COMUNE DI ROMA Municipio I

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1 COMUNE DI ROMA Municipio I IMMOBILE IN VIA DELLA STAMPERIA N.64 VIA DELLA PANETTERIA, Elaborato Valutazione Tecnica Preliminare Pagine 33 Codice Elaborato Sito Tipo Doc Progressivo Rev Data Descrizione Approvato

2 Edificio per uffici in Roma Via della Stamperia n.64. Valutazione Tecnica Preliminare SOMMARIO 1 Premessa Descrizione sintetica della proprietà immobiliare Caratteristiche costruttive... 5 a. Strutture, opere edili ed architettoniche... 5 b. Dotazione impiantistica... 6 c. Passività ambientali Consistenze Situazione catastale Catasto terreni Catasto fabbricati Provenienza, titoli di proprietà, vincoli, gravami e servitù Titolarità e Provenienza Vincoli, servitù, gravami Situazione locativa Situazione urbanistica ed edilizia Titoli autorizzativi edilizi Situazione urbanistica Descrizione dell'intervento di riqualificazione Stima di massima del valore dell immobile riqualificato Elenco allegati

3 1 Premessa L incarico affidato ha per oggetto la stima di massima dell immobile considerando un intervento complessivo di riqualificazione funzionale con la formula chiavi in mano. La presente Valutazione Tecnica Preliminare costituisce la conclusione di una serie di attività di indagine, di analisi e di elaborazione dei dati raccolti, al termine delle quali è stato possibile pervenire, alle relative conclusioni e ai risultati di valore riferiti alla data di emissione del documento. La Valutazione Tecnica Preliminare è stata condotta sulla base della documentazione messa a disposizione e delle informazioni ricevute da parte del Committente che si intendono veritiere. In taluni casi è stato necessario reperire alcune informazioni e documenti integrativi altrimenti non disponibili. In particolare, per via informatica è stata reperita la documentazione catastale e ipocatastale del Complesso, nonché sono state effettuate indagini preliminari al fine di individuare le tipologie di intervento compatibili con la disciplina urbanistico - edilizia applicabile. Nel documento sono stati dunque citati, relativamente ai principali argomenti trattati, i documenti che hanno condotto alle conclusioni illustrate. Lo stato di fatto dell Immobile è rappresentato dagli elaborati planimetrici resi disponibili, dalle informazioni ricevute e da quanto visionato nel corso del sopralluogo. Si evidenzia che non costituiscono oggetto della presente Valutazione Tecnica Preliminare: - attività di rilevo effettuate in loco per verificare i dati dimensionali del Complesso; - individuazione, valutazione e verifica di eventuali passività ambientali; - attività di verifica della conformità del complesso rispetto alla normativa vigente (per esempio in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, di prevenzione incendi, di idoneità degli impianti esistenti, delle strutture portanti, ecc.); - valutazioni di eventuali gravami sul Complesso (per esempio in materia di servitù) altrimenti non desumibili dalla documentazione indicata nella presente Valutazione Tecnica Preliminare. Le Mappe e le foto aeree sono state reperite dal sito di Google (http://maps.google.it). 3

4 2 Descrizione sintetica della proprietà immobiliare L'immobile è situato nel centro storico di Roma, all angolo tra via della Stamperia e via della Panetteria, a ridosso di Via del Tritone. La zona è caratterizzata da edifici storici e da diversi luoghi di oggettivo e rilevante interesse come Fontana di Trevi, palazzo del Quirinale, Trinità dei Monti, ecc. La destinazione prevalente della zona è ad uffici, commerciale e residenziale. L area, che rientra nella Zona a Traffico Limitato, è ben servita da mezzi di trasporto pubblici quali autobus (via del Tritone) e metropolitana (linea A stazione Barberini a circa 500 metri). Inoltre la stazione ferroviaria Roma Termini dista circa 2 km. 4

