare Dopo approvazione scritta del Locatore, che non deve essere negata senza valida ragione, il Governo degli Stati Uniti può apportare aggiunte, modifiche o migliorie e fissare dispositivi o insegne all interno o sugli immobili locati. Queste aggiunte, modifiche, miglioramenti, dispositivi, o insegne devono essere considerati come beni personali e restano di proprietà del Governo degli Stati Uniti e possono essere rimossi o altrimenti eliminati dal Governo degli Stati Uniti alla scadenza o alla risoluzione del Contratto di Locazione. In questo caso, verrà applicato anche l art del Codice Civile Italiano. Il Governo degli Stati Uniti ha il diritto di chiedere al Locatore di eseguire i lavori cui sopra menzionati. Metodi, tempi e costi stimati per eseguire tali opere dovranno essere concordati in anticipo dal Locatore ed il Governo degli Stati Uniti o dai loro rappresentanti. Al completamento di tali opere il Locatore deve presentare una richiesta scritta di rimborso (in originale e tre copie) all'indirizzo di cui al sotto-paragrafo 6.04 del presente documento. 20. ACCESSO AL SITO IN COSTRUZIONE Il Locatore si impegna a consentire ai rappresentanti, agenti e dipendenti del Governo degli Stati Uniti di avere accesso e diritto di ingresso al sito prima, durante e dopo la costruzione 45

16 delle migliorie a scopo di controllo, osservazione, ottenere informazioni e prelievo di campioni di materiali per collaudi che potrebbero essere necessari al Governo degli Stati Uniti per valutare le caratteristiche fisiche delle migliorie, così come altre informazioni che possano essere considerate dal Governo degli Stati Uniti ragionevolmente necessarie per il Governo stesso, al fine di determinarne la conformità con i disegni di progetto e specifiche tecniche contenute nell'allegato A. Resta beninteso da entrambe le parti che tali operazioni non sollevano il Locatore dalla sua responsabilità di gestire la costruzione e il completamento delle migliorie ai sensi dei termini e delle disposizioni dell'accordo e Contratto di Locazione e che la mancanza da parte del Governo degli Stati Uniti di effettuare tali ispezioni in loco o eventuali analisi non limita il Governo degli Stati Uniti dai diritti o i termini e disposizioni del presente Accordo e Contratto di Locazione. 21. PROGRAMMA DI COSTRUZIONE, RITARDI ED INADEMPIENZE Il Locatore inizierà la costruzione del Complesso Residenziale entro e non oltre... e lo completerà entro il Il Locatore è d'accordo che, nel caso il complesso residenziale non venga completato alla data sopra indicata, e in conformità con gli Allegati A e B del presente documento, tale mancato completamento costituisce un inadempienza al presente Accordo e Contratto di Locazione e il Governo degli Stati Uniti può, a sua scelta, adottare le seguenti misure: (1) stabilire un nuovo calendario per il completamento di tutti o parte delle migliorie ed imporre la penale di 150,00 per unità abitativa per ogni giorno di ritardo oltre la data stabilita per il completamento, come previsto nel presente documento; tale somma verrà detratta dal canone dovuto ai sensi dell'accordo e Contratto di Locazione; o, in seguito ad un ritardo di almeno novanta (90) giorni; (2) annullare o rescindere il presente Accordo e Contratto di Locazione senza alcun costo, responsabilità, danni, o azioni legali di qualsiasi tipo contro il Governo degli Stati Uniti o ai suoi aventi causa Nel caso il complesso residenziale non fosse completato come da Allegati A e B del presente documento per motivi giudicati dal Governo degli Stati Uniti come al di fuori del controllo e senza colpa o negligenza del Locatore, il Governo degli Stati Uniti può concedere una proroga del termine per completare le migliorie. 22. CLAUSOLA CONTRO MEDIAZIONI NON AUTORIZZATE Il Locatore garantisce che nessuna persona o agenzia commerciale è stato assunta o incaricata per sollecitare o assicurare il presente Accordo e Contratto di Locazione in seguito ad un accordo o intesa di commissione, percentuale, o diritto di mediazione, salvo i dipendenti o istituti commerciali in buona fede o agenzie di vendita incaricate dal Locatore, a totale carico dello stesso, allo scopo di procurarsi affari. In caso di infrazione o violazione di questa clausola, il Governo degli Stati Uniti ha il diritto di annullare il presente contratto senza alcuna responsabilità, oppure, a sua discrezione, di detrarre dal canone di locazione o corrispettivo o comunque di recuperare l'intero ammontare di tale compenso, percentuale, o diritto di mediazione. 23. DIVIETO PER I FUNZIONARI USA DI TRARRE BENEFICI. 46

