Variante al Piano di Lottizzazione Belloli RELAZIONE

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2 Variante al Piano di Lottizzazione Belloli RELAZIONE 1) Inquadramento della variante In attuazione delle previsioni del Piano Regolatore Generale vigente dal 10 marzo 2005 il Consiglio Comunale di Ghisalba con deliberazione n. 3 approvò, in data 31 gennaio 2011, il Piano di Lottizzazione attinente alla zona omogenea D9-mista commerciale direzionale sportiva, presentato dalla proprietà il 19 settembre Il Piano di Lottizzazione, conforme alle previsioni del Piano Regolatore, è stato convenzionato il 12 ottobre 2011; con il medesimo atto furono cedute al Comune la totalità delle aree a standards in misura ampiamente superiore a quelle previste dalla normativa regionale al tempo in vigore oltre che quelle di infrastrutturazione, ampliamento e miglioramento della viabilità. In ragione delle obbligazioni sottoscritte nella convenzione, il primo ottobre 2012 è stata presentata in Comune la Denuncia di Inizio Attività delle opere urbanizzative e delle attrezzature di standards (parcheggi e verde pubblici) già contemplate in linea di massima dal Piano di Lottizzazione suddividendole, come indicato dal P.L., in opere non scomputabili (di ,80) e in opere scomputabili dagli oneri di 1

3 urbanizzazione secondaria e, non bastando, anche dal costo di costruzione (di ,23). Il protrarsi della congiuntura economica nel settore ha consigliato la proprietà di usufruire del Decreto Legge 21 luglio 2013 n. 69 convertito nella Legge n. 98 del 9 agosto 2013, presentando al Comune per tali opere di urbanizzazione la richiesta (accolta) di posticipazione dei termini ultimi di inizio e fine lavori che sono stati quindi rideterminati rispettivamente per le date del e Ad oggi le opere non hanno ancora avuto inizio. Con la pubblicazione di specifico avviso sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia del 22 maggio 2013 è entrato in vigore il Piano di Governo del Territorio che se da un lato conferma le previsioni del P.L. convenzionato (art. 58 Norme Attuative del Piano delle Regole), dall altro, contraddittoriamente, sempre con il PdR, riduce la fascia di rispetto dalle Strade Provinciali dai 30 m previsti nel P.L. ai 20 m indicati nella Carta dei Vincoli di cui alla tav. PdR 7, ammettendo anche il raddoppio della superficie copribile prevista dal P.L. con la introduzione di un rapporto di copertura del 50% (tav. PdR1.6). In adeguamento alle previsioni del PGT in data il Responsabile dell area Territorio autorizzava una modificazione d aggiornamento al P.L. che nella sostanza consisteva in una riduzione della fascia di rispetto (senza peraltro portarla ai limiti previsti dal PGT) e nell aggiornamento delle opere di urbanizzazione con la introduzione di due dossi stradali nel frattempo realizzati dalla Amministrazione Comunale su via degli Alpini. 2

4 Tale modifica d aggiornamento, prevedendo una estensione della superficie fondiaria rendeva possibile una maggior libertà di localizzazione delle superfici coperte (immutate nell entità) previste dal P.L. che altrimenti avrebbero trovato costipata collocazione in un inviluppo oltremodo obbligato. Nelle tavv. 4.o e 4.l quadro strutturale del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale, l area del P.L. oggetto della presente variante è inclusa in quelle di primo riferimento per la pianificazione locale, mentre nelle tavv. 2.2o e 2.2l tutela, riqualificazione e valorizzazione ambientale e paesistica del territorio viene ricompresa nelle aree con fenomeni urbanizzativi in atto o previsti o prevalentemente inedificate, di immediato rapporto con i contesti urbani. Nelle tavole A2 e A3 della variante sono riportati gli stralci dei sopraindicati elaborati della pianificazione provinciale. 3