5 L immobile oggetto della presente relazione è un cd. cielo terra, con destinazione d uso Servizi: parte dell immobile è adibito ad Uffici, parte ad Agenzia Bancaria. L accesso all agenzia avviene da via della Stamperia al civico 64 e da via della Panetteria al civico 24, mentre l acceso agli uffici avviene solo da via della Panetteria, ai civici 18-18a L immobile è costituito da sei piani fuori terra ed uno entroterra, oltre il piano copertura. Parte del piano terra, occupato dall agenzia bancaria è uno spazio a doppia altezza, su cui affacciano gli uffici del primo piano. I piani superiori sono occupati da uffici. I piani quarto e quinto dispongono di tre terrazze. Al piano interrato si trovano il caveau della banca ed i locali tecnici. La distribuzione verticale è assicurata da tre ascensori e da due corpi scale. Il corpo scala con 2 ascensori serve tutti i piani, mentre il corpo scala con un ascensore serve dall interrato al terzo piano. Il piano copertura, dove si trovano i locali tecnici, è raggiungibile mediante una scala a chiocciola metallica, che parte dal quinto piano. 2.1 Caratteristiche costruttive a. Strutture, opere edili ed architettoniche Strutture La struttura è mista, in quanto l immobile è stato oggetto di un intervento di restauro nel Dal collaudo statico del 1966, presente in atti, è costituito da opere in cemento armato con solaio misto in latero-cemento al piano interrato e al piano terra e da struttura metallica dal piano terra alla copertura con travi in ferro e solai in lamiera grecata e massetto in calcestruzzo. Coperture La copertura del fabbricato è in parte a falde con manto di copertura in coppi e in parte a terrazza praticabile con pavimentazione in marmette. Tamponature Perimetrali Le tamponature sono in muratura portante intonacata e tinteggiata. Finiture Esterne Le facciate esterne, caratterizzate da alcuni fregi e stucchi, sono intonacate e tinteggiate. I serramenti esterni e le persiane esterne sono in legno, una parte delle persiane è stata sostituita con elementi in alluminio. Ai piani terra e primo si trovano doppie finestre in metallo e vetro. I portoni d accesso sono in alluminio e vetro. Finiture interne La pavimentazione delle parti comuni (atri, corridoi, corpi scala) è sia in marmo che in PVC. Negli uffici il pavimento è in parte di tipo galleggiante ed in parte di tipo tradizionale in PVC e granito. I controsoffitti sono prevalentemente in doghe metalliche, ma sono presenti anche altri tipi: quadrotti in fibre minerali, in legno e in cartongesso. I serramenti interni sono in legno e in alluminio/vetro. 5

6 I divisori interni sono realizzati sia in muratura tradizionale che con pareti mobili nella maggior parte in alluminio, ma sono presenti anche pareti attrezzate, pareti in legno e in cartongesso. Le pareti sono prevalentemente tinteggiate, ad eccezione di alcune porzioni del fabbricato, che hanno rivestimento in legno e dei servizi igienici dove è presente anche il rivestimento in ceramica. Al piano interrato è presente una pavimentazione in gres. Osservazioni Nella parte utilizzata dalla banca (parte del piano terra, dell interrato e del piano primo) lo stato manutentivo è discreto e, essendo stato oggetto di un intervento recente, non presenta particolari segni di degrado. Le parti ai piani superiori sono in condizioni di abbandono e degrado, in alcuni casi fatiscenti. b. Dotazione impiantistica Impianto Idrico Il fabbricato è allacciato alla rete cittadina. La distribuzione avviene mediante tubazioni in ferro zincato incassate. È presente una riserva idrica, costituita da tre serbatoi, in acciaio, della capacità di 1000 litri cadauno, ubicati nel terrazzo del quinto piano. E presente un impianto addolcitore a sevizio della torre evaporativa. L acqua calda sanitaria è assicurata da boiler elettrici, situati nei servizi igienici. L impianto fognario è allacciato alla rete fognaria comunale. Nella documentazione fornita non risulta la denuncia di scarico in fogna, però in atti esiste l'autorizzazione tecnico-sanitaria del 21/3/1989 prot. n Impianto elettrico Il fabbricato è alimentato in BT dalla rete pubblica a 380V. La distribuzione primaria, con partenza dal quadro generale con stabilizzatore, situati a piano interrato, avviene per piani e montanti. La distribuzione secondaria avviene o sottotraccia o sotto il pavimento galleggiante. E presente l impianto di messa a terra, ma l edificio non è protetto contro le scariche atmosferiche. L illuminazione interna è sia con a lampade fluorescenti tubolari a basso consumo, sia con lampade ad incandescenza (salone a piano terra e primo). Impianto termico L impianto termico (a servizio della sola banca) è alimentato a gas metano ed è costituito da una centrale situata in copertura di recente installazione. La vecchia centrale termica è ubicata nell interrato e la canna fumaria è in acciaio. La distribuzione avviene sottotraccia, in controsoffitto e sotto pavimento galleggiante. I terminali sono fan-coil a parete e ad incasso nei controsoffitti, con bocchette e radiatori. Impianto di condizionamento L'impianto di condizionamento è costituito da un gruppo frigo risalente alla metà degli anni settanta, ubicato al piano interrato. Tale impianto è condensato ad acqua grazie ad una torre evaporativa, che è situata al piano copertura. Completano l impianto quattro U.T.A. situate in un locale al piano interrato. 6

