POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 21 marzo quesiti. Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto,

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 21 marzo quesiti Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioniamo, fra i tanti che ci pervengono, solo i quesiti di maggior interesse generale. Per esigenze di spazio, inoltre, sono preferibili domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate esclusivamente nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato in alcun caso seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PARCHEGGIO - INSTALLAZIONE SBARRA - SPESE ASCENSORE E PIANO TERRA - SPESA CONTO CORRENTE - SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - ASSEMBLEA CONDOMINIO PARZIALE - CONDUTTORE INVADENTE - SPESA RIFACIMENTO BALCONI - CADUTA E ASSICURAZIONE - STILLICIDIO CONDIZIONATORE - AMMINISTRATORE INADEMPIENTE - SPESE STRAORDINARIE PER RIFACIMENTO TETTO - IMMISSIONI RUMOROSE - LASTRICO SOLARE E RENDITA CATASTALE - CUSTODIA BENI PIGNORATI - LAVORI MALE ESEGUITI - REVOCA AMMINISTRATORE - RIFACIMENTO MANTO STRADALE - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA - ASSEMBLEA E DELEGHE - SPESA RIFACIMENTO TETTO - RIPARTIZIONE SPESE

2 SUPERCONDOMINIO - APPROVAZIONE RENDICONTO - REGOLAMENTAZIONE PARCHEGGIO - LAVORI STRAORDINARI - CONTATORE INACCESSIBILE - SOSTITUZIONE CASSETTA BAGNO - MODALITA PAGAMENTO CONTRIBUTI CONDOMINIALI - DOCUMENTAZIONE SPESE CONDOMINIALI - SOFFITTA TRASFORMATA IN ABITAZIONE - LAVORI E MANCANZA DI DENARO - LOCAZIONE E SPESE STRAORDINARIE - SPESA FOSSA BIOLOGICA - LOCAZIONE E ORARIO LAVORI - INSTALLAZIONE CASSETTE POSTALI - SPESE E MILLESIMI - LAVORI DELIBERATI MA NON ESEGUITI - ANIMALE INVADENTE APERTURA CANCELLO - AMPLIAMENTO BALCONE - RIPARAZIONE TETTO - INSTALLAZIONE INFERRIATA - SPESA CONTATORE - SPESE PULIZIA ANDRONE - INSTALLAZIONE CONTATORE CONDOMINIALE - COSTRUZIONE GRADINO - INADEMPIMENTO CONTRATTUALE - LAVORI STRADALI - DIVISIONE CORTILE - SPESE NOMINA AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO - RISCALDAMENTO SPENTO - RAMPA AUTORIMESSA E DANNI - RIPARTIZIONE SPESE LEGALI - PROTEZIONE CONTATORI - DISTANZA LEGALE FRA COSTRUZIONI - COOPERATIVA E CONTRIBUTI CONDOMINIALI - RIPRISTINO LUOGHI - REVISIONE MILLESIMI - PORTIERE E SMISTAMENTO CORRISPONDENZA - CONDIZIONATORE RUMOROSO - CONTATORE ACQUA E DISTANZA LEGALE - LE SPESE PER LA CONSERVAZIONE DELLA SERVITU - SERRANDA DEL GARAGE PERENNEMENTE APERTA - RIPARAZIONE MURO ALTRUI - LOCAZIONE E ADDIZIONI Segnaliamo, di Germano Palmieri, il Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore:

3 Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA Abito in un appartamento al primo piano di mia proprietà. da anni ci sono infiltrazioni d acqua dall appartamento di sopra, ma i proprietari non hanno fatto attenzione a riparare i danni. Oggi ci troviamo con i tetti distrutti che fra non molto ci cadranno addosso. Chi deve pagare i lavori di riparazione? Se accettano loro di affrontare le spese abbiamo noi la scelta della ditta che dovrà eseguire i lavori?

