S T U D I O L E G A L E A S S O C I A T O C A S A V E C C H I A S A N T I L L I

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1 Torino, 26 maggio 2010 Egr. Direttore CELVA Patrick THÉRISOD P.zza Narbonne AOSTA OGGETTO: certificato di agibilità vecchi fabbricati 1. Un immobile, costruito prima del 1967, non è dotato, perché non richiesto, di certificazione di agibilità. Nel 1984 il Comune di Charvensod ha rilasciato al proprietario una concessione edilizia per lavori di adeguamento igienico e rifacimento della copertura del fabbricato esistente, portati a termine senza alcun intervento sulle solette. Nella planimetria allegata alla concessione edilizia è stata indicata la sezione con un altezza interna di m. 2,20. L attuale proprietario ha ora chiesto il rilascio del certificato di agibilità, finalizzato alla commercializzazione dell unità immobiliare e l ASL competente ha effettuato un sopralluogo. 1

2 E emerso che l altezza interna non raggiunge i 2,20 metri indicati in progetto, ma si attesta a mt. 2,00. Il tecnico asserisce che la misura interna venne indicata nel 1984 per errore in quanto il progetto non prevedeva sopraelevazione e non toccava il solaio. Il Comune chiede parere sui presupposti per il rilascio della certificazione. 2. Nel passato i requisiti di igiene per l abitabilità degli edifici traevano la loro fonte prescrittiva dai regolamenti di igiene e sanità che i Comuni dovevano approvare in adeguamento ad istruzioni ministeriali. Queste furono formate con decreto ed adeguate con d.m , integrate il Gli uffici mi hanno riferito che il R.E. del Comune di Charvensod venne approvato nel 1993 (preciso che sui regolamenti non esiste la salvaguardia, ma solo l entrata in vigore. In Valle d Aosta la materia venne regolata con la legge n. 11 del che sul requisito dell altezza minima (mt. 2

3 2,70) stabilì la riduzione mt. 2,55 e 2,40 considerando il livello altimetrico di 600 e metri. Gli artt. 2 e 3 della legge stabilirono limiti inferiori per immobili vincolati e per quelli classificati di pregio o compresi nelle zone A, nel caso di interventi di restauro, rinnovamento funzionale (immobili vincolati) o di risanamento e ristrutturazione (immobili di pregio o in zone A). Per quanto non previsto, la legge ha recepito (art. 4) le disposizioni del D.M Non è rilevante l art. 43 della legge 457/78 che, avendo funzione di contenimento energetico, consentì di derogare in riduzione a quelle norme di R.E. che prevedevano altezze superiori a 2,70 0 2,40 m., fatte salve eventuali minore altezze previste da norme di regolamenti edilizi e comunque escludendo dal suo campo di applicazione gli interventi di recupero. Oggi in V.A. è applicabile l art. 95 della l.r. 11/98 che consente la riduzione dell altezza minima (2,70) a mt. 2,55 e 2,40 su immobili oltre i mt. 300 e sul livello del mare. 3

4 La legge precisa poi i limiti per opere di restaurorinnovamento su immobili vincolati e di risanamentoristrutturazione su quelli in zone A o classificati di pregio (limite di obbligatorio adeguamento a mt. 2,20 nel caso di altezze esistenti inferiori). Anche l art. 95, l.r. 11/98 per quanto non previsto rinvia alle disposizioni statali. 3. Le norme di legge e quelle regolamentari non hanno effetto retroattivo. L irretroattività opera nel senso che la norma sopravvenuta non può imporre, sulle preesistenze, l obbligo l adeguamento ma non cristallizza la situazione anche per il futuro, quando cioè sulla situazione di fatto si innestino interventi idonei ad essere regolati dalla nuova normativa. Escluse per precetto costituzionale le norme penali, le altre leggi possono espressamente prevedere la retroattività. Nella materia che ci interessa le leggi non hanno sancito le loro retroattività per cui non impongono l adeguamento a situazioni preesistenti. 4

5 Tuttavia l adeguamento alle disposizioni di igiene e sanità è necessario quando vengano eseguiti interventi futuri sugli immobili che consentano l adeguamento. A parte le nuove costruzioni, gli interventi di recupero si distinguono in due categorie: a) manutentivi (ordinaria straordinaria); b) conservativi e trasformativi (restauro risanamento ristrutturazione). Rispetto all adeguamento alle vigenti normative si intendono per eventi futuri (rispetto all entrata in vigore delle norme) quelli conservativi o trasformativi ma non quelli manutentivi. Tanto che anche l art. 95 l.r. 11/98 impone l adeguamento solo per interventi di restauro - rinnovamento funzionale risanamento ristrutturazione. Il quadro normativo può dunque essere così definito: a) Nuove costruzioni: debbono rispettare le altezze minime 2,55 o 2,40 in base al c. 1 dell art. 95 l.r. 11/98; 5