5 2) Contenuti della variante Dall analisi delle esigenze evidenziatesi negli incontri con gli operatori aventi mostrato interesse all intervento, la società proprietaria (oggi entrata il liquidazione) ha rilevato l opportunità di proporre una edificazione mediante corpi separati (cosa peraltro già consentita dal P.L.) estendendone però la collocazione sino al limite delle fasce di rispetto previste dal Piano di Governo del Territorio e di dover edificare i 3000 mq di superficie fondiaria previsti dal P.L. non su due piani ma bensì sul solo piano terra. Per la ottimale funzionalità dell insediamento sono state considerate di scarsa utilità le superfici lorde di pavimento previste in interrato ma di rilevante necessità un aumento di parcheggi sia pubblici che privati. Aderendo ai soprariportati indirizzi la presente variante al Piano di Lottizzazione attua una riduzione alla fascia di rispetto sulle vie Provinciali facendola corrispondere esattamente a quella indicata nella carta dei vincoli del Piano delle Regole del PGT (vedasi tav. B2) ed un aumento della superficie copribile che dai previsti mq viene elevata a mq nell invarianza, va precisato, dei mq di superfice lorda di pavimento prevista dal P.L. e nel rispetto del rapporto del 50% della superficie fondiaria riportato nella tav. PdR1.6-tavola complessiva degli ambiti del Piano delle Regole. 4

6 La riduzione della fascia di rispetto da 30 a 20 m ha comportato un incremento del 15,3% della superficie fondiaria e precisamente di 800,79 mq che portano l intera superficie a 6.035,84 mq. Si è poi graficamente esplicitata la edificazione delle slp in due corpi distinti con il conseguente opportuno allontanamento del previsto accesso su via degli Alpini dallo svincolo in entrata dalla via Provinciale - ex SS 498 Soncinese. La variante al PL prevede l allargamento a sud dell area a parcheggi pubblici contenuto nella misura minima (m 2,5) bastevole per trasformare dei parcheggi in linea in parcheggi a pettine ottenendone cosi, con una minima occupazione di area a verde, il raddoppio. Anche la indicazione dei parcheggi di natura privata è stata lievemente modificata nell andamento e potenziata nel numero degli stalli; questi ultimi potranno avere valenza di stalli di sosta qualitativi previsti nella parte IV^ della componente commerciale del PGT afferenti ad eventuali esercizi di somministrazione che potessero insediarsi sull area. La variante al P.L. si estende a contemplare la sistemazione a verde del reliquato stradale esterno al suo ambito, posto tra questo e la S.P. ex Soncinese ; l esecuzione dell opera è però subordinata all ottenimento dell assenso da parte della Provincia proprietaria del sedime. Con l occasione si è proceduto ad estendere la variante anche a secondarie modifiche migliorative alle previsioni del P.L. quali lo stralcio della previsione di 5

7 recinzioni ai lati delle SS.PP. fermo restando la previsione del divieto di formazione di nuovi accessi dalle stesse, la riduzione dell altezza massima degli edifici ridotta da m 8,3 a m 5, ed il numero dei piani da due al solo piano terra, la introduzione nella rete di pubblica illuminazione prevista nel P.L. della tecnologia LED, il collegamento pedonale dei parcheggi pubblici con il nuovo insediamento, la soppressione dei locali interrati, la localizzazione della cabina di trasformazione, l aumento delle superfici drenanti. Sono state operate altresì alcune modifiche alle Norme Attuative Specifiche del P.L. che risultano conseguenziali alle varianti. La prima è volta ad eliminare la possibilità di realizzazione nel sottosuolo delle aree destinate a spazi pubblici magazzini e depositi privati. La modifica è operata cassando l art. 5. La seconda adegua le dimensioni delle superfici di vendita per gli esercizi di vicinato a quelle previste dalla componente commerciale del PGT. La modifica sostituisce nel comma secondo dell art. 3 la misura di 150 mq con quella di 250 mq. La terza cancella il testo dell art. 12 disciplinante i piani interrati in coerenza con alla soppressione dell art. 5 di cui in precedenza e della cancellazione della previsione di volumi interrati. Il testo cancellato viene sostituito con le modalità di esecuzione delle opere di urbanizzazione previste dalla variante. La quarta aggiunge l art. 13 a disciplinare l entità, i contenuti e le modalità di esecuzione delle opere qualitative aggiuntive previste dalla variante e la eventualità di una loro monetizzazione. La quinta aggiunge l art. 14 che detta l entità, i contenuti e la durata della fideiussione da presentarsi 6