4 A. R. Se le infiltrazioni provengono dal sovrastante appartamento, la spesa richiesta dalla loro eliminazione fa carico al proprietario di questo. Se invece provengono dal tetto, attraversano l unità immobiliare sovrastante quella del lettore e finiscono in questa, la conseguente spesa fa carico al condominio e va ripartita fra i condomini (danneggiato compreso) in proporzione ai millesimi di proprietà. La scelta dell impresa incaricata di eseguire i lavori compete a chi sostiene la relativa spesa. INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO Due anni fa ho acquistato un appartamento in contesto condominiale di 10 unità. L'appartamento ha circa 10 anni di vita. Un anno prima del mio acquisto è stato installato sul tetto condominiale un impianto fotovoltaico ma non tutti i condomini hanno aderito all'iniziativa. Posso pretendere un affitto per il tetto non utilizzando l'impianto (chiaramente non ho contribuito alla sua realizzazione avendo acquistato l'appartamento un anno dopo la sua realizzazione)? L. G.

5 Se l installazione dell impianto è avvenuta nel rispetto dell art c.c. (rispetto della destinazione della cosa comune e possibilità, per gli altri condomini, di installare a loro volta sul tetto analogo impianto), chi non ha aderito all iniziativa non può pretendere un corrispettivo per l uso del tetto da parte di alcuni condomini, avendo questi esercitato un diritto previsto dal citato articolo. PARCHEGGIO La mia compagna possiede un appartamento in affitto in un condominio. In questo stabile di 12 appartamenti non ci sono parcheggi sufficienti per tutti i condomini, ce ne sono soltanto 2 liberi; gli altri sono dichiarati privati in quanto di proprietà. Nei giorni scorsi un "proprietario" ha occupato temporaneamente l'unico in quel momento libero, costringendo gli altri a parcheggiare lontano dallo stabile lungo la strada. Possono questi signori vantare diritto di proprietà nello spazio adibito al parcheggio? Loro dicono che in fase di acquisto della casa hanno comprato anche il posto auto. Hanno posto dei cartelli a circa 50 centimetri da terra con scritto proprietà privata fra l'altro poco leggibili creando spesso incomprensione agli ospiti che si recano presso lo stabile. A. T. Per stabilire se il conduttore ha il diritto di parcheggio occorre riferirsi al contratto di locazione. Per quanto riguarda, invece, la proprietà o meno, in capo ad alcuni dei

6 condomini, degli spazi contrassegnati, occorre rifarsi ai titoli di acquisto delle unità immobiliari, consultabili presso l Agenzia del territorio. A riguardo il conduttore può chiedere informazioni al locatore. INSTALLAZIONE SBARRA Quali sono le conseguenze cui potrei andare incontro se dovessi installare una sbarra per delimitare la proprietà di un viale interno che serve per accedere a quattro unità abitative? Il viale è in compossesso nella seguente misura: 50 % nostra proprietà, 50 % di altri 3 residenti. Poiché gli altri 3 non vogliono apporre la sbarra, noi siamo disposti sia ad installarla che a sostenere tutte le spese di manutenzione ed energia per il funzionamento, e altresì consegneremo telecomandi e chiavi agli altri proprietari. Possiamo essere perseguibili legalmente o ci stiamo comportando in modo corretto? R. A. Un condomino non può interrompere il vialetto condominiale con un cancello o sbarra che sia, di cui consegni la chiave agli altri condomini. Questa iniziativa, infatti, comporta una modifica delle modalità d uso e di godimento della cosa comune, tale da interferire nel pari uso di essa da parte degli altri condomini, e in quanto tale è vietata (Cass. 25/11/1995, n ). L installazione della sbarra può invece essere deliberata dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000.

7 SPESE ASCENSORE E PIANO TERRA Sono proprietario di un appartamento al piano terra/rialzato di una palazzina di n.4 piani (S1, Terra o Rialzato, 1 e 2), per un totale di 4 appartamenti, uno per il piano terra/rialzato, uno per il piano primo e due più modesti al piano secondo. Al riguardo, considerato che il condominio consta di 4 condomini più uno che ha la proprietà solo su una delle quattro autorimesse di cui è dotato lo stabile, dunque siamo probabilmente esenti dall obbligo di avere un amministratore, ma ciò nonostante la maggioranza dei millesimi ha votato favorevolmente per la gestione della cosa comune incaricando un Amministratore esterno, le chiedo se posso astenermi dalle spese relative all ascensore in quanto lo stesso viene utilizzato solo da chi risiede ai piani superiori al mio, ovvero abitando al piano terra/rialzato per mia volontà uso da sempre le scale in quanto mi sembra ridicolo fare uso dell ascensore per poche scale. Altresì le chiedo, in caso positivo, quale codice prevede tale esenzione in modo tale che io possa porlo all attenzione dell amministratore e dei rimanenti condomini. C. D. I proprietari di unità immobiliari ubicate a piano terra che non usufruiscono dell ascensore, essendo comunque comproprietari dell impianto, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, e a quelle di sostituzione, mentre sono esonerati, ex art. 1123, secondo comma, c.c., dal contribuire alle spese di esercizio e di

