IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI

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1 COMUNE DI SANT ANDREA DEL GARIGLIANO Provincia di Frosinone MEDAGLIA D ARGENTO AL MERITO CIVILE tel fax C.F c.a.p ufficiotecnico@comune.santandreadelgarigliano.fr.it UFFICIO TECNICO COMUNALE IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI RELAZIONE DI STIMA DEI VALORI MEDI VENALI IN COMUNE COMMERCIO DELLE AREE FABBRICABILI PER ANNUALITA PREGRESSE Approvata con delibera di Giunta Comunale n. in data Sant Andrea del Garigliano, lì Il Responsabile del Procedimento F.to (Rossi Angelo Gabriele) Il Responsabile del Servizio F.to (Dott. Ing. Giuseppe Migliaccio) 1

2 Introduzione La presente relazione è redatta allo scopo di determinare i valori medi venali in comune commercio delle aree fabbricabili per gli anni ai fini dell applicazione dell Imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.). L art. 2, comma 1, lettera b), del D.Lgs. 504/1992, istitutivo dell I.C.I., definisce area fabbricabile l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità per pubblica utilità. Secondo quanto disposto dal successivo art. 5, comma 5, del succitato D.Lgs., la base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguard o alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Inoltre, in caso di utilizzazione edificatoria dell area, di demolizione di fabbricato e di interventi di recupero a norma dell art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è sempre costituita dal valore dell area, senza computare il valore del fabbricato in corso d opera. Per le aree fabbricabili, dunque, a differenza dei fabbricati, non esistono valori ufficiali assegnati dagli uffici competenti (Agenzia del Territorio) tali da costituire un parametro di riferimento certo per la quantificazione dell imposta. Per questo motivo l art. 59, comma 1, lettera n), del D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, prevede che i comuni possano, attraverso l esercizio della propria potestà regolamentare, determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento di ridurre al massimo l insorgenza del contenzioso. In considerazione che la Corte di Cassazione con sentenza n del ha stabilito che: - E improprio parlare di applicazione retroattiva dei criteri di valutazione della deliberazione comunale dato che tali criteri costituiscono esclusivamente una base per orientare l esercizio del potere discrezionale dell amministrazione; - Il contribuente che intende contrastare la valutazione operata ha l onere di portare all attenzione del giudice tributario elementi probatori idonei a dimostrarne l incongruità; - I valori non hanno valenza imperativa ma di mera presunzione, analogamente a quanto avviene con gli studi di settore; CHE la suprema Corte con ordinanza n /2009 ha inoltre precisato che: - I valori deliberati possono essere validamente utilizzati dal giudice al fine di acquisire elementi di giudizio anche anteriori a quelli di emanazione del regolamento, senza che ciò comporti alcuna applicazione retroattiva di norme, ma solo un ragionamento presuntivo; 2

3 si ritiene di dover estendere anche alle predette annualità pregresse gli stessi valori venali riportati nella tabella 1 della relazione approvata con la citata deliberazione di G.C. n. 136 del , in virtù dell applicazione dell orientamento giurisprudenziale sopra richiamato. Metodologia operativa Il valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili, sulla base di quanto disposto dall art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992, deve essere determinato avendo riguardo per i seguenti criteri: a) zona territoriale di ubicazione; b) indice di edificabilità; c) destinazione d uso consentita; d) oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; e) prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Nella redazione dei valori di mercato delle aree fabbricabili, pertanto, si è tenuto conto delle indicazioni fornite dalla normativa e si sono adottate delle metodologie operative e dei criteri di valutazione idonei a determinare dei corretti valori di mercato. a) Zonizzazione Il Piano Regolatore Generale comunale è stato adottato con deliberazione del Consiglio Comunale n 32 del Le aree edificabili sono specificatamente individuate nella legenda allegata alle Tavole del P.R.G. adottato e regolamentate dalle norme di Piano in esso allegate, in particolare: Zona B1 (zona residenziale esistente o in via di completamento) I.F. (indice fondiario) = 2,0 mc/mq Altezza massima = 10,00 ml Dc = 5,00 ml Df = 10,00 ml Zona C (zona residenziale di espansione) I.F. = Altezza massima = Dc = Df = 0,45 mc/mq 8,50 ml 5,00 ml 10,00 ml 3