7 L'impianto di condizionamento non è in grado di assicurare l aria fredda all intero immobile, pertanto per sopperire a tale problema sono state installate delle pompe di calore di marca Daikin in diversi piani (2 e 4 ). Inoltre l immobile è servito da un estrattore d aria ed un aspiratore situati sempre al piano copertura. Prevenzione incendi L impianto di spegnimento manuale al piano terra e primo consiste in estintori, adeguatamente segnalati. Come impianto di rilevazione sono presenti allarmi sonori con pulsanti adeguatamente segnalati. Al'interno del fabbricato l unica attività svolta che rientra tra quelle soggette a visita e controllo da parte dei Vigili del Fuoco ai fini del rilascio del "Certificato di Prevenzione Incendi", ai sensi del Decreto del Ministero dell'interno del 16/02/1982 è l attività 91 (centrale termica), per la quale è in atti il CPI scaduto nel 2009 (non si ha evidenza del rinnovo): certificato di prevenzione incendi prot. n , fascicolo n /A rilasciato in data 2/06/2003 relativo all attività n. 91 centrale termica a gas di rete, con scadenza 12/06/2009. Impianti speciali Nell edificio sono presenti impianti di videosorveglianza, impianto citofonico, telefonico e trasmissione dati. Impianti elevatori Sono presenti tre ascensori, uno a funzionamento oleodinamico (marca Kone Bassetti,capienza 5 persone, n. fermate 6, portata 400 kg) e due a fune (marca Bassetti capienza 5 persone, n. fermate 6, portata 400 kg), oltre un montaposta non più utilizzato. I due ascensori a fune servono i piani dal terra al quinto, mentre quello oleodinamico serve i piani dall interrato al terzo. Osservazioni Nella parte utilizzata dalla banca (parte piano terra e interrato, piano primo) lo stato manutentivo degli impianti e la funzionalità è di livello sufficiente, non presenta particolari segni di degrado. Le parti impiantistiche ai piani superiori sono in condizioni fatiscenti di abbandono e degrado. c. Passività ambientali Non sono state effettuate indagini e prelevati campioni, si riporta solo quanto desunto a vista nel corso del sopralluogo e dalla documentazione disponibile. In fase di sopralluogo è stato rilevato che la copertura della centrale termica è in materiale contenente fibre di amianto. Il gas refrigerante utilizzato nell impianto di condizionamento è l R22. E necessario lo smaltimento della copertura in amianto del locale centrale termica al piano copertura. Si fa notare che l R22 è un gas che fa parte della famiglia degli HCFC (Idroclorofluorocarburi), cioè di quelli che contengono cloro, dannosi per l ozono stratosferico. Per questo motivo dal 01/01/2004 ne è vietato l uso nelle macchine di nuova costruzione, ma gli impianti esistenti possono utilizzare l R22, secondo il regolamento europeo n. 2037/2000, come gas vergine fino al 31/12/2009 e come gas riciclato o rigenerato potrà essere utilizzato fino al 31/12/

8 2.2 Consistenze Le superfici esposte sono state reperite dalla documentazione messa a disposizione in forma tabellare. Nel corso del sopralluogo non sono stati effettuati rilievi di nessun tipo. TOT PER PIANO SUPERFICIE LOCATA SUPERFICIE LIBERA piano interrato piano terra P P P P P copertura TOTALI