8 pulizia di detto impianto (Trib. Genova 2/5/2003, n. 1512). Dello stesso avviso la Corte d Appello di Milano (sentenza n. 76 del 21/2/2006). La Cassazione, infine (sentenza n del 18/9/2012), ha esonerato i proprietari delle unità immobiliari ubicate a piano terra dal contribuire alle spese necessarie a sopperire al normale logorio dell impianto. Pertanto, se la corsa dell ascensore inizia dal piano rialzato, questo, sotto il profilo delle spese richieste dall impianto, è assimilabile al piano terra. Se invece il piano è rialzato rispetto a quello da cui inizia la corsa dell ascensore, il condomino è tenuto a contribuire a tutte le spese richieste dall impianto, ancorché preferisca servirsi delle scale: quello che rileva, infatti, è l uso potenziale, non l uso effettivo. SPESA CONTO CORRENTE Un nostro inquilino ci ha riferito che l'amministratore del condominio in cui è in affitto gli ha addebitato in quota, le spese relative alla tenuta del conto corrente condominiale. Il condomino sostiene che le spese devono essere addebitate al locatore. Chi ha ragione? L. L. Le spese di amministrazione, essendo inerenti alla conservazione della proprietà condominiale, sono a carico del locatore, salvo patto contrario (Cass. 20/4/1984, n. 2597). Le spese richieste dalla tenuta del conto corrente condominiale rientrano in questo ambito.

9 SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA Ho un appartamento affittato da vari anni. Ora va sostituita l'antenna centralizzata: il costo è carico mio o del mio affittuario? N. S. La spesa richiesta dall installazione e dalla sostituzione dell antenna centralizzata fa carico al locatore, restando a carico del conduttore la spesa richiesta dalla sua riparazione (Pret. Taranto 4/12/1981, con riferimento all amplificazione dell impianto). ASSEMBLEA CONDOMINIO PARZIALE Abito in un condominio di 10 appartamenti più due piani terra indipendenti (di comune hanno solo che sono parte integrante dello stabile nonchè l'ubicazione dei contatori). La domanda è questa: ultimamente un condomino del piano terra getta del terriccio all'interno dell'ascensore, non avendo prove schiaccianti avremmo intenzione di riunire solo i condomini facenti parte la scala (senza i due piani terra), è possibile farlo in virtù del fatto che loro (i piani terra) non pagano nessuna quota comune condominiale?

10 V. V. I condomini che non hanno accesso a un servizio non hanno il diritto di partecipare all assemblea in cui si debba deliberare in merito ad esso (Cass. 27/9/1994, n. 7885). CONDUTTORE INVADENTE Vorrei sapere cosa dice la legge sull'uso di parti comuni in una casa di corte con tre proprietari, questo poi che una famiglia in affitto al piano terra usufruisce di uno dei passaggi pedonali (fronte loro appartamento) per mettere vari stendi biancheria mobili, oggetti vari (scarpe, ciabatte, ombrelli etc), in piu usufruisce del cortile per mettere l' auto davanti al garage ostacolando anche il passaggio per andare nella zona spazzature. Per fortuna che dopo vari liti siamo almeno riusciti a non farli cucinare con bombola in garage e usufruire del tavolo con barbecue di tutti a mezzogiorno e sera, in più c'è anche l'abitudine di stendere tappeti sulle cancellate alcune volte accompagnate da spazzoloni. Usano a proprio piacimento le fioriere condominiali e non vogliono far giocare i bambini in cortile per non rovinare gli oggetti messi impropriamente nelle zone comuni. Se vado dal giudice di pace dopo aver richiamato non loro ma il loro padrone di casa otterrò il risultato che noi e gli altri condomini auspicano? R. R.