4 Zona D2 (artigianale, industriale e commerciale di espansione) I.T. = 0,50 mq/mq Lotto minimo = mq Indice di copertura 60% della S.F. Altezza massima = 8,50 ml Dc = 5,00 ml Df = 10,00 ml Zona D3 (turistico- ricettiva di espansione) I.F. = Altezza massima = 0,25 mc/mq 11,00 ml b) Indice di edificabilità Esistono, com è noto, possibilità più o meno intense di costruire, tant è che in sede di pianificazione urbana, per ciascuna tipologia, viene indicato l indice di edificabilità, cioè il rapporto in mq/mq o mc/mq tra la superficie effettivamente fabbricabile e la intera superficie dell area. Il valore commerciale di un area edificabile è strettamente collegato alla sua potenzialità edificatoria espressa in metri quadrati di superficie edificabile (d ora in poi SE). SE = Superficie Area Fabbricabile x Indice di Edificabilità L efficacia dell uso di questo criterio deriva dal fatto che i prezzi di compravendita delle aree sono direttamente proporzionali alla superficie edificabile, ovvero della superficie realizzabile per il fabbricato che si andrà a costruire. Infatti maggiore è l indice di edificabilità del terreno, maggiore è il valore espresso a mq. di superficie dell area (SA). Nella redazione dei valori di mercato delle aree fabbricabili si è scelto di esprimere i valori per metro quadrato di Superficie Edificabile. Tale soluzione ha il vantaggio di rendere omogenei i valori indipendentemente dall indice di edificabilità del terreno previsto sulla base delle norme di attuazione del P.R.G., in quanto questo indice opera come moltiplicatore per la quantificazione dei metri quadrati di superficie edificabile imponibile anziché come divisore del valore dell area espressa a metro quadro della intera superficie. Si verifica infatti la seguente equivalenza 4

5 laddove Valore area = Valore al mq. di S.A. x S.A = Valore al mq. di SE x SE SE = SA x Indice di edificabilità e Valore al mq. di SE = Valore al mq. SA Indice di edif. Unica eccezione a questo criterio di carattere generale è costituito dalle aree soggette ad esproprio, per le quali l indice di edificabilità del terreno viene stabilito con lo strumento attuativo diretto, preliminare alla realizzazione dell esproprio. Pertanto, in mancanza di questo parametro di riferimento, la valutazione del terreno viene effettuata sull intera superficie. UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA DELL AREA: in caso di utilizzazione edificatoria dell area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero ai sensi dell art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e) della legge n. 457/1978 e ss.mm.ii., dalla data di inizio dei lavori, la superficie da considerare ai fini del versamento dell imposta è la superficie complessiva concessionata, anche se residua per l area oggetto di intervento una potenzialità edificatoria. Tale prescrizione opera a condizione che la potenzialità edificatoria residua non sia autonomamente sfruttabile. c) destinazione d uso consentita Le destinazioni d uso consentite sulla base delle norme di attuazione del P.R.G. rappresentano l utilizzo per il quale viene edificato un fabbricato. Tale destinazione d uso, nell andare ad individuare la tipologia dell edificio che si potrà costruire su una determinata area, incide in maniera determinante sul valore commerciale del terreno. Le destinazioni d uso rilevanti ai fini della stima delle aree fabbricabili, per le quali si sono riscontrati valori omogenei di mercato, sono state differenziate, in analogia con gli usi previsti dal P.R.G., nei seguenti gruppi: residenziale: si intendono le aree destinate ad abitazioni di nuclei familiari e relative pertinenze, sia di carattere intensivo (condomini e fabbricati plurifamiliari) che di carattere non intensivo (fabbricati monofamiliari, ville e villette). Comprende altresì i negozi di piccole dimensioni o gli uffici collocati in un edificio a prevalente carattere residenziale, in quanto non necessitano di rilevanti trasformazioni per essere adibiti ad uso residenziale; direzionale e commerciale: comprende le aree destinate ad attività terziarie a carattere specializzato (a puro titolo esemplificativo: uffici, attività bancarie, finanziarie, 5