9 3 Situazione catastale DOCUMENTAZIONE DI RIFERIMENTO Visure storiche del 23/12/2010 Estratto di mappa del 23/12/2010 Planimetrie catastali La situazione catastale dell immobile risulta essere stata recentemente aggiornata conformemente all attuale stato di fatto. 3.1 Catasto terreni Foglio 478 Part. 295 Qualità/Classe Ente Urbano Sup. Ha 1,80 Dati derivanti da Impianto meccanografico del 12/06/1979. Foglio 478 Part. 294 Qualità/Classe Ente Urbano Sup. Ha 4,80 Dati derivanti da Tipo mappale del 10/12/2010 n /2010 in atti dal 10/12/2010 (protocollo n. RM ) presentato il 09/12/ Catasto fabbricati Intestazione: Omega Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso con sede in Roma P.IVA Attuale identificazione: Foglio 478 Part. 295 Sub. 501 Graffata Part. 294 Sub Z.C. 1, Cat. D/5, Rendita Euro ,00. Dati derivanti da variazione del 14/12/2010 n /2010 in atti dal 14/12/2010 (protocollo n. RM ) esatta rapp. grafica. Indirizzo via della Stamperia n. 64 piano: S1-T (si evidenzia che non viene indicato il piano ammezzato, nonostante sia correttamente rappresentato nelle planimetrie). Annotazioni classamento e rendita proposti (D.M. 701/94) - Unità immobiliare dal 14/12/2010. Situazione dell'unità immobiliare dal 13/12/2010: stesso identificativo. Diversa distribuzione degli spazi interni del 13/12/2010 n /2010 in atti dal 13/12/2010 (protocollo n. RM ) Diversa distribuzione degli spazi interni. Precedenti variazioni: Situazione dell'unità immobiliare dal 29/07/1998: stesso identificativo con rendita ,93. Dati derivanti da variazione del 29/07/1998 n. m06249/1998 in atti dal 27/07/2000 rettifica classamento proposto. Notifica 9125/2000. Partita Situazione dell'unità immobiliare dal 29/07/1998: stesso identificativo con rendita L Dati derivanti da variazione del 29/07/1998 n. m /1998 in atti dal 29/07/1998 diversa distribuzione degli spazi interni ristrutturazione. Partita Situazione dell'unità immobiliare che ha originato il precedente dal 29/07/1998. Foglio 478 Part. 294 Sub. 16 Graffato Part. 295 Sub Z.C. 1, Cat. D/5, Rendita L Dati derivanti da VARIAZIONE del 29/07/1998 n. M /1998 in atti dal 29/07/1998 fusione ampliamento diversa distribuzione degli spazi interni ristrutturazione variazione toponomast. indirizzo via della Stamperia n. 64 piano: S1-T ; Notifica - Partita Annotazioni classamento proposto (D.M. 701/94). 9

10 4 Provenienza, titoli di proprietà, vincoli, gravami e servitù DOCUMENTAZIONE DI RIFERIMENTO Atto di conferimento del 22/12/ Repertorio n e scheda allegata Nota di trascrizione n rif. conferimento n Annotazione n rif. cancellazione condizione sospensiva n Nota di trascrizione n rif. mutamento denominazione sociale n Elenco note di trascrizione al 23_12_2010 Scheda sintetica 4.1 Titolarità e Provenienza L immobile è risultato di proprietà di Omega Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso in forza dell atto di conferimento Notaio Giovanni Giuliani del 22/12/2008, Repertorio n Raccolta n , Registrato a Roma 1 il 22 Dicembre 2008 al n ser. 1T, Trascritto in data 13 gennaio 2009 presso Roma 1: Registro generale n. 3321, Registro particolare n L immobile è stato conferito al Fondo da parte di IMMIT - IMMOBILI ITALIANI S.P.A. Tra gli aspetti salienti si evidenzia la condizione sospensiva legata al mancato esercizio del diritto di prelazione a favore dello Stato e degli Enti Territoriali legittimati ai sensi del d.lgs. n. 42/2004 (l'immobile è vincolato ai sensi della Legge 1089/39 con decreto del Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali emesso il 17/9/1951): Le parti prendono atto che la prelazione prevista a favore dello Stato e degli Enti Territoriali legittimati ai sensi del d.lgs. n. 42/2004 potrà essere esercitata entro il termine di 60 (sessanta) giorni dalla denuncia del presente atto al Ministero dei Beni e delle Attività Culturali. Si da' atto che l'avveramento della condizione sospensiva avrà efficacia retroattiva ai sensi dell'art c.c. le parti si obbligano ad addivenire, entro 10 (dieci) giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio della prelazione sugli immobili vincolati, alla stipula dinnanzi al notaio di un atto ricognitivo dell'avveramento, con riguardo a ciascun immobile vincolato, della condizione sospensiva, e, per l'effetto, dell'efficacia del relativo apporto al fondo e del relativo accollo liberatorio, anche al fine di procedere all'emissione delle quote del fondo corrispondenti ad esso e, ove occorrendo, alle formalità necessarie presso le competenti conservatorie dei registri immobiliari interessati. Successivamente, in data 24 aprile 2009 (Domanda di annotazione Registro generale n , Registro particolare n. 9581) è stata trascritta la cancellazione della condizione sospensiva avvenuta mediante atto Notaio Giovanni Giuliani del 26 febbraio 2009, numero di repertorio 53024, numero di raccolta 17937, riferita al mancato esercizio del diritto di prelazione di cui sopra. La precedente proprietà (NUOVA REAL ESTATE S.P.A.) è risultata aver modificato la propria denominazione sociale in IMMIT - IMMOBILI ITALIANI S.P.A., che ha conferito l immobile all attuale proprietà: in data 20 ottobre 2008 è stato stipulato l atto di mutamento denominazione sociale Notaio Placido Astore n. repertorio , n. di raccolta 52814, trascritto in data 17 dicembre 2008 al Registro generale n e al Registro particolare n A seguire l estratto della scheda allegata all Atto di Conferimento del 22/12/2008 per i precedenti passaggi. 10

