VADEMECUM PER L ACQUISTO DELLA CASA. Vers. 2.0 ( )

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1 VADEMECUM PER L ACQUISTO DELLA CASA Vers. 2.0 ( ) 1

2 Decido di acquistare una casa Cosa faccio? Si tratta di un progetto importantissimo, probabilmente nella vita di molti il più impegnativo a livello economico, che implica un coinvolgimento psicologico ed emotivo, ma anche un notevole impiego di tempo e che, può mettere ansia, preoccupazione e stress. Dato che le preoccupazioni derivano anche e soprattutto dalla non conoscenza, proviamo a schematizzare quali sono i passi da effettuare, in modo che affrontandoli uno alla volta questi siano più comprensibili. 1. Come deve essere la mia casa 2. Analisi dei costi 3. Mutuo 4. Come e dove ricercare 5. Ho individuato la casa: appartamento usato. Cosa fare? 6. Ho individuato la casa: appartamento nuovo. Cosa fare? 7. Un altra soluzione: comprare una casa in costruzione 8. Comprare in cooperativa 2

3 1. Come deve essere la mia casa Individuare le caratteristiche che deve avere la casa è il primo passo da compiere. Prima di tutto la zona: dovrà essere in centro, vicino al lavoro, vicino a parenti, oppure in periferia o addirittura in campagna? Valutate attentamente i vantaggi e gli svantaggi della lontananza sia dal luogo di lavoro che dai servizi quali scuole, sanitari, parcheggi e trasporti ed il tempo necessario per gli spostamenti. Piccola o grande? Ovviamente questo dipende dalla somma a disposizione. Comunque sia, generalmente l acquisto della casa è definitivo, occorre quindi valutare eventuali necessità relative all allargamento della famiglia! 3

4 2. Analisi dei costi Occorre valutare la somma disponibile e la rata sostenibile per il rimborso eventuale del mutuo. Oltre al prezzo di acquisto occorre tenere conto anche delle seguenti spese accessorie: PRIVATO IMPRESA COOPERATIVA spese notarili per il contratto di acquisto spese notarili per il contratto di acquisto spese notarili per il contratto di acquisto (in genere più basse poiché vengono effettuati diversi atti per giorno) Imposta di Registro 3% del valore catastale * IVA 4% del prezzo di acquisto * IVA 4% del prezzo di acquisto * Imposta Catastale 168,00 Imposta Catastale 168,00 Imposta Catastale 168,00 Imposta Ipotecaria 168,00 Imposta Ipotecaria 168,00 Imposta Ipotecaria 168,00 Trascrizione e voltura 80 Trascrizione e voltura 80 Trascrizione e voltura 80 Bolli 230,00 Bolli 230,00 Nessuna spesa di bollo Imposta di Registro 168,00 Nessuna spessa di registro Commissione Agenzia Immobiliare dal 2% al 4% Se si accende il mutuo: - spese bancarie per l accensione del mutuo che variano da istituto a istituto - spese notarili per il contratto di mutuo che dipendono dall importo del mutuo richiesto Se si accende il mutuo: - spese bancarie per l accensione del mutuo che variano da istituto a istituto - spese notarili per il contratto di mutuo che dipendono dall importo del mutuo richiesto Le spese di mutuo sono minori in quanto il mutuo viene stipulato dalla cooperativa e poi trasferito ai singoli soci * se Prima Casa 4

5 3. Mutuo Il mutuo è un prestito oneroso da parte di un Istituto Bancario, da restituire in più anni a rate. Il mutuo può coprire mediamente fino all 80% del valore dell appartamento in funzione della capacità di rimborso del mutuatario. Parallelamente alla concessione del mutuo la Banca chiede a garanzia della restituzione del capitale e del pagamento degli interessi l iscrizione di ipoteca a suo favore sul bene: la tua casa garantisce per te tramite ipoteca in favore della Banca: se non paghi la Banca ti prende la casa. Quando avrai restituito il mutuo l ipoteca verrà cancellata. Il mutuo è regolato da un contratto tra te e la Banca dove si stabilisce l importo e le condizioni che regolano il prestito, le modalità di determinazione del tasso, le modalità di rimborso (piano di ammortamento) la modalità di erogazione, l estinzione anticipata e i costi di istruttoria. Valuta attentamente il rapporto tra la rata di mutuo e i tuoi redditi mensili. Di norma è consigliabile che la rata non superi un terzo dei tuoi redditi netti. 3.1 Spese accessorie del mutuo Prima di stipulare un mutuo occorre anche valutare ulteriori spese che possono essere differenti da banca a banca. In particolare: - spese di istruttoria (250,00 circa) - spese per la perizia (260,00 circa) - assicurazioni contro il rischio di incendio/scoppio dell immobile (in base al valore dell immobile) - apertura obbligatoria C/C Occorre quindi richiedere alla Banca l Indicatore Sintetico di Costo, ovvero un indice che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, un tasso che tiene conto oltre al tasso nominale anche degli interessi e degli oneri accessori. 5