6 assicurative, amministrative, congressuali e fieristiche), ad attività commerciali e di servizio; artigianale: comprende le aree destinate ad attività artigianali adibite alle esigenze di un processo produttivo e relativi locali accessori per attività complementari alla produzione (locali destinati ad attività terziarie interne, aree di esposizione e vendita, ecc.); per servizi pubblici : comprende le aree destinate alle attrezzature civili, religiose, sportive, a verde naturale ed attrezzato, ad attrezzature sanitarie ed ospedaliere ed annonarie, a servizi sociali e ad attrezzature di distribuzione; attrezzature sportive : comprende le aree in cui è consentita la costruzione di impianti e attrezzature sportive di iniziativa pubblica e privata. Determinazione dei valori di mercato delle aree fabbricabili Si definisce valore di mercato la somma di denaro a cui un bene potrebbe essere compravenduto, al momento della stima, fra un compratore ed un venditore, entrambi interessati alla transazione in assenza di interessi particolari, presumendo che le parti agiscano liberamente, prudentemente ed in modo informato. In assenza di fonti ufficiali che indichino in maniera univoca il valore di mercato delle aree fabbricabili, una corretta metodologia di determinazione dei valori delle aree è solamente quella che, attraverso l analisi di un vasto campione di dati assunti da diverse fonti informative (agenzie immobiliari, rogiti di compravendita, osservatorio immobiliare, ecc.), mette a confronto i risultati ottenuti utilizzando diversi criteri di valutazione. In particolare il metodo di valutazione utilizzato per determinare i valori delle aree edificabili è il cosiddetto metodo sintetico-comparativo o per confronto. Questo sistema permette di determinare il valore di mercato dell area prendendo per comparazione il valore di aree similari ed applicando gli opportuni correttivi in relazione ai fattori che incidono sull appetibilità di una zona (posizione, tempi e idoneità del suolo all edificazione, presenza o meno di pubblici servizi, potenzialità edificatoria, accessibilità, visibilità, salubrità, presenza di vincoli o servitù, ecc.). In una fase successiva, una volta determinati i valori delle aree edificabili attraverso questo metodo, si è proceduto ad un riscontro della loro correttezza e veridicità confrontandoli con i valori ottenuti mediante il metodo analitico. Si tratta di un metodo di stima che, utilizzato dalla maggior parte dei tecnici così come dall Agenzia del Territorio, calcola l incidenza del fattore produttivo suolo sul fabbricato ipoteticamente realizzabile, ovvero calcola il valore di incidenza dell area sul valore del venduto. 6

7 Tale valore viene determinato partendo dal valore di vendita del fabbricato finito e scorporando tutti i costi necessari per realizzare il fabbricato (costo di costruzione, oneri di urbanizzazione, oneri finanziari, costi di progettazione, esposizione finanziaria, utile d impresa, ecc.). Ciò che rimane è il valore commerciale dell area edificabile, calcolato in metri quadrati di superficie vendibile. Qualora correttamente effettuate, le stime eseguite con i due metodi su un vasto campione di dati, portano a determinare valori omogenei e coerenti che più si avvicinano ai reali valori di mercato delle aree edificabili. VALORI MEDI DI MERCATO AREE FABBRICABILI PER LE ANNUALITA PREGRESSE Nella successiva tabella 1 vengono forniti i valori medi venali in comune commercio delle aree fabbricabili per gli anni , che potranno essere utilizzati dai contribuenti per la determinazione della base imponibile dell imposta per tali annualità. Si è scelto di indicare i valori medi venali in maniera fissa per ciascuna tipologia urbanistica, prevedendo delle cause di incremento e di decremento per situazioni standard che influiscono oggettivamente sul valore di mercato dell area. Ciò consente al contribuente di determinare in modo certo ed univoco il valore imponibile dell area edificabile, avendo a disposizione gli elementi minimi che caratterizzano il proprio terreno (destinazione urbanistica, superficie, indice di edificabilità, ubicazione). VALORI MEDI VENALI IN COMUNE COMMERCIO AREE FABBRICABILI Riferimento al P.R.G. ANNI TABELLA 1 Valori espressi a mq. di superficie edificabile (Superficie edificabile = superficie area x indice di edificabilità) Destinazione 7 Valore Venale per mq espresso in B1 Residenziale esistente o in via di completamento 20,00 C Residenziale di espansione 15,00 D2 Artigianale, industriale e Commerciale di espans. 12,00 D3 Turistico-ricettiva di espansione 10,00