6 b) queste altezze debbono essere conseguite anche nel caso di recupero su immobili esistenti in quanto i relativi interventi sono futuri rispetto all entrata in vigore delle norme. c) per gli interventi di restauro e/o ristrutturazione nelle zone A o su immobili di pregio (a parte quelli vincolati) l adeguamento è pure dovuto nel limite di altezza 2,20 mt.. Secondo il Tribunale di Torino (sentenza 26/06/2002 Di Capua), siccome in materia di sanzioni amministrative non vige il criterio della irretroattività, doveva trovare applicazione una norma del Regolamento di igiene che stabiliva sulle case esistenti la facoltà del Comune di promuovere, i provvedimenti per il risanamento delle abitazioni per poter conseguire il certificato di abitabilità. La sentenza peraltro richiama una risoluzione ministeriale la quale ha ritenuto che le disposizioni in materia di igiene devono essere applicate anche nel caso di ristrutturazioni parziali, e dunque ribadisce la regola generale. Pertanto, in assenza di espressa previsione di retroattività, l obbligo di adeguare gli edifici esistenti ai vigenti 6

7 parametri sussiste a seguito di interventi che eccedono la manutenzione straordinaria e limitatamente alla porzione interessata, se non riguardi l intero edificio. L art. 24 del D.P.R. 380/01 conferma che il certificato di agibilità viene rilasciato: a) per le nuove costruzioni; b) per le ricostruzioni o sopraelevazioni e c) per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene e sanità. 4. L immobile preesiste al Nel 1984 è stato oggetto di un intervento denominato di sistemazione per l esecuzione delle opere descritte nella relazione. A parte il servizio igienico ricavato all interno, le opere esterne sono consistite nella demolizione del tetto in legno e manto di copertura in lose e ricostruzione con orditura portante e manto di copertura in tegole nere di cemento. Gli elaborati indicavano una altezza interna di mt. 2,20 mentre questa risulta di mt. 2,00. 7

8 Asserisce il tecnico che non essendo stati eseguiti interventi sulle solette l altezza indicata in mt. 2,20 costituirebbe una erronea rappresentazione. Questa circostanza dovrebbe essere verificata sulla base degli elaborati ed eventualmente in base ad altri elementi. Secondo la delibera G.R del 26/07/1999 (attuativa dell art. 52 l.r. 11/98 ma avente valenza generale), gli interventi realizzati rientrano nel campo della manutenzione straordinaria (capitolo II paragrafo C, rispettivamente per il rifacimento del tetto con la orditura punto 3 lett. a) e servizio igienico lett. c). Trattandosi dunque di interventi manutentivi non sussisteva obbligo di adeguamento alla allora vigente l.r. 23/2/1976 n. 11. Questo non significa che non debbano essere verificati i requisiti di igienicità e salubrità. Il che impone da parte U.S.L. una verifica in concreto e non basata su parametri preordinati. 8

9 Pertanto per quanto riguarda le mie competenze esprimo le seguenti conclusioni: a) In mancanza di vigente regolamento di igiene con espresso contenuto retroattivo, per gli interventi di manutenzione straordinaria non si imponeva (e non si impone)l obbligo di adeguare le preesistenti altezze a quelle oggi previste per le nuove costruzioni e per gli interventi trasformativi, tanto che, anche nel caso di immobili vincolati o di pregio o in zona A l art. 95 della l.r. 11/98 impone gli adeguamenti solo per gli interventi di restauro-ristrutturazione, ma non per quelli di manutenzione straordinaria; c) effettuate le verifiche sulla effettiva consistenza dell intervento eseguito nel 1984, qualora questo risultasse riconducibile alla manutenzione straordinaria (quindi senza interventi sui solai ma solo sul tetto) la certificazione dovrebbe oggi essere decisa in base a concreto accertamento sulla insussistenza di cause di insolubilità, prescindendo dai parametri oggi vigenti. Resto a disposizione e porgo cordiali saluti. 9

10 Avv. Giorgio Santilli 10