Le disposizioni agevolative degli apporti a fondi immobiliari e SIIQ: la riforma dell imposizione indiretta sui trasferimenti immobiliari.

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1 Le disposizioni agevolative degli apporti a fondi immobiliari e SIIQ: la riforma dell imposizione indiretta sui trasferimenti immobiliari. Prof. Eugenio Della Valle SIIQ, SICAF E FONDI IMMOBILIARI Evoluzione degli strumenti di investimento immobiliare 21 Maggio

2 Le disposizioni agevolative degli apporti a fondi immobiliari e SIIQ: la riforma dell imposizione indiretta sui trasferimenti immobiliari. Premessa E ovvio come la leva fiscale condizioni, al pari di quanto accade in moltissimi altri ambiti, lo sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare e quello delle società di investimento immobiliare quotate (di seguito, per brevità, anche SIIQ) e, da questo specifico punto di vista, l evoluzione del regime impositivo, lato IVA e imposte d atto, degli atti a mezzo dei quali i beni immobili vengono apportati e/o conferiti costituisce una sorta di prova del nove. Dimostra, infatti, come sia ben chiaro agli occhi del legislatore l effetto disincentivante che può produrre, in termini di appesantimento della gestione finanziaria, la previsione dell imponibilità IVA delle operazioni in discorso (imponibilità che può determinare, quale effetto collaterale, l emersione di un consistente credito IVA in capo al soggetto che riceve l apporto e/o il conferimento) e dimostra altresì come sia parimenti chiaro che il regime ordinario delle imposte d atto (registro e ipocatastali) può costituire un ostacolo alla veicolazione dei beni in parola verso fondi comuni e SIIQ. Detto altrimenti, se si muove dall assunto secondo cui è opportuno promuovere questi particolari strumenti di gestione del patrimonio immobiliare, si deve giocoforza pensare ad un assetto della fiscalità indiretta capace di favorire o, quantomeno, di non ostacolare la fase di start-up ossia la fase in cui i beni immobili oggetto di gestione vanno ad accrescere il patrimonio dei fondi o quello delle SIIQ. Ed in effetti, seguendo questa direttrice, il legislatore è negli ultimi anni più volte tornato ad occuparsi della questione adottando misure di indubbio favore che, tuttavia, non rispondendo ad un disegno organico, hanno finito con il consegnarci un assetto normativo frastagliato e di non sempre agevole intelligibilità. Ciò premesso, passiamo rapidamente ad esaminare il quadro su cui, da ultimo, vengono ad innestarsi le novità recate dal c.d. decreto sblocca Italia. 2

3 L apporto ai fondi immobiliari chiusi In materia di IVA e di imposte d atto, la disciplina degli apporti ai fondi immobiliari deve essere esaminata distinguendo le questioni relative agli apporti aventi ad oggetto in genere beni mobili e/o immobili da quelle cui si riferisce l art. 8 del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, ossia dagli apporti aventi ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati 1. Quanto ai primi, in linea generale, devesi rilevare come l apporto tanto di beni mobili quanto di beni immobili e diritti reali immobiliari vada ricondotto nel campo di applicazione dell IVA dovendosi lo stesso qualificare alla stregua di una cessione di beni ai sensi dell art. 2 del d.p.r. n. 633/1972. Ovvie le conseguenze sul piano dell applicazione del tributo sul valore aggiunto: il soggetto che apporta il bene dovrà applicare, sempreché ovviamente trattasi di soggetto passivo, l imposta su di un imponibile che, in mancanza di un corrispettivo contrattuale ed in considerazione della natura permutativa dell operazione, dovrà essere determinato a norma dell art. 14 della legge IVA. L individuazione dello specifico regime impositivo dipende, ovviamente, dalla natura del bene apportato. Devesi, infatti, considerare che, giusta quanto stabilito dal terzo comma dell art. 2 del d.p.r. n. 633/1972, non sono considerate cessioni di beni né le cessioni e i conferimenti in società o altri enti, compresi i consorzi e le associazioni o altre 1 Ai sensi dell art. 37, co. 1, lett. d-bis), del d.lgs. n. 58/1998, Il Ministro dell economia e delle finanze, con regolamento adottato sentite la Banca d'italia e la CONSOB, determina i criteri generali cui devono uniformarsi i fondi comuni di investimento con riguardo [.] alle condizioni e alle modalità con le quali devono essere effettuati gli acquisti o i conferimenti dei beni, sia in fase costitutiva che in fase successiva alla costituzione del fondo, nel caso di fondi che investano esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari ; in relazione ai beni potenzialmente oggetto di apporto, l Agenzia delle entrate ha avuto modo di ricordare che i fondi immobiliari si caratterizzano per la circostanza che il loro patrimonio può essere costituito o successivamente alimentato, mediante l apporto prevalente, ma non esclusivo di immobili (così, testualmente, la circolare dell 8 agosto 2003, n. 47/E). 3