8 Terreni su cui insistono fabbricati ex rurali in fase di recupero. Il lotto di terreno agricolo viene assimilato ad un terreno edificabile prendendo come riferimento esclusivamente la superficie coperta lorda del fabbricato. Area di fabbricato demolito e in fase di ricostruzione o intervento di recupero a norma dell art. 31, comma 1, lettera c), d) ed e) della L. 05/08/1978, n. 457 e ss.mm.ii. Il valore ai fini I.C.I. viene determinato considerando come area la superficie lorda del fabbricato. Aree di fabbricati demoliti e non ricostruiti. Superficie fabbricato più quella di pertinenza, solo se edificabili. Fabbricati in corso di costruzione realizzati anche in zona agricola (con o senza asservimento). Il lotto di terreno agricolo viene assimilato ad un terreno edificabile prendendo come riferimento esclusivamente la superficie coperta lorda del fabbricato. 51,65 51,65 20,00 51,65 Per le zone B1 - C - D2 - D3 per le quali l effettiva utilizzabilità edificatoria è compromessa dall assenza dei presupposti previsti dalle norme urbanistiche vigenti e/o dalla norme igienico-sanitarie l imposta non è dovuta. L imposta sarà dovuta qualora con accorpamento di fondi contigui vengano raggiunti i presupposti per l edificazione. Per terreni concessi in diritto di superficie i valori sopra indicati devono essere ridotti del 50%. d) Cause di incremento e di decremento del valore delle aree fabbricabili Tra le situazioni urbanistiche, civilistiche e di fatto che inevitabilmente incidono sul valore di mercato dell area, determinando in maniera oggettiva un incremento o una riduzione di valore, vi sono una serie di casistiche, anche molto diverse tra loro, che rendono difficile una elencazione esaustiva. Per esigenze di semplificazione indichiamo di seguito le cause più frequenti di incremento e di decremento, con le relative percentuali di variazione da applicare rispetto ai valori medi riportati nella tabella n. 1. 8

9 CAUSE DI INCREMENTO N. Cause % 1 Approvazione piano particolareggiato 15 2 Rilascio permesso di costruire (fino alla data di realizzazione della struttura al rustico ) 5 3 Ultimazione opere di urbanizzazione per aree di espansione si applica il valore della corrispondente area di completamento CAUSE DI DECREMENTO N. Cause % 1 Servitù di passaggio, acquedotto, elettrodotto 5 2 Lotto intercluso 10 Regole per l applicazione degli incrementi e dei decrementi 1. in caso di presenza contestuale di più cause di incremento o di decremento, le percentuali vanno calcolate sul valore base indicato nella tabella n. 1; 2. gli incrementi decorrono dal 1 gennaio dell ann o successivo a quello di approvazione del piano particolareggiato (punto 1), di ultimazione delle opere di urbanizzazione (punto 3) ovvero di rilascio del permesso di costruire (punti 2 e 3); 3. qualora il contribuente ravvisi fondati motivi, non contemplati nelle cause sopra indicate, incidenti in modo sensibilmente negativo sul valore dell area e reputi opportuno dichiarare un valore inferiore a quello derivante dall applicazione dei valori e dei criteri stabiliti dal comune, può comunicare all Ufficio Tributi del Comune tali motivazioni allegando la relativa documentazione probatoria. L ufficio Tributi, in sede di accertamento, prenderà in esame tali motivazioni, riservandosi di accettare ovvero rettificare il minor valore attribuito dal contribuente. ALLEGATI 1) Cartografia del territorio comunale con individuazione delle zone omogenee. 9