17 Nessun membro o Delegato al Congresso o Commissario Residente potrà fruire di alcuna quota o parte del presente Accordo e Contratto di Locazione o di qualsiasi beneficio che possa derivarne; tuttavia questa disposizione non è applicabile qualora il presente Accordo e Contratto di Locazione sia stato fatto con una società per i propri utili sociali. 24. REGALIE Il Governo degli Stati Uniti avrà la facoltà di risolvere il presente contratto previo avviso scritto al Locatore, qualora risulti al Segretario dell'esercito degli Stati Uniti (o ad un suo rappresentante autorizzato) che il Locatore o un suo rappresentante o dipendente abbia offerto regalie (in forma di inviti, doni o altro) ad ufficiali o dipendenti del Governo degli Stati Uniti allo scopo di ottenere l'assegnazione del presente contratto o un trattamento di favore per quanto riguarda l'assegnazione del presente contratto stesso, nonché le eventuali modifiche o decisioni relative alla sua esecuzione, purché i fatti su cui si basano le risultanze del Segretario dell'esercito degli Stati Uniti o di un suo rappresentante siano oggetto di controversia e possano essere sottoposti al giudizio di un tribunale competente Nel caso che il presente contratto venga risolto in base alle disposizioni del sotto-paragrafo sopra, il Governo degli Stati Uniti avrà la facoltà di 1) agire contro il Locatore nello stesso modo in cui potrebbe agire in caso di inadempienza all Accordo e Contratto di Locazione e 2) inoltre, una penale (che verrà stabilita dal Segretario dell'esercito degli Stati Uniti o da un suo rappresentante), il cui importo non potrà essere né inferiore a tre volte, né superiore a dieci volte l'importo delle spese sostenute dal Locatore per regalie ai suddetti ufficiali o dipendenti, il Governo degli Stati Uniti avrà anche il diritto ad un eventuale risarcimento danni in base alla legge Le suddette disposizioni a favore del Governo degli Stati Uniti non debbono essere considerate in senso restrittivo e non escludono ulteriori diritti previsti dalla legge o dal presente contratto. 25. INVENTARIO COMUNE E RAPPORTO SULLE CONDIZIONI DEI FABBRICATI Prima della data di accettazione e della data effettiva del Contratto di Locazione verrà eseguito un inventario fisico e ispezione congiunta del bene locato per redigere relativo rapporto sulle condizioni esistenti e verrà firmato da ambo le parti. La stessa procedura verrà applicata al momento in cui il Governo degli Stati Uniti riconsegnerà i fabbricati al Locatore. 26. NOTIFICHE Qualsiasi notifica relativa al presente Accordo verrà eseguita in forma scritta e firmata da un rappresentante debitamente autorizzato della parte che dà tale avviso. Se la comunicazione è data dal Governo degli Stati Uniti, deve essere indirizzata a: Nome del Locatore: Indirizzo: Numero di telefono:... Fax

18 e se data dal Locatore, deve essere indirizzata a: Vicenza Real Estate Field Office, Ufficio Contratti Immobiliari Unit 31401, Box 86, Caserma Carlo Ederle, Viale della Pace, Vicenza, Italia. Numero di fax: PERMESSI E RESPONSABILITÀ Il Locatore, è tenuto a rispettare, a proprie spese, tutte le leggi e regolamenti applicabili. Il Locatore dovrà ottenere le necessarie licenze e permessi in pieno rispetto delle leggi relative alla costruzione del complesso edilizio e ogni altro obbligo derivante dal presente Accordo e Contratto di Locazione. Il Governo degli Stati Uniti non ha alcuna responsabilità per eventuali mancanze del Locatore di rispettare in futuro le pertinenti leggi, regolamenti, licenze o permessi. 