6 3.2 Tasso e durata Gli elementi principali per poter scegliere il proprio mutuo sono tasso e durata. Nei contratti di mutuo a tasso fisso il tasso di interesse resta uguale per tutto il periodo che impiegherai a restituire il mutuo. La rata sarà costante per tutta la durata dell ammortamento. Il parametro utilizzato per determinare il tasso è l Irs* di periodo, maggiorato dello Spread* stabilito dalla Banca. Nei contratti di mutuo a tasso variabile il tasso di interesse si modifica nel tempo che impiegherai a restituire il mutuo in funzione delle variazioni del costo del denaro. Le regole in base alle quali varierà il tasso sono indicate nel Contratto di Mutuo: saranno parametri certi e pubblici. Viene sommata una percentuale fissa (Spread) ad una percentuale variabile (Euribor*). La rata variabile significa che: - la quota capitale di ogni rata viene predeterminata al momento della stipula del Contratto definitivo di mutuo; - la quota interessi varia per ogni rata in base a parametri indicati nel Contratto definitivo di mutui; Il tasso variabile è inizialmente più basso di quello di un mutuo a tasso fisso. Esistono poi mutui in cui i criteri possono alternarsi esempio a tasso misto, oppure mutui a tasso variabile ma a rata fissa in cui gli aumenti o decrementi influenzano la durata. (*Euribor, indice assunto come base per la determinazione del tasso variabile dei mutui. Irs indice assunto come base per la determinazione del tasso fisso dei mutui. Agli indici Euribor e Irs viene sommato uno Spread variabile a seconda degli istituti bancari e della durata dei mutui). 3.3 Il Piano di ammortamento Viene fornito dalla Banca. Si tratta di una tabella con l indicazione di tutte le rate da pagare (suddivise tra capitale ed interessi) e le relative date di scadenza per il pagamento. Naturalmente nel caso di mutui a tasso variabile sarà indicata soltanto la quota capitale in quanto gli interessi varieranno a seconda del tasso di riferimento. 6

7 3.4 La portabilità La portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un altra banca, ottenendo condizioni migliorative. E quindi possibile modificare il tasso, lo spread e la durata del vecchio mutuo. La portabilità è prevista a costo zero per il mutuatario, che non deve quindi sostenere alcun costo per il suo ottenimento. 7

8 4. Come e dove ricercare Non è facile muoversi nel mondo delle inserzioni immobiliari e saper scegliere. Si inizia a cercare e ci si chiede: da dove cominciare? Internet, Agenzie immobiliari, annunci sui quotidiani, annunci su stampa libera di settore, Imprese costruttrici, cooperative? Attenzione alla superficie: quando si parla di superficie commerciale si deve intendere quella definita dal DPR 138 del 1998 e dalla norma UNI 10750, ovvero la superficie dell immobile comprensiva delle murature a cui si aggiunge il 25% delle terrazze e dei balconi, il 50% delle cantine, il 50% dei garages e posti auto, e l 80% delle mansarde e soffitte praticabile, nonché il 10% dell area del giardino se presente. Attenzione quindi a richiedere espressamente anche la superficie utile dell appartamento. Tale superficie è fondamentale anche nel caso in cui l annuncio riporti soltanto il numero di vani. 4.1 Agenzie immobiliari L importante è utilizzare sempre agenzie affidabili. Assicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto allo specifico Albo presso la Camera di Commercio. Pretendere l uso di modulistica adeguata sia per la definizione degli incarichi sia per la sottoscrizione di una proposta. Infatti gli agenti immobiliari sono tenuti a depositare presso L ufficio Albi e Ruoli della Camera di Commercio competente per territorio sia i moduli che i formulari che intendono utilizzare per svolgere la propria attività. E bene quindi accertarsi che l agenzia immobiliare utilizzi moduli contrattuali conformi a quelli depositati e che siano privi di clausole vessatorie. Definire sempre per scritto i dettagli degli accordi. Concordare per iscritto l entità della provvigione e le modalità di pagamento. Dal formulario deve risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi. Le parti del modulo non utilizzato devono essere barrate. E sempre meglio poi avere un contatto diretto con l agente, recandosi personalmente presso l agenzia, perché telefonicamente non è facile descrivere le caratteristiche che 8