4 organizzazioni, che hanno per oggetto aziende o rami di azienda (lett. b) né, tantomeno, le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni (lett. c). Quanto agli apporti di partecipazioni, invece, è appena il caso di ricordare che sono esenti dall imposta le operazioni, relative ad azioni, obbligazioni o altri titoli non rappresentativi di merci e a quote sociali (art. 10, co. 1, n. 4, d.p.r. n. 633/1972) 2. Sempre in tema di operazioni esenti, val la pena di rammentare che, alle cessioni di immobili ad uso abitativo, si sensi dell art. 10, co. 1, n. 8-bis, del d.p.r. n. 633/1972, si applica in via generale il regime di esenzione dall IVA, qualunque sia il soggetto passivo cedente, ad eccezione delle cessioni poste in essere dalle imprese di costruzione o di ripristino cui si applica il regime di imponibilità quando gli immobili sono ceduti entro il quinquennio dalla loro ultimazione o da quando sono stati eseguiti gli interventi di recupero di cui all art. 3, co. 1, lettere c), d) ed f), del d.p.r. n. 380/2001. Decorso il quinquennio dal termine della costruzione o dagli interventi di recupero, le cessioni in parola sono soggette al regime naturale dell esenzione, salvo opzione per l imponibilità da parte dell impresa di costruzione o di ripristino. Alle cessioni di fabbricati strumentali (fabbricati censiti o censibili nei gruppi catastali B, C, D, E, e A/10) si applica, invece, il successivo n. 8-ter del citato articolo 10, co. 1, il quale prevede l esenzione quale regime naturale, salvo l imponibilità obbligatoria per le cessioni effettuate da imprese che hanno costruito l immobile o vi hanno eseguito interventi di recupero, se la cessione avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori. Per i fabbricati strumentali resta, altresì, salva la possibilità, anche per imprese diverse da quelle di costruzione o ripristino, di optare per il regime di imponibilità. 2 Sull ambito di applicazione di tale previsione di esenzione, che dovrebbe riguardare solo i soggetti che esercitano attività di trading delle partecipazioni, v., tra gli altri, P. MASPES, L IVA nelle operazioni straordinarie, in E. DELLA VALLE-G. MARINI-V. FICARI, Il regime fiscale delle operazioni straordinarie, Torino, 2009,

5 Il regime IVA applicabile all apporto in fondo di beni immobili dipende, dunque, dalla natura del bene apportato e dalla qualifica del soggetto apportante (soggetto IVA vs soggetto non IVA). Parzialmente diverso è, invece, il discorso da farsi per le imposte d atto. In questo caso opera, infatti, la previsione recata dall art. 9, co. 1, del già citato d.l. n. 351/2001 che, senza distinguere in ordine alla natura del bene apportato, stabilisce che l art. 7 della tabella allegata al d.p.r. n. 131/1986 deve intendersi applicabile anche ai fondi d investimento immobiliare disciplinati dall art. 37 del d.lgs. n. 58/1998 e dall art. 14-bis della l. n. 86/1994. Ne consegue che non sussiste alcun obbligo di registrazione degli atti relativi all istituzione dei fondi immobiliari, alla sottoscrizione e al rimborso delle relative quote e che, in caso di registrazione volontaria, dovrà essere applicata l imposta di registro in misura fissa (oggi pari ad euro 200,00). Sotto questo profilo, occorre ricordare come l Agenzia delle entrate, occupandosi dell esatta latitudine della previsione in commento, abbia precisato che, considerata l ampia formulazione della norma, deve ritenersi che nella nozione di atti relativi alla istituzione o alla sottoscrizione di fondi immobiliari rientrino anche quelli relativi alle sottoscrizioni effettuate mediante apporto di beni 3, tali atti scontano pertanto l imposta di registro in misura fissa. Quanto, invece, alle imposte ipotecarie e catastali, risulta decisiva la natura del bene apportato. Ed invero, essendo circoscritto l ambito di applicazione della previsione recata dal primo comma dell art. 9 del d.l. n. 351/2001 alla sola imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali si applicheranno in misura fissa se l operazione di apporto è IVA imponibile e nella misura proporzionale, rispettivamente del 2% e dell 1%, nel caso in cui l operazione rientri nel regime di esenzione di cui all art. 10, co. 1, lett. 8-bis, del d.p.r. n. 633/1972; per gli atti che, invece, importano il trasferimento della proprietà di immobili 3 Così testualmente la circolare n. 47/E dell 8 agosto 2003; nello stesso e più di recente, v. la circolare n. 22/E del 19 giugno