28. RITROVAMENTI ARCHEOLOGICI Il Locatore deve verificare con le competenti autorità locali che il terreno proposto per il complesso residenziale non presenti alcun risaputo interesse archeologico e dovrà fornire tale certificazione. Nel caso in cui, contrariamente alle attuali conoscenze e aspettative, dovessero verificarsi dei ritrovamenti archeologici durante lo scavo, il Locatore notificherà senza indugio le autorità competenti e agirà in conformità con quanto previsto dalla legge italiana. Tutti i reperti archeologici verranno trattati dal Locatore secondo le indicazioni delle Autorità Italiane ed i relativi costi saranno interamente a carico del Locatore, compresi quelli connessi ad eventuali ritardi nei lavori di costruzione. Dovrà essere mantenuto il programma stabilito al paragrafo 21, a meno che il Locatore non riceva direttive da parte delle autorità italiane di smettere di lavorare nella zona interessata. 29. ORDIGNI INESPLOSI Il Locatore deve verificare con i tecnici competenti e le competenti autorità locali che il terreno proposto per il complesso residenziale non presenti alcun rischio noto riguardante ordigni inesplosi e ne fornirà documentazione in merito. Nel caso in cui, contrariamente alle attuali conoscenze e aspettative, venissero scoperti/ritrovati degli ordigni inesplosi durante lo scavo, il Locatore notificherà senza indugio le autorità competenti e agirà in conformità a quanto prescritto dalla legge italiana. Tutti gli ordigni inesplosi rinvenuti saranno trattati dal Locatore in conformità con le indicazioni delle Autorità Italiane ed i relativi costi sono interamente a carico del Locatore, compresi quelli connessi ad eventuali ritardi nei lavori di costruzione. 30. TERRENO CONTAMINATO Il Locatore deve fornire una certificazione attestante che non vi siano prove di 48

19 contaminazione ambientale nei terreni proposti per il complesso residenziale. Tale certificazione deve documentare le indagini svolte e fornire una descrizione dettagliata dei criteri seguiti e dei metodi utilizzati per determinare l'assenza di contaminazione, insieme a tutte le analisi, dati e risultati dei test che hanno contribuito a questa determinazione La documentazione deve: 1) descrivere nel dettaglio l'area proposta e tutte le attività che sono state e/o vengono effettuate sul sito; 2) individuare le correlazioni tra queste attività e il tipo, l ubicazione e l'estensione della potenziale contaminazione; 3) descrivere le caratteristiche delle matrici ambientali che influenzano il sito e le zone circostanti; 4) indicare le norme che possono essere necessarie per la tutela dell'ambiente e della salute pubblica nella zona proposta; 5) fornire i risultati del piano di ricerca eseguito per stabilire che non vi è alcuna prova di qualsiasi contaminazione pregressa o sospetta nella zona proposta, tra cui una descrizione dettagliata dei criteri e dei metodi utilizzati per sviluppare ed eseguire questo piano di ricerca Tale certificazione deve essere preparata, firmata e timbrata da un qualificato professionista indipendente, e deve contenere una dichiarazione giurata che non vi è alcuna prova di contaminazioni pregressa o presunta nell area proposta per il complesso residenziale Nel caso si dovessero trovare casi di pregressa contaminazione durante i lavori di scavo/ costruzione, il Locatore sarà completamente responsabile per la completa pulizia/bonifica delle aree interessate e dovrà sostenere per intero tutti relativi i costi, compresi quelli connessi ad eventuali ritardi di lavori di costruzione. 31. CLAUSOLA SULLE CONTROVERSIE Tutti i reclami o controversie derivanti da o relative al presente Accordo e Contratto di Locazione, e successive modifiche e rinnovi, devono essere risolti nell ambito della clausola del Federal Acquisition Regulation (FAR) in vigore dal 1 maggio Il Locatore procederà ad eseguire con diligenza le prestazioni come da Accordo e Contratto Locazione, in attesa della risoluzione definitiva di ogni richiesta di sgravio o di reclamo o ricorso o azione derivante da o relativa all'accordo e Contratto di Locazione e rispettare qualunque decisione dell Ufficiale Contraente del Governo degli Stati Uniti. Ai fini del presente Accordo e Contratto di Locazione, il Capo Ufficio del Vicenza Real Estate Field Office è l Ufficiale Contraente del Governo degli Stati Uniti Dopo l'inizio del periodo di 10 anni, verrà applicata la legge italiana per risolvere tutti i reclami o controversie derivanti da o relative al Contratto di Locazione, ad eccezione di quelle derivanti da o relative a una o più disposizioni di cui ai paragrafi 2.05, 7, 8, 13, 24, e 33 che sono disciplinate dalla legge degli Stati Uniti. 