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12 Inoltre si riporta un elenco dei titoli precedenti desunto da una scheda sintetica - Atto a rogito Notaio Panvini Rosati di Roma in data 7/12/1959 repertorio n registrato a Roma. 4.2 Vincoli, servitù, gravami L'immobile è vincolato ai sensi della Legge 1089/39 con decreto del Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali emesso il 17/9/1951 (dato desunto dalla Dichiarazione di Esistenza di Vincolo prot del emessa da parte del Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali). Agli atti non risultano ulteriori servitù e gravami. 12

13 5 Situazione locativa DOCUMENTAZIONE DI RIFERIMENTO Contratto di locazione con decorrenza dal 1/2/2008. Conduttore: Intesa San Paolo S.p.A. Tipologia: contratto di locazione ad uso diverso dall abitazione (ai sensi della L. 392/1978 cd. (L. Equo canone ) Previsioni contenute nel contratto Oggetto Destinazione d uso Immobile sito in Roma, via della Stamperia n. 64, costituito da porzioni di immobile ad uso commerciale censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al Foglio 478, mappale 294 e 295 sub 501, parte dei piani sotterraneo, terra e primo. Agenzia bancaria (con divieto modifica destinazione senza preventivo consenso scritto del locatore). Data di decorrenza Durata Disciplina disdetta Anni 6 con tacito rinnovo di 6 anni in 6 anni. Il locatore rinuncia alla facoltà di disdetta alla prima scadenza per i motivi di cui all art. 29 L. 392/78. Non disciplinata. Si applicano le previsioni di cui all art. 29 L. 392/78: disdetta da comunicarsi a mezzo raccomandata A/R almeno 12 mesi prima. Disciplina recesso Esercitabile in qualsiasi momento al conduttore ma solo a partire dal , con comunicazione a mezzo raccomandata a/r almeno 12 mesi prima (in conformità all art. 27 L. 392/1978). Canone annuale Oneri accessori Disciplina ritardo nei pagamenti Deposito cauzionale Disciplina manutenzione ordinaria e straordinaria ,00, oltre imposte di legge, da corrispondersi in rate trimestrali anticipate a mezzo bonifico bancario. Soggetto all aggiornamento ISTAT nella misura del 100%, previa richiesta scritta del locatore (cfr. sezione previsioni difformi dalla L. 392/78 ). Tutti a carico del conduttore. Comporta l applicazione di un interesse moratorio. E prevista la clausola solve et repete. Previsto da costituire su richiesta del locatore. Pari a tre mensilità del canone. Manutenzione ordinaria e straordinaria a carico del conduttore su tutto l immobile, compresi impianti, pertinenze e accessori, ad eccezione degli interventi di sostituzione delle parti strutturali che sono a carico del locatore. Nessun indennizzo è dovuto è dovuto al conduttore in caso di interventi che limitino il godimento dell immobile (deroga all art C.C.). 13

14 Disciplina miglioramenti ed addizioni Sublocazione Cessione del contratto Assicurazione Immobile Previsioni particolari Ammessi solo previo consenso scritto del locatore. Le opere rimangono acquisite senza obbligo del locatore di corrispondere indennizzi di sorta. In assenza di consenso scritto del locatore è previsto l obbligo di rimessione in pristino. Diritto escluso Ammessa per il conduttore solo in favore di imprese controllate da Intesa San Paolo. Da stipulare e mantenere in vigore a cura del conduttore, con adeguati massimali per tutta la decorrenza del contratto. Il locatore si impegna a non stipulare contratti o porre in essere atti che determinino restrizioni al diritto del conduttore di godere dell immobile, senza il consenso scritto del conduttore.. Diritto di prelazione Non disciplinato (cfr. sezione previsioni difformi dalla L. 392/78 ). Previsioni difformi dalla L. 392/ La previsione in merito all aggiornamento ISTAT (100%), trattandosi di contratto stipulato per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27 L. 392/78 non è conforme all art. 32 stessa legge. La misura massima consentita, per tali contratti è il 75%. 2. il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore, anche quando non sono disciplinati, spettano al conduttore ai sensi degli artt. 38 e 39 L. 392/197 14