6 strumentali di cui all art. 10, co. 1, n. 8-ter, del d.p.r. n. 633/1972 le imposte ipotecarie e catastali si applicheranno nella misura proporzionale rispettivamente dell 1,5% e dello 0,5%, a prescindere dallo specifico regime di esenzione/imponibilità ai fini IVA, e ciò in ragione del dimezzamento delle aliquote ordinarie (cfr., in particolare, la tariffa allegata al d.lgs. n. 347/1990) previsto dall art. 35, co. 10-ter, del d.l. n. 223/2006 (il quale, occupandosi delle volture catastali e delle trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali di cui all art. 10, co. 1, numero 8-ter, del d.p.r. n. 633/1972, anche se assoggettati all imposta sul valore aggiunto, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi, dispone, appunto, il dimezzamento delle aliquote ordinarie (e dunque: 1,5%, in luogo di 3%, per le imposte ipotecarie; 0,5%, in luogo di 1%, per le imposte catastali). Resta a questo punto da dire degli apporti costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell apporto, apporti che, sulla scorta di quanto previsto dall art. 8, co. 1-bis, del d.l. n. 351/2001, come modificato dall art. 3-quater del d.l. n. 220/2004, si considerano compresi, agli effetti dell imposta sul valore aggiunto, tra le operazioni di cui all articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, nonché, agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti nell articolo 4, comma 1, lettera a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nell articolo 10, comma 2, del testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 e successive modificazioni, e nell'articolo 4 della tariffa allegata al citato testo unico di cui al decreto legislativo n. 347 del In via di estrema sintesi, gli apporti aventi ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati, sono assimilati ai conferimenti aventi ad oggetto aziende o rami 6

7 di aziende e, di conseguenza, sono esclusi dal campo di applicazione dell IVA e sono soggetti alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa 4. Qualche puntualizzazione sulla specifica disposizione di favore. Sul fronte dell IVA, occorre innanzi tutto individuare la ragione che spiega il passaggio da un regime di imponibilità ad un regime di esclusione e, in questa prospettiva, non può farsi a meno di rilevare che, per effetto delle modifiche apportate dall art. 3, co. 122, l. 24 dicembre 2003, n. 350, agli apporti di beni immobili ai fondi d investimento immobiliare chiusi avrebbe dovuto essere applicato il meccanismo del reverse-charge ( al pagamento dell'imposta è tenuta la società di gestione del risparmio per ciascun fondo da essa istituito ). Presto individuate sono le ragioni alla base della scelta di optare per il meccanismo dell inversione contabile. Si voleva, in particolare, evitare che i fondi immobiliari destinatari di operazioni di apporto si trovassero costretti a sostenere un anticipazione di carattere finanziario per le difficoltà di ottenere l immediato rimborso dell imposta assolta sulle predette operazioni. L efficacia di tale regime era, tuttavia, subordinata alla preventiva approvazione da parte del Consiglio dell Unione Europea, autorizzazione che, alla data di abrogazione della disposizione introdotta con la legge finanziaria per il 2004, non era ancora pervenuta (in sostanza, il meccanismo del reversecharge non è mai divenuto operativo). Ricorrendo ai medesimi moduli argomentativi sottesi alla scelta di optare per il meccanismo dell inversione contabile, non si fatica perciò a spiegare la scelta dell equiparazione ai conferimenti d azienda o di rami d azienda (e quindi l opzione per l esclusione dal campo di applicazione dell IVA): si vuole evitare al gestore del fondo una 4 In argomento, v. D. AVOLIO F. CAPITTA, Requisiti per l applicazione della disciplina IVA sugli apporti ai fondi immobiliari, in Corr. trib., 2006, 2563 ss., e S. BARUZZI, Fondi immobiliari, SIIQ e imposizione indiretta. Effetti del riordino delle imposte di registro e ipocatastali, ne il fisco, 2013, fasc. n. 1, 5724 ss.; v. inoltre P. PURI, Il regime tributario dei fondi immobiliari, Studio n /t CNN, pag. 5 ss., e ID., Il riassetto della disciplina tributaria dei fondi comuni di investimento mobiliari successivamente alle modifiche apportate dal D.L. 70/2011, Studio n /T CNN, pag. 8 ss. 7

