Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti DIPARTIMENTO PER IL COORDINAMENTO DELLO SVILUPPO DEL TERRITORIO PER IL PERSONALE E I SERVIZI GENERALI

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2 Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti DIPARTIMENTO PER IL COORDINAMENTO DELLO SVILUPPO DEL TERRITORIO PER IL PERSONALE E I SERVIZI GENERALI Richiesta chiarimenti in merito all applicazione del DM 9 maggio 2001 da parte del Comune di Grassobbio (BG) nota prot del 18 ottobre 2004 Relazione istruttoria e parere Con la nota citata in epigrafe, il Comune di Grassobbio (BG) in seguito ad una risposta a richiesta di chiarimenti fornita alla medesima amministrazione dal dirigente della Struttura Prevenzione del Rischio Industriale della Regione Lombardia, ha espresso perplessità circa alcuni aspetti di tale chiarimento. In particolare, nella risposta [ ] si evidenzia, altresì che il calcolo dell indice di edificabilità (I ed ) si effettua considerando la sommatoria dei volumi occupati dai fabbricati esistenti ad uso prevalentemente residenziale in rapporto alla superficie coperta dell area di danno considerata depurata dall area dell insediamento industriale. A parere del comune di Grassobbio, tale metodologia comporterebbe: - l area di danno considerata depurata dall area dell insediamento industriale interessa un ampia zona del territorio comunale comprendente zone urbanistiche di PRG differenti (Zone residenziali di Completamento, Zone produttive di Complemento, Zone Agricole nonché di Edifici esistenti e ricadenti in zona agricola). - il criterio di calcolo evidenziato dal funzionario regionale implica delle difficoltà oggettive per la determinazione del volume residenziale complessivo, che sembrerebbe calcolarsi non sul singolo lotto ma come sommatoria di tutti i volumi residenziali presenti nell area di danno; - anche riuscendo a determinare il volume residenziale complessivo, resta da chiarire come venga ripartita la volumetria residua (se in funzione della dimensione del lotto residenziale o con altro criterio) Ferma restando la necessità di acquisire uno specifico parere da parte della Struttura regionale competente in materia di governo del territorio, la quale eventualmente potrà fornire, anche alla luce della disciplina regionale in materia di urbanistica ed edilizia, le proprie argomentazioni, esaminate 1

3 le perplessità espresse dal comune di Grassobbio nella nota in epigrafe, si coglie l occasione per sviluppare, in modo compiuto, alcune argomentazioni anche di carattere generale circa la migliore applicabilità delle norme relative alla valutazione della compatibilità territoriale come definita dal D.M. 9 maggio Nel D.M. (erroneamente indicato nella nota della Regione Lombardia come n. 151, numero che corrisponde, invece, al S.O. della GURI ove tale decreto è pubblicato) nella Tabella 1, per le aree a prevalente destinazione residenziale, il parametro di valutazione per la verifica di compatibilità è l indice di fabbricabilità fondiaria (IFF) il quale esprime, come è noto, il riferimento per l edificazione nella superficie attribuita al singolo lotto, comprese le aree di sedime e di pertinenza degli edifici, depurata delle superfici destinate a strade e parcheggi, verde pubblico, standard di servizio, ecc 1. Per quanto riguarda le destinazioni prevalentemente residenziali occorre, nell ambito della regolamentazione del PRG, definire un criterio quantitativo relativo al concetto di prevalenza della funzione abitativa, rispetto alle diverse altre destinazioni. Per prevalentemente residenziale, ad esempio, si può intendere (e adeguatamente normare nel PRG) un tessuto edilizio abitativo, per una volumetria superiore ad una soglia percentuale predeterminata (ad esempio, del 25% delle volumetrie considerate) nella quale sono comprese le attività connesse e correlate alla funzione residenziale, che riguardano, oltre alle abitazioni, anche le urbanizzazioni secondarie 2, nonché le attività commerciali di piccola e media grandezza, ovvero altre destinazioni definite dalle leggi regionali. La compatibilità delle destinazioni prevalentemente residenziali viene effettuata in base alla rilevazione dell Indice di Fabbricazione ovvero del computo dei volumi edificati nei lotti (nel caso 1 In genere, i parametri di edificabilità sono così definiti: - indice di edificabilità territoriale IFT: rappresenta la superficie utile lorda (o il volume lordo) massima realizzabile per ogni mq di Superficie territoriale. Il rapporto è espresso, rispettivamente, in mq/mq o mc/mq; - indice di edificabilità fondiaria IFF: rappresenta la superficie utile lorda (o il volume lordo) massima realizzabile per ogni mq di Superficie fondiaria. Il rapporto è espresso, rispettivamente, in mq/mq o in mc/mc; - superficie territoriale ST: misura in mq la superficie di un area la cui trasformazione può essere sottoposta ad attuazione indiretta, tramite strumento urbanistico esecutivo o equivalente, ricomprendendo aree private e pubbliche, da destinare a strade di scorrimento e parcheggi, verde pubblico, servizi, ecc..; - superficie fondiaria SF: è costituita dalle aree di sedime e di pertinenza degli edifici (comparti fondiari privati, verde privato, ) da asservire alle costruzioni. Nota: desunto dalle NTA del PRG del comune di Roma. 2 Art.16, comma 8 del D.P.R. 380/2001 [ ] asili nido e scuole materne, scuole dell obbligo nonché strutture e complessi per l istruzione superiore all obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate. 2