32. CLAUSOLA ARBITRALE Fintantochè il Governo degli Stati Uniti non ottenga e notifichi al Locatore per iscritto che il Governo degli Stati Uniti ha l autorità in base alla legge degli Stati Uniti legge del 1996 riguardante l'amministrazione della Risoluzione delle Controversie (Administrative Dispute Resolution Act o ADRA ) (da codificare al Titolo 5 del Codice degli Stati Uniti, sezioni 571 e seg. e Titolo 41 Codice degli Stati Uniti, sezioni 605 e 607), per sottomettere un reclamo o 49

20 controversia ad un arbitrato vincolante, tutti i reclami o controversie verranno risolti ai sensi del paragrafo 31. In seguito a notifica scritta da parte del Governo degli Stati Uniti riguardante la sua autorità a ricorrere ad un arbitrato vincolante, il Locatore e Governo degli Stati Uniti accettano di adeguarsi alla facoltà del Governo degli Stati Uniti di arbitrare tutte le controversie o rivendicazioni, derivanti da o relative all'accordo e Contratto di Locazione, secondo l arbitrato del Regolamento Arbitrale della Commissione delle Nazioni Unite sul Diritto Commerciale Internazionale (UNCITRAL) (regolamento arbitrale). Il Governo degli Stati Uniti si adopererà per intraprendere le azioni necessarie per ottenere l'autorità di avviare un arbitrato vincolante Il Locatore e Governo degli Stati Uniti acconsentono ed incaricano l'arbitro come segue: (1) Il luogo dell'arbitrato sarà la Corte Permanente per l Arbitrato dell'aia, Paesi Bassi, o Casema Carlo Ederle, Vicenza, Italia, come determinato dall'arbitro; (2) L'Arbitro deve condurre il procedimento arbitrale secondo il regolamento arbitrale; (3) L Arbitro deve utilizzare la legge che si applicherebbe ai sensi del paragrafo 32 per risolvere il reclamo o controversia; e (4) La decisione scritta dell'arbitro dovrà fornire una spiegazione delle leggi applicate e i fatti rilevanti usati per prendere la sua decisione e dovrà fornire il documento al Governo degli Stati Uniti e al Locatore entro trenta (30) giorni di calendario dall'udienza di arbitrato L'avvio di un arbitrato verrà eseguito in conformità con le Regole di Arbitrato e viene avviato per mezzo di comunicazione scritta notificata all altra parte ("Notifica di Arbitrato") che descrive la contestazione o reclamo da sottoporre alla decisione arbitrale ("Arbitro"), salvo che al Locatore e al Governo degli Stati Uniti vengano dati venti (20) giorni di calendario per concordare reciprocamente su quale Arbitro da una lista da tre (3) e cinque (5) Arbitri da essere selezionati dal Segretario Generale della Corte Permanente di Arbitrato dell'aia, Paesi Bassi Nel caso in cui il Locatore e Governo degli Stati Uniti non siano in grado di concordarsi su un Arbitro entro venti (20) giorni di calendario dopo la comunicazione di una Notifica di Arbitrato, allora l'arbitro verrà nominato, su istanza sia del Locatore o del Governo degli Stati Uniti, dal Segretario Generale della Corte Permanente di Arbitrato dell'aia, Paesi Bassi, o il suo sostituto debitamente nominato o qualsiasi altra persona da lui autorizzata a effettuare le nomine a suo nome Nell attesa di una decisione dell'arbitro, il Locatore e Governo degli Stati Uniti procederanno con diligenza con le prestazioni o obblighi previsti dal presente Accordo e Contratto di Locazione, a meno che il requisito per tale adempimento venga sospeso da un Tribunale della giurisdizione competente Il Locatore e Governo degli Stati Uniti accettano inoltre di condividere equamente i costi dell Arbitrazione, soggetti a disponibilità per il Governo degli Stati Uniti di fondi sufficienti per pagare tali spese arbitrali Il Locatore e Governo degli Stati Uniti convengono e accettano che l'obbligo del Governo degli Stati Uniti di pagare una liquidazione e gli eventuali interessi, ai sensi dell'accordo e 50

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