8 condizione di temporanea (e, considerata anche la natura ed il valore dei beni oggetto di apporto, non sempre lieve) esposizione finanziaria nei confronti dell erario. Quanto all ambito oggettivo di applicazione della norma, occorre sottolineare come la stessa non richieda particolari requisiti né con riferimento alla tipologia degli immobili, né con riferimento alle loro caratteristiche onde la stessa trova applicazione sia nel caso di apporti di fabbricati o di aree che nel caso di apporto di diritti di godimento quali quelli da ricondurre ai contratti di leasing di tipo traslativo 5. Nessun limite, inoltre, è posto in ordine alle caratteristiche dei fabbricati: potrà quindi trattarsi di immobili commerciali ovvero di immobili destinati ad uffici, a collettività o ad uso abitativo. Ciò che rileva è esclusivamente la destinazione degli stessi ad un attività economica: deve, in sostanza, trattarsi di una pluralità di immobili prevalentemente destinati all attività di locazione. Tema di indubbio interesse è quello legato all individuazione del criterio da adottarsi per stabilire la predetta prevalenza potendosi all uopo ipotizzare il ricorso ad un criterio di tipo qualitativo (privilegiando, cioè, il valore complessivo degli immobili locati rispetto a quello degli immobili non locati) ovvero il ricorso ad un criterio di tipo quantitativo (valorizzando, invece, il numero degli immobili locati rispetto a quello degli immobili non locati). 5 Interessante al riguardo ricordare che l Agenzia delle entrate si è espressa nel senso che lo stesso Ministero dell'economia e delle Finanze ha ritenuto che le agevolazioni contemplate nella normativa fiscale dovrebbero operare indipendentemente dal titolo (contratto traslativo del diritto di proprietà o contratto di leasing) alla base dell acquisizione di beni immobili che si intende, in un secondo momento, conferire al fondo immobiliare; ciò sia alla luce della ratio della normativa fiscale che mira a facilitare i trasferimenti di impresa e la continuità della gestione delle attività economiche, sia alla luce dei principi di uguaglianza e di ragionevolezza che sarebbero compromessi nel caso in cui si distinguessero, ai fini del trattamento in materia di esenzioni dall IVA, coloro che detengono uti domini il beni immobili oggetto di conferimento al fondo, da coloro che tali immobili detengono in base ad un differente, ma nella sostanza equivalente, titolo (così, testualmente, la risoluzione dell Agenzia delle entrate n. 389/E del 20 ottobre 2008). 8