11 Se l inquilino disattende i più elementari comportamenti del vivere civile, e il locatore, ancorché sollecitato ad intervenire (se del caso chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento), non si attiva, gli altri condomini possono rivolgersi al giudice per ottenere la cessazione del lamentato inconveniente, non senza aver prima idoneamente documentato i fatti contestati. SPESA RIFACIMENTO BALCONI Circa la metà dei balconi a prospetto dell'edificio dove è inserito il mio appartamento, presentano notevoli danni ai parapetti ed ai sottobalconi (è visibile il ferro della struttura in c.a.) mentre altri sono integri e soltanto il mio, al primo piano, presenta un modesto danno ad uno spigolo. Il condominio ha deliberato di fare eseguire lavori di rifacimento, con l'ausilio di ponteggi mobili e facendo ricadere la spesa su tutti i condomini, secondo le quote millesimali. Come va ripartita la spesa secondo le norme del c.p.c.? U. C. Le spese occorrenti al rifacimento e alla manutenzione dei balconi costituenti pertinenza dei vari appartamenti gravano sui rispettivi proprietari, con la sola eccezione di quelle relative agli elementi decorativi (per es. rivestimenti esterni) riguardabili come destinati all'abbellimento della facciata nel suo insieme e non del singolo balcone, da porsi a carico

12 del condominio su base millesimale (Cass. 28/11/1992, n ). I sottobalconi sono considerati dalla giurisprudenza parti comuni dell edificio, per cui le spese di manutenzione vanno ripartite fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo (primo comma art c.c.). Lo stesso dicasi della tinteggiatura dei parapetti. CADUTA E ASSICURAZIONE Per raggiungere lo studio del mio medico curante posto in un condominio,debbo fare due rampe di scale. Premetto che si tratta di fabbricati antichi con scale alte. Terminato l'incontro con il mio medico e prima di scendere le scale accendo la luce con timer perchè è buio. Giunto alla fine della prima rampa,si spegne la luce e non avendo più la visione cado rovinosamente tra la prima e la seconda rampa. Immediatamente soccorso, con successivo ricovero in ospedale. ho subito due interventi per la rottura del femore. Ho fatto denuncia al condominio: il rappresentante ha girato la denuncia all'assicurazione. Ma questa ha risposto di non voler pagare i danni. U. R. Il lettore può rivolgersi a un avvocato per valutare se vi sia nesso di causalità fra la caduta e l uso del temporizzatore della luce scale. In caso affermativo si può citare in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento del danno ai sensi dell art c.c. Il

13 condominio, a sua volta, può chiamare in garanzia l assicuratore se, stando alla polizza a suo tempo stipulata, il rifiuto opposto al pagamento dell indennizzo è illegittimo. STILLICIDIO CONDIZIONATORE Vivo in un condominio di otto appartamenti. Premetto che noi viviamo al primo piano, la signora in questione al terzo. La signora al terzo piano ha fatto installare l'impianto di aria condizionata in casa, però non so se sia legale che abbia fatto passare il tubo del radiatore dallo sgocciolatoio del balcone. In estate non posso tenere le tende giù sul balcone perché si bagnano e tenendole su si bagna il balcone, lo stesso dicasi della signora del secondo piano che a il mio stesso problema. Cosa posso fare? P. Il condomino può sollecitare l amministratore ad intervenire presso il coinquilino affinché provveda a smaltire altrimenti la condensa prodotta dall impianto di condizionamento. Se l invito non sortisce effetto può rivolgersi al giudice per chiedere la cessazione del fatto lesivo e il risarcimento del danno ai sensi dell art c.c. AMMINISTRATORE INADEMPIENTE

