COMUNE DI BEDIZZOLE. Provincia di Brescia Ufficio Lavori Pubblici

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Bonaventura Villani
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1 COMUNE DI BEDIZZOLE Provincia di Brescia Ufficio Lavori Pubblici OGGETTO: Perizia estimativa per cessione area via Monteroseo in Bedizzole (Mapp. 560/parte, strada/parte Fg. 16). Premessa: la sottoscritta Arch. Paola Visini, dipendente del Comune di Bedizzole, in qualità di Responsabile dell Area Tecnica, si pone l obiettivo di effettuare una valutazione tecnica estimativa di un terreno da alienare, proveniente dalla cessione di aree nell ambito del piano attuativo produttivo P.A. 3A. La sottoscritta espone altresì le proprie constatazioni e conclusioni facendo presente che la valutazione si basa sull analisi dei documenti a disposizione, sulla accurata osservazione dello stato dei luoghi, a seguito del sopralluogo effettuato nel mese di dicembre dell anno 2015, ritenendo di stimare il più probabile valore venale di mercato del bene oggetto di cessione. Descrizione ed ubicazione del terreno: L oggetto di stima è costituito da parte di un appezzamento di terreno attualmente adibito parte ad incolto e parte a strada bianca. Ai fini della presente alienazione, l amministrazione Comunale deve dare attuazione parzialmente alla previsione di PGT che prevede la realizzazione della strada di collegamento tra via Monteroseo e via Caselle. L area è ubicata in via Monteroseo snc ed identificata catastalmente al N.CT. al Foglio 16 mappali 560/parte, strada/parte come da allegato estratto mappa. Il lotto confina ad ovest con la via Monteroseo e l area verde mapp. 32 Fg. 16, a sud con i mapp. 521 e 517 fg. 16 ad ovest, a nord con il mapp. 29 fg. 16, ad est con la restante parte del mapp. 560 del fg 16 e della strada vicinale del Reale. L andamento è pianeggiante, di forma triangolare molto allungata dimensioni complessive di circa m 136 m di lunghezza per l ipotenusa e 68 m e 83 m per i cateti e la superficie è stimabile in mq ,00 circa.

2 La superficie è stata calcolata ipotizzando la realizzazione della nuova strada prevista dal PGT in fregio alla recinzione del mapp. 29 di una larghezza pari ad 8,50 m corrispondente a 2 corsie di marcia e 1,50 m di marciapiede. Attualmente l area verde è inutilizzata ed incolta, delimitata da una recinzione di pannelli prefabbricati in cls lungo la strada vicinale; in alcuni punti la recinzione si presenta molto danneggiata, senza accessi dalla strada. Lungo il confine con il mapp. 29 è già stato realizzato un muro di confine quindi i due mappali sono nettamente separati. Urbanisticamente l area risulta classificata nel vigente PGT: - parte come AREA A SERVIZI mutata in VERDE URBANO DI SALVAGUARDIA Art. 28 delle NTA Piano delle Regole mediante procedura ex art.95-bis con Deliberazione di Consiglio Comunale in data parte come strada di piano. Dal punto di vista dell assetto dei vincoli amministrativi l area, per la sua conformazione, risulta occupata per buona parte dalle fasce di rispetto stradale. Peraltro il nuovo azzonamento non consente capacità edificatoria ma solo alcune destinazioni accessorie. Le misurazioni sono state effettuate cartograficamente; successivamente, prima del rogito, verrà effettuato il frazionamento. Tuttavia l alienazione avverrà a corpo, pertanto la consistenza del bene evidenziata dalla presente perizia di stima è da considerarsi indicativa. Proprietà dell area Attualmente il lotto in oggetto è di proprietà del Comune di Bedizzole in forza di atto di acquisizione rep. n del 21/11/2007. Servitù e gravami Dalle informazioni richieste agli Enti gestori risulta che l area sia attraversata dalle seguenti reti di sottoservizi: Canaletta irrigua Consorzio di Bonifica del Medio Chiese che attraversa la strada vicinale all altezza della mezzeria del lotto e poi prosegue all interno del mapp. 560 in fregio alla strada bianca; Acquedotto con tubazione Ø 50 che corre longitudinalmente sul sedime della strada vicinale. Valutazione Criteri di stima:

3 Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato dell area che il Comune intende alienare a privati a titolo oneroso. La valutazione verrà effettuata mediante il procedimento della stima sintetica monoparametrica, basata sulla comparazione del più probabile valore di mercato delle aree a standard urbanistici il cui importo sarà riparametrato tenendo conto della localizzazione dell area, delle potenzialità edificatorie delle stessa e di altri eventuali fattori che possono incidere sulla potenziale valore commerciale dell area. Determinazione del valore del bene: Per stabilire il valore unitario si è partiti dalla ricerca di quotazioni di beni con caratteristiche simili che possano essere utilizzate come valore di riferimento. Si è assunto ad esempio l alienazione di un area similare a quella di cui trattasi, costituita dal mappale n. 817, alienata dal Comune di Bedizzole nel dicembre 2014 ad un operatore privato, per un importo unitario di Euro 40,00/ mq. azzonata parimenti in Verde Urbano di Salvaguardia. Si considera altresì che costituendo l alienazione, una sottrazione di aree a servizi rispetto alla dotazione comunale, comunque conforme alle quantità minime richieste per legge con deliberazione n.54 del venne stabilito quale valore di monetizzazione per la mancata cessione di aree a standard, nell ambito del Piano delle Regole, per le aree a destinazione produttiva, un valore di 40/mq.. Le caratteristiche fisiche e le potenzialità edificatorie sono analoghe per l area in oggetto e per quella usata a raffronto, in considerazione del fatto che negli ambiti del Verde Urbano di Salvaguardia non è possibile alcuna nuova costruzione. Considerato il lasso di tempo ridotto trascorso dalla citata asta, si ritiene congruo confermare il valore del prezzo base precedentemente assunto di Euro 40,00 al mq. Si deve ora stabilire una quota di deprezzamento per il gravame indotto dalla presenza di due servitù. In generale l indennità di servitù deve compensare il proprietario del fondo servente per la penalizzazione gravante sul proprio fondo. Si ritiene che il valore applicabile ad una servitù come quella evidenziata, che oltretutto si situa in aree marginali dell area, possa essere contenuta in un valore di deprezzamento del 10% max del valore di mercato. Alla luce di quanto sopra esposto, il più probabile valore di mercato dell area oggetto di alienazione risulta: 40 * 2.182,00 = ,00

4 87.280,00 * 0,90 = Che viene pertanto arrotondato alla somma di (settantanovemilacinquecento/00) Alla luce del deprezzamento operato, si ritiene che sia da porre in carico al privato acquirente, la realizzazione di un tratto di strada bianca mediante: - Scarifica - Massicciata stradale - Posa ghiaia rullata. Nella certezza di aver operato al meglio ed al solo fine di far conoscere tutta la verità. Bedizzole, 17 dicembre 2015 Il Responsabile Area Tecnica F.to Arch. Paola Visini Si allegano: All. 1 Estratto mappa e visura catastale. All. 2 Estratto P.G.T. All. 3 C.D.U. All. 4 Documentazione fotografica All. 5 Estratto presenza acquedotto All. 5 Estratto presenza tubazioni Consorzio

5 ALLEGATO 1: ESTRATTO MAPPA

6 ALLEGATO 2: ESTRATTO PGT

7 ALLEGATO 4: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Foto 1: Vista del lotto da via Monteroseo

8 Foto 2: Vista del lotto dall incrocio via Monteroseo-strada vicinale del Reale Foto 3: Vista dalla strada vicinale del Reale verso via Monteroseo

9 Foto 4: Vista della recinzione lungo la strada vicinale del Reale ALLEGATO 5: ESTRATTO PRESENZA ACQUEDOTTO

10 ALLEGATO 6: ESTRATTO TUBAZIONI CONSORZIO

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