9 l immobile deve avere. Può darsi che una descrizione fornita male o sommariamente per telefono vi faccia scappare l appartamento che faceva al caso vostro! 4.2 Annunci su quotidiani e su stampa libera di settore In questi casi è veramente difficile capire di che immobili si tratta. Solitamente le indicazioni sono sommarie e sovradimensionate. Occorre quindi perdere molto tempo e verificare personalmente ogni annuncio che sembra rispondere ai vostri requisiti. 4.3 Annunci su Internet Anche in questo caso vale quanto sopra indicato con la differenza che in genere in questo tipo di annuncio ci sono riportate piantine e foto che comunque consentono una prima valutazione. 4.4 Imprese costruttrici E opportuno assicurarsi della solidità dell Impresa, accertarsi della regolarità delle concessioni edilizie e soprattutto assicurarsi che ottemperino a quanto richiesto dalla Legge 210/04 e Dls 122/05 ovvero consegnano le polizze fidejussorie a garanzia dell integrale restituzione degli acconti versati qualora l impresa debba andare incontro ad un fallimento. 4.5 Cooperative Le cooperative si prefiggono lo scopo di fornire ai loro soci quei beni e servizi per il conseguimento dei quali la cooperativa è sorta, senza scopo di lucro. La Cooperazione è costituita da un sistema di imprese intese come soggetti collettivi che nascono, crescono e si consolidano non per realizzare profitto, ma per perseguire al meglio gli obiettivi di mutualità e solidarietà che stanno alla base dei valori cooperativi, coniugando capacità di iniziativa economica ed obblighi di responsabilità sociale. Per questo comprare casa in cooperativa, può risultare vantaggioso per chi non ha tante disponibilità economiche. Spesso si può usufruire, avendo determinati requisiti, di finanziamenti agevolati erogati dalle Regioni e dallo Stato. Se ci si rivolge ad una cooperativa occorre assicurarsi che si tratti di azienda seria e affidabile, con esperienza pluriennale e appartenenza ad Associazioni di settore che ne garantiscono la legittimità e l affidabilità. Anche in questo caso è opportuno assicurarsi che ottemperino a quanto richiesto dalla Legge 210/04 e Dls 122/05 ovvero consegna polizze fidejussorie a garanzia dell integrale restituzione degli acconti versati qualora la cooperativa debba andare incontro ad un fallimento. 9

10 5. Ho individuato la casa: appartamento usato. Cosa fare? 1) Analisi e verifiche delle condizioni costruttive dell appartamento Una volta individuata la casa, il consiglio è di visitarla nuovamente, magari in fasce orarie differenti per rendersi conto di eventuali situazioni contingenti. Tenete conto anche dell esposizione, dell orientamento, del piano, del panorama, le dotazioni, le rifiniture e della possibilità di furti e delle condizioni generali di manutenzione del condominio. La fretta è una cattiva consigliera, quindi, procedete con calma. Avete visto decine di appartamenti e avete individuato quello che più vi piace. Ovviamente, la prima cosa che vi ha colpito è sicuramente l'estetica ma non bisogna fermarvi solo all'aspetto esteriore. Una volta all'interno del potenziale vostro acquisto, fate una carrellata di accertamenti: date un'occhiata agli infissi, sia interni che esterni, all'impianto termico e a quello elettrico, e all'eventuale presenza di umidità. Tenete bene in considerazione che: gli infissi interni se non dotati di vetrocamera (ovvero di vetro stratificato con intercapedine d aria) causano notevoli dispersioni di calore; sia l impianto termico sia quello elettrico devono rispettare le rispettive normative vigenti; a partire da mese di luglio dell anno 2009 per effettuare compravendite di unità abitative è necessario il certificato energetico dell edificio che ne attesta il consumo annuo energetico. Se le verifiche di cui sopra danno esito negativo, dovrete accollarvi le spese aggiuntive per la ristrutturazione del vostro futuro appartamento. 2) Verificare se l appartamento è in regola Di solito la compravendita di appartamenti usati viene intermediata da agenzie immobiliari. Al momento della trattativa: verificate che il venditore sia effettivamente il proprietario dell'immobile, che ne abbia l'integrale disponibilità e che non siano presenti diritti reali di godimento (es. uso, abitazione, usufrutto a beneficio di persone diverse dal proprietario) tramite la verifica delle trascrizioni da richiedere alla Conservatoria dei Registri immobiliari; se l immobile è di recente costruzione accertatevi che nel contratto originario siano citate tutte le licenze ed autorizzazioni che hanno originato il diritto di costruzione (licenza edilizia, eventuale concessione in sanatoria, licenza di abitabilità). Verificate la planimetria ed il certificato di attualità catastale. Inoltre verificate i certificati di conformità degli impianti e la situazione dei pagamenti condominiali presso l amministratore di condominio. 3) Passi successivi per l acquisto dell appartamento L'agenzia immobiliare, con molta probabilità, vi chiederà di sottoscrivere una "proposta di acquisto". E' interesse dell'acquirente che il proprietario accetti in forma scritta la sua offerta, così da dare validità al contratto. La proposta deve essere rivolta al proprietario 10