15 6 Situazione urbanistica ed edilizia 6.1 Titoli autorizzativi edilizi ITER EDIFICATORIO Immobile realizzato prima del 1 settembre 1967 e modificato dai seguenti provvedimenti: - 07/01/1961 n. 39 Licenza Edilizia per restauro fabbricato; - 26/06/1961 n Licenza Edilizia per restauro fabbricato; - 15/03/1962 n. 671 Licenza Edilizia per restauro e trasformazione edificio; - 16/01/1964 n. 22/A Licenza Edilizia in variante per restauro e sistemazione; - 01/08/1973 n. 514/bis Licenza Edilizia per apertura e chiusura vani porta; - 05/02/ /bis Licenza Edilizia per restauro e tinteggiatura; - 07/07/1980 n. 1223/C Concessione Edilizia per sostituzione e modifica ascensori, demolizione e ricostruzione tramezzi; - 03/07/1982 n. 1360/C Concessione Edilizia per modifica dell'entrata dell'impianto ascensore; - 19/02/1983 n. 246/C Concessione edilizia in variante per demolizione e ricostruzione tramezzi; - 18/01/1984 n. 41 Autorizzazione per installazione insegna e cassa continua; - Benestare della Soprintendenza n.5758 del 12/11/1986; - 16/05/1989 Autorizzazione sanitaria; - 19/07/1989 n. 912/C Concessione Edilizia per installazione di centrale termica a gas; - 21/02/1990 n. 137/S Concessione Edlizia in Sanatoria per cambio di destinazione d'uso da archivio ad ufficio; - 20/04/1990 n. 592/C Concessione Edilizia per demolizione tramezzi, demolizione e rifacimento controsoffittatura e creazione di pavimento galleggiante. ABITABILITÀ/AGIBILITÀ Autorizzazione tecnico sanitaria prot del 21/03/ Situazione urbanistica Dati essenziali Proprietà immobile: Stato dell immobile: Descrizione dell immobile: Destinazione d uso attuale: Classificazione PRG Roma: proprietà cielo-terra affittato in parte ad Intesa San Paolo 7 piani totali (6 fuori terra, uno interrato) Immobile di pregio architettonico (ma non segnalato nella Carta per la qualità); l immobile è vincolato ai sensi della Legge 1089/39 (oggi d.lgs. 42/2004 belle arti ) con decreto del Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali emesso il 17/9/1951 (non disponibile) terziario/uffici città storica (artt. 24 e 25, NTA del PRG di Roma), Tessuto T1 (Tessuti di origine medievale, art. 26, NTA del PRG di Roma). 15

16 Sintesi delle previsioni di PRG (artt. 24, 25 e 26 NTA) Categorie di intervento ammesse: MO, MS, RC (definizione ex art. 9); RE1, DR1, DR3, NE1 (definizione ex art. 24, NTA del PRG di Roma). Disposizioni riguardanti il frazionamento: il frazionamento delle unità immobiliari esistenti non è consentito, salvo che per la ricostruzione di unità edilizie o immobiliari interessate da precedenti processi di accorpamento [art. 26, comma 3, lett. b), NTA del PRG di Roma]; Per gli interventi di frazionamento volti alla creazione di unità residenziali è stabilito un limite minimo di 45 mq di SUL per singola abitazione (art. 25, comma 6, NTA del PRG di Roma). Altre disposizioni e verifiche: - nei tessuti si deve tener conto degli indirizzi della Guida per la qualità degli interventi G2 (anche negli edifici non segnalati nella carta per la qualità), [art. 24, comma 4, lett. a)]; - (gli strumenti urbanistici esecutivi ed) i progetti edilizi ammessi con modalità edilizia diretta sono predisposti secondo i contenuti e le modalità dell elaborato G2 ; ove riguardino interventi di categoria RE, DR, AMP, NE, sono obbligatoriamente sottoposti al parere consultivo del Comitato per la qualità urbana e edilizia, che si esprime in 45 giorni decorsi infruttuosamente i quali si prescinde dal parere medesimo (art. 24, comma 12); - nella città storica compresa entro le mura Aureliane, le competenze esercitate dal Comitato per la qualità urbana e edilizia sono affidate alla Soprintendenza comunale per i beni architettonici e per il paesaggio del Comune di Roma (art. 24, comma 19); - l immobile non è segnalato nella carta per la qualità del PRG del Comune di Roma; - l immobile è vincolato con il predetto decreto ministeriale; in tal caso si applica il protocollo di Intesa tra il Ministero per i beni e le attività culturali e il Comune di Roma, dell , il quale prevede che per i progetti riguardanti immobili vincolati ex Dl 42/2004 devono essere acquisite esclusivamente le autorizzazioni degli enti preposti alla tutela dei vincoli imposti ; - nel caso di cambio di destinazione d uso o di frazionamento potrebbe scattare l obbligo di adeguare gli standard urbanistici (parcheggi) o di monetizzarli. Vista la localizzazione dell immobile, si potrebbe incorrere in oneri significativi; - verificare le implicazioni derivanti dall applicazione della Del C.C. 48/2006 in tema di rendimento energetico. 16