14 Il nostro amministratore di condominio è palesemente inadempiente: non da seguito alle delibere assembleari, non fa eseguire le manutenzioni ordinarie segnalate dai condomini (vedi luci delle scale da sostituire, serratura portoncino difettosa). E, per conto nostro abbiamo delle infiltrazioni d acqua nel salone, a cui non veniamo a capo da ben sei anni. Ora l infiltrazione l abbiamo anche nella cucina, ben più grave, con stillicidio d acqua piovana. Solleciti, raccomandate, fax, , minaccia di rivolgersi ad un legale non hanno sortito effetto alcuno. Come possiamo fare per ottenere qualcosa? C. R. Se l amministratore è indifferente a qualsiasi forma di sollecito, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possono chiedere allo stesso amministratore la convocazione di un assemblea straordinaria con all ordine del giorno la sua revoca. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. E fatto salvo il diritto al risarcimento dell eventuale danno conseguente al comportamento omissivo dell amministratore. SPESE STRAORDINARIE PER RIFACIMENTO TETTO Qualora il costruttore si è riservato per sè, successori ed aventi causa a qualsiasi titolo, la proprietà del sottotetto per sopraelevazione evidenziato dal regolamento di condominio dello stabile e dai singoli rogiti notarili, considerato che l'art del c.c non menziona il

15 sottotetto ma lo agglomera al tetto, la suddivisione delle spese per il rifacimento tetto ai sensi dell'art.1126 del c.c deve essere ripartita nella misura di 1/3 a carico del proprietario del sottotetto ed i 2/3 ai restanti condomini? D. B. Se il costruttore si è riservato la proprietà esclusiva del sottotetto ma non quella del tetto, la spesa richiesta dai lavori di manutenzione di quest ultimo va suddivisa fra i condomini seguendo il criterio previsto dal primo comma dell art c.c., ossia in proporzione ai millesimi di proprietà. IMMISSIONI RUMOROSE Due coperchi di ghisa posti sotto le mie finestre nel passaggio per entrare nel parcheggio di privato del condominio, dove tutti logicamente passano, mi stanno provocando uno stato di stress a causa del rumore continuo. Il costruttore, dopo molti solleciti, ha tentato di riparare ma invano; è rimasto questo intollerante rumore sotto le mie finestre. Ho interpellato l'amministratore ma dice che il rumore dei coperchi è normale (forse in strada, non sotto le finestre). Cosa posso posso fare perchè vengano sostituiti o sistemati? R.

16 Se, all esito di una perizia fonometrica, si prova che le immissioni rumorose superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c., il condomino può chiedere al Giudice di pace che vengano ricondotte nella norma a spese del condominio, compreso il condomino attinto dal rumore. LASTRICO SOLARE E RENDITA CATASTALE Vorrei sapere quando un lastrico solare condominiale fa reddito. F. M. Ai lastrici solari non viene attribuita rendita catastale, ai sensi del secondo comma, lett. c), dell art. 3 del D.M. 2/1/1998 n. 28. CUSTODIA BENI PIGNORATI Mi trovo nella condizione di dover subire uno sfratto di un esercizio commerciale per morosità domani mattina. In questo locale, si trovano beni pignorati di cui sono il custode. Mi può essere precluso il libero accesso al locale?

17 E. R. Lo sfratto presuppone che il conduttore rilasci l immobile, per cui è presumibile che in sede di esecuzione l ufficiale giudiziario nomini un custode diverso dal debitore. LAVORI MALE ESEGUITI Sono proprietario di un alloggio in un condominio di 60 unità immobiliari. Il piano piloty ha una copertura in perlinato. L'amministratore anche condomino ha fatto deliberare in assemblea il lavoro di manutenzione di tale perlinato. Tale lavoro è stato affidato in modo superficiale dall'amministratore ed eseguito con risultato non qualificabile. La contestazione all'amministratore non ha portato alcun risultato. Di chi la responsabilità? L'amministratore afferma che ha già pagato l artigiano. Come agire? F. G. Il fatto che la ditta incaricata di eseguire i lavori di manutenzione sia stata saldata non impedisce all assemblea di autorizzare l amministratore ad intraprendere un azione giudiziaria nei suoi confronti, qualora i lavori non siano stati eseguiti a regola d arte. Se l assemblea ha affidato la scelta della ditta all amministratore, questi può essere chiamato a

