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1 mediare NUMERO 7 - GIUGNo 2012 ITALIA PERIODICO UFFICIALE ATTUALITÀ L IMPORTANZA DEL NAMING E IL TREND DI VENDERE CASA SU WIKIPEDIA ECONOMIA LE BOLLE DI BERLINO E MARRAKECH Trimestrale - Poste italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene i.p. MERCATO FOCUS SARDEGNA Tra imu e mutui Che stentano ad arrivare, entrano in gioco gli agenti e i mediatori CrediTiZi Per TrOVare nuove soluzioni COme il rent TO BuY immobiliare mare magnum

2 mediare Periodico ufficiale f.i.m.a.a. Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari Numero 7 - Giugno 2012 Direttore responsabile Paolo Curcu Consulente editoriale Francesca Negri Proprietà FIMAA Servizi S.r.l. Segreteria di redazione Fimaa Servizi Via Properzio, ROMA Tel Fax Comitato di redazione Giovanni Acampora Valerio ANGELETTI Rossano ASCIOLLA Daniele MAMMANI Antonino Nicolosi Piero NINNO Giovanni PANTANELLA Paolo PESANDO Severino Rigotti Coordinatore comitato di redazione Piero NINNO Hanno collaborato Manuela BORSATO Sandro BORSELLI Michele Carta Tommaso CASAGRANDE Evangelino Chessa Cleo FUENTES Alessandro GABRIELE Rossella MACCARIO Marco Mainas Francesco Moi Antonino NICOLOSI Santino TAVERNA Nicola ZENI Impaginazione Gianfranco Rizzoli Progetto grafico Fabio Monauni Federazione fondata nel 1956 Concessionaria esclusiva di pubblicità Curcu & Genovese Associati s.r.l. Trento Via Ghiaie, 15 - Italy tel fax Stampa Tipolitografia Alcione - Lavis (TN) Iscirizione al Tribunale Civile di Roma n. 366/2010 del 17/09/2010 ITALIA giugnoeditoriale Bolle immobiliari e balle immobiliari Siamo tutti convinti che la situazione economica italiana sia particolarmente difficile e che il mercato immobiliare non può non risentire di questa crisi profonda che coinvolge tutti i settori dell industria, del commercio e dei servizi, ma è proprio per questo che ogni soggetto del sistema dovrebbe sentire sopra di se una grande responsabilità e pesare ogni parola. Quindi ci ha colpito come un fulmine l affermazione del massimo esponente del CENSIS di un possibile crollo del 20/50% dei prezzi degli immobili a causa della prossima applicazione dell IMU. Le televisioni hanno fatto da cassa di risonanza a tale sparata, i giornali hanno riempito le prime pagine di titoloni e come sempre accade in questi momenti hanno creato il panico tra i proprietari di case e tra coloro che nonostante tutto, si accingono a diventarlo. A ben poco sono serviti i numerosi comunicati e articoli in contrasto a tale balla ; infatti oltre alla FIMAA, si sono espressi Nomisma, l Agenzia del Territorio, Assoimmobiliare, FIAIP, Confedilizia e così via, ma il guaio era stato fatto, confermando che la notizia eclatante, anche se infondata, viene subito recepita e lascia il suo segno negativo mentre quelle di normalizzazione, anche se largamente condivise da esperti e operatori del settore, non riescono ad incidere o a cancellare la precedente. Questo fatto mi ricorda un altro Istituto di ricerca che nel 2002 sentenziò lo scoppio della bolla immobiliare, continuando così anno dopo anno fino al 2007 quando a fronte dei primi segnali di debolezza affermò: avete visto che avevamo ragione?!? Il mercato immobiliare continua ad essere sano, a salvaguardare gli investimenti e i risparmi delle famiglie, perché la proprietà è particolarmente diffusa e frammentata, perché le case non sono come le azioni che si comprano oggi e si rivendono domani, perché gli immobili rappresentano la soluzione di un bisogno primario l abitare e quello secondario di dare sicurezza alle persone, perché in Italia da troppi decenni non si è fatta alcuna politica per le locazioni soprattutto per le fasce più deboli. La scarsa propensione delle banche a erogare mutui, l incertezza diffusa per il proprio lavoro, la mancanza di politiche che agevolino la ripresa economica sono elementi che hanno già inaridito il mercato immobiliare in questi ultimi mesi e con un cambiamento di questi fattori potremo già vedere i primi segnali positivi e non sarà sicuramente una tassa, per quanto odiosa e ingiusta, come l IMU a decretare la fine del mercato immobiliare. Continuiamo pertanto ad essere certi che, in un prossimo futuro, di poter continuare a svolgere la nostra attività con sempre maggiore soddisfazione e riconoscimento dell importante ruolo sociale svolto dalla nostra categoria. Valerio Angeletti Presidente nazionale FIMAA mediare 1

3 sommario giugno BOLLE DI SAPONE... pag. 4 LE ULTIME BOLLE IMMOBILIARI VEDONO PROTAGONISTE, IN DUE MODI DIVERSI, BERLINO E MARRAKESH L IMPORTANZA DEL NAMING E IL TREND DI VENDERE CASA SU WIKIPEDIA... pag. 8 WEB MARKETING, SOCIAL NETWORK E NAMING. L IMMOBILIARE è SEMPRE Più 2.0 RENT TO BUY AFFITTARE PER ACQUISTARE e nuove tipologie contrattuali Rent I NEGOZI DIVENTANO CASE... pag. 10 è UNO DEI TREND DELL ULTIMO MOMENTO: LOCALI COMMERCIALI CONVERTITI IN ABITAZIONI. VEDIAMO COME E PERCHé FIMAA NEWS COME L AGENTE IMMOBILIARE TI FA RISPARMIARE SULL IMU... pag. 20 buy pag. 16 IMU: questa sconosciuta... pag. 22 L ACCESSO AL CREDITO CONSAPEVOLE COME DRIVER DI SVILUPPO... pag. 24 Il Modello Organizzativo delle imprese della Mediazione e il nuovo Sistema di Relazioni Sindacali del comparto... pag. 28 dal vecchio sensale al nuovo laureato... pag. 31 BOLKENSTEIN: ECCO TUTTE LE NOVITà... pag. 32 Abbiamo ritrovato la giusta rotta... pag. 36 mediofimaa in controtendenza: un biennio di crescita ed evoluzione... pag. 38 FOCUS sardegna... pag. 42 Convegni FIMAA... pag. 52 BRAVEHEART VENDE CASA MEL GIBSON METTE IN VENDITA LA SUA CASA IN COSTA RICA IN VISTA DEL DIVORZIO pag. 12 FIMAA SERVIZI: DAL 2010 UN PIENO DI CONVENZIONI E ATTIVITà A FAVORE DEGLI ASSOCIATI Fimaa con i nuovi servizi accanto agli associati per crescere con loro e affrontare le difficili sfide del mercato pag. 40 mediare 3

4 BOLLE DI SAPONE scelte finanziareie europee preoccupano non poco lo stato tedesco, soprattutto l evoluzione eccessivamente positiva del suo mercato immobiliare. Lo spettro, anche se non così reale, della bolla immobiliare che ha colpito alcuni stati europei sembra aleggiare nei pensieri del governo tedesco e della Bundesbak, timori che si traducono efficacemente nelle affermazioni di Hans-Werner Sinn, capo del centro studi Ifo di Monaco di Baviera, economista conservatore, il quale sostiene che: «Stiamo cominciando a vedere un boom immobiliare che ricorda quello spagnolo». La paura è comunque principalmente figlia della stagnazione dei due decenni appena trascorsi non tanto frutto delle cifre raccolte finora. Nel 2011 infatti si sono registrati degli aumenti dei prezzi degli immobili residenziali, di circa 125 città, del 5,5%, la percentuale del 2010 era di poco sopra della metà (2,5%). Una tendenza che non coinvolge uniformemente tutto il territorio infatti i dati registrati a Berlino, Amburgo e Monaco di Baviera parlano di quasi il 10%, un dato che cozza contro la quasi totale assenza, se non proprio il calo, dei risultati registrati nell area est dello Stato.Una crescita garantita dalla voglia di investire in beni che possano preservare ed aiutare in caso di ritorno dell inflazione oltre ad esser un chiaro segnale della ripresa del mercato del lavoro e della sicurezza del posto lavorativo. L aiuto dalla Bce, soprattutto alle banche medio-piccole, ha portato all aumento dei volumi dei mutui immobiliari, oltre all arrivo di investitori stranieri in principal modo in città come Berlino e Monaco; gli investimenti coprono nella maggior parte dei casi situazioni affittuarie ed anche in questo caso la Bundesbak ha espresso i suoi dubbi circa le capacità di tenuta del servizio. Ciononostante le preoccupazioni tedesche non tengono conto di come in fondo la sua economia sia stata trainata più dalle esportazioni e dagli investimenti in beni strumentali. L investimento immobiliare evidenzia invece un, rassicurante, ritardo anche confrontandolo a Paesi come Italia e Francia tra l altro per nulla colpite da bolle immobiliari come Spagna e Irlanda. I dati registrati in Germania nonostante le preoccupazioni della BundesBank possono quindi esser letti anche solo in maniera positiva vista l oscillazione che ha registrato un netto calo tra il 1999 ed il 2005, toccando un netto calo nel 2009, per poi riprendere la sua salita mai però esasperata, o fuori controllo infatti lascia comunque al di sotto di un 10% il livello di fine millennio. Una situazione diversa, comunque importante anche per gli investitori europei, sembra vivere invece Marrakech. La città rossa, chiamata in questa maniera per i colori che l avvolgono tra costruzioni antiche e cieli africani, sta attraversando un periodo di stallo che comunque non preoccupa grazie anche alla stabilità garantita dalle azioni politiche economiche intraprese dal maonarca Mohammed IV. Niente rivoluzioni, lontano quindi dai fratelli arabi di Egitto e Tunisia, ed un PIL vicino al 5%. Un economia LE ULTIME BOLLE IMMOBILIARI VEDONO PROTAGONISTE, IN DUE MODI DIVERSI, BERLINO E MARRAKESH di Cleo Fuentes Cresce ma preoccupa; cala ma la fiducia negli investimenti immobiliari futuri rimane elevata. Queste sono le sensazioni che traspaiono da due città agli antipodi ma egualmente importanti per le economie delle macroaree di cui fanno parte: Berlino e Marrakech. Berlino sembra l esempio calzante di una nazione in forte ripresa dalla crisi mondiale e in continua corsa nel trainare un economia europea in forte difficoltà, Marrakech, dal canto suo, sta vivendo un periodo definibile come di momentaneo disamore a cui consegue un riduzione degli arrivi e degli investimenti soprattutto stranieri. Guardando a Berlino, e alla Germania, si può quindi sottolineare come dopo quasi vent anni di stagnazione il mercato immobiliare sia ripartito. I tedeschi si sono ritrovati con una liquidità a buon mercato pronta per esser immediatamente reinvestita in prodotti e acquisti dal basso profilo di rischio, tra le quali si registra il successo del mattone. Nell ultimo anno si sono quindi registrati importanti, quanto meno per gli standard tedeschi, aumenti dei prezzi delle case circoscrivibili nell ordine medio del 5% con picchi del 7-10% nelle città di Berlino e Amburgo. Dati favorevoli che però preoccupano non poco la Bundesbank che nelle scorse settimane ha evidenziato dubbi e perplessità nei confronti delle maxiaste di liquidità della Bce, operazione che ha portato una buona metà della liquidità a tassi dell 1% nelle banche tedesche. Successo immobiliare e 4 mediare mediare 5