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18 7 Descrizione dell'intervento di riqualificazione a. Premessa e limiti del lavoro L incarico affidato ha per oggetto la stima dell immobile nelle condizioni ottimali a seguito di un radicale intervento di riqualificazione funzionale relativa ai piani uso ufficio (parte del piano interrato, parte del piano terra, piani secondo, terzo, quarto, quinto e copertura), all impiantistica primaria generale (comprese le aree adibite a banca) alle facciate, coperture, ecc.. L iniziativa è intesa come del tipo chiavi in mano e presuppone la realizzazione completa da parte di un soggetto terzo che si assumerà le responsabilità relative alla progettazione, all ottenimento delle autorizzazioni, all esecuzione degli interventi nei termini previsti e agli eventuali oneri accessori. Con riferimento al layout preliminare a disposizione sono state individuate le soluzioni funzionali di base, le dotazioni di arredo ed il livello di finitura di riferimento. Si precisa che a seguito dello sviluppo della progettazione architettonica, impiantistica, strutturale e di arredo a livello esecutivo, e della redazione del computo analitico delle lavorazioni e forniture, sarà possibile determinare il costo dell intervento in via definitiva. Nelle fasi successive di sviluppo della progettazione sarà inoltre necessario approfondire e verificare le modalità realizzative tecnico / amministrative, e le eventuali richieste e prescrizioni emergenti in sede di ottenimento dei titoli abilitativi necessari per l'esecuzione delle opere. b. Descrizione dell intervento di riqualificazione Gli uffici oggetto di intervento sono costituiti da: - quinto piano riservato alla presidenza per circa 500 mq lordi; - tre piani (secondo, terzo e quarto) per uffici direzionali per complessivi mq lordi; - ingresso al piano terra e spazi distributivi al primo piano per 140 mq lordi; - Locali tecnici interrati per 170 mq lordi; - Copertura per circa 240 mq lordi; Totale circa mq lordi di intervento. Inoltre vanno considerati gli interventi comuni sulle facciate e sull impiantistica primaria (a servizio di tutto il fabbricato). Il layout preliminare individua le seguenti dotazioni nelle zone a uffici: N. 35 uffici per i dipendenti; N.1 ufficio Presidenziale affiancato da un ufficio per la Segreteria; N.1 ufficio per il Vice Presidente, affiancato da un ufficio per la Segreteria; N.3 Uffici per i Consiglieri del C.d.A. affiancati da un ufficio per la segreteria; N.1 ufficio per il Coordinatore del C.i.G. affiancato da un ufficio per la Segreteria; N.1 SALA per il Collegio dei Revisori Contabili affiancata da un ufficio per la Segreteria; N.1 SALA RIUNIONI per il C.d.A. affiancata da un ufficio per la Segreteria; N.1 Sala Riunioni (conferenze- parlamentino ) per 40 posti; 18