18 rispondere in solido dei danni ove si dimostri una sua negligenza o una connivenza con chi ha eseguito i lavori. REVOCA AMMINISTRATORE Vivo in un condominio con 8 condomini, non abbiamo un regolamento condominiale, e le uniche spese che abbiamo da dividere sono la luce delle scale e l'assicurazione annua di 570,00; per il resto pulizia scale ecc... provvediamo da soli. Qualche anno fa per rifare i garage abbiamo nominato un amministratore esterno, ma ora terminati i lavori e visto la poca professionalità dell' amministratore in questione e il periodo critico in cui ci troviamo dobbiamo cercare di risparmiare. Quindi chiedo: - in base alla nuova riforma è vero che noi non essendo solo 8 condomini, non siamo obbligati ad avere un amministratore, e possiamo revocarlo? - se sì un condomino a rotazione può occuparsi di dividere le spese? senza nessun adempimento in particolare (quadro AC) - se è invece obbligatorio avere l'amministratore, lo può fare a rotazione uno dei condomini (senza compenso) e quali sono i requisiti, obblighi ed adempimenti. R. O.

19 Dal 18 giugno (giorno di entrata in vigore della riforma) l amministratore sarà obbligatorio se i condomini sono più di otto. L assemblea può revocare l amministratore in qualsiasi momento. I condomini che vorranno gestire a turno il condominio dovranno essere in possesso dei seguenti requisiti (art. 71-bis disp. att. c.c.): a) godimento dei diritti civili; b) non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) non essere interdetti o inabilitati; e) non figurare nell'elenco dei protesti cambiari. Gli obblighi dell amministratore sono elencati nell art c.c. Vi rientrano anche quelli fiscali, fra cui la compilazione del quadro AC del modello Unico, nel quale va indicata tutta una serie di dati, elencati nello stesso documento. RIFACIMENTO MANTO STRADALE Abbiamo l'asfalto condominiale rovinato: rifarlo nuovo è un lavoro ordinario o straordinario?

20 V. E. Se non si tratta di ordinaria manutenzione del manto stradale, ma di rifacimento, l intervento è riguardabile come di manutenzione straordinaria (o di manutenzione straordinaria di notevole entità, a seconda della spesa occorrente). La differenza rileva sotto il profilo del diverso quorum richiesto per la sua approvazione da parte dell assemblea. INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA in un palazzo in via di ristrutturazione viene proposto di installare la canna fumaria per gli scarichi delle caldaie a condensazione: i condomini che non hanno la caldaia a condensazione possono non partecipare alla spesa? Con quale criterio si ripartisce la spesa? Con i millesimi oppure paga meno chi è al piano più alto e di più quello al primo? V. A. La spesa occorrente all installazione della canna fumaria va ripartita in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini (primo comma

21 art 1123 c.c.). Se alcuni condomini non fruiscono dell impianto non sono tenuti a contribuire alla spesa (terzo comma stesso articolo). ASSEMBLEA E DELEGHE Da un po' di tempo alcuni condomini non partecipano alle assemblee condominiali ma lasciano all'amministratore una lettera di delega dove con testo identico (anche di 2 pagine) esprimono la loro posizione sui vari punti dell'odg, chiedendo poi che tale testo sia allegato al verbale dell'assemblea. Questo comportamento, inizialmente di due condomini, sta facendo proseliti ed ora i condomini sono già 4, e, se adottato dagli altri condomini (siamo in 65) porterebbe ad un verbale di qualche centinaio di pagine. Chiedo: 1) è corretto tutto ciò? può essere fermato questo malvezzo che rischia di trasformare l'assemblea in una raccolta di dichiarazioni da verbalizzare, senza più un dibattito?; 2) è possibile inserire qualche limite a questo malvezzo: ad es. che i testi non possono essere allegati al verbale se prima non sono letti dal condomino presentatore o da un condomino da lui delegato? 3) le dichiarazioni esattamente identiche (cambiano solo le generalità del dichiarante) devono essere allegate distintamente (con grande dispendio di carta) oppure possono raggruppate?