5 che ha saputo sfruttare appieno le ventate, turistico-economiche favorevoli che nell ultimo ventennio hanno portato all esplosione del mercato immobiliare. Costruzioni per stranieri e locali che oggi però hanno subito uno stop. Un evento additato quale sicura causa è stato l attentato del 28 aprile 2011 al caffè Argana, nella piazza principale Jemaa El-Fna, che ha bloccato gli arrivi di turisti e con loro quelle disponibilità di denaro utili a superare la crisi e lo sgonfiamento della bolla dei prezzi partita nel Il 2010 ha registrato, dati Bank Al- Maghrib, un calo del 10% sui prezzi o un ancor più incisivo calo del 20% per ciò che riguarda appartamenti di piccolo taglio e del 15% per i terreni. Una tendenza frutto anche della saturazione della città, gli investitori infatti cercano fortuna in altre località come ad esempio Fes, località però non attraversate da una storia e da peculiarità che fanno di Marrakesh una metà ambita non solo per le qualità della città ma anche per la tradizione, le peculiarità e l offerta di cultura e divertimento ineguagliabile da parte di altre località vicine. «L attentato ha influito relativamente. È stata soprattutto l abbondanza di offerta a far frenare il mercato» spiega Giuseppe Lo Piccolo, catanese, presidente dell associazione degli imprenditori italiani che operano in Marocco, che continua «Qui il mercato non crollerà mai. I turisti continuano ad arrivare anche nei mesi invernali. C è stato sì un allentamento nei prezzi ma questo potrà essere anche un affare. Comprare adesso conviene». E l offerta non manca, oltre ad essere diversificata. Da un lato infatti si trova la Medina, caos suggestione stradine e mercato, il cuore pulsante della città che in parte non ha ancora perso il suo profumo di tradizione. Gli investitori stranieri, soprattutto francesi, hanno restaurato e riassestato soprattutto i Riad, le grandi case marocchine che ospitano un cortile interno, divenuti hotel o bed&breakfast. Costruzione vecchie ampie fino a 500mq. Per il loro acquisto servono solitamente almeno 300mila euro. Il loro mercato sembra però saturo, e conquistato dai francesi che hanno lasciato solamente edifici che difficilmente rispondono all equazione prezzo qualità. L attenzione dei nuovi investitori dovrebbe quindi spostarsi all esterno del centro verso una serie di quartieri moderni, Gueliz e Hivernage, o in quelli che coronano le grandi arterie come Avenue Mohammed V e Avenue Gnassa. 200mila è il costo medio per l acquisto di una buona sistemazione come un residence con piscina. La tradizione quindi lascia il posto al lusso qualora si decida di abbandonare il centro città. Nel 2013 infatti inaugurerà il Baglioni Marrakech spettacolare hotel con 72 camere, immerso in 13,6 ettari di parco. Senza scordare i resort esclusivi ospitati dall antico palmeto della città, le Palmeraie, dove si può anche spendere euro al mq per una villa con giardino. L AGILITÀ È FONDAMENTALE. PER FORTUNA, GRAZIE ALL APERTURA DI NUOVI ALBERGHI* CI SIAMO MANTENUTI SEMPRE AGILI E IN FORMA. Negli ultimi cinque anni, Hilton Worldwide ha aperto nuovi alberghi in tutto il mondo, arrivando a oltre alberghi in 88 Paesi. Società leader nell ospitalità globale, Hilton Worldwide offre ai proprietari la chiave del successo, essendo sinonimo di competenza, professionalità e supporto dalla fase di costruzione a quella di gestione. Inoltre, Hilton Worldwide garantisce ai proprietari anche un ampio ventaglio di opportunità grazie ai 30 milioni di soci Hilton HHonors fedeli al suo rinomato portafoglio di marchi e ai 700 dipendenti nei 34 uffici vendite nel mondo al servizio delle strutture del gruppo. STAY AHEAD Per conoscere i benefici di un accordo di affiliazione o gestione con i marchi Hilton Worldwide, contatti l ufficio sviluppo in Italia: 6 mediare *Da gennaio 2007 a gennaio Hilton Worldwide

6 L IMPORTANZA DEL NAMING E IL TREND DI VENDERE CASA SU WIKIPEDIA WEB MARKETING, SOCIAL NETWORK E NAMING. L IMMOBILIARE è SEMPRE Più 2.0 di Tommaso Casagrande I In un mondo sempre più sociale e interattivo, anche lo statico mattone si può reinventare quale divertente e allo stesso tempo importante, tassello della promozione di un nuovo edificio e della sua pubblicità. Ogni nuova costruzione, soprattutto se condominiale residenziale, non vive più solo nel luogo in cui è sita ma necessariamente deve presentare un suo alter ego telematico. La germinazione della struttura diviene quindi quel tassello indispensabile per una campagna di advertising di successo, anche il mondo edilizio immobiliare non può più sentirsi soddisfatto con l uso della semplice cartellonistica, marketing, volantinaggio, brochure, carta stampata, ma deve affiancare a queste strategia un attento uso della rete compresi i social network. Bisogna fare rete e indicizzazione, creare quindi traffico già dopo la posa della prima pietra, fare in modo che anche indirettamente l utenza cada e scopra il nostro sito non solo reale ma anche telematico e lo scopra affascinante, o meglio, ne venga fidelizzata. Varie possono essere le strategie di promozione via web tutte però devono caratterizzarsi per l aggiornamento, anche lento ma continuo. Il primo passo devono essere ricerche di mercato, analisi demografiche, indagini sul profilo dell utenza dati da cui sarà poi semplice tracciare un prodotto immobiliare di successo perché costruito sulle reali necessità, presenti o future. I dati che ne deriveranno consentiranno di tracciare un profilo attento del target a cui riferire le nostre campagne, la scelte adeguata dell immagine coordinata, l ormai sempre più indispensabile, anche se tuttora nel real estate utilizzato con formule e stilemi stanchi e consunti, naming, da cui può derivare uno slogan di successo. Tutte queste soluzione devono poi esser convogliate in un unicum comunicativo, anche web. Alcune strategie innovative di web marketing puntano alla creazione, ad esempio, di una pagina in Wikipedia sul nome del progetto, ecco nuovamente il naming, o sull area su cui cui sorgerà il nostro cantiere, notate i web marketing può anticipare la posa della prima pietra. Installare una web cam che segue 24 ore su 24 il cantiere si presta ad un efficace e continua promozione dello stesso, oltre a regalare molto materiale video per possibili clip da utilizzare una volta concluso il cantiere o da abbinare a newsletter e informative. Gli stessi social network, o i blog, possono prestarsi ad un utilizzo importante ai fini promozionali in quanto la comunicazione abbandona l imperatività dei messaggi verticali sfruttando invece la compartecipazione di tutti ai fini del successo dell impianto immobiliare. Naturalmente il web non è esente da problematiche o possibili boomerang che condizionerebbero il successo delle vostre campagne, l apertura alla condivisione ad esempio necessita di un monitoraggio costante e pronto a rigirare positivamente commenti negativi degli utenti. La costanza deve esser anche presente in blog o fotogallery, lasciare per anni la foto della messa in opera del primo mattone sicuramente non giocherà a vostro favore. Lo stesso linguaggio si deve adeguare al target di riferimento del mezzo mediale utilizzato e quindi la scelta di un blog rispetto ai social network già determina a chi è rivolta la promozione come spiega Antonio Raino, consulente di marketing per imprese di costruzione e autore di Immobiliare.com, «Essere presenti su Facebook, dove il target a cui ci si rivolge è medio-basso, non è indicato ad esempio se si tratta di immobili di pregio». Infatti in questo caso le aziende che si rivolgono a questa tipologia di target puntano, con ragione, a semplici e funzionali portali dai quali ricavare tutte le informazioni necessarie. Quindi un una comunicazione web marketing di successo deve prevedere degli stadi indispensabili sia nella fase pre sia nel crescere dell immobile, con grafiche, testi ed immagini adeguati al target di riferimento ricordandosi che l aggiornamento è quel tassello indispensabile per creare traffico e di conseguenza indicizzazione, diffusione e successo del progetto. 8 mediare mediare 9

7 I NEGOZI DIVENTANO CASE è UNO DEI TREND DELL ULTIMO MOMENTO: LOCALI COMMERCIALI CONVERTITI IN ABITAZIONI. VEDIAMO COME E PERCHé NEGOZI case di Nicola Zeni La crisi e le difficoltà aiutano l ingegno. Nascono da queste situazioni le nuove tendenze del mercato immobiliare attento sempre più alla trasformazione di locali commerciali, cantine, vecchie soffitte fino ai garage. Una nuova tendenza agevolata dalla convenienza che ne deriva, ci si può ritrovare a risparmiare oltre il 10% sia sul prezzo al metro quadro sia sul canone d affitto, e che consente di trasformare ambienti dismessi, o dai fini completamenti diversi, in eleganti bilocali tra i 50 e i 100 mq ma anche in modernissimi loft. Un nuovo trend che nasce da alcuni fattori. In primis, dal fatto che i negozi lungo le vie cittadine stanno perdendo di interesse, con un conseguente crollo della domanda: -12% nell ultimo anno. Deriva da questo la loro trasformazione in veri e propri loft cittadini, simili agli spazi industriali dismessi da cui da anni si ricavano abitazioni di pregio, ma molto più piccoli e centrali. Una tendenza, quindi, figlia della crisi del commercio al dettaglio messo ormai in ginocchio dall avanzare della grande distribuzione. Un nuovo fenomeno che coinvolge soprattutto città quali Torino e Bologna, accodatesi a Milano e Roma nelle quali già da tempo si era registrato questo nuovo trend. Firenze e Parma si caratterizzano invece per l aumento delle richieste legate alle mansarde, aumento del 9-12% contro la media nazionale del 7%. Un fenomeno figlio dei costi ridotti, nella stessa zona si parla di una differenza del 10-20% rispetto ad un immobile tradizionale sia che si parli di acquisto che di affitto. Una riduzione principalmente conseguenza dell assenza di alcuni servizi quali l ascensore ma anche della moda contemporanea che sottolinea il fascino del mansardato. Vantaggi sì ma non solo. I locali alternativi presentano alcuni vincoli molto rigidi che talvolta precludono l apertura di mutui: vincoli che riguardano la categoria catastale dell immobile che si intende acquistare. Se si tratta di un loft, accatastato come C3, non vi si potrà prendere la residenza ed ottenere un mutuo prima casa; se parliamo di una mansarda è da verificare che ci sia l abitabilità e tenere a mente che, per via dei tetti spioventi, i metri quadri commerciali si riducono di molto rispetto alla superficie. Gli italiani però sono attratti da questi affari e non si perdono d animo di fronte a problematiche che possono esser comprese e risolte grazie all attenzione ai piani regolatori dei singoli comuni oltre al Testo Unico dell edilizia. All italiano piace risparmiare ed essere trendy quindi ben venga la casa-negozio, dove creare un ambiente unico e, sicuramente, originale. 10 mediare mediare 11

8 BRAVEHEART VENDE CASA MEL GIBSON METTE IN VENDITA LA SUA CASA IN COSTA RICA IN VISTA DEL DIVORZIO di Cleo Fuentes Sembra volerci riprovare, fiducioso che questa volta qualcuno s innamori della sua splendida dimora. Mel Gibson, il folle detective di Die hard ma anche impavido guerriero in Braveheart, è stato messo finanziariamente in ginocchio dopo il divorzio dalla moglie Robin Moore. Unica soluzione, per sopravvivere al bagno di sangue finanziario messo in atto dall ex compagna, sembra passare attraverso la rinuncia, da parte dell attore australiano, alla splendida villa in Costa Rica. Prezzo di partenza quasi trenta milioni di dollari, circa 22 milioni di euro, un prezzo elevato, di sicuro però inferiore rispetto al primo tentativo di vendita della stessa nel La dimora venne tolta dal mercato in quanto nessun compratore si azzardò ad investire oltre 35 milioni di dollari, circa 26 milioni di euro, per questa affascinante dimora. Questa volta, Gibson, difficilmente toglierà dal mercato la villa, piuttosto si preparerà a ridimensionare le pretese. Pretese comunque giustificate visto l alto valore effettivo di una dimora alta due piani, nei quali vengono ospitate sette stanze decorate e arredate secondo uno stile tropicale, un patio centrale con vegetazione e piscina privata. Ad arricchire quest architettura giocano anche i volumi delle due strutture più piccole ad essa annesse: una casa degli ospiti e una struttura di legno in stile balinese. Il tutto immerso nella lussureggiante cornice della jungla del Centro America con tanto di spiaggia privata. 12 mediare mediare 13