9 Ebbene, malgrado da più parti sia stato posto l accento sulla necessità di considerare le specificità del singolo caso concreto 6, l Agenzia delle entrate ha preso posizione rilevando, in modo forse grossolano, che il requisito della prevalenza deve essere verificato avendo riguardo al valore effettivo delle unità immobiliari locate rispetto al valore complessivo delle unità immobiliari oggetto del singolo apporto e che tale requisito risulti verificato ogniqualvolta il loro rapporto (in termini percentuali) sia superiore al 50 per cento 7. Sul fronte del requisito soggettivo ossia della qualifica del soggetto che apporta gli immobili, l Agenzia delle entrate ha interpretato la norma in chiave restrittiva ritenendola applicabile ai soli soggetti IVA: ne deriva, quale diretta conseguenza, che, in ipotesi di apporto da parte di soggetto privo di soggettività passiva IVA, dovrebbe ritenersi applicabile l imposta di registro in misura fissa e quella ipocatastale in misura ordinaria (2% per l imposta ipotecaria e 1% per quella catastale) 8. Il conferimento di beni immobili alle SIIQ Passando rapidamente al regime dei conferimenti di beni immobili a favore delle SIIQ, occorre prendere le mosse dal disposto dell art. 1, co. 138, della l. 27 dicembre 2006, n. 6 Secondo P. PURI, Il regime tributario dei fondi immobiliari, Studio n /t CNN, pag. 11, la scelta tra i due criteri dovrebbe dipendere dal singolo caso concreto in considerazione della ratio agevolativa della norma in esame improntata ad escludere la rilevanza di situazioni contingenti in cui vi sia una parte degli immobili apportati non locati al momento dell apporto. Alla luce di questa considerazione, sembra dunque corretto ritenere che, in determinati casi, possa rivelarsi significativo anche un criterio quantitativo fondato sul numero degli immobili piuttosto che sul loro valore. 7 In questi termini la già citata circolare n. 22/E del Per una lettura critica, v. ancora P. PURI, Il regime tributario dei fondi immobiliari, cit., pag. 11, il quale non manca di rilevare che tale interpretazione, che peraltro non sembra essere supportata da ragioni sistematiche, potrebbe comunque essere superata tenendo conto della più recente normativa in tema di SIIQ (art. 1, comma 138, della Legge n. 296/2006) che ha previsto il medesimo regime agevolativo dei fondi anche per l apporto di immobili prevalentemente locati alle SIIQ ; in termini adesivi, v. invece la circolare ASSOGESTIONI del 15 febbraio

10 296, a mente del quale agli effetti dell imposta sul valore aggiunto, i conferimenti alle società che abbiano optato per il regime speciale [.] costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati si considerano compresi tra le operazioni di cui all articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni. Gli stessi conferimenti, da chiunque effettuati, sono soggetti, agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ad imposta in misura fissa 9. La disposizione presenta una formulazione tendenzialmente sovrapponibile, quanto all ambito applicativo ed agli effetti, a quella poc anzi analizzata in materia di apporti ai fondi di investimento immobiliare: anche in questo caso, infatti, si prevede l assimilazione ai fini IVA al conferimento di azienda o di ramo di azienda con tutto quel che ne consegue sul piano della collocazione dell operazione all esterno del campo di applicazione del tributo sul valore aggiunto. Identico è poi il trattamento sul fronte delle imposte d atto: ricorrendo le condizioni fissate dalla norma, le imposte di registro e ipocatastali si applicheranno in misura fissa. Quanto ai requisiti applicativi di stampo oggettivo, è previsto, con formula assolutamente identica a quella recata dall art. 8 del d.l. n. 351/2003, che il trattamento di favore è applicabile solo è soltanto in presenza di conferimento di compendi aventi ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati. Sul fronte dei requisiti soggettivi, si registra, invece, una rilevante differenza rispetto all omologa disposizione dettata in materia di apporto ai fondi: il comma 138 dell art. 1 della l. n. 296/2006, riferendosi ai conferimenti da chiunque 9 In argomento, v. N. ARQUILLA, Disciplina delle SIIQ e fondi di investimento immobiliare, in Corr. trib., 2007, 767 ss.; D. AVOLIO, Le società di investimento immobiliare quotate, in Corr. trib., 2007, 452 ss.; S. BARUZZI, Fondi immobiliari, SIIQ e imposizione indiretta. Effetti del riordino delle imposte di registro e ipocatastali, cit., 5732 s., M. TANCREDI, Requisiti ed effetti dell ingresso nel regime fiscale SIIQ, in Corr. trib., 2007, 885 ss.; v. inoltre A. PISCHETOLA, Conferimento di immobili in società di investimento immobiliare (SIIQ e SIINQ) e fiscalità indiretta, Studio n /T, CNN, pag. 4 ss. 10