4 di tessuti edilizi esistenti) o dell Indice di Fabbricabilità Fondiaria (in caso di previsioni di sviluppo urbanistico-edilizio), con riferimento alle seguenti categorie territoriali: Categorie territoriali Limiti degli indici di fabbricazione/fabbricabilità fondiaria A iff 4,50 mc/mq; B 4,50 iff 1,50 mc/mq C 1,5 iff 1,0 mc/mq D 1,0 iff 0,5 mc/mq E Iff 0,5 Nel caso di previsioni di realizzazione di destinazioni d uso prevalentemente residenziali, i limiti della tabella 1 forniscono, quindi, valori massimi/minimi di compatibilità delle volumetrie edificabili con gli scenari di incidente rilevante, fermo restando che il piano regolatore può, in base a motivazioni di maggiore precauzione, limitare l indice di edificabilità fondiaria a valori inferiori a quelli riportati nella tabella 1, ovvero differenziare i limiti di edificabilità in funzione della modalità di trasformazione per intervento con titolo abilitativo diretto o con l approvazione preventiva di uno strumento urbanistico attuativo o di una lottizzazione convenzionata, con le dovute valutazioni economiche compensative o perequative. Per consentire di applicare la valutazione anche nel caso in cui il parametro dell indice di fabbricazione/fabbricabilità è riferito alla superficie lorda di piano rispetto alla superficie fondiaria (mq/mq), occorre effettuare una conversione dei parametri adottati nel DM 9 maggio Si riporta, di seguito, la tabella di equivalenza dei valori degli IFF da mc/mq a mq/mq, applicando una altezza interpiano teorica di 3,00 m (2,70 luce netta + 0,30 m solaio). Tale esempio di conversione deve essere adattato in relazione ai parametri utilizzati dagli strumenti urbanistici e dai regolamenti edilizi, i quali, a volte, riportano valori di interpiano virtuali di riferimento per il calcolo delle potenzialità edificatorie diversi anche in funzione delle destinazioni d uso degli immobili. Pertanto, nel caso di altezza interpiano di 3,00 m: Categorie territoriali A B C D E Limiti degli indici di fabbricazione/fabbricabilità fondiaria iff 1,50 mq/mq; 1,50 iff 0,50 mq/mq 0,50 iff 0,34 mq/mq 0,33 iff 0,17mq/mq Iff 0,17 mq/mq Il rapporto tra Indice di Fabbricabilità Fondiario (IFF) e l Indice di Fabbricabilità Territoriale (IFT) è, come noto, legato dall assegnazione procapite per abitante di una serie di parametri: un indice di superficie lorda di piano; un valore delle superfici da destinare a standard di aree per servizi; un 3