9 ITALIA Velocissima Semplicissima FIMAA NEWS Imu questa sconosciuta Comodissima Cercare, vendere e affittare casa, in qualunque momento e in qualsiasi posto. Il partner di business per i professionisti. Il motore di ricerca più potente per chi cerca casa. Il portale immobiliare su misura per te. rent to buy AFFITTARE PER ACQUISTARE e nuove tipologie contrattuali CREDITO CONSAPEVOLE COME DRIVER DI SVILUPPO Intervista a Enrico Lodi, Direttore Generale Credit Bureau Services di CRIF la nuova normativa dei Mediatori creditizi Ecco quello che stabilisce l ultima normativa relativa alla mediazione creditizia Con la nuova App di Casa.it, puoi cercare ca e casa dove e quando vuoi. SCARICALA GRATIS SU: 14 mediare le news dal TERRITORIO panoramica su convegni e appuntamenti

10 RENT TO BUY AFFITTARE PER ACQUISTARE e nuove tipologie contrattuali di Paolo Pesando e Daniele Mammani Consulenti Legali Nazionali FIMAA Rent buy La difficoltà di accedere al credito per finanziare l acquisto di un immobile spinge gli operatori immobiliari verso la ricerca di nuove tipologie contrattuali che sopperiscano alla contingente difficoltà di ottenere un finanziamento totale per l acquisto di un immobile. Nei paesi anglosassoni sta trovando largo impiego la formula del cosiddetto: Rent to buy. Lo schema negoziale può così riassumersi: per consentire al potenziale acquirente di effettuare per l acquisto dell immobile una richiesta di finanziamento per un importo inferiore al 100% del prezzo di compravendita, importo oggi difficilmente finanziabile dagli istituti di credito, viene previsto con questo tipo di contratto che il potenziale acquirente versi un importo iniziale generalmente pari al 6% del prezzo di compravendita a titolo di caparra confirmatoria e poi un canone di locazione il cui ammontare, in tutto o in parte, verrà considerato al termine della locazione quale acconto da scontare sul prezzo di vendita. In tal modo in un periodo di locazione generalmente della durata di tre anni l acquirente provvederà a versare un importo che tra caparra e quota parte dei canoni di locazione andrà a raggiungere circa il 20/25% del prezzo di compravendita potendo così richiedere, successivamente a tale periodo di locazione, un finanziamento per la misura residua del 75/80 % del prezzo di vendita. I vantaggi di questa tipologia negoziale per l acquirente sono evidenti: immediato uso dell immobile, maggiore possibilità di ottenere un finanziamento per perfezionare l acquisto, maggior tempo per vendere il proprio immobile. L acquirente potrà infatti confidare, al termine del periodo di locazione, non solo nel versamento di un acconto di circa il 20-25% del prezzo di compravendita, ma anche nel fatto, assai importante, di aver acquisito uno storico creditizio ovvero nel poter dimostrare di aver puntualmente e regolarmente pagato un canone di locazione (di regola di importo superiore al mero valore locativo del bene immobile) per tale periodo, acquisendo in tal modo un merito creditizio da sottoporre all istituto finanziatore. Anche il venditore può confidare in aspetti favorevoli: avrà la possibilità di non lasciare l immobile inutilizzato, avrà la possibilità di incassare immediatamente dei corrispettivi ed avrà la possibilità di porre i costi di gestione dell immobile a carico del conduttore / acquirente. Tuttavia questa formula contrattuale comporta anche dei rischi e degli svantaggi per entrambe le parti: per l acquirente vi è il rischio default del venditore, ovvero la possibilità che il venditore cada, nel periodo di locazione, in uno stato di insolvenza che possa quindi poi pregiudicare irrimediabilmente la possibilità di acquistare l immobile; vi sono poi gli oneri fiscali elevati (per la legge fiscale italiana questo tipo di contratto è equiparato ad una vendita vera e propria e quindi sconta da subito la stessa tassazione di un atto di compravendita); infine il promissario acquirente avrà obbligo di acquistare l immobile anche in caso di successiva perdita di interesse. Anche per il venditore vi sono degli aspetti svantaggiosi: possibili contestazioni in merito alla esatta qualificazione del contratto in ipotesi di inadempimento del conduttore, ossia possibilità che il contratto venga assoggettato alla disciplina vincolistica dettata in tema di locazione, con ogni conseguenza di legge in particolare rispetto ai tempi per riottenere la disponibilità dell immobile in caso di inadempimento del conduttoreacquirente, ed ovviamente il differimento nel tempo dell incasso del corrispettivo. A fronte di tali osservazioni e delle conseguenti valutazioni si è diffusa anche la variante della locazione con patto di opzione, dove la diversità consiste nella facoltà accordata al promissario acquirente di poter scegliere, al termine del periodo di locazione, se acquistare o meno l immobile. Ovvero non vi è l obbligo reciproco per le parti di vendere ed acquistare, ma vi è la facoltà riservata al solo acquirente di scegliere se acquistare o meno l immobile. Va da sé che le parti contraenti negozieranno detta variabile presumibilmente prevedendo un 16 mediare mediare 17

11 canone di locazione più elevato, per dar modo al venditore di compensare l eventuale decisione dell acquirente di non procedere più nell acquisto dell immobile. Tale ipotesi contrattuale non comporta l immediata tassazione in misura pari alla compravendita e quindi rappresenta anche un indubbio vantaggio di natura fiscale. A tali forme contrattuali si aggiungono quelle più note, e tipiche, ma poco utilizzate nel settore, quali la vendita con riservato dominio e la vendita garantita da cambiali ipotecarie. Nella vendita con riservato dominio o riserva della proprietà le parti stabiliscono che il prezzo dovrà essere corrisposto frazionatamente in più rate entro un certo tempo e la proprietà si trasferirà al compratore solo con il pagamento dell ultima rata, o frazione, del prezzo medesimo. Questa tipologia contrattuale comporta anch essa, ovviamente, vantaggi e svantaggi per entrambe le parti: per il venditore i vantaggi si sostanziano nel facilitare l occupazione e la successiva alienazione di immobili che altrimenti potrebbero restare vuoti e privi di acquirenti; nel conseguire un immediato introito finanziario; nel trasferire i costi di gestione dell immobile al futuro acquirente che ne diviene subito detentore. Inoltre la vendita è garantita dalla proprietà del bene che rimarrà in capo al venditore sino al pagamento dell ultima rata. Per contro il venditore avrà come 18 mediare svantaggi quello di differire nel tempo l incasso del corrispettivo e l effetto traslativo: per cui, in caso di vendita di prima casa, la vendita non varrebbe al fine di acquisire i requisiti necessari per richiedere nuovamente le agevolazioni e per scomputare il credito di imposta sino a che non sarà stata pagata l ultima rata del prezzo di compravendita da parte dell acquirente, poiché solo in quel momento si avrà l effetto traslativo della proprietà. L acquirente invece avrà come vantaggio quello di ottenere il godimento dell immobile senza corrispondere fin da subito l intero prezzo; e non avrà necessità di richiedere un finanziamento bancario in quanto il prezzo potrà essere in tutto o in parte dilazionato. Potrà confidare anche sulla disciplina tipica prevista dagli art e ss. del cod. civ. in base alla quale vi è un limite legale alla risoluzione del contratto per l inadempimento del compratore: ovvero il mancato pagamento di una sola rata dà luogo alla risoluzione del contratto soltanto se la stessa supera l ottava parte del prezzo e l eventuale patto contrario non ha effetto (norma inderogabile). L acquirente inoltre può evitare di correre il rischio che tra la conclusione del contratto di vendita con riservato dominio e il trasferimento del diritto di proprietà l alienante incorra in vicende pregiudizievoli suscettibili di ripercuotersi sull immobile (apertura di procedure concorsuali, iscrizione di ipoteche, trascrizione di pignoramenti, sequestri o di domande giudiziali opponibili all acquirente) in quanto può chiedere la trascrizione del contratto di vendita da cui risulti il patto. Quanto agli svantaggi l acquirente in primo luogo, ove non abbia chiesto la trascrizione del contratto, rischia di perdere i corrispettivi anticipati qualora il venditore incorra in irreversibili difficoltà finanziarie,. Inoltre se il contratto è risolto per inadempimento del compratore, questi ha diritto alla restituzione della rate pagate, salvo il diritto del venditore ad un equo compenso per l uso della cosa oltre al risarcimento del danno. Qualora sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l indennità convenuta. L acquirente infine si assume il rischio del perimento della cosa anche se non ne è proprietario o titolare effettivo e non può disporre del bene fin tanto che non se ne abbia acquisito la titolarità. Anche in questa ipotesi contrattuale si devono pagare da subito tutte le imposte previste sul trasferimento di proprietà anche se l effetto traslativo è differito. Infine nella vendita assistita da cambiali ipotecarie siamo in presenza di un contratto immediatamente traslativo, dove il pagamento del prezzo è stato pattuito in via frazionata ed il pagamento di ciascuna rata è garantito da una cambiale ipotecaria, ovvero con iscrizione a garanzia sul bene immobile. La cambiale comporta l incorporazione del diritto cui si riferisce il titolo di credito nel documento cartaceo e quindi l irrilevanza del rapporto sottostante (rapporto causale), al fine di permettere l agevole circolazione della stessa e consente al venditore di avere un privilegio di primo grado nei confronti degli eventuali altri creditori dell acquirente sull immobile compravenduto. In caso di mancato pagamento di una rata il venditore potrà quindi agire esecutivamente per il recupero del credito vantato anche aggredendo, volendo, l immobile venduto. * fonte Nilesen SiteCensus Marzo 2012 CASA.IT: PROTAGONISTA DEL REAL ESTATE ITALIANO Innovazione, strumenti unici e formazione i punti cardine della strategia del portale immobiliare n 1 in Italia a supporto di Agenzie Immobiliari. Casa.it è il portale immobiliare n.1 in Italia con oltre * di utenti unici al mese (e utenti mobile), annunci di vendita o affitto pubblicati da Agenzie Immobiliari e privati. In Italia è il punto di riferimento per il Real Estate Online, con Agenzie Immobiliari partner distribuite sul territorio nazionale e richieste mensili generate dagli utenti verso le Agenzie. Oltre ad essere il portale di riferimento per chi cerca e per chi offre casa, Casa.it offre strumenti unici pensati per semplificare il lavoro, migliorare le performance e aumentare il volume d affari delle Agenzie Immobiliari. 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Casa.it è Official Supplier della Juventus Football Club S.p.a. per il campionato di calcio di serie A 2011/2012. Casa.it si rivolge alle Agenzie Partner con un approccio consulenziale, mettendo a loro disposizione le competenze maturate nel mondo dell immobiliare online e offrendo agli Agenti Immobiliari informazioni e formazione perché possano conoscere e utilizzare al meglio tutti i vantaggi offerti da Internet e dal Web 2.0. Per questo motivo Casa.it si è fatta promotrice della diffusione della cultura Real Estate 2.0 presso gli Agenti Immobiliari, mettendo a loro disposizione corsi di aggiornamento e organizzando Roadshow e Seminari in tutta Italia, per promuovere un più efficace utilizzo di Internet quale opportunità di business e mezzo per raggiungere e dialogare con un audience ampia e variegata.