8 a garanzia della attuazione delle obbligazioni di cui ai precedenti art. 12 e 13. La sesta aggiunge l art. 15 che rende applicabili alla variante i disposti degli artt.11,12,13 della Convenzione del P.L. sottoscritta il 12/10/2011. Da ultimo la variante al P.L. coglie l occasione anche per rettificare un errore materiale contenuto nella tabella inclusa nell art. 58 delle Norme Attuative del Piano delle Regole ove per l ambito n 11 (oggetto del P.L.) si fa erroneamente riferimento alla Convenzione approvata con delibera di CC. n.3 del mentre la data esatta della deliberazione è il La rettifica è riportata nella tav. C4. 7

9 3) Opere di urbanizzazione aggiuntive previste dalla variante al PL. Sotto il profilo di aggiuntive urbanizzazioni ed infrastrutturazioni dell area la variante prevede solo un ampiamento di m 2,5 in lato sud della larghezza dei parcheggi pubblici, la localizzazione (indicativa) di una cabina di trasformazione e un intervento di riqualificazione del sedime stradale antistante (ed esterno) al P.L. previa ottenimento dell assenso da parte della Provincia proprietaria del fondo. Viene previsto altresì l adeguamento della rete di pubblica illuminazione prevista dal P.L. con la introduzione della tecnologia LED. Il costo per la esecuzione delle opere urbanizzative aggiuntive è stato quantificato nel computo metrico di massima allegato alla presente relazione in ,08. La variante non determina un potenziamento del numero e della dimensione degli allacciamenti già previsti nel PL e nel progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione dello stesso in quanto già progettati sdoppiati in previsione del possibile insediamento mediante due corpi di fabbrica separati. A carico dell operatore è posto l onere di realizzazione, a titolo di standards qualitativo, di aggiuntive opere urbanizzative per un costo imponibile non inferiore a ,00 ; la natura delle opere da eseguire verrà indicata dalla Giunta Comunale che 8

10 avrà la facoltà di richiederne sostitutivamente la monetizzazione. Il sopra quantificato costo, arrotondato, delle urbanizzazioni aggiuntive previste dalla variante al P.L. assommato a quello afferente lo standards di qualità determinano l ammontare di ,00 costituente l importo della fideiussione da presentare al Comune di Ghisalba a garanzia della buona esecuzione delle opere e dell assolvimento delle obbligazioni assunte con la presente variante. 9

11 4) Impatto ambientale della proposta di variante. La variante comporta un miglioramento dell inserimento ambientale e una riqualificazione del contesto nel quale si colloca in quanto prevede : a) l abbattimento della altezza dei corpi di fabbrica da m 8,3 a m 5,0 misura maggiormente in linea con le altezze degli edifici abitativi in via degli Alpini e con l insediamento Conad posto sul lato opposto della ex SS Soncinese. b) la sistemazione a verde del reliquato stradale esterno al PL, posto tra questo e il nuovo tracciato della ex SS Soncinese, varrà a migliorare la percezione della qualità urbana del paese dalla rotatoria di incrocio tra la SP Francesca e la ex SS Soncinese che oggi costituisce la principale porta di ingresso al paese. c) la eliminazione delle recinzioni ai lati delle due strade provinciali darà una impronta aperta all insediamento migliorandone la qualificazione percettiva da dette vie. d) la realizzazione sul territorio di aggiuntive opere di urbanizzazione determinate della introduzione di aggiuntivi standards di qualità operata dalla variante, varrà all intervento come ulteriore mitigazione pur nell eventualità che trovino attuazione in altri ambiti urbani La valutazione dell impatto paesistico (Tav. n. C5) classifica l intervento sotto soglia di rilevanza; a tale riguardo va precisato che in detta valutazione è stata assunta la sensibilità paesistica del sito determinata dal PGT (Tav. PdR5) media e non quella, più favorevole e reale, che sarebbe conseguente all esame di dettaglio della zona di intervento (bassa). 10