5 valore di superficie per la realizzazione delle strade di scorrimento e di collegamento del comparto edificatorio considerato. Ad esempio, considerando il caso dell IFF pari a 0,50 mq/mq e pari a 1,50 mq/mq ed attribuendo, rispettivamente, un indice procapite di 25 mq/abitante (pari a 75 mc/abitante), standard di aree per servizi di 25 mq/abitante e di strade di 10 mq/ab, avremmo: Indice di fabbricabilità fondiaria mq/mq 0,50 1,50 Superficie lorda di piano mq Abitanti n Aree per servizi mq Aree per strade mq Totale aree pubbliche mq Superficie fondiaria mq Superficie territoriale mq Indice di fabbricabilità territoriale mq/mq 0,29 0,48 Quanto premesso è funzionale a indicare che, nell ambito della verifica di compatibilità territoriale l uso dell indice di Fabbricabilità Fondiaria è in relazione alla identificazione discretizzata della popolazione da insediare o insediata, in mancanza di informazioni di maggiore dettaglio 3. L IFF può consentire di calcolare la densità edilizia (o capacità insediativa 4 ) fondiaria (cioè insistente nel lotto edificato e non attribuita all intera superficie territoriale) in ragione di un valore quantitativo di volume da edificare attribuito a ciascun abitante. In particolare, salvo altra individuazione regionale o verifica in sede di formazione del PRG si attribuisce, come è noto, ai fini del calcolo degli standard mimini di servizio per le abitazioni, ai sensi del DM 1444/68, un valore di 100 mc o di 80 mc ad abitante, a seconda se si computano o meno i volumi accessori della residenza. Tali valori (100/80 mc) pur non corrispondendo oggi ad un reale utilizzo immobiliare, possono comunque essere assunti per identificare il numero delle persone potenzialmente insediabili nei lotti destinati a residenza: in altri termini, è possibile esprimere, in modo differenziato per singolo lotto in base all Indice di Fabbricabilità assegnato la presenza permanente di persone in numero variabile in relazione al valore attribuito all IFF. Infatti, trasformando in densità abitativa gli Indici di Fabbricabilità Fondiaria utilizzati nella Tabella 1, nell ipotesi di una quota insediativa per abitante di 120 mc (di maggiore aderenza rispetto all utilizzo immobiliare attuale), avremmo: 3 Nel caso siano disponibili, ad esempio, le informazioni relative alle zone censuarie ISTAT interessate dalla presenza di scenari di danno per quanto riguarda la popolazione insediata, queste forniscono il dato esatto, anche disaggregato per fasce di età, delle persone presenti negli edifici che potrebbe caratterizzare meglio la vulnerabilità sociale. 4 La capacità insediativa esprime, tramite il rapporto tra i volumi da edificare e una misura convenzionale di volume attribuita a ciascun abitante, il numero di abitanti insediabili convenzionalmente, anche ai fini della valutazione del carico urbanistico relativo, in termini di superfici fondiarie necessarie per la realizzazione degli standard di servizio e dei parcheggi pubblici e privati. 4

6 Categoria A = maggiore di 375 ab/ha; Categoria B = da 374 ab/ha a 125 ab/ha; Categoria C = da 124 ab/ha a 83 ab/ha; Categoria D = da 82 ab/ha a 42 ab/ha; Categoria E = minore di 41 ab/ha. Come appare evidente da quanto esposto, il metodo suggerito dalla Struttura Prevenzione del Rischio Industriale della Regione Lombardia per il calcolo della volumetria residenziale - che fa riferimento, in via empirica, al concetto di fabbricabilità territoriale - incorpora, di fatto, anche le superfici adibite a strade e parcheggi, verde pubblico e standard. Da tale metodologia di calcolo della potenzialità edificatoria ne consegue una rappresentazione della vulnerabilità oltremodo inferiore a quella stimata utilizzando gli indici di fabbricabilità fondiaria ovvero densità fondiaria o capacità insediativa sovrastimando, quindi, anche la compatibilità con gli scenari di danno, in relazione all applicazione delle tabelle 3a e 3b del DM 9 maggio Viceversa, tramite l uso dell IFF attribuito alle singole zone di PRG, come richiamate nella nota del comune di Grassobbio (Zone residenziali di Completamento, Zone produttive di Complemento, Zone Agricole nonché di Edifici esistenti e ricadenti in zona agricola) è possibile differenziare e identificare in modo più aderente alla realtà la presenza permanente degli abitanti insediati o insediabili nelle aree oggetto di potenziali scenari di incidente rilevante, per ogni singolo lotto compreso nelle aree di danno. Per quanto attiene l attribuzione della quota edificatoria residua rispetto agli immobili oggetto di verifica in base ai limiti imposti dalla tabella 1, non si può che utilizzare un criterio di equità basato sulla identificazione pro-quota del volume edificabile teorico in relazione alla superficie di proprietà rispetto all intera superficie considerata, verificando l eventuale saturazione di tale volume edificabile teorico rispetto alle volumetrie insistenti nel lotto considerato. 5