12 COME L AGENTE IMMOBILIARE TI FA RISPARMIARE SULL IMU STUDIANO IL PATRIMONIO IMMOBILIARE E INDICANO LA STRADA GIUSTA PER NON VERSARE Più IMU DEL NECESSARIO. ECCO IL RUOLO STRATEGICO DEI MEDIATORI di Antonino Nicolosi Vice presidente nazionale FIMAA Un crescendo rossiniano dall INVIM che colpiva l incremento immobiliare solo nei trasferimenti immobiliari, all imposizione costante come l ICI ed in fine l IMU, nell arco di 40 anni tutti i governi hanno acuito sempre più l imposizione comunale sugli immobili. È inutile soffermarci sull esosità di questa ultima imposta Dura Lex Sed Lex bisogna reagire senza scoraggiarsi,la consegna è non improvvisare,perché anche il più piccolo errore di valutazione può portare rilevanti danni al patrimonio immobiliare. Con l esperto agente immobiliare bisogna individuare tra gli immobili posseduti quali sono i non utilizzati o gli utilizzati poco, quali sono messi a reddito e quali sono in attesa di reddito, al fine di razionalizzare al meglio tutte le potenzialitàimu. Per i primi non utilizzati o utilizzati poco bisogna verificare le necessità familiari e distinguere se sono beni che nel futuro potranno essere utilizzati dai componenti della famiglia o non potranno essere finalizzati all uso della stessa. Nel primo caso bisogna metterli a reddito con contratti di locazione brevi come per uso villeggiatura, casa arredata non residenti, studenti, etc., in modo che questi immobili possano produrre redditi ed essere resi disponibili in caso di maturate necessità familiari. Nel caso di immobili non utilizzati e non di futuro interesse della famiglia bisogna percorrere due vie o la messa a reddito con contratti tradizionali o porli in vendita se il potenziale reddito non si prospettasse interessante. Altro aspetto è quello di verificare l opportunità di effettuare un eventuale cambio destinazione che possa portare l unità immobiliare ad un uso più indicato nei nuovi scenari immobiliari della zona ove insiste. Per gli immobili già messi a reddito è bene verificare se tutti gli aumenti ISTAT sono stati applicati, verificare le scadenze contrattuali per evitare dannosi rinnovi automatici o restare impreparati in caso di disdetta di rinnovazione comunicata da parte del conduttore. Effettuate tutte queste verifiche, si potrà procedere al riordino del proprio patrimonio immobiliare. Questo riordino dovrà procedere su due direttrici principali,ottimizzazione dell uso o dell impiego, come dicevamo prima, o eliminazione dei rami secchi del patrimonio con relativa vendita. Di solito i rami secchi del patrimonio immobiliare si dividono in due grandi categorie: beni di grande valore economico,ville, casali, tenute, che di solito sono onerosi per la gestione e nel contempo non riescono a produrre reddito apprezzabile; beni che per vari motivi escono fuori dai minimi parametri positivi di naturale aspettativa di crescita, perché inseriti in zone di degrado o in stabili nell insieme fatiscenti. Questi rami secchi dovranno essere immessi sul mercato, costituendo nuova linfa per la nuova borghesia che è pronta a sostituire la vecchia per i grandi immobili,mentre per quei beni non più appetibili al mondo impiegatizio o dei piccoli imprenditori per l evoluzione del loro gusto e delle loro legittime aspettative,si aprono le porte ai nuovi proletari,in gran parte extra comunitari,che potranno cosi coronare il sogno della prima casa. In un mercato in piena flessione dei prezzi,l immissione di tanti altri immobili scaturenti dalle analisi dei singoli patrimoni non può che disorientare il mercato ponendolo in una fase di riflessione. Questa fase avrà un protagonista in negativo quella media borghesia che continua ha subire lo stress di queste nuove imposizione fiscali,mentre gli emergenti della nuova borghesia per lo più stranieri e i nuovi proletari,così come dicevo prima,saranno i destinatari del nuovo mercato immobiliare. Un mercato estremo,grandi operazioni o piccolissime operazioni,dove l agente immobiliare professionale diventa essenziale punto di riferimento sia per la programmazione che per il collocamento sul mercato. Ma la competenza e la capacità di interpretare il mondo del mattone,senza l intervento degli istituti di credito per l erogazione dei mutui e la crescita dell occupazione, può rilevarsi estremamente difficile e confinato ad operazioni effettuate con reperimento di provvista personale,o con pagamenti finanziati dal venditore stesso con effetti cambiarii. 20 mediare mediare 21

13 IMU: questa sconosciuta di Giovanni Pantanella Consulente Tributario e del Lavoro Nazionale FIMAA Il decreto legislativo 23 del 14 marzo 2011 sul Federalismo fiscale, con la previsione della devoluzione ai Comuni del gettito dei tributi immobiliari, ha segnato per essi l epocale passaggio dalla finanza derivata alla finanza autonoma. In questo ambito, il decreto ha previsto l introduzione di due nuovi tributi: la cedolare secca, destinata a sostituire per gli immobili ad uso abitativo locati irpef, addizionali, bollo e registro, e la imposta municipale propria (IMU), destinata a sostituire l ICI e per gli immobili non locati l irpef e le addizionali. Nel decreto legislativo 23, l avvio dell IMU era previsto per il 2014 e ne era espressamente prevista la non applicabilità all abitazione principale, in linea con la normativa che, dal 2008, la esentava dal pagamento dell ICI e dell irpef. Nel vortice di manovre e manovrine, che da agosto si sono pressoché incessantemente succedute, quella cosiddetta salva Italia (contenuta nel decreto legge 201, varato dal Governo Monti lo scorso dicembre), ha anticipato, in via sperimentale al 2012, l avvio dell imposta municipale propria. Il decreto legge 201 ha tuttavia modificato la originaria previsione del decreto legislativo 23, nel senso che mentre quello (il decreto legislativo 23) prevedeva come presupposto impositivo per l IMU il possesso di immobili diversi dall abitazione principale, questo (il decreto salva Italia ) prevede come presupposto impositivo il possesso di immobili [ ], ivi comprese l abitazione principale e le pertinenze della stessa. Dopo tre anni, quindi, l abitazione principale torna ad essere tassata. All approssimarsi della prima scadenza del 18 giugno, la Direzione per il Federsalismo fiscale del MEF ha emanato una corposa circolare di chiarimenti (64 pagine), che scioglie meglio, che dovrebbe sciogliere tutti i dubbi che erano stati da più parti avanzati. Non è questa la sede per esaminare, neppure nelle sue linee generali, il contenuto della circolare; né appare possibile dare un quadro complessivo dell imposta, che richiederebbe uno spazio ben maggiore, di quello di quest articolo. Ci limiteremo, quindi, ad alcune considerazioni di carattere generale. Perché IMU: questa sconosciuta? Perché, a ben guardare, non è dtato sapere quanto esattamente pagheremo. Il meccanismo di determinazione delle aliquote è estremamente complicato: il decreto 201 fissa le aliquote di base (0,40% per l abitazione principale, 0,76% per gli altri immobili), con facoltà dei Comuni di aumentarle o diminuirle, entro il 30 settembre (sino a 0,2 punti percentuali quella dell abitazione principale, che può, quindi, localmente oscillare tra lo 0,20 e lo 0,60%, e sino a 0,3 punti percentuali quella degli altri immobili, che può, quindi, localmente oscillare tra lo 0,46 e l 1,06%) e con la previsione che anche quelle di base possono essere modificate, entro il 10 dicembre, sulla base del gettito che sarà risultato dalla prima rata dell imposta, al fine di garantire il gettito complessivo previsto per l anno Altri margini di manovra sono concessi ai Comuni sulle aliquote, ma il legislatore, nel riconoscere loro questa facoltà, ha voluto salvaguardare, allo stesso tempo, la quota del gettito destinata allo Stato e un sia pur minimo gettito per il Comune. Anche il meccanismo previsto per attenuare il ritorno alla tassazione della abitazione principale non è semplice: è prevista una detrazione di 200 euro, maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni che vi risiede (per un massimo di altri 400 euro); ma anche la detrazione di 200 euro può essere variata dai Comuni, che hanno facoltà di aumentarla, fino a concorrenza dell imposta dovuta, tuttavia nel rispetto dell equilibrio di bilancio. Le polemiche che sono seguite alle modifiche apportate all IMU dal decreto salva Italia, da un lato per l incertezza sull effettivo gravame dell imposta, il cui ammontare è legato ai complessi meccanismi di determinazaione delle aliquote, e dall altro per la reintroduzione della tassazione per l abitazione principale e le conseguenze per le famiglie con redditi medio-bassi, hanno costretto il Governo a intervenire nuovamente sulla materia, nell ambito del decreto sulle semplificazioni tributarie (decreto legge 16/2012). È stato quindi stabilito che, per quanto attiene alla determinazione dell imposta, la prima rata, scadente il 18 giugno, venga versata in misura pari al 50% dell importo ottenuto applicando le aliquote di base e le detrazioni previste dal decreto e, per quanto attiene alla abitazione principale, l imposta possa anche essere versata in tre rate, di cui la prima e la seconda (quest ultima scadente il 17 settembre) in misura ciascuna pari ad un terzo dell imposta calcolata applicando l aliquota di base e la detrazione prevista dal decreto. In entrambi i casi (abitazione principale, altri immobili) il 17 dicembre il contribuente dovrà effettuare il ricalcolo dell IMU sulla base delle aliquote definitive, versando la differenza rispetto all unica, o alle due rate versate in acconto. Quindi, IMU: questa sconosciuta, perché in realtà sapremo quanto la nuova imposta inciderà sulle nostra tasche solo una settimana prima della scadenza del saldo del 17 dicembre. Ma questa sconosciuta anche perché, non conoscendo le aliquote, non possiamo calcolare (se non in via presuntiva) quanto inciderà, rispetto alla imposizione precedente (la circolare del MEF conferma che l IMU, per i fabbricati non locati, sostituirà, oltre all ICI, anche l irpef e le addizionali), l aumento della base impositiva. La base imponibile, infatti, è diversa da quella dell ICI, stabilendo l articolo 13 del decreto salva Italia (decreto 201/2011) che questa è costituita dal valore dell immobile determinato ai sensi dell articolo 5 del D.Lgs.504/1992 (che era quello che disciplinava l Imposta comunale sugli immobili) e ai sensi dei commi 4 e 5 dello stesso decreto 201. Questo prevede una sorta di adeguamento dei valori catastali, mediante l applicazione di moltiplicatori, differenziati per categorie di immobili. Così, quindi, si perviene alla determinazione della base imponibile, applicando alla rendita catastale (in vigore al 1 gennaio), rivalutata del 5% ai sensi dell articolo 3, comma 48, della legge 662/1996, i seguenti moltiplicatori: 160 per i fabbricati di categoria A (esclusi gli A10) e per quelli di categoria C/2, C/6 e C/7; 140 per i fabbricati di categoria B e per quelli di categoria C/3, C/4 e C/5; 80 per i fabbricati di categoria A/10 e D/5; 60 per i fabbricati di categoria D (esclusi i D/5), moltiplicatore elevato a 65 dal 2013; 55 per i fabbricati di categoria C/1. Sempre in tema di raffronto con la vecchia ICI, va rilevato che le agevolazioni che erano previste per quella imposta non si applicano all IMU, salvo che non siano espressamente richiamate dalle disposizioni che regolano la nuova Imposta municipale, coerentemente, del resto, con l orientamento della Cassazione che la Corte ha ribadito anche a gennaio quest anno (con la sentenza n.288) ssecondo il quale le agevolazioni in materia tributaria non possono implicare un interpretazione analogica o estensiva, onde farvi comprendere ipotesi non espressamente previste. Così, ad esempio, la normativa, contenuta nel D.Lgs.23/2011 e nel D.L. 201/2011, non ripropone l esenzione dall imposta per le Camere di Commercio, che non pagavano l ICI, mentre saranno tenute a pagare l I- MU, mentre ripropone, nella identica formulazione dell art.7 del decreto 504/1992, l esenzione per i fabbricati destinati esclusivamente all esercizio del culto, che non pagheranno l IMU, così come non pagavano l ICI. Per riprendere quanto detto in precedenza, alcune considerazioni su due punti fondamentali della nuova imposta: le aliquote definitive e il possibile ritorno all esonero dall imposizione per la prima casa nel Per quanto riguarda il primo punto, va osservato che alcuni Comuni hanno già deliberato le aliquote applicabili (ma possono modificarle entro il 30 settembre). Orbene, per quanto riguarda la prima casa, solo Brescia e Mantova hanno optato per la massima riduzione dell aliquota, rispetto a quella base; Biella l ha portata allo 0,37 e Trieste allo 0,39; degli altri comuni, la maggior parte l ha lasciata invariata allo 0,40, mentre altri l hanno aumentata (tra i capoluoghi di regione: Torino 0,55, Perugia 0,50, Roma 0,50, Palermo 0,48, Cagliari 0,50), in alcuni casi portandola al massimo dello 0,60 (Rovigo, Parma, Caserta e Catania). Più generalizzati gli aumenti che i Comuni hanno apportato all aliquota per la seconda casa, in molti casi fino al massimo: tra questi, Roma, Bologna, Perugia (e sembra che anche Milano intenda deliberare in tal senso), anche se, in alcuni casi, si è operata una distinzione fra seconde case sfitte e seconde case affittate, con una aliquota meno elevata in questa seconda ipotesi (ad esempio, Firenze ha deliberato l 1,06 per quelle sfitte e lo 0,96 per quelle affittate, Cagliari l 1,06 per quelle sfitte e lo 0,86 per quella affittate). È quindi ragionevole pensare che, entro il 30 settembre, nella maggior parte dei casi, i Comuni si avvarranno della possibilità di aumentare le aliquote, per risanare le loro finanze, generalmente disastrate. Ma è anche ipotizzabile un aumento delle aliquote base a dicembre, per problemi di gettito. Il gettito atteso dall imposta è di 21 miliaridi, di cui 3,4 dalla prima casa; quello della prima rata dovrebbe essere nell ordine di miliardi. Secondo l ANCI, però, il gettito sarebbe sovrastimato per 2,2-2,5 miliardi: se il gettito della prima rata sarà effettivamente inferiore alle attese, il Governo potrebbe intervenire, aumentando le aliquote base già a luglio. Quanto alla ventilata facoltà per i Comuni di esentare la prima casa dal pagamento dell imposta dal 2013, il generale stato delle finanze municipali fa ritenere questa eventualità pura utopia e, del resto, la circostanza che quasi nessun Comune abbia abbassato l aliquota sulla prima casa, rispetto a quella base, non fa che conferrmarlo. 22 mediare mediare 23