11 effettuati, apre le porte all applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa anche ai conferimenti effettuati da soggetti privi di soggettività passiva IVA 10. Per completare il quadro, resta da segnalare che, anche in materia di conferimenti alle SIIQ, trova applicazione la riduzione alla metà delle aliquote delle imposte ipotecaria e catastale prevista, con riferimento alle volture catastali ed alle trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali di cui all art. 10, co. 1, numero 8-ter, del d.p.r. n. 633/1972, dal già veduto art. 35, co. 10-ter, del d.l. n. 223/2006 (cfr., in specie, l art. 1, co. 139, della l. n. 296/2006). In buona sostanza, laddove faccia difetto una delle condizioni oggettive e/o soggettive fissate dal richiamato comma 138, potrà essere applicata la riduzione alla metà delle aliquote previste per le imposte ipocatastali purché, ovviamente, il conferimento abbia ad oggetto beni strumentali di cui all art. 10, co. 1, numero 8-ter, del d.p.r. n. 633/1972. L art. 10, co. 4, del d.lgs. n. 23/2011 e la sorte delle misure agevolative in materia di imposte d atto. Il dimezzamento delle aliquote ordinarie delle imposte ipo-catastali previsto per taluni apporti e/o conferimenti deve fare i conti con le previsioni recate dall art. 10 del d.lgs. n. 23/2011 che, riordinando la fiscalità dei trasferimenti immobiliari, prevede, limitatamente agli atti indicati nell art. 1, co. 1, della Tariffa, parte prima, del d.p.r. n. 131/1986, la soppressione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. La tagliola scatta, dunque, per tutti gli atti compresi nell art. 1 della citata parte prima della Tariffa e, com è noto, tra questi non sono compresi gli atti soggetti ad IVA. Tale rilievo dovrebbe essere sufficiente ad escludere che l art. 10 del d.lgs. n. 23/2011 travolga la riduzione dell aliquota delle imposte ipocatastali relativa alle volture catastali ed alle trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali di cui all art. 10, co. 1, numero 8-ter, del d.p.r. n. 633/1972 (cfr. l art. 35, co. 10-ter, del d.l. n. 223/ Cfr. il paragrafo della circolare dell Agenzia delle entrate del 31 gennaio 2008, n. 8/E. 11

12 richiamato, quanto alla disciplina dei conferimenti a favore delle SIIQ, dall art. 1, co. 139, della l. n. 296/2006). Parzialmente diverso è il discorso da farsi con riferimento agli apporti in fondo costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell apporto : in questo caso, come s è già visto, essendo l apporto equiparato ad un conferimento di azienda e/o di ramo di azienda, è prevista l applicazione dell imposta registro e delle imposte ipocatastali in misura fissa. Ebbene, posto che il quarto comma dell art. 10 del d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente agli atti compresi nell art. 1 della prima parte della Tariffa, si deve ritenere che la soppressione non operi nel caso di specie essendo il conferimento in società regolato, ai fini dell imposta di registro, dall art. 4 della prima parte della Tariffa. Alle stesse conclusioni sembra doversi pervenire con riguardo ai conferimenti in SIIQ e ciò malgrado il tessuto normativo sia presti a qualche equivoco. Ed invero, mentre in materia di apporti ai fondi l art. 8, co. 1-bis, del d.l. n. 351/2001 chiarisce espressamente che questi si considerano compresi [..] agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti nell articolo 4, comma 1, lettera a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, l art. 1, co. 138, della l. n. 296/2006 non richiama l art. 4 della prima parte della Tariffa precisando semplicemente che i conferimenti a favore delle SIIQ da chiunque effettuati, sono soggetti, agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ad imposta in misura fissa. Ora, trattandosi nel secondo caso, di un conferimento in società propriamente detto sembra sostenibile che il legislatore, pur avvertendo la necessità di specificare che ai predetti conferimento le imposte d atto si applicano il misura fissa, abbia ritenuto pleonastico il richiamo all art. 4 della Tariffa. In ogni caso, ed anche per ragioni di coerenza sistematica rispetto al trattamento riservato agli apporti ai fondi, sembra da escludersi l applicabilità della previsione recata dall art. 10 del d.lgs. n. 23/

