Avv. Elena Ceserani Via S.Stefano 29 Bologna

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2 Immobile proveniente da un atto di donazione Negli anni passati sono stati stipulati molti atti di donazione apereffetto della fiscalità agevolata prevista per trasferimenti tra familiari senza pagamento di corrispettivo. Questo crea però qualche problema quando il donatario decide di rivendere l immobile ricevuto in donazione.

3 Immobile proveniente da successione legittima in assenza di testamento In questo caso è opportuno, per ripararsi dalle insidie della successione, farsi consegnare dall erede venditore i seguenti documenti:

4 Modello fiscale di Dichiarazione di successione a firma di uno degli eredi legittimi e sotto la sua personale responsabilità Dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà sui chiamati all eredità Modello F23 di pagamento imposte di autoliquidazione (imposte ipotecarie, catastali, di bollo, tassa ipotecaria, tributi speciali) Eventuale Modello F23 di pagamento dell imposta di successione principale (per superamento franchigia, per esistenza di eredi legittimi senza franchigia)

5 Immobile proveniente da successione testamentaria in presenza di testamento In questo caso è opportuno, per ripararsi dalle insidie della successione, farsi consegnare dall erede venditore i seguenti documenti:

6 Atto notarile di pubblicazione del testamento Modello fiscale di Dichiarazione di successione a firma di uno degli eredi e sotto la sua personale responsabilità Dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà sui chiamati all eredità Modello F23 di pagamento imposte di autoliquidazione (imposte ipotecarie, catastali, di bollo, tassa ipotecaria, tributi speciali) Eventuale Modello F23 di pagamento dell imposta di successione principale (per superamento franchigia, per esistenza di eredi senza franchigia, per esistenza di eredi estranei, per presenza di legatari)

7 Gli Artt. 533 e ss. del Codice Civile disciplinano: l azione di petizione di eredità (domanda dell erede di essere dichiarato tale) l azione di riduzione delle disposizioni testamentarie o donative, lesive dei suoi diritti di erede legittimario l azione di collazione dell erede legittimario verso i coeredi l azione di restituzione dei beni, anche verso i terzi acquirenti

8 Il termine di prescrizione delle azioni di impugnazione precedenti è: Dieci anni dalla morte del donante o del de cuius Venti anni dalla trascrizione della donazione per le donazioni stipulate dopo il 15 marzo 2005 (entrata in vigore della L.80/2005)

9 Come si può eliminare l impedimento alla compravendita generato da eventuali disposizioni lesive dei diritti dei legittimari?

10 1. Rinuncia da parte dei legittimari all azione di riduzione (cioè l impugnazione della successione o della donazione) 2. Rilascio di una fideiussione da una banca / assicurazione a favore dell acquirente e nell interesse del donatario e/o dell erede 3. Stipula di un atto notarile di retrodonazione

11 La risoluzione degli impedimenti è diversa a seconda della situazione dei donanti o del de cuius: deceduto da meno di dieci anni in vita ma incapace di intendere e di volere in vita e capace di intendere e di volere

12 Donante o de cuiusdeceduto da meno di dieci anni ( il termine di prescrizione decennale inizia a decorrere il giorno della morte) Sia nel caso di apertura della successione legittima o della successione testamentaria l erede o il donatario possono chiedere a tutti gli eredi legittimari di sottoscrivere dal Notaio accettazione dell eredità ed eventuale rinuncia all azione di riduzione: in questo caso non vi è nessun impedimento all acquirente alla stipula di mutuo

13 Donante ancora in vita ma incapace di intendere e di volere E opportuno che vengano effettuate queste 3 azioni: 1. la ricostruzione fittizia dell asse ereditario sommando il valore dei beni attuali di proprietà del donante (immobili residui, conti correnti, beni mobili) con il valore del bene donato (sua attualizzazione al valore corrente )

14 2. l esame dell albero genealogico per l individuazione dei soggetti legittimari (art.536 e ss. cod.civ.) e delle rispettive quote a loro riservate 3. la valorizzazione della possibile lesione, con valutazione probabilistica dell asse ereditario al momento della morte del donante

15 Anche dopo avere esperito queste 3 azioni, se emerge che vi è una potenziale lesione dei diritti dei legittimari, è necessario il rilascio di una fideiussione di un importo sufficentementecapiente da una banca / assicurazione a favore dell acquirente e nell interesse del donatario e/o dell erede N.B. anche in presenza di fidejussione l acquisto non è esente da pericoli e azioni di restituzioni e le banche potrebbero non rilasciare il mutuo per l acquisto, per la ristrutturazione o per liquidità successive all acquisto.

16 Donante ancora in vita e capace di intendere e di volere E consigliabile stipulare un atto notarile di retrodonazioneo scioglimento della donazione per mutuo consenso. Questo atto viene tassato come compravendita anche se il corrispettivo è assente. Se non sono ancora trascorsi cinque anni dalla donazione si determina la perdita dei benefici prima casa a suo tempo richiesti. (Attenzione alle plusvalenze!)

17 La successiva vendita al terzo acquirente viene stipulata dal donante che diventa il venditore. Il corrispettivo ricavato dalla vendita del bene oggetto dell atto può essere nuovamente donato al beneficiario della precedente donazione dell immobile tramite assegni circolari o bonifico per il successivo riacquisto di un altro immobile.

18 Grazie per la Vostra cortese attenzione Avv.Elena Ceserani Ausiliario presso il Tribunale di Bologna per i trasferimenti immobiliari Mediatore Civile presso l ODM di Bologna esperto in diritti reali e successioni

19 Avv. Elena Ceserani Via Santo Stefano, 29 Bologna