14 L ACCESSO AL CREDITO CONSAPEVOLE COME DRIVER DI SVILUPPO Intervista a Enrico Lodi, Direttore Generale Credit Bureau Services di CRIF di Alessandro Gabriele Presidente Fimaa Toscana e Fimaa Lucca Il momento è critico. Lo sentiamo ripetere decine di volte, ogni giorno, dalle televisioni, sui giornali, parlando con le persone. E l affermazione, purtroppo, corrisponde al vero ed è legata soprattutto alla mancanza di credito: i cordoni della borsa delle banche non ne vogliono sapere di allentarsi, ma senza questo apporto finanziario le imprese, il mercato e le famiglie avranno un percorso più che in salita per risalire la china della congiuntura economica. A fare un quadro sull andamento di questo delicato settore è Enrico Lodi, direttore generale del Credit Bureau Services di CRIF, il sistema di informazioni creditizie. Lodi, qual è il suo punto di vista sul problema del credito? Il 2011 è stato un anno indubbiamente difficile per il comparto del credito, sia per la perdurante debolezza della domanda da parte di famiglie e imprese, sia per la prudenza che ha caratterizzato le politiche di erogazione da parte degli istituti di credito. D altro canto, l attività di erogazione del credito è un aspetto fondamentale nell economia di un Paese. Da un lato il ricorso da parte di imprese e famiglie all indebitamento è necessario per finanziare i propri investimenti e i consumi, dall altro la sana gestione del processo di erogazione da parte degli enti finanziatori è strettamente collegata alla capacità del richiedente di fare fronte ai propri debiti. Al fine di evitare una eccessiva esposizione finanziaria del richiedente e una eccessiva assunzione di rischio da parte del soggetto creditore, è quindi essenziale che quest ultimo disponga di informazioni complete e aggiornate relativamente all affidabilità creditizia dell impresa o del consumatore. L erogazione di un finanziamento, sia esso un mutuo o un prestito, comporta per la banca o la società finanziaria un rischio di credito insito nell operazione stessa, ovvero il rischio che il debitore non rimborsi in tutto o in parte il finanziamento. Tale rischio è strettamente legato al merito creditizio del soggetto che sta richiedendo il credito, in altre parole alla sua capacità di rimborsare regolarmente il finanziamento. Tanto maggiore è il merito creditizio del cliente quanto minore è il rischio di credito connesso all operazione, e viceversa. Quali sono i fattori considerati per valutare il merito creditizio di un soggetto? Il merito creditizio tiene conto di informazioni sul passato, attuali e prospettiche relative al soggetto richiedente. Le informazioni sul passato hanno prevalentemente la valenza di una referenza: chi ha avuto un comportamento virtuoso in passato ha una maggiore probabilità di ripetere comportamenti virtuosi anche in futuro. In genere le informazioni sul passato sono recuperate da banche dati (interne od esterne), quali: informazioni interne, ovvero dati relativi ai rapporti che il richiedente credito ha avuto nel tempo con l Istituto, quali altri finanziamenti, ma anche conti correnti, conti di deposito, titoli, ecc. Informazioni tratte dai Sistemi di Informazione Creditizia (SIC), ovvero gli archivi informatici come quello gestito da CRIF che contengono informazioni sui finanziamenti richiesti ed erogati a privati ed imprese e il relativo andamento dei rimborsi, sia esso positivo o negativo; Informazioni sui protesti e informazioni da uffici di pubblicità immobiliare: attraverso queste informazioni l Istituto verifica la presenza di protesti (dovuti all emissione di assegni scoperti o al mancato pagamento di effetti cambiari) o di decreti ingiuntivi, pignoramenti o ipoteche legali. Le informazioni attuali, invece, hanno prevalentemente lo scopo di accertare le attuali condizioni economico finanziarie (ma anche di posizione lavorativa e di situazione familiare nel caso di persone fisiche) del soggetto richiedente. Le informazioni attuali sono: Alessandro Gabriele in parte recuperabili dall ultimo aggiornamento disponibile nelle banche dati (le stesse di cui sopra): si pensi ad esempio alla rata media mensile (come somma delle eventuali rate mensili di finanziamenti già contratti) o alla presenza di ritardi nei pagamenti non ancora regolarizzati; in altra parte ottenibili direttamente dal richiedente. Le informazioni prospettiche, infine, possono essere fornite solo dal richiedente il credito, o stimate sulla base delle informazioni attuali. Queste componenti costituiscono un quadro informativo sul soggetto che permette al singolo Istituto di valutare il merito creditizio. Tanto più completo è il quadro (a fronte della riduzione della asimmetria informativa), tanto più precisa potrà essere la valutazione da parte del finanziatore e tanto più vicina alle esigenze e alle caratteristiche del cliente potrà essere la proposta di finanziamento. È indispensabile sottolineare che ogni Ente finanziatore ha una sua ricetta per trasformare questi ingredienti in una proposta di finanziamento e, ancor prima, per decidere se concedere il finanziamento o rifiutare la richiesta. Ogni chef mantiene segrete le proprie ricette, ma questo non vieta al consumatore di scegliere il ristorante con le pietanze che meglio si addicono al proprio palato. 24 mediare mediare 25

15 Enrico Lodi In ogni caso, esistono alcune regole di buon senso che in ogni cucina si rispettano. Quali consigli si possono dare per accendere un finanziamento? Prima ancora di rivolgersi ad un finanziatore, va analizzato il proprio bilancio (familiare o aziendale) e la sostenibilità di un nuovo credito. Nessuno meglio di noi stessi conosce la nostra situazione, le nostre attitudini e le nostre difficoltà o debolezze; quindi, innanzi tutto bisogna sottoporsi a una sorta di autodiagnosi. Il primo passo è effettuare un analisi dei costi e delle entrate mensili, fisse e variabili. È necessario domandarsi, infatti, se il proprio bilancio, anche considerando le rate dei finanziamenti già in corso, sia in equilibrio e se sia presente una quota di reddito disponibile e stabile per il pagamento di un nuovo finanziamento, evitando così il rischio di sovraindebitamento. Il nuovo credito dovrebbe infatti rispondere all esigenza di meglio distribuire le spese e gli investimenti e non a ripagare debiti già contratti. Come è possibile ridurre la rata mensile? Per ridurre l importo della rata mensile è possibile valutare l allungamento della durata del finanziamento, naturalmente facendo in modo che la durata del piano di rimborso rimanga entro termini ragionevoli e che il costo del credito non cresca eccessivamente. Occorre ricordare anche che i finanziamenti già sottoscritti possono essere rinegoziati e che il finanziatore può suggerire anche soluzioni per il consolidamento dei finanziamenti già contratti in modo da rendere più facilmente gestibile il proprio bilancio. Si può valorizzare la propria storia creditizia? Dal momento che gli iostituti di credito valutano l affidabilità di un soggetto anche sulla base dei comportamenti avuti in passato, chi è sempre stato regolare e puntuale nei rimborsi viene considerato un buon pagatore e può presentarsi al finanziatore con una buona referenza creditizia. Per questo richiedente sarà più facile ottenere un credito a condizioni vantaggiose, che rispetti le proprie preferenze e che non richieda garanzie addizionali. Chi invece non ha mai fatto ricorso al credito potrebbe incontrare maggiori difficoltà nell ottenere un finanziamento in quanto non ha alcuna referenza da presentare e l istituto di credito potrebbe ritenere di non avere sufficienti elementi per valutare il potenziale cliente: per questo motivo potrebbero essere richiesto l intervento di un garante, magari un membro della famiglia con una storia creditizia positiva. È quindi fondamentale costruire e mantenere una buona storia creditizia, che servirà come referenza nel momento in cui si vorrà ricorrere a nuovo credito. Come dicevamo sopra, più informazioni ci sono a costituire il quadro informativo sul richiedente, più precisa sarà la valutazione del finanziatore. Nell accesso al credito, non è sempre vero che nessuna nuova è buona nuova. Quando ci si rivolge ad un finanziatore, quali sono i passi da fare? Nel momento in cui si richiede credito occorre fornire in piena trasparenza tutte le informazioni che vengono richieste, perché un aspetto fondamentale di un contratto di finanziamento, come in molti altri negozi, è la fiducia reciproca. D altra parte, il finanziatore deve fornire al richiedente, proprio in questa ottica, le informazioni di cui ha diritto, in particolare: in caso di credito al consumo (non di un mutuo ipotecario), deve dare indicazione al cliente del costo totale del credito sintetizzato in un modello standard (informativa europea standard sul credito ai consumatori, SECCI). Sempre in caso di credito al consumo, il consumatore ha diritto di confrontare più proposte di credito, da finanziatori diversi, prima di essere vincolato da una richiesta o da un contratto di credito. Il modello standard di cui sopra aiuta a confrontare, in altre parole, ricette di ristoranti diversi, e scegliere se possibile quella che meglio si adatta alle proprie preferenze. In caso di rifiuto della richiesta di finanziamento, anche se il finanziatore non deve fornire una motivazione del rifiuto (il rifiuto è insindacabile giudizio del finanziatore, è lo chef che decide la ricetta), deve comunque fornire al richiedente indicazione, nel caso in cui abbia consultato informazioni negative su banche dati esterne, della banca dati e dei riferimenti del gestore della banca dati stessa (o dei gestori, se più di una). Questo consente al richiedente di verificare se ci sono informazioni negative che ne stanno di fatto condizionando negativamente l accesso al credito, e di accertarsi circa la correttezza di queste informazioni. Si tenga conto che una informazione negativa sul proprio comportamento creditizio passato, che come abbiamo visto è solo uno degli ingredienti, non è un marchio a vita : a parte i tempi di conservazione, trascorsi i quali le informazioni devono essere cancellate (il cosiddetto diritto all oblio), un incidente di pagamento, ad esempio, può essere motivato da una situazione contingente che oggi è superata, e di questo un buon finanziatore dovrebbe tener conto. Un buon finanziatore dovrebbe anche proporre soluzioni funzionali a superare un momento di difficoltà finanziaria attuale, proponendo consolidamento di debiti esistenti e/o piani di rientri di durata maggiore. Un buon finanziatore, infine, dovrebbe rifiutare la concessione di nuovo credito se il richiedente è in una situazione di tensione finanziaria tale da non poter plausibilmente sostenere una nuova rata, suggerendo misure alternative (come la stessa ristrutturazione dei debiti già contratti con un allungamento del piano di rientro complessivo per allentare la pressione mensile) a quella di un nuovo finanziamento. Cosa sono e come funzionano i Sistemi di Informazioni Creditizie? Con il ruolo di terza parte indipendente nel processo di erogazione del credito, i Sistemi di Informazioni Creditizie (SIC, altrimenti detti anche credit bureau o centrali rischi positive) sono archivi informatici che ricevono da banche e società finanziarie le informazioni relative alle richieste di finanziamento e all andamento dei pagamenti sia puntualmente rimborsati che no dei crediti erogati alla propria clientela (persone fisiche, ditte individuali e società). Si tratta prevalentemente di informazioni su soggetti che rimborsano regolarmente i propri debiti (il 95% delle linee di credito censite) per cui non si tratta di archivi di cattivi pagatori (altrimenti detti black list, finalizzati all esclusione dal circuito del credito dei soggetti meno affidabili). Il ruolo del SIC, piuttosto, è quello di rendere trasparente il rapporto tra ente finanziatore e richiedente credito e facilitare, nella piena terzietà, una corretta allocazione del credito. A questo riguardo è rilevante sottolineare come i gestori dei SIC non prendano alcuna decisione in merito all erogazione di un prestito ma è ciascun Ente finanziatore ad operare autonomamente le valutazioni sull erogazione di un finanziamento, sulla base delle proprie politiche di credito e in relazione alla propensione di assumere e gestire maggior o minor rischio di credito. Del resto, come indicato, la storia creditizia è solo uno degli elementi presi in considerazione in fase di istruttoria e viene di solito valutata in relazione ad altri elementi quali il patrimonio disponibile, l entità degli altri finanziamenti in corso, ecc. L attività dei SIC è regolamentata in modo specifico da un Codice Deontologico emanato dall Autorità Garante per la Privacy ed entrato in vigore l 1 Gennaio 2005 e le informazioni gestite riguardano solo ed esclusivamente crediti richiesti ed erogati da banche e società finanziarie. Non possono invece essere contribuiti dati sui pagamenti di bollette, utenze domestiche e altri crediti non bancari né informazioni pregiudizievoli, come ad esempio i protesti. Ha collaborato Simone Dinelli, Ufficio Stampa Fimaa Confcommercio Lucca 26 mediare mediare 27