12 Vi è anche da considerare in favore della variante l alleggerimento del peso insediativo derivato dall aver eliminato la possibilità di realizzazione di magazzini interrati sia al disotto delle aree a verde e parcheggio pubbliche sia al disotto degli edifici. Anche l aspetto ecologico trova giovamento dalla variante avendo previsto la sostituzione dei corpi illuminanti tradizionali con quelli a tecnologia LED; inoltre si è proceduto ad un aumento della superficie drenante e contenuto l alterazione del sottosuolo con fabbricati interrati. 11

13 5) Difformità della variante rispetto alle previsioni del Piano delle Regole del PGT Procedura di approvazione. Le azioni della presente variante che si ritiene possano (il condizionale in questo caso è d obbligo) discostarsi dalle prescrizioni del Piano delle Regole del Piano di Governo del Territorio e quindi costituirne variante sono sostanzialmente due. La prima azione è l aumento della superficie coperta che da 1500 viene elevata a 3000 mq nell invarianza della slp prevista dal P.L. e quindi del peso insediativo. Va precisato però che se da un lato l art. 58 delle Norme Attuative del Piano delle Regole del PGT conferma le previsioni del P.L., e quindi anche i definiti 1500 mq, dall altro, con la previsione della tav. PdR1.6 che attribuisce all area un rapporto di copertura del 50%, di fatto consente il raddoppio della superficie coperta e pertanto i 3000 mq coperti previsti dalla variante al P.L.. Identico discorso vale per la seconda azione che prevede la riduzione della fascia di rispetto dalle strade provinciali da m 30 come dettato dal P.L. le cui previsioni sono confermate dal succitato art. 58 delle Norme Attuative del PdR, a m 20 come riportato nella tav. PdR7-Carta dei vincoli del Piano delle Regole. Pur potendosi considerare sia la possibilità di valutare le suddette azioni di variante non difformi dal PdR in quanto comunque esplicitamente ammesse in alcune sue parti, sia quella di seguire una semplice procedura di rettifica degli atti del PdR del PGT volta a 12

14 correggere gli errori materiali costituiti dalle evidenti contraddittorietà procedendo poi ad una variante semplice al P.L., si è invece voluto prudentemente percorrere la più sicura via della variante al P.L. in variante al PdR del PGT seguendo conseguentemente la articolata procedura di cui al 4 comma dell art. 14 della L.R. 12/2005 e smi. Con i preposti funzionari della Provincia è stato verificato che costituendo la variante al PL variante al solo Piano delle Regole e non al Documento di Piano del PGT, la variante andrà semplicemente trasmessa alla Provincia successivamente alla approvazione della stessa da parte del Consiglio Comunale. Le altre modifiche apportate al P.L., quali l aumento dei parcheggi con equivalente riduzione di verde pubblico, la riduzione delle altezze e del numero dei piani, la mancata previsione delle recinzioni ai lati delle strade provinciali, la localizzazione della cabina di trasformazione, la modifica delle norme attuative specifiche del P.L., ecc, pur non soggette alla procedura di cui sopra sono state aggregate alle due azioni principali in quanto organiche e collaterali alle stesse. 13