11 dell'immobile, così come qualunque somma di denaro eventualmente lasciata in deposito dovrà essere sotto forma di assegno non trasferibile intestato al proprietario medesimo. E' altrettanto necessario che nella proposta sia riportata l'esatta descrizione dell'immobile, così come la sua destinazione d'uso, il prezzo offerto, le condizioni di pagamento, e qualsiasi altra condizione sia ritenuta indispensabile per la positiva conclusione dell'affare. Se la proposta di acquisto verrà accettata dal proprietario il successivo passo sarà il compromesso. Il compromesso è un documento tra il venditore e il l'acquirente. Dovrebbe essere firmato da entrambi le parti alla presenza degli stessi. Nel caso venga firmato dall'agente immobiliare, assicuratevi che abbia il mandato scritto, da parte del venditore. Al momento del compromesso: - verificate le modalità di pagamento del prezzo, calcolando i tempi dell'adempimento sulla base delle vostre possibilità (cioè fissate delle date sicure per il versamento degli acconti, se previsti, e per la stipulazione del rogito notarile). Quantificate gli oneri economici complessivi per evitare sorprese (prezzo dell'immobile, costo dell'atto notarile, imposte, tasse, costo dell'eventuale finanziamento); - quantificate l'acconto da versare all'atto del compromesso come "caparra confirmatoria" che assolve anche alla funzione di risarcire l'eventuale danno derivante dalla mancata stipulazione del contratto; L ultimo passo per divenire proprietari dell appartamento è il contratto pubblico notarile (rogito). Ricordate che è la parte acquirente che sceglie e paga, a proprie spese, il notaio di fiducia, il quale opera da "consulente", relaziona e garantisce i requisiti di validità ed efficacia del contratto. 6. Ho individuato la casa: appartamento nuovo. Cosa fare? Gli appartamenti nuovi godono di numerosi vantaggi. In primis sono nuovi e quindi non necessitano di ristrutturazioni; sono realizzati con caratteristiche costruttive e tecnologiche di ultima generazione e garantiscono agli acquirenti risparmi energetici e benessere abitativo; sono dotati di impianti rispondenti alle normative vigenti. I vantaggi citati comportano un prezzo generalmente più alto dell usato. I passi da seguire per addivenire all acquisto non differiscono da quelle dell usato. Accertatevi tuttavia che nel compromesso di acquisto siano indicate, oltre quanto già elencato per i compromessi per gli appartamenti usati, le caratteristiche costruttive dell edificio e tutte le licenze ed autorizzazioni che hanno originato il diritto di costruzione 11

