INDIVIDUAZIONE DI ZONE OMOGENEE PER IL VALORE DI MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI NEL COMUNE DI MONTE SAN SAVINO (AR) Relazione tecnica

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1 INDIVIDUAZIONE DI ZONE OMOGENEE PER IL VALORE DI MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI NEL COMUNE DI MONTE SAN SAVINO (AR) Relazione tecnica La base imponibile ICI delle aree fabbricabili è il valore venale in comune commercio (art. 5, comma 5, D. Lgs. n 504/92). Al fine di semplificare gli adempimenti a carico del contribuente e per orientare l attività di controllo dell ufficio la Giunta Comunale determina, periodicamente e per zone omogenee, i valori medi venali in comune commercio delle aree fabbricabili site nel territorio del Comune. Per giungere alla determinazione dei valori medi di mercato delle aree fabbricabili riferiti sia al previgente PRG sia al nuovo strumento urbanistico, è stata effettuata una analisi di mercato basata sul reperimento di alcuni contratti di compravendita di aree fabbricabili di valore significativo, sull'analisi dei valori di compravendita delle unità immobiliari ultimate, sull'analisi dell'osservatorio sul mercato immobiliare nazionale curato dall'agenzia del Territorio. I valori presuntivamente determinati sono stati poi confrontati con quelli utilizzati da Comuni limitrofi per la valutazione delle aree fabbricabili ai fini del pagamento dell ICI. Per verificare la conformità delle valutazioni effettuate si è poi proceduto ad interpellare alcune Agenzie Immobiliari locali. I dati ottenuti sono poi stati elaborati giungendo a definire i valori medi veri e propri che costituiscono i riferimenti per la determinazione della basi imponibili, indicati come valori unitari per metro quadrato di SUC. Tali valori sono da considerare base di riferimento per i contribuenti che sono privi di ulteriori elementi di valutazione e importi minimi per l Ufficio Tributi al fine del calcolo del valore delle aree fabbricabili poste nel territorio comunale di Monte San Savino. Occorre comunque sempre tenere presente che ai sensi dell articolo 5, comma 5, D.L.vo 504 / 1992 per le aree fabbricabili, il valore e' costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilita', alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche Inoltre nei casi di interventi di recupero edilizio, come definiti dall articolo 5, comma 6, D.L.vo 504 / 1992 In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile e' costituita dal valore dell'area, la quale e' considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato e' comunque utilizzato. La determinazione dei valori di mercato delle aree edificabili dipende principalmente da tre classi di parametri : la destinazione urbanistica la localizzazione nell ambito del contesto urbano le caratteristiche di posizione, dimensionali e morfologiche dell area in esame.

2 In fase di analisi del territorio si è ritenuto opportuno procedere alla suddivisione del territorio comunale in tre poli di valori omogenei: 1) Monte San Savino (capoluogo) Vertighe 2) Alberoro Montagnano 3) Palazzuolo Verniana All interno di tali poli le N.T.A. del vigente strumento urbanistico individuano una molteplicità di tipologie di aree fabbricabili, che comunque possono essere suddivise nei seguenti macrogruppi: Residenziale Zone per attività produttive Zone per attività commerciali - direzionali Zone per attività di servizio e attrezzature di interesse pubblico Impianti di distribuzione carburante e attività connesse Recuperi edilizi e nuovi edifici residenziali in zona agricola Recuperi edilizi e nuovi edifici a destinazione diversa in zona agricola Si prevede di applicare le seguenti riduzioni ai valori delle aree fabbricabili, per tener conto del diverso grado e dell imminenza dell edificabilità e specificatamente: Un valore ridotto, quantificato nel 30% dei valori delle aree per palazzine-schiere, per tutte le aree residenziali comprese all interno di un Piano attuativo, o parte di esso, in cui l edificazione non sia consentita se non dopo l approvazione di specifico Piano Urbanistico, fino alla data di adozione dello strumento stesso. Fino all adozione del piano attuativo saranno ovviamente soggette ad ICI tutte le aree che compongono il comparto, in base all indice di utilizzazione territoriale del comparto; riduzione del 50% per tutte le aree artigianali / industriali / commerciali / ricettive, comprese all interno di un Piano attuativo, o parte di esso, in cui l edificazione non sia consentita se non dopo l approvazione di specifico Piano Urbanistico attuativo, fino alla data di adozione dello strumento stesso. Fino all adozione del piano attuativo saranno ovviamente soggette ad ICI tutte le aree che compongono il comparto, in base all indice di utilizzazione territoriale del comparto; Le riduzioni sopra indicate sono comunque già riportate nelle tabelle allegate, nella riga corrispondente al terreno in lottizzazione da urbanizzare e quindi non sono ulteriormente applicabili a detti valori. Relativamente alle aree residenziali si è ritenuto corretto specificare tre diversi valori a seconda delle caratteristiche del fabbricato oggetto di realizzazione, considerando che per le tipologie più pregiate e con densità edilizia minore (ville -villette bifamiliari), il valore unitario dell area fabbricabile è di conseguenza maggiore rispetto a quello dei lotti con maggior densità edilizia (palazzine condomini). Le volumetrie oggetto di recupero in zona agricola sono state valutate separatamente, in quanto hanno un mercato proprio e viste le caratteristiche di pregio del territorio rurale comunale, hanno un valore unitario nettamente superiore a quello dei lotti edificabili inseriti negli strumenti urbanistici.