15 6) Tavole ed elaborati facenti parte della variante al Piano di Lottizzazione BELLOLI. La variante al Piano di Lottizzazione denominato Belloli si compone di : tav. 1 tav. A1 tav. A2 tav. A3 tav. B1 tav. B2 tav. B3 tav. B4 tav. C1 RELAZIONE ESTRATTI AEREOFOTOGRAMMETRICI E RIPRESE FOTOGRAFICHE ESTRATTO PTCP : TAV. 4 - QUADRO STRUTTURALE ESTRATTO PTCP :TAV. 2.2 TUTELA RIQUALIFICAZIONE E VALORIZZAZIONE AMBIENTALE E PAESISTICA DEL TERRITORIO STRALCIO PGT : TAVOLA COMPLESSIVA DEGLI AMBITI- PdR1.6 con individuazione dell ambito interessato dalla variante. STRALCIO PGT: ARTT. 57/58 NORME DI ATTUAZIONE DEL PdR con individuazione della parte oggetto di variazione STRALCIO PGT : CARTA DEI VINCOLI-PdR7 con individuazione dell area interessata dalla variante PLANIMETRIA DI PROGETTO DEL PL VIGENTE con individuazione delle parti oggetto di modifica PLANIMETRIA DI PROGETTO DEL PL VARIATA 14

16 tav. C2 tav. C3 PLANIMETRIA DI PROGETTO DEL PL - VARIATA con misurazione e calcoli dimostrativi della nuova zonizzazione STRALCIO NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE SPECIFICHE DEL PL modificate e integrate dalla variante tav. C4 ART. 58 NORME DI ATTUAZIONE DEL PdR VARIATO tav. C5 VALUTAZIONE IMPATTO AMBIENTALE 15

17 allegato1 OPERE AGGIUNTIVE PREVISTE DALLA VARIANTE AL PIANO DI LOTTIZZAZIONE Scavo di sbancamento Ampliamento parcheggio 265 mq x./mq. 9,22= ,30 Scavo in sezione ristretta Ampliamento ill. pubblica Ampliamento racc. acque meteo. 74 mc 10 mc 84 mc x./mc. 13,53= ,52 Formazione massicciata stradale Ampliamento parcheggio 265 mq x./mq. 18,51= ,15 Preparazione del piano di posa cm 10 Ampliamento parcheggio 265 mq x./mq. 3,75=. 993,75 Tout-venant bitumato, spess. cm 8 Ampliamento parcheggio 265 mq x./mq. 10,66= ,90 Tappeto d ususra cm 3,0 Ampliamento parcheggio 265 mq x./mq. 5,84= ,60 Calcestruzzo sottofondo marciapiedi Nuovo attravers. (cabina enel) 22 mq x./mq. 12,00=. 264,00 Tappeto d ususra cm 2,5 Nuovo attravers. (cabina enel) 22 mq x./mq. 5,17=. 113,74 Cornelle in granito 15x25 Nuovo attravers. (cabina enel) 26 ml x./ml. 59,60= ,60 Canale irriguo Prolung. per ampl. parcheggio 3 ml x./ml. 250,00=. 750,00 Tubazione in p.v.c. diametro 110 ill. pubb. impianto su parcheggio 104 ml x./ml. 13,32= ,28 Tubazione in p.v.c. diametro 160 meteoriche impianto su parcheggio 10 ml x./ml. 21,25=. 212,50 16

18 Pozzetti raccolta acque meteoriche Ampliamento su parcheggio 2 cad x./cad. 320,00=. 640,00 Pozzetti Ill. pubb. Integrazione su parcheggio 7 cad x./cad. 85,22=. 596,54 Plinti fondazione Ill. pubb. Integrazione su parcheggio 5 cad x./cad. 200,00= ,00 Punti luce completi con armature carretera 48 led Integrazione su parcheggio 5 cad x./cad ,00= ,00 Differenza corpi illuminanti previsti con nuovi carretera 48 led Integrazione su parcheggio 5 cad x./cad. 200,00= ,00 Cavi elettrici in rame FG70,6/1 Kv Integrazione su parcheggio 312 ml x./ml. 4,10= ,20 Nuova cabina Enel e relativa vasca interrata stagna Integrazione su parcheggio 1 cad x./cad ,00= ,00 Totale ,08 17

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