16 IL PUNTO SINDACALE Il Modello Organizzativo delle imprese della Mediazione e il nuovo Sistema di Relazioni Sindacali del comparto Dalla rappresentanza del sensale alla rappresentanza dell intero comparto della mediazione. Dal 1956 al di Rossano Asciolla Segretario Generale FIMAA Un percorso di oltre cinquant anni, lungo il quale Fimaa è nata, cresciuta e si è rinforzata divenendo una delle più importanti strutture verticali che compongono Confcommercio. Una delle Organizzazioni Sindacali dei datori di lavoro più rappresentative del settore. Dalla legge n.272 del 21 marzo 1913, passando per la legge n. 39 del 1989 sino ad arrivare al D.Lgs. n.59 del 26 marzo Un cammino lungo il quale Fimaa ha assistito e partecipato a tutti i mutamenti sociali e normativi della e per la categoria, che ha visto l affermazione di queste nuovo soggetto giuridico: le imprese professionalizzate della Mediazione. La normativa del comparto della Mediazione passa attraverso una molteplicità di provvedimenti che vanno dalla Legge 39/89, cardine e più importante strumento per la professionalizzazione del settore, alle successive integrazioni apportate con l approvazione dell art. 18 della Legge 57/01, sino ad arrivare ai recenti sviluppi che hanno fissato le nuove regole per la definizione delle imprese professionalizzate della Mediazione con il D.Lgs. 26 marzo 2010 n. 59 che, recependo la direttiva comunitaria (cd. Bolkestein), ha abolito il ruolo di cui alla legge 39/89, e il successivo Decreto attuativo del 26 ottobre 2011 del Ministero dello Sviluppo Economico, recante le nuove procedure di iscrizione REA. Per la Mediazione Creditizia e gli agenti in attività finanziaria ricordiamo il D.Lgs. del 13 agosto 2010 n. 141: in merito alla disciplina dei soggetti operanti nell ambito finanziario, degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi, restringendo i requisiti per chi opera nel settore. Tali drastiche misure porteranno inevitabilmente ad un taglio netto del numero di operatori finora esistenti e ciò renderà sicuramente più difficile l accesso nel settore del credito ai neofiti e provocherà di fatto un Licenziamento collettivo, che più che una metafora è ormai una realtà. Alla base del moderno quadro organizzativo, quale elemento maggiormente determinante nelle attività di assistenza sindacale è posto il concetto di qualità. Qualità del professionista iscritto, qualità dell organizzazione Fimaa. Il professionista a cui facciamo riferimento rientra nel quadro più ampio di quello che viene definito «capitalismo personale» che mette insieme due termini contraddittori, che in passato si è cercato di separare. La natura impersonale del capitale lo identificava strettamente con l ambito dell azienda, mentre la persona apparteneva allo spazio proprio della vita privata, nettamente distinto dall ambito tecnico della produzione. Oggi però il capitale ha sempre più bisogno delle persone, che si impegnino nelle aziende utilizzando al meglio le proprie capacità e sviluppando autonomie crescenti. Partendo da questo concetto l attuale sistema organizzativo dell impresa di mediazione è impostato su concetti organizzativi micro aziendali che si basano proprio sulle persone e sulla loro capacità di intraprendere, condividendo progetti, assumendo rischi e investendo risorse. All interno di tale sistema si usufruisce di tutte le figure tipiche di una organizzazione aziendale (la segretaria, l amministrazione, la parte commerciale, la parte direttiva), che può e sa usufruire delle tecnologie ottimizzando i propri processi (database e software gestionali, MLS, internet, posta elettronica, elaborazione di immagini digitali da offrire ai clienti ), non prescindendo da processi siste- 28 mediare mediare 29

17 IL PUNTO SINDACALE matici ed organizzati di fidelizzazione del cliente (Customer Relationship Management). Sulla base di questa organizzazione la gestione di un operazione di mediazione non può prescindere dall individuare anche un ottica di marketing. Ad esempio, il marketing immobiliare consiste essenzialmente nell applicare le tecniche del marketing al settore immobiliare. In particolare, lo scopo del marketing immobiliare è di agevolare l incontro tra domanda e offerta di beni immobili che tenga chiaramente conto dei bisogni e delle esigenze degli acquirenti e dei venditori (moto sociale del Mediatore), ponendo al centro del sistema-impresa le esigenze del cliente. Le imprese di mediazione orientate al mercato investono, quindi, in analisi economiche e ricerche di mercato che contribuiscono a disegnare un prodotto e a individuare il cliente ideale. Una volta definiti il prodotto e il prezzo, si studia il canale distributivo e il piano di comunicazione più idonei per quel tipo di iniziativa. Questo è un processo che sta avanzando velocemente tanto nei network o reti in franchising che dispongono talvolta di mezzi formativi orientati in tal senso, ma anche in singole realtà attente a tutti quegli aspetti che le fanno rimanere nel mercato. La Federazione, restando fedele al dogma di crescita professionale, ha promosso un Tavolo di Lavoro proprio con i principali Franchisor Immobiliari (GRIMALDI Franchising S.p.A., Fondocasa, Gabetti Franchising, RE/ MAX Italia, Direzione Professionecasa S.p.A., Solo Affitti S.p.A., Engel & Volkers, Coldwell Banker) volto a creare una occasione di confronto su alcuni temi specifici, quali la formazione e lo sviluppo di iniziative inerenti la Categoria. Il percorso di Fimaa verso lo sviluppo e la tutela del settore si è declinato su diversi aspetti, di cui uno in particolare è un vero vanto per la Federazione. La Fimaa è una delle poche Federazioni di categoria dei servizi che ha firmato un proprio Protocollo aggiuntivo al CCNL del Terziario per i dipendenti degli Agenti Immobiliari aderenti alla Federazione stessa. 2006: è stato firmato il CCNL per i dipendenti del terziario, della distribuzione e dei servizi del comparto della Mediazione ( Agenti Immobiliari e mediatori Merceologici iscritti alla Fimaa). 2010: rinnovo del CCNL terziario con il principale obiettivo di fornire consapevolezza di appartenenza ad un progetto comune tra le parti firmatarie del contratto. 2012: disdetta dal precedente contratto per gli Agenti Immobiliari per la definizione di un nuovo accordo di primo livello. Questi 50 anni di storia Fimaa, ovviamente non hanno riguardato esclusivamente il settore immobiliare, ma l intero comparto della Mediazione. Nel corso dell ultimo anno Fimaa ha avviato una serie di relazioni sindacali, volte a individuare un percorso per la realizzazione di una regolamentazione dei rapporti di lavoro tra Mediatori Creditizi/Agenti in Attività Finanziaria e collaboratori. Tutto ciò individuando anche gli strumenti atti a costruire un sistema di tutela per i lavoratori del comparto che involontariamente rimangono privi di una proficua collaborazione e per le imprese in stato di crisi. Facendo un piccolo passo indietro, ricordiamo che il D.Lgs. 141/2010 ha riformato la regolamentazione dell esercizio dell attività di mediatore creditizio, determinando una restrizione dei requisiti per chi opera. Tali restrizioni, sommate alla crisi in atto, comportano conseguentemente seri rischi sul versante occupazionale. Il mediatore creditizio dovrà disporre di nuovi requisiti: avrà forma societaria (scompare, dunque, la persona fisica), infatti essi dovranno obbligatoriamente costituirsi in forma di Societa o cooperative che abbiano funzioni di amministrazione di controllo e direzione. Tali mansioni potranno essere coperte solo da coloro i quali abbiano già avuto esperienza almeno triennale nel settore finanziario-creditizio in ruoli analoghi e col superamento di un apposito esame, mentre il capitale previsto per la costituzione della Società non dovrà essere inferiore ai 120 mila euro. Ma la vera novità della riforma è che l intermediario sarà vigilato: finora i controlli c erano, ma erano marginali. Tale riforma si avvicina ad un punto cruciale, infatti il a breve partirà il nuovo Organo di controllo e monitoraggio da parte dell Organismo di Vigilanza introdotto a dicembre e sorvegliato a sua volta dalla Banca d Italia, il cui compito sarà quello di valutare e regolare le modalità di iscrizione agli appositi Albi per mediatori ed agenti. Organismo al quale Fimaa ha deciso di non aderire in attesa delle ulteriori norme di correzione del sistema. Tornando all attuale situazione, sulla base di quanto sopra indicato, facendo un rapido calcolo l entrata a regime del D.Lgs. 141/2010 lascerà in vita appena 120 società di mediazione sulle attuali 9.316, mentre degli oltre 112mila mediatori attivi solo 5mila troveranno posto come collaboratori nelle nuove strutture (stime Fimaa). I collaboratori (promotori creditizi) verranno disciplinati con il contratto di settore come lavoratori autonomi proprio per questo Fimaa, capofila imprenditoriale e dei lavoratori dipendenti, insieme con i Sindacati NIDiL/ CGIL, FENAMEC/FeLSA/CISL, R12/ IULCA/UIL e SIMEDIA/ALE/UGL e il Ministero dell Economia e delle Finanze ha avviato un confronto sullo sviluppo normativo relativo alla legislazione interessata al comparto della mediazione creditizia/agenti in attività finanziaria e riguardante la predisposizione di un secondo Decreto Correttivo del D.Lgs. n.141/2010, spingendosi fino alla definizione del CCNL di cui parliamo sopra. dal vecchio sensale al nuovo laureato DAVID PAPADIA FA L AGENTE IMMOBILIARE, MA A 32 ANNI HA DECISO DI LAUREARSI IN GIURISPRUDENZA, CON UNA TESI DAL TITOLO MEDIAZIONE E VIZI DEL BENE PROMESSO IN VENDITA di Nicola Zeni David Papadia vive a Milano, è geometra e svolge l attività di agente immobiliare; oltre all attività di mediazione si occupa della gestione di patrimoni immobiliari e di consulenza tecnico/legale per primari istituti di credito. «Sfogliando una rivista di settore racconta Papadia mi accorsi che per svolgere l attività di intermediazione in alcuni paesi europei era richiesto/gradito un corso di laurea. In Italia per molto tempo è stato sufficiente il diploma della scuola media. Una ricerca mi portò a conoscere il corso di Diritto Immobiliare (Scienze Giuridiche) promosso dall Università Cattolica Del Sacro Cuore di Piacenza; il curriculum prevedeva materie tipiche di un percorso giuridico, come Diritto Costituzionale, Privato, Amministrativo, Commerciale e Penale, alle quali affiancava materie dal carattere fortemente specializzante come Diritto della Contrattazione Immobiliare, Tributario Immobiliare, Proprietà Condominiale, Fallimentare, Esecuzioni Immobiliari, Urbanistico, Diritto della Proprietà Immobiliare e molte altre. Arricchire le mie conoscenze, la mia professionalità e conoscere gli aspetti giuridici della mediazione erano i miei obbiettivi, pur consapevole delle difficoltà di coniugare lavoro, famiglia e studi». David Papadia si è iscritto alla Facoltà di giurisprudenza nel 2006, a 32 anni, e si è laureto il 27 aprile 2010, con la tesi intitolata: Mediazione e vizi del bene promesso in vendita. L obbiettivo della Tesi di Laurea è stato quello di approfondire gli aspetti riguardanti le eventuali responsabilità del mediatore, intervenuto in una compravendita immobiliare di un bene affetto da vizi materiali e/o giuridici e le garanzie prestate dalla parte venditrice ai sensi degli art c.c. e seguenti, con particolare riferimento all art c.c. Sono stati approfonditi gli aspetti di una vendita immobiliare nella prassi delle agenzie immobiliari partendo dalla pre-vendita, l incarico e le eventuali proposte d acquisto; il preliminare di vendita e la stipula dell atto definitivo, unico atto che produce l effetto traslativo del diritto di proprietà. Si è approfondita la cd. fase trifasica della compravendita immobiliare, proposta/preliminare/atto definitivo e l attuale evoluzione, proposta/atto definitivo. Sono stati analizzati gli effetti giuridici, obbligatori o reali, che ognuna di David Papadia, classe 1974, laureato in Diritto Immobiliare queste fasi produce e le dinamiche di una compravendita immobiliare, rispetto alla modulistica utilizzata dai mediatori, nel caso specifico la modulistica FIMAA. Infine si è approfondita la portata dell art c.c. riguardante la responsabilità del mediatore. Fonti del lavoro sono state le leggi speciali, il codice civile, la giurisprudenza di merito e della Corte di Cassazione e le consuetudini del mercato immobiliare. 30 mediare mediare 31