22 4) è corretto che in un'assemblea straordinaria che non ha potuto passare all'esame dell'odg in quanto i millesimi presenti erano solo 300 siano state allegate al verbale dell'assemblea testi che invece facevano riferimento ai punti all'odg? 5) a titolo di cronaca il nostro regolamento condominiale "contrattuale" non fa alcun cenno sulla verbalizzazione di dichiarazioni dei condomini. N. F. Se il regolamento non prevede un limite al numero di condomini che possono essere rappresentati in assemblea dalla stessa persona, la situazione descritta dal lettore è legittima, ma potrebbe, per alcune delibere, porsi il problema del conflitto d interessi in capo all amministratore, qualora si provi che il condomino o i condomini deleganti non erano a conoscenza o non erano in grado di rendersi conto, con la normale diligenza, della situazione di conflitto d interessi. Con l entrata in vigore della riforma, i condomini non potranno delegare l amministratore a rappresentarli in assemblea. Inoltre, se i condomini sono più di venti, una stessa persona non potrà rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (200/1.000). SPESA RIFACIMENTO TETTO Per il rifacimento di un tetto di villetta a schiera, in che percentuale si ripartiscono le spese tra pian terreno e piano superiore?

23 G. F. La spesa va ripartita in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo (primo comma art c.c.). RIPARTIZIONE SPESE SUPERCONDOMINIO Sono amministratore di un supercondominio, cioè di in parco con 6 scale, sotto ogni scala ci sono box e cantinole che alcuni sono stati venduti ai proprietari degli appartamenti della scala, altri ai proprietari di appartamenti esterni che non vivono nel condominio, inoltre c'è la presenza di condomini senza box. Dato che non esiste un regolamento di condominio in cui è specificato la modalità di ripartizione spesa cancello per accedere ai box ma solo un contratto di compravendita in cui si evince che l'accesso è dei proprietari di box e cantinole, per ripartire la spesa considero i millesimi di proprietà dei box e cantinole e divido la spesa per quest'ultimi o considero i millesimi di proprietà nel complesso e quindi anche i millesimi nell'appartamento? A.

24 Se al cancello hanno accesso anche i proprietari di solo appartamento (quello che rileva è l uso potenziale, non l uso effettivo), ai fini della ripartizione della spesa vanno considerati anche i millesimi di queste unità immobiliari. In caso contrario alla spesa devono contribuire i soli proprietari di box e cantine, ai sensi del terzo comma dell art c.c.). APPROVAZIONE RENDICONTO In sede di approvazione del rendiconto consuntivo annuale, anche se non vi sono stati scostamenti tra il preventivo predisposto dall'amministratore ad inizio anno e le spese complessivamente sostenute, che risultano peraltro inferiori al preventivo. La maggioranza dei Condomini non ha approvato detto rendiconto. Va precisato che il motivo va ricercato nel fatto che nel corso della gestione, vi sono stati screzi, litigi e qualche denuncia tra condomini e amministratore. In questa situazione come deve comportarsi l'amministratore per vedersi approvato il rendiconto? A. A. G. Se l assemblea non approva il rendiconto l amministratore può rassegnare le dimissioni e chiedere al Tribunale, in sede di volontaria giurisdizione, la nomina di un amministratore giudiziario, qualora non vi provveda l assemblea (Trib. Milano 9/11/2007, n ).

25 REGOLAMENTAZIONE PARCHEGGIO Abito in un condominio dove ogni alloggio ha anche un garage, però molti posteggiano dove capita (alcuni garage sono utilizzati come ripostiglio dai rispettivi proprietari). Il mio alloggio si trova a pianterreno, quindi,mi sento danneggiata da questo comportamento poco "educato"; ritengo, inoltre di subire un danno economico nel caso volessi vendere l'alloggio, oltre a subire il fastidio delle portiere chiuse con forza. C'è una norma che mi tuteli e che possa invocare perchè tale situazione possa cessare? R. R. Il condomino può chiedere all amministratore d inserire all ordine del giorno della prossima assemblea il problema della regolamentazione del parcheggio. In ogni caso, se rumori ed esalazioni superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c., si può adire il Giudice di pace. LAVORI STRAORDINARI E' vero che tra un lavoro straordinario ed un altro in un condominio devono passare almeno due anni?

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