19 N.1 sala con postazioni di lavoro per 40 posti (consiglieri C.i.G.); N.1 Ufficio direttore affiancato da un ufficio per la Segreteria; N.4 uffici Capo-settore affiancato da un ufficio per la Segreteria; locali ampi per gli archivi; locali per Reception; N.1 Locali attesa; Gli uffici per le Segreterie sono ricompresi nei 35 uffici per i dipendenti. Il quinto piano è riservato alla Presidenza, le altre funzioni sono distribuite dal secondo al quarto livello. Le linee guida delle proposte distributive contenute nel layout preliminare di riferimento individuano soluzioni alternative volte ad assicurare caratteristiche operative di tipo flessibile con elevati livelli di funzionalità e con finiture che, in particolare nelle aree direzionali, presentano adeguati valori di immagine ed una significativa qualità: - architettonica, - tecnologica, - estetica, - funzionale. Gli spazi nelle soluzioni distributive proposte vengono modulati attraverso l utilizzo di pareti vetrate, con possibilità di regolazione della trasparenza per le esigenze di privacy, e di pareti attrezzate, di controsoffitti e di boiserie, che consentono un elevata funzionalità integrata nelle esigenze estetiche e di design. Per meglio chiarire le finalità, gli obiettivi e la filosofia progettuale, si riporta a seguire un estratto delle linee guida indicate nel concept preliminare: luce, architettura aperta, con trasparenze, forme regolari. Il disegno che caratterizza il nuovo spazio, ora flessibile, è un modo di lavorare e di ottimizzare l uso dello spazio ufficio ai giorni nostri. Lo spazio del lavoro, quindi, inteso oggi come un supporto flessibile per le attività dell individuo e dell azienda, deve soddisfare sia le esigenze di lavoro individuale che quelle di lavoro di team, ponendo l attenzione sulle tre attività tipiche che si svolgono all interno dell ambiente lavorativo: momenti di concentrazione, che richiedono la riservatezza di uno spazio chiuso e raccolto; momenti di elaborazione che necessitano di postazioni di lavoro ergonomiche e funzionali in spazi aperti (open space); e, infine, momenti di rappresentanza e di interazione da collocare in spazi attrezzati per supportare la comunicazione sia essa formale o informale. Gli uffici sono ubicati in corrispondenza delle pareti perimetrali dotate di ampie finestrature, negli spazi centrali del corpo di fabbrica sono previste zone per auditorium, conferenze, riunioni e i blocchi servizi. Le proposte di finiture prospettate sono volte ad un adeguato livello qualitativo: marmi, pietre naturali, essenze di legni pregiati, pareti decorate, controsoffittature a disegno con l utilizzo di gole luminose e apparecchi di illuminazione che consentono l enfatizzazione delle caratteristiche degli ambienti. Le alternative di arredamento proposte consentiranno di caratterizzare le ambientazioni nell ottica di soddisfare le esigenze di rappresentanza degli uffici, attraverso un design essenziale, elegante e di prestigio, anche realizzato su misura, con finiture di buon livello. 19

20 L intervento prevede il risanamento conservativo delle facciate dell intero immobile e la sostituzione degli infissi e delle persiane. Sarà necessario ottenere il parere preventivo sul progetto da parte della competente Soprintendenza (l'immobile è vincolato ai sensi della Legge 1089/39 con decreto del Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali emesso il 17/9/1951) e sostenere gli oneri per l occupazione di suolo pubblico per il tempo necessario. L edificio sarà oggetto di interventi di rimozione e bonifica dei materiali presenti, sono stati inoltre considerati interventi per il consolidamento e l adeguamento delle strutture portanti, anche nell ottica di recuperare alcune superfici in corrispondenza del vano scala circolare ai piani secondo e terzo. Verranno inoltre realizzati ulteriori cavedi impiantistici con l obiettivo di realizzare le principali centrali impiantistiche nel piano interrato, liberando gran parte della copertura. La dotazione impiantistica consentirà un elevata regolazione e controllo delle apparecchiature installate, nonché un elevato rendimento, anche nell ottica di un miglioramento delle prestazioni, soprattutto in termini di risparmio energetico. A tal proposito si prevede di effettuare interventi di miglioramento dei requisiti passivi dell edificio in termini acustici e di rendimento energetico, migliorando la coibentazione delle tamponature e della copertura con materiali ad elevato rendimento e ridotti spessori. Per la parte impiantistica si prevede di intervenire sulle centrali e la distribuzione verticale dell intero immobile (anche per la parte della banca) al fine di migliorare i rendimenti e recuperare spazi in copertura. Impianti: riepilogo interventi e dotazioni: Impianti meccanici: - Rimozione e rifacimento della centrale termica e frigorifera nel piano interrato (anche per la parte a servizio della banca con le relative difficoltà operative legate alla continuazione del servizio); - Sistema di produzione fluidi caldo/freddo con utilizzo di pompe di calore e compressori con tecnologia inverter; - Impianto di trattamento aria primaria con recuperatori di calore ad alta efficienza e rendimento; - Terminali impiantistici di elevato livello e design; - Sistema di produzione acqua calda sanitaria ad elevato rendimento; - Rifacimento completo dell impianto idrico sanitario con l utilizzo di linea sanitari di elevato livello e design. Impianti elettrici - Rifacimento completo della distribuzione primaria e secondaria dei circuiti luce e forza motrice; - Sistema di distribuzione secondaria di forza motrice ad elevata flessibilità (blindo sbarre e torrette a scomparsa); - Terminali impiantistici di elevato livello e design; - Apparecchi di illuminazione di elevato livello (in particolare nelle zone comuni/reception e nel piano presidenziale), nelle zone uffici apparecchi illuminanti ad elevato confort e di tipologia antiriflesso; - Sistema di gestione e regolazione dell illuminazione; - Gruppo di emergenza UPS e sistema di gestione dell illuminazione emergenza; - Utilizzo Fonti rinnovabili. 20

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