18 BOLKENSTEIN: ECCO TUTTE LE NOVITà le nuove norme IN VIGORE IN ITALIA dal 12 MAGGIO di Santino Taverna Responsabile Nazionale Consulta Interassociativa FIMAA Il 12 gennaio è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il decreto attuativo della legge di recipimento della Bolkestein che è diventato operativo 120 giorni dopo la pubblicazione. Prima di entrare nel merito delle novità introdotte dal regolamento è opportuna una riflessione su alcuni elementi che investiranno l attività dell intermediazione immobiliare: 1) Veste di impresa in luogo a quella di professione (anche se permarranno tutti i requisiti necessari all abilitazione compreso l obbligo della polizza assicurativa contro i rischi professionali). 2) Immediato inizio dell attività con la presentazione della SCIA (segnalazione certificata inizio attività). L ufficio del registro imprese provvederà all immediata assegnazione della qualifica d intermediario senza effettuare verifiche preventive). 3) Passaggio dal cartaceo al telematico. L iscrizione dell operatore avverrà esclusivamente per via telematica attraverso i possessori di Smart-card (un processo informatico certificato che identifica il soggetto abilitato all inserimento di dati e informazioni nel sistema, abbreviando tempi di registrazione e consultazione). 4) Nuove procedure per facilitare l identificazione del mediatore abilitato. Si finalizza la maggior trasparenza attraverso la conoscenza anzitempo di chi e che cosa sono autorizzati a fare, quelli che operano all interno di un agenzia. Quattro aspetti di non poco conto che dal 12 maggio coinvolgono tutti gli operatori ad adeguarsi alla nuova disciplina. I mediatori e le agenzie immobiliari attive devono presentare all ufficio del R.I. (registro imprese) della CCIAA competente, la SCIA prevista dal nuovo regolamento d attuazione. Le CCIAA determineranno l elenco aggiornato degli operatori attivi oltre all elenco di quelli non esercitanti seppur in possesso di abilitazione. Per questi ultimi è prevista un apposita sezione del REA (registro economico amministrativo) fintanto che non riprenderanno l attività in seguito a nuova presentazione di SCIA. La SCIA, corredata delle certificazioni e delle dichiarazioni sostitutive previste dalla legge, avverrà tramite compilazione di un apposito modello. Saranno tenuti alla compilazione e alla presentazione dell apposito modello i titolari d impresa individuale, tutti i legali rappresentanti d impresa societaria, gli eventuali preposti e tutti coloro che svolgono a qualsiasi titolo l attività d intermediazione immobiliare per conto di un impresa. L impresa o società con più sedi o unità locali presenteranno una SCIA per ogni singola sede o unità locale. Per ognuna di esse, laddove si svolga l attività, l impresa nominerà almeno un soggetto in possesso dei requisiti d idoneità dichiarandolo nella SCIA. In ogni sede o unità locale dovranno essere rese disponibili all utenza, mediante esposizione nei locali, le informazioni relative ai compiti e alle attività svolte dalle persone operanti nella struttura. L ufficio del registro imprese, ricevute le dichiarazioni, assegnerà la qualifica d intermediario e avvierà contestualmente, le verifiche previste per accertare eventuali carenze ed adottare, se del caso, i provvedimenti di divieto di prosecuzione dell attività. In caso di dichiarazioni false o mendaci saranno applicate le previste sanzioni penali. L ufficio del registro imprese rilascerà ad ogni operatore abilitato la tessera personale di riconoscimento munita di fotografia. Ogni mediatore sarà tenuto al deposito, per via telematica, di moduli o formulari utilizzati nell esercizio dell attività, presso la CCIAA di competenza. L archiviazione dei moduli e formulari permetterà a chiunque la richiesta di copie per eventuali verifiche. L ufficio del registro verificherà almeno una volta ogni 4 anni la permanenza dei requisiti per lo svolgimento dell attività. Laddove venissero a mancare anche uno solo dei requisiti previsti di legge, il conservatore avvierà il procedimento di inibizione applicando i previsti provvedimenti disciplinari. I soggetti che cesseranno di svolgere l attività all interno di un impresa, dovranno richiedere nei 90 giorni successivi, di essere iscritti in un apposito elenco (Transitorio) in attesa della ripresa. Tale richiesta comporterà la restituzione della tessera personale di riconoscimento fino alla presentazione di nuova SCIA. Le modifiche riguardanti le imprese e coloro che svolgono l attività per conto delle stesse, dovranno essere comunicate alla competente CCIAA entro 30 giorni dall evento. I procedimenti disciplinari che produrranno sospensioni, cancellazioni o inibizione perpetua all esercizio dell attività, saranno annotati ed iscritti in apposito registro (pubblicità verso terzi) così come tutti i provvedimenti amministrativi e penali. La normativa elencata dovrà essere effettuata, a pena l inibizione alla continuazione dell attività, per ciascuna sede o unità locale entro un anno dall entrata in vigore della normativa (termine ultimo 12 maggio 2013). Le persone fisiche iscrit- te nel ruolo che alla data d entrata in vigore della presente normativa non svolgono l attività (12 maggio 2012) potranno richiedere l iscrizione in un apposito elenco definito Transitorio. La richiesta dovrà essere inoltrata, per via telematica, entro un anno dall entrata in vigore della normativa. Trascorso il termine di un anno, l interessato decade dalla possibilità d iscrizione nell apposita sezione. La precedente iscrizione nel soppresso Ruolo costituirà comunque, per i 4 anni successivi all entrata in vigore del decreto attuativo, requisito professionale abilitante per l avvio dell attività (sempre nel rispetto delle procedure introdotte dal presente regolamento). Sarà consentita la mediazione occasionale fermo restando l iscrizione preventiva in apposita sezione tenuta presso la CCIAA, della persona fisica che intenderà esercitarla. L individuo che intende avvalersene dovrà possedere tutti i requisiti e sottostare agli obblighi previsti dalla legge sulla mediazione. L esercizio occasionale non potrà avere durata superiore ai 60 giorni l anno. Prima dell inizio della prestazione si dovrà comunicare per via telematica alla competente CCIAA, la data d avvio e la data di cessazione della prestazione, a pena di irricevibilità. Le imprese con sedi in Stati membri dell Unione Europea e già abilitate a svolgere l attività nel Paese di provenienza, potranno esercitare sul territorio italiano con sedi secondarie o unità locali. Gli obblighi a cui dovranno attenersi saranno: l osservanza dell idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali, la responsabilità in solido con le parti nella registrazione dei contratti preliminari di natura negoziale e rispettare la normativa antiriciclaggio. Per chi intenderà trasferirsi stabilmente con la propria sede in altro Paese della Comunità Europea dovrà adeguarsi alla disciplina presente nel Paese in cui intenderà esercitare (possedere tutti i requisiti richiesti dalle leggi presenti nello Stato di destinazione). 32 mediare mediare 33