13 I processi di liquidazione dei fondi immobiliari e le recenti novità recate dal c.d. decreto sblocca Italia. A chiusura di questa breve rassegna sulle disposizioni dedicate agli apporti ed ai conferimenti, rispettivamente, ai fondi comuni immobiliari ed alle SIIQ nel comparto dell imposizione indiretta, resta da dire della disciplina dei conferimenti posti in essere nell ambito dei processi liquidatori dei fondi comuni di investimento. Come si ricorderà, l art. 32 del d.l. 31 maggio 2010, n. 78, mirando ad arginare il fenomeno dei cosiddetti "fondi veicolo", ossia di quei fondi a ristretta base partecipativa costituiti principalmente con lo scopo elusivo di usufruire dei benefici fiscali previsti dal d.l. n. 351/2001, ha disposto una serie di importanti modifiche alla disciplina dei fondi immobiliari chiusi prevedendo alcune misure volte a favorire il processo di liquidazione dei fondi immobiliari. Di particolare rilievo, per quanto qui di interesse, è la previsione recata dal comma 5-ter del citato art. 32 che, occupandosi della disciplina dei conferimenti in società effettuati nella fase di liquidazione, stabilisce che agli stessi si applica l art. 2, terzo comma, lett. b), del d.p.r. n. 633/1972. I predetti conferimenti, inoltre, si considerano compresi, agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti nell art. 4, co. 1, lett. a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, nell art. 10, co. 2, del testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale di cui al d.lgs. n. 347/1990, e nell art. 4, della tariffa allegata al medesimo decreto. Ancora una volta, e ricalcando un cliché ricorrente nell ambito della veduta disciplina degli apporti e dei conferimenti, si prevede l equiparazione ai fini IVA ai conferimenti di aziende e di rami di azienda e, quanto alle imposte d atto, l applicazione delle stesse in misura fissa. 13

14 Balza, peraltro, immediatamente agli occhi la differenza rispetto alla disciplina recata dall art. 8 del d.l. n. 351/2001: scompare, infatti, il riferimento alla condizione oggettiva consistente nella presenza di una pluralità di immobili prevalentemente locati 11. Sul piano dell orizzonte temporale di applicazione delle previsioni in discorso, l Agenzia delle entrate ha preso posizione rilevando che la normativa recata dall art. 32 si rende applicabile alle liquidazioni dei fondi deliberate nel periodo compreso tra il 1 gennaio 2011 ed il 31 dicembre 2011, liquidazioni che, peraltro, dovrebbero concludersi nel termine massimo di cinque anni. Per le liquidazioni deliberate al di fuori del suddetto intervallo temporale si applicano, sempre a giudizio dell Agenzia delle entrate, le ordinarie disposizioni in materia di imposte dirette ed indirette. Con buona probabilità, gli stretti termini indicati e le asfittiche condizioni del mercato immobiliare sono alla base del nuovo intervento operato dall art. 20, co. 2, del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, che, ponendo nuovamente mano alla regolamentazione della materia, ha inserito nel corpo dell art. 1 della l. n. 296/2006 il comma 140-ter che, occupandosi dei conferimenti effettuati dai fondi immobiliari istituiti e disciplinati dal decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 in società, che abbiano optato per il regime delle SIIQ e aventi ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati, stabilisce che agli stessi si applica l articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n Ai predetti conferimenti le imposte d atto si applicano in misura fissa. Il medesimo trattamento fiscale di cui al comma 140-ter si applica, inoltre, alle assegnazioni che abbiano ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati eseguite per la liquidazione delle quote da fondi immobiliari istituiti e disciplinati dal decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, a società che abbiano optato per il regime di cui al comma In questo senso, v. S. BARUZZI, Fondi immobiliari, SIIQ e imposizione indiretta. Effetti del riordino delle imposte di registro e ipocatastali, cit.,

15 Cenni conclusivi La fiscalità immobiliare è ambito oggettivamente complesso: alle sempre attuali esigenze di gettito si affiancano, con argomenti più o meno condivisibili, istanze volte a prevedere regimi di favore capaci di incentivare o, quantomeno, di non ostacolare il ritorno alla redditività in un settore, quello delle costruzioni, da sempre vitale per il nostro settore economico. Ebbene, l incontro/scontro tra forze di segno opposto determina l affermarsi di regole frastagliate e non sempre razionali ed il regime impositivo, lato IVA e imposte d atto, degli apporti e/o dei conferimenti ai fondi ed alle SIIQ sembra essere il frutto di queste opposte tendenze. Molte sono le smagliature presenti nel tessuto normativo (da questo punto di vista, desta molti dubbi il reiterato riferimento, peraltro in un contesto in cui il mercato delle locazioni non appare certamente florido, agli immobili prevalentemente concessi in locazione ovvero il complicato assetto delle imposte ipocatastali) e non poche sono le ragioni che inducono a ritenere auspicabile un intervento legislativo capace, invariate restando le esigenze di gettito, di semplificare e razionalizzare il quadro di riferimento superando, al contempo, discutibili disparità di trattamento in esso oggi presenti. 15