3 Nelle tabelle allegate alla presente relazione e che ne fanno parte integrante, è stato riportato un intervallo di valori, al fine di poter procedere ad una migliore ripartizione del valore delle aree fabbricabili, in base alla posizione del lotto nel contesto urbano, al suo maggiore o minor pregio riscontrato nel mercato, alle particolari caratteristiche, come previsto dalla normativa ICI. Per la corretta applicazione del valore unitario al lotto di proprietà gli Uffici comunali Tributi e Tecnico restano a completa disposizione dei cittadini. A seguito delle verifiche intercorse con gli operatori delle agenzie immobiliari savinesi l Ufficio Tributi ha ritenuto opportuno procedere ad alcune correzioni dei valori unitari inizialmente ipotizzati e ad organizzare in maniera più puntuale le tabelle dei valori di riferimento. Si è in particolare ritenuto opportuno diversificare maggiormente i valori unitari delle aree artigianali/commerciali posti nel polo omogeneo di Palazzuolo Verniana in quanto le stesse, se pur presenti in maniera minima e marginale, hanno un mercato estremamente ristretto e di conseguenza valori più bassi rispetto al resto del territorio. Infine si precisa che le tabelle sono state elaborate utilizzando come parametro di base il prezzo a metro cubo di volumetria edificabile che, seppur non più coerente con il vigente strumento urbanistico comunale, è quello che è stato fino ad oggi utilizzato e consente in maniera più immediata di determinare il valore dei lotti edificabili e delle volumetrie oggetto di recupero. Al fine di agevolare il calcolo con i vigenti parametri urbanistici si è poi proceduto ad indicare il corrispondente valore per metro quadrato di SUC, parametro oggi utilizzato dal vigente strumento urbanistico per definire le caratteristiche dei lotti edificabili. Arezzo 20/12/2010 Il tecnico Geom. GHIANDAI Francesco

4 POLO OMOGENEO MONTE SAN SAVINO VERTIGHE ZONA DESCRIZIONE STATO VALORI UNITARI ( /mq SUC) A-ms Ville e Villini Lotto edificabile 255,00 276,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 147,00 162,00 B-ms Palazzine - schiere Lotto edificabile 210,00 231,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 147,00 162,00 C-ms Case a blocco e condomini Lotto edificabile 174,00 195,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 147,00 162,00 D-ms Tipi industriali e artigianali Lotto edificabile 80,00 110,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 40,00 55,00 E-ms commerciali / direzionali Lotto edificabile 132,00 172,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 66,00 86,00 F-ms turistico ricettivo Lotto edificabile 240,00 260,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 120,00 130,00 G-ms Volumetrie di recupero in zone agricole Lotto edificabile 450,00 480,00 Terreno in piano di recupero da urbanizzare 315,00 336,00 H-ms Volumetrie in zone agricole per fini non residenziali Lotto edificabile 40,00 48,00 I-ms Zone distribuzione carburanti Lotto edificabile 120,00 135,00

5 POLO OMOGENEO ALBERORO MONTAGNANO ZONA DESCRIZIONE STATO VALORI UNITARI ( /mq SUC) A-am Ville e Villini Lotto edificabile 231,00 249,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 132,00 145,00 B-am Palazzine - schiere Lotto edificabile 189,00 207,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 132,00 145,00 C-am Case a blocco e condomini Lotto edificabile 156,00 177,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 132,00 145,00 D-am Tipi industriali e artigianali Lotto edificabile 72,00 100,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 36,00 50,00 E-am commerciali / direzionali Lotto edificabile 120,00 156,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 60,00 78,00 F-am turistico ricettivo Lotto edificabile 216,00 236,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 108,00 118,00 G-am Volumetrie di recupero in zone agricole Lotto edificabile 405,00 432,00 Terreno in piano di recupero da urbanizzare 284,00 302,00 H-am Volumetrie in zone agricole per fini non residenziali Lotto edificabile 36,00 43,20 I-am Zone distribuzione carburanti Lotto edificabile 108,00 123,00

6 POLO OMOGENEO PALAZZUOLO VERNIANA ZONA DESCRIZIONE STATO VALORI UNITARI ( /mq SUC) A-pv Ville e Villini Lotto edificabile 225,00 243,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 130,00 143,00 B-pv Palazzine - schiere Lotto edificabile 186,00 204,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 130,00 143,00 C-pv Case a blocco e condomini Lotto edificabile 153,00 171,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 130,00 143,00 D-pv Tipi industriali e artigianali Lotto edificabile 40,00 56,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 20,00 28,00 E-pv commerciali / direzionali Lotto edificabile 68,00 88,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 34,00 44,00 F-pv turistico ricettivo Lotto edificabile 212,00 228,00 Terreno in lottizzazione da urbanizzare 106,00 114,00 G-pv Volumetrie di recupero in zone agricole Lotto edificabile 450,00 480,00 Terreno in piano di recupero da urbanizzare 315,00 336,00 H-pv Volumetrie in zone agricole per fini non residenziali Lotto edificabile 40,00 48,00 I-pv Zone distribuzione carburanti Lotto edificabile 60,00 69,00