INDICE PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE. 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione

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1 INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1

2 PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2

3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 02 Agosto 2010 i sottoscritti e l Arch. Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Manfredonia in Borgo Mezzanone presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. Tali indagini risulteranno necessarie per la stima dell immobile. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Mediante Atto di Vendita del 09/12/1975 rogito dal Notaio Dott. Silvio Nobili di Foggia ed ivi registrato il 29/12/1975 al N. 3507, il Consorzio di Bonifica di Foggia vendeva al CAP appezzamento di terreno agrario con annesso fabbricato, nel tempo crollato, sito nel Comune di Manfredonia in località Scrofola. 2.2 Ubicazione L immobile oggetto di stima è ubicato in una zona periferica della località Borgo Mezzanone una frazione del Comune di Manfredonia. Il terreno è situato ad angolo tra Viale del Mezzogiorno e Via Carapelle, in una zona oggetto di espansione urbanistica. L area circostante il terreno risulta urbanizzata, il lotto ha forma rettangolare e pianeggiante. L estensione complessiva risulta di mq

4 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: Terreno: - Foglio 132, Particella 140, qualità seminativo, classe 2, superficie Ha. Are. Ca , 3.2 Dati Urbanistici La destinazione urbanistica del terreno interessato dall immobile in oggetto, è zona Omogenea B che comprende il vecchio centro abitato con eventuali piccoli completamenti. - Sarà consentito realizzare in zona B: demolizioni, ricostruzioni, ristrutturazioni degli edifici compresi nei singoli comparti, secondo l indice di zona, inteso come indice medio degli edifici circostanti. Gli edifici saranno sempre previsti in linea con gli esistenti. - Destinazione d uso : abitazioni, uffici, attrezzature di interesse collettivo. In tali zone sarà tassativamente vietata la costruzione di edifici di tipo industriale, potrà essere concessa la costruzione di laboratori artigianali ai piani terra, non utilizzabili come abitazione poiché impropri. - Restano comunque esclusi : depositi e magazzini per merci all ingrosso, rimesse di auto trasporti merci per automezzi di portata superiore a 10 q., caserme e case di pena, ospizi, ospedali e case di cura. - Dotazioni di attrezzature: la quantità minima pro capite è stata stabilita secondo le norme di legge in 18 mq ad abitante. Parte della p.lla 140 ricade in zona omogenea Verde pubblico. 4

5 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del compendio immobiliare di Borgo Mezzanone, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Per determinare il più probabile valore di mercato del bene non si procederà con il metodo sintetico comparativo, che è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare, e per i quali siano disponibili i prezzi di compravendita recenti. Nel merito si prenderà in considerazione il più probabile valore di trasformazione ( V t ) del bene che a seguito della trasformazione, acquista un maggior valore economico sul mercato. Esso rappresenta il valore netto ricavato dalla trasformazione di un bene, dato dalla differenza tra il valore di mercato dell immobile trasformato ( V p ) e il costo sostenuto per la trasformazione ( C n ) : V t = V p - C n Trattandosi di un area edificabile come si evince dal certificato di destinazione urbanistica nella determinazione del valore di trasformazione verrà preso in considerazione il procedimento analitico. Il procedimento analitico si fonda sul presupposto che l area edificabile sia un fattore di produzione a mezzo del quale con l investimento di un capitale,equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio finito, cioè il fabbricato. Quindi se si indica con V a il valore dell area edificabile oggetto della trasformazione, con K il costo di trasformazione e con V m il valore del fabbricato, si avrà : V a = V m - K 5

6 Il costo di trasformazione è così composto: K = ( C + P ) / ( 1 + r ) n C = costo tecnico di costruzione dell edificio e delle opere di urbanizzazione; P = profitto dell imprenditore espresso in percentuale; r = saggio di rendimento dei capitali industriali; n = è il tempo, espresso in anni, che intercorre tra la stima e l inizio di redditività del fabbricato; 7 VALORE DI MERCATO Nella determinazione del valore del terreno di proprietà del CAP di Foggia sito in località Borgo Mezzanone, trattandosi di terreno edificabile, si è proceduto partendo dalla destinazione urbanistica. Dal certificato di destinazione urbanistica allegato, il terreno oggetto di stima è in parte in zona omogenea B, e in parte in zona Verde Pubblico del PRG del Comune di Manfredonia. In virtù di queste diverse utilizzazioni del suolo, sarà determinato un primo valore derivante dall area destinata a verde pubblico, considerando i valori di esproprio, e un secondo valore derivante dalla superficie ricadente all interno della zona omogenea B. Tali valori saranno sommati per ottenere il valore dell intero bene consortile. La superficie destinata a verde pubblico risulta essere di circa mq , la superficie ricadente in zona omogenea B è di circa mq Per ciò che concerne l indennità di esproprio, la legge finanziaria del 2008 N. 244 del 24/12/2007 in vigore dall 01/01/2008, ha colmato il vuoto normativo aperto con la sentenza 348/2007, provvedendo a riscrivere la norma resa incostituzionale. La novità introdotta dalla nuova normativa, comporta che dal primo gennaio 2008 l indennità di espropriazione per le aree edificabili, è regolata dalla nuova formulazione dell art. 37 del D.P.R. 327/2001, dove la suddetta indennità non è più pari a poco più della metà del valore venale dell area,ma al suo valore venale pieno. Pertanto sarà considerata l intera superficie come edificabile al fine di ottenere il più probabile valore a mq. dell intero lotto. Tale valore è comprensivo della quota destinata a verde pubblico, che al momento dell esproprio sarà indennizzata pari al valore di un area edificabile in zona B. 6

7 Si considera la superficie complessiva di mq L area in questione ha indice edificatorio di 1,5 mc./mq., inteso come indice medio degli edifici circostanti; pertanto il volume realizzabile è pari a : Volume realizzabile = mq x 1,5 mc./mq. = mc Dalle indagini di mercato svolte, il valore medio di vendita al mc. di opere realizzate per scopi residenziali e commerciali, è di 270,00. Pertanto l edificio da realizzare avrà un valore commerciale di: mc x 280,00 = ,00 Costo tecnico di realizzazione dell edificio Per la determinazione del costo di costruzione si fa riferimento ad una tipologia edilizia economica, anche in relazione al prezzo di vendita stabilito per la determinazione del valore del fabbricato, che viene determinato in euro 200,00 al mc., quindi avremo un costo di realizzazione pari a : mc x 200,00 = ,00 Profitto dell imprenditore e tasso d interesse Considerando una percentuale di profitto per l imprenditore del 20%, E un tasso d interesse pari all 8 % Ipotizzando che l opera venga realizzata nel medesimo anno d acquisto del suolo, quindi n = 1, dalla relazione K = ( C + P ) / ( 1 + r ) n, otteniamo: K= euro ( ,00 + ( ,00 x 20%)) / ( 1 + 0,08 ) = euro ,00 7

8 Per determinare il valore dell area, dalla relazione V a = V m - K : V a = euro , ,00 = euro ,00 Il valore di mercato complessivo dell Immobile stimato risulta essere pari a: Euro ,00, euro centosettantaseimilatrecentoventi,00 Manfredonia, lì 20/09/2010 I TECNICI 8

9 Foto n1: 8 Manfredonia B.go Mezzanone terreno Foto n2: 8 Manfredonia B.go Mezzanone terreno 9

10 Foto n3: 8 Manfredonia B.go Mezzanone terreno Foto n4: 8 Manfredonia B.go Mezzanone terreno 10