12 (licenza edilizia, eventuale concessione in sanatoria, licenza di abitabilità, planimetria e certificato di attualità catastale). Inoltre il venditore in questi casi dovrà garantire l immunità da vizi occulti, e prestare tutte le garanzie richieste dalla legge (vedi articoli del Codice Civile). Art Codice Civile Difformità e vizi dell opera. L appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso non siano stati in mala fede taciuti dall appaltatore. Il committente deve a pena di decadenza denunziare all appaltatore le difformità o i vizi di consegna entro sessanta giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria se l appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi. Art Codice Civile Rovina e difetti di cose immobili Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di dieci anni dal completamento l opera per vizio del suolo o per difetto di costruzione rovina in tutto o in parte ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti l appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia. 7. Un altra soluzione? Comprare una casa in costruzione Fidarsi di un progetto? Può convenire, e anche parecchio, ma naturalmente bisogna seguire con attenzione tutte le fasi dei lavori e chiarire prima numerosi dettagli. Le case in costruzione sono economicamente un buon affare, sebbene l acquisto potrebbe sembrare più rischioso che per una casa già ultimata. In sostanza si tratta di un patto fra il costruttore e l acquirente, che finanzia i lavori di edificazione man mano che si svolgono. Questo vuol dire certo un maggiore impegno e coinvolgimento di chi compra, ma anche la possibilità di avere alla fine una casa per quanto possibile su misura, nuova, e a un buon prezzo. E bene ricordarsi di chiedere se il terreno è anch esso di proprietà dell impresa (e quindi passerà ai nuovi proprietari), oppure è solo in concessione. In quest ultimo caso, alla scadenza (in genere dopo 99 anni) l immobile passerà ai proprietari degli appartamenti insistenti sul terreno senza indennizzi. Quanto ai pagamenti, in genere sono scaglionati, seguendo l andamento dei lavori. In base alla normativa di cui alla L.210/04 e al D. Lgs. 122/05 il costruttore è obbligato al rilascio di garanzie fidejussorie su tutti gli acconti versati dall acquirente. 12

13 Polizze fidejussorie L.210/04 - D.Lgs.122/05 Soggetti obbligati in base alla legge vigente: Beneficiari della normativa: Immobili oggetto della garanzia: Rischi garantiti: Somme garantite dalla fidejussione: Caratteristiche della garanzia: Effetti dell introduzione delle fidejussioni: Criticità: Costruttori, Imprese o Cooperative persone fisiche acquirenti di immobili da costruire quelli per cui sia stato richiesto il permesso a costruire e per i quali non sia ancora stato rilasciato il certificato di abitabilità - esecuzione immobiliare dell immobile oggetto del contratto fallimento - amministrazione straordinaria - concordato preventivo - liquidazione coatta amministrativa tutta la quota contanti versata dall acquirente. - rilasciata da istituto bancario, assicurativo o finanziaria autorizzata - operativa anche in caso di mancato pagamento del premio - il rimborso deve essere effettuato entro 30 giorni dalla richiesta del soggetto garantito - è valida fino al rogito notarile di trasferimento della proprietà massima tutela dell acquirente - impossibilità per il costruttore (impresa e/o cooperativa) di riscuotere somme a nero non essendo prevista alcuna sanzione in caso di mancata consegna delle polizze (salvo la possibilità per l acquirente di far dichiarare nullo il preliminare di acquisizione dell immobile) ed essendo inoltre onerosa, si verifica che molti operatori non danno le fidejussioni ai loro acquirenti. 13

14 8. Comprare casa in cooperativa Si tratta anche in questo caso quasi sempre di case da costruire. Ma la sostanziale differenza con l acquisto da imprese costruttrici sta nel rapporto con il soggetto costruttore, che risponde direttamente ai soci della cooperativa, cioè agli acquirenti, che riunendosi in assemblea prendono tutte le decisioni. Inoltre il prezzo è generalmente più conveniente, perché permette di beneficiare una serie di agevolazioni: - Pagamenti dilazionati e personalizzati - Eventuali contributi da parte della Regione o dello Stato Importante: il prezzo dell immobile usato può variare a seconda dell andamento del mercato immobiliare, mentre il prezzo del nuovo ha dei costi fissi (costo di costruzione, appalto, convenzioni, costo terreno, Opere di Urbanizzazione) al di sotto dei quali non è possibile scendere. Attenzione quindi che eventuali sconti non compromettano la qualità della realizzazione. 14

15 Vantaggi e svantaggi: tabella di confronto tra nuovo e usato NUOVO USATO - Costruita con le più moderne tecnologie - Costo inferiore - Ha sempre il posto auto o garage - E più facile trovare una zona specifica - Puoi personalizzarla a costo zero - Risponde a tutte le normative vigenti - Richiede minori verifiche dal punto di vista della regolarità - Prezzo apparentemente superiore - Maggiori costi per adeguamento a normative, molto spesso anche incerti - Se in costruzione la piantina non è per tutti - Non sempre è presente garage, di immediata comprensione parcheggio o posto auto - Costi aggiuntivi di mediazione agenzia Vantaggi Svantaggi 15

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