19 Mediatori creditizi: la nuova normativa Ecco quello che stabilisce l ultima normativa relativa alla mediazione creditizia di Sandro Borselli Responsabile Nazionale Consulta Mediatori Creditizi In un ginepraio di si applica, non si applica e forse, si potrà applicare, fra codici, codicilli e nei lunghi e bui corridoi ministeriali, la figura del mediatore creditizio e la disciplina della sua attività hanno incominciato a prendere forma. Non si tratta di una singola norma, ma di un percorso cresciuto e sviluppato attorno a direttive, decreti e leggi di vario genere. Obiettivo primario: la crescita della professionalità dei mediatori creditizi, la semplificazione normativa e burocratica e la maggiore tutela del consumatore. Le normative che riguardano la figura del mediatore creditizio sono relativamente giovani. Nella Legge 7 marzo 1996 n 108 Disposizioni in materia di usura all art. 16 viene espressamente regolato il ruolo del Mediatore Creditizio e, sostanzialmente, aperta una nuova strada che prescrive le regole cui sottostare. L art. 16, comma 1, della legge recita: L attività di mediazione o di consulenza nella concessione di finanziamenti da parte di banche o di intermediari finanziari é riservata ai soggetti iscritti in apposito albo istituito presso il ministero del tesoro, che si avvale dell ufficio italiano dei cambi. Questa legge, conosciuta anche come legge anti usura, (nata con l intento di combattere questo fenomeno) definisce meglio la figura professionale del mediatore e stabilisce il principio di riserva di attività, chiarendo che l attività di mediazione è riservata a soggetti iscritti all albo, albo per cui sono richiesti specifici requisiti. Al mediatore spetta la scelta degli istituiti di credito, la collazione delle pratiche di mutuo o di finanziamento, raccogliere la documentazione del caso ed eseguire una prima istruttoria, non vincolante per l Istituto di Credito al quale intende presentare il cliente. Ma è nel successivo provvedimento, il D.P.R. 28 luglio 2000 n 287, che viene espressamente specificato il concetto di mediazione creditizia e si ha una definizione esaustiva di Mediatore Creditizio per cui: Mediatore Creditizio è colui che professionalmente, anche se non a titolo esclusivo, ovvero abitualmente mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari determinati con la potenziale clientela al fine della concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma. Rispetto alla definizione del Codice civile art per cui: Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione dipendenza o rappresentanza, qui vengono definite la parti, cioè le banche e gli intermediari finanziari, da una parte e i potenziali clienti, dall altra e si differenzia dalla definizione di mediatore del Codice civile, in quanto l attività non è svolta in maniera occasionale e non continuativa, ma stabile e continuativa (anche se in modo non esclusivo). Ai mediatori è vietato concludere contratti nonché effettuare, per conto di banche o di intermediari finanziari, l erogazione di finanziamenti e ogni forma di pagamento o di incasso di denaro contante, di altri mezzi di pagamento o di titoli di credito. L attività di consulenza, finalizzata alla messa in relazione di banche o intermediari finanziari con la potenziale clientela al fine della concessione del finanziamento sotto qualsiasi forma, integra l attività di mediazione creditizia, in quanto la Legge di riferimento attuale identifica, quale at- tività di mediazione creditizia, anche quella prestata a mezzo di semplice consulenza. Come già anticipato all inizio, lo status giuridico del mediatore creditizio risulta composta anche da una serie ricca e particolareggiata di direttive e successive leggi di recepimento e altri decreti. Ma facciamo un passo indietro: la Direttiva 2008/48/CE e la sua attuazione riguardano, in via prevalente, la tutela dei contratti di credito ai consumatori e la revisione della disciplina di chi opera nel settore finanziario, quindi anche dei Mediatori Creditizi. Secondo questa direttiva Per facilitare il sorgere di un efficiente mercato interno del credito al consumo, è necessario prevedere un quadro comunitario armonizzato in una serie di settori fondamentali. Come sfida per premiare i virtuosi, entra in vigore la Legge 7 luglio 2009 n 88 Disposizioni per l adempimento di obblighi derivanti dall appartenenza dell Italia alle Comunità europee Legge comunitaria L art. 33 della legge contiene la Delega al Governo per l attuazione della direttiva 2008/48/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 23 aprile 2008, relativa ai contratti di credito ai consumatori. La spinta decisa, infine, è arrivata il 13 agosto 2010 con il D.Lgs. n 141, che ha modificato significativamente il Testo Unico Bancario, soprattutto con riferimento, per quanto di nostro interesse, alla disciplina delle attività di mediatore creditizio. Il D.Lgs. 141/2010 stabilisce che il mediatore creditizio dovrà costituirsi necessariamente in forma societaria (di capitali) o di cooperativa e dovrà essere iscritto in un apposito elenco tenuto dall Organismo di controllo. Il Mediatore Creditizio potrà svolgere esclusivamente l attività indicata nella definizione sopra citata, nonché attività connesse o strumentali, e dovrà svolgerla senza essere legato ad alcuna delle parti da rapporti che ne possano compromettere l indipendenza. Tra epidemie disfattiste e default europei, non bisogna tuttavia rimanere intrappolati nel gioco dell elastico creditizio, stretti nella morsa del credit crunch e alla mercé di finanziamenti concessi alla spicciolata. Il passaggio in India dell accesso al credito (cioè il senso di incertezza legato alla concedibilità di finanziamenti), da qualche tempo a questa parte croce e delizia di tutti i consumatori, è comunque un passaggio obbligato e nessuno, meglio del Mediatore Creditizio, può interpretare la parte del traghettatore, agevolando così la trasformazione di necessità nel raggiungimento di obiettivi. 34 mediare mediare 35

20 Abbiamo ritrovato la giusta rotta Tra eventi significativi, mercati complicati e tante attività associative, ecco il bilancio degli ultimi due anni di FIMAA, che ha visto un impennata di iscritti del 10% all anno di Valerio Angeletti Presidente FIMAA Italia Chi va per mare sa che è molto più difficile far navigare una barca con poco vento che con un vento sostenuto. Infatti con poco vento basta un colpo di timone appena un po più forte che le vele non portano più e tutti, pensandosi capitani di lungo corso, si impegnano a fare qualcosa per dimostrare che esistono, con la conseguenza di ottenere il caos a bordo! È così anche per le associazioni. Quando non sembrano esserci dei problemi tutti hanno delle soluzioni innovative che vogliono imporre per dimostrare il loro acume. La FIMAA negli ultimi due anni ha ritrovato la giusta rotta perché si sono focalizzati i temi principali che un associazione di imprenditori-professionisti deve avere come priorità, ha ripreso a dire no a progetti non determinanti per il ruolo sindacale e dato delle tempistiche coerenti alla struttura e all organizzazione esistente, con un progressivo miglioramento del comportamento di tutti i componenti della ciurma, o meglio dire della squadra, che hanno iniziato a trovare soddisfazione non nell affermazione personale ma nei rinnovati risultati positivi del gruppo. Un biennio quello appena trascorso particolarmente impegnativo perché caratterizzato da tre eventi significativi: la Direttiva Bolkestain per la liberalizzazione della categoria degli agenti Immobiliari, il Decreto L. 141 per la modifica radicale della mediazione creditizia e, in ultimo, una crisi economica pesante che ha inciso fortemente sia sul mercato immobiliare e che su quello del credito. I tre eventi hanno fatto da catalizzatori e da spinta propulsiva per ritrovare forze che si ritenevano perdute facendo aumentare il convincimento della capacità della FIMAA di essere realmente la prima associazione come rappresentanza nel mondo variegato della mediazione; tale rappresentanza data sia dalla numerosità dei propri iscritti, aumentati del 10 % per ognuno degli ultimi due anni, sia dalla partecipazione nella Confcommercio e dalle sinergie sviluppate con essa. Era necessario riuscire a trasmettere alle nostre Organizzazioni provinciali e ai loro iscritti quanto stessimo facendo per la categoria e di quanto avessimo necessità del loro apporto. Infatti abbiamo partecipato direttamente, molto spesso affiancati dalla Segreteria, dai Dirigenti delle nostre Società e dai Consulenti nazionali ad oltre 60 manifestazioni sul territorio in occasione di convegni, riunioni provinciali o regionali spiegando il perché delle nostre azioni e come si modificavano gli scenari a seguito delle direttive europee. Una particolare attività è stata svolta a livello internazionale, tanto che FI- MAA ha assunto un ruolo importante all interno del CEPI, avendo proposto e supportato la candidatura della neo presidente Claudine Speltz e per aver esplicitato ai Partner europei la funzione e il ruolo dei mediatori in Italia. Nel prossimo futuro saremo impegnati nella probabile fusione CEPI-CEI e nell individuazione di programmi con Confcommercio International. Importantissima è stata la nostra partecipazione ai Tavoli di lavoro istituzionali come Commissioni parlamentari, Ministeri, soprattutto con quelli delle Finanze e dello Sviluppo Economico, Banca d Italia, Agenzia delle Entrate e quella del Territorio, così come importante è stato il nostro rifiuto a partecipare all Organismo di controllo dei Mediatori Creditizi che ci ha fatto assumere il ruolo di leader e portavoce anche nei confronti delle rappresentanze sindacali CGIL-CISL-UIL-UGL. L attività svolta ha portato al mantenimento di tutti i requisiti previsti dalla Legge 39/89 e seguenti, evitando così la ventilata cancellazione della nostra categoria e portando alla stesura di un regolamento di attuazione che, una volta a regime, potrà essere uno strumento di maggiore tutela per il Consumatore riducendo gli spazi all abusivismo. I risultati sono stati raggiunti anche per lo sforzo profuso per tenere unita la Consulta Interassociativa, che riteniamo strumento utile al nostro comparto e che non dovrà piegarsi a a richieste o forzature determinate da pochi interessi specifici. Impegnativo è stato il percorso scelto dalla FIMAA per informare e formare le nostre strutture provinciali con una serie di conferenze regionali e interregionali sui temi del Credito e dell Antiriciclaggio. Inoltre numerose sono state le riunioni delle Commissioni dei Mediatori Creditizi e Agenti in Attività Finanziaria, così come quelle dei Rappresentanti Regionali, del Gruppo Donne e del Gruppo Giovani che hanno portato avanti progetti diversificati. Tutti gli incontri hanno avuto il grande pregio di avvicinare molti colleghi alla Federazione, ai suoi metodi di lavoro e agli obiettivi comuni, insomma una crescita sindacale che tutti hanno ritenuto utile dimostrando una costruttiva partecipazione. In ogni occasione sia dai colleghi delle FIMAA provinciali che dai singoli associati è stata evidenziata la necessità di una sempre maggiore formazione, così, per raggiungere tale obbiettivo, abbiamo costituito alla fine dello scorso anno l Ente di Formazione Federale FIMAA- FORMA che, entro la fine dell anno, presenterà il primo listino di corsi di formazione da mettere a disposizioni delle FIMAA provinciali. Lo sviluppo sul territorio ha portato a presidiare tutte le provincie con la sola esclusione di Fermo, Isernia, Matera, e Crotone; dovrà essere uno dei prossimi impegni della Federazione completare questo mosaico. Strumento di sensibilizzazione è stato il sistema di tesseramento mediante il quale siamo riusciti a fornire a tutti gli Associati la tessera FIMAA che sarà duplicata anche quest anno. La tessera ha una funzione,in ambito associativo, che va ben oltre quella della riconoscibilità in quanto rappresenta l appartenenza del soggetto ad un gruppo qualificato di operatori e va ad aumentare l attenzione e la sensibilità che lo stesso rivolge a tutte le azioni messe in atto dall associazione sia per quanto riguarda i flussi informativi e la rappresentanza sindacale sia per quanto riguarda i servizi facendolo sentire in un ambiente sempre più vicino alle sue esigenze. Molto variegate, molteplici e non omogenee su tutto il territorio nazionale sono le richieste espresse dai mediatori emerse anche nell aggiornamento della ricerca sviluppata dal prof. Nicolini dell Università di Bologna, ed è per questo che FIMAA ha proseguito nella politica di diversificare e rendere più indipendenti, dalla funzione politica e di rappresentanza, le nostre Società FIMAA Servizi e MEDOFIMAA, con la sua posseduta MedioFIMAA Insurance. Al di là dei buoni risultati raggiunti dalle stesse, illustrati in altri articoli, è corretto evidenziare che l insieme delle attività messe in campo da tutta l organizzazione ha portato a fidelizzare i nostri Iscritti fornendo Loro un assortimento composito di opportunità e la certezza di ottenere, rivolgendosi alle FIMAA locali, risposte e assistenza alle Loro necessità. Se possiamo dimostrare soddisfazione per quanto fatto e per alcuni obiettivi raggiunti, la nostra attenzione dovrà essere posta verso un costante, ulteriore miglioramento della organizzazione, del potenziamento del territorio così da divenire un osservatorio preferenziale utile sia alla nostra categoria sia all intero sistema immobiliare e della mediazione, in quanto riteniamo non vi sia ancora una adeguata considerazione per il ruolo economico e socialmente utile che ricopriamo e per la nostra conoscenza approfondita del mercato e delle esigenze sempre in mutazione che esprime la domanda abitativa. Se è vero che questo ultimo biennio ha visto forti mutamenti normativi e di mercato riteniamo che, per il prossimo futuro, dobbiamo attendercene altri e sempre più frequenti sia dal sistema Italia che dall Europa, tanto da obbligarci a monitorare continuamente ogni segnale ed essere pronti ad adeguare la nostra formazione professionale, l organizzazione delle nostre strutture e delle nostre Società. Il percorso sin qui fatto ci ha rafforzato, ha creato molte sinergie e una classe dirigente pronta al rinnovamento e a lavorare in un processo di sistema e di medio-lungo periodo. Riteniamo di essere pronti a riprendere la navigazione, una navigazione che potrà essere accompagnata dalla serenità di aver fatto il possibile e dalla consapevolezza che non mancheranno le adeguate forze e le preparate risorse umane per affrontare i normali ostacoli e imprevisti che incontreremo. 36 mediare mediare 37

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