L industria dei fondi immobiliari in Italia: prospettive e incertezze Edoardo Longa Direttore Assoimmobiliare

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1 L industria dei fondi immobiliari in Italia: prospettive e incertezze Edoardo Longa Direttore Assoimmobiliare IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

2 2 Le difficoltà del settore Assorbimento inadeguato: mercato pressoché inesistente. Scarsa liquidità del veicolo : la Borsa non rappresenta una via d uscita efficiente(fondi Retail). Orizzonte di vita residua per molti fondi che si accorcia: rischio non più opportunità. Eccessiva parcellizzazione del settore dei Gestori. Crescita dei costi operativi. Incertezze del quadro normativo. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

3 Gli ultimi interventi normativi Art. 32 D.L. 78/2010 DM 5/10/2010 n. 195 IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

4 Art. 32 D.L. 78/2010 Il Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, recante Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica, convertito con modificazioni dalla Legge 30 luglio 2010, n. 122 (di seguito, il Decreto Legge ), con l art. 32, rubricato Riorganizzazione della disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi, introduce sostanziali modifiche al regime legale e tributario dei fondi comuni di investimento immobiliare. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

5 Inquadramento dell art. 32 Le ragioni dell intervento normativo: Segnale di discontinuità e manovra volta a penalizzare i casi di utilizzo fiscalmente abusivo del fondo (i cosi detti «fondi veicolo» o «fondi familiari»). i problemi di governance riscontrati dalla Vigilanza. la nuova direttiva sui gestori di fondi di investimento alternativi (direttiva AIFM): disciplina di vigilanza sul gestore e non sul fondo. l esigenza di chiarire il regime civilistico di responsabilità del fondo e la diversità di ruoli tra Gestore e Partecipante. Se lo spirito è giusto, il rischio è la mancanza di coordinamento tra i diversi aspetti giuridico / legali coinvolti (fiscali, di vigilanza, civilistici) dalla normativa primaria e secondaria. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

6 La complessità dell art. 32 i commi 1, 2 e 3 hanno una valenza sul piano civilistico di ridefinizione della nozione di fondo. i commi 4, 5 e 6 si riferiscono alla individuazione di un perimetro entro cui ricomprendere i fondi immobiliari ai soli fini fiscali per l applicazione dell imposta. il comma 7 e il 7 bis riguarda la fiscalità degli investitori esteri. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

7 Art. 32 D.L. 78/2010 L art. 32, comma 1, lett. a) del Decreto Legge riformulando, sostanzialmente,l'articolo 1, comma 1, lett. j) del TUF, definisce il fondo comune di investimento come un: patrimonio autonomo raccolto, mediante una o più emissione di quote, tra una pluralità di investitori con la finalità di investire lo stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti; gestito in monte, nell'interesse dei partecipanti e in autonomia dai medesimi. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

8 Segue : Art. 32 D.L. 78/2010 In sostanza, viene rimarcata la necessità della sussistenza, in capo al fondo comune di investimento, dei requisiti di: pluralità (e diffusività delle quote) degli investitori; autonomia della gestione da parte della SGR. La norma rinvia ad un apposito decreto, da emanarsi, da parte del Ministro dell Economia e delle Finanze, entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Legge (31 luglio 2010), termine ordinatorio, per la concreta individuazione dei parametri attraverso i quali dovrà essere verificata la sussistenza dei citati requisiti. I contenuti di tale decreto attuativo risultano essere elementi essenziali per ogni considerazione successiva. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

9 Segue : Art. 32 D.L. 78/2010 Ai sensi dei commi 3, 4 e 5 dell art. 32 del Decreto Legge, le SGR che abbiano istituito fondi i quali, al 31 maggio 2010, erano privi dei requisiti di cui all art. 1, comma 1, lett. j) del TUF, dovranno, alternativamente: deliberare l adeguamento dei fondi ai nuovi requisiti, entro 30 giorni dalla data di emanazione del decreto attuativo da parte del MEF, prelevando, dal patrimonio degli stessi, un imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 5% del valore netto del fondo al 31 dicembre 2009; ovvero in caso di mancato adeguamento, deliberare la liquidazione dei fondi, entro lo stesso termine dei 30 giorni, prelevando l imposta sostitutiva nella più elevata aliquota del 7%. Inoltre, sui risultati conseguiti nel corso della liquidazione (e, quindi, prodotti a partire dal 1 gennaio 2010 e fino alla conclusione della stessa), la SGR dovrà applicare un imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell IRAP nella misura del 7 per cento. La liquidazione dovrà, in ogni caso, essere conclusa entro 5 anni. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

10 Segue: Art. 32 D.L. 78/2010 La disposizione prevede che l imposizione sostitutiva determini un riconoscimento fiscale con riferimento alla eventuale distribuzione di proventi ovvero al valore delle quote. Infatti: non sono assoggettate alla ritenuta del 20%, ex art. 7 del D.L. n. 351/2001, le distribuzioni ai quotisti sino a concorrenza dell ammontare assoggettato ad imposizione sostitutiva; e il costo di sottoscrizione/acquisto delle quote è riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno concorso alla formazione della base imponibile per l applicazione dell imposta sostitutiva. Con la precisazione, tuttavia, che eventuali minusvalenze realizzate non saranno fiscalmente rilevanti. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

11 Segue : Art. 32 D.L. 78/2010 Il Decreto Legge prevede, inoltre, una serie di disposizioni volte a disciplinare, da un punto di vista fiscale, gli atti di liquidazione dei Fondi. In primo luogo, gli atti di liquidazione del patrimonio immobiliare risultano essere soggetti all imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa pari a 168,00 Euro per ciascuna imposta. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

12 Ma quando arriva il decreto di attuazione? Quale procedura e metodo Il DM modifica il regolamento ex art. 37 quindi richiede parere preventivo di BdI, Consob e Consiglio di Stato. Consultazione informale con le associazioni di categoria. Consultazione pubblica per un riscontro diffuso e ufficiale, anche per verificare le stime di impatto. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

13 I punti al centro del dibattito La pluralità La Governance e autonomia della SGR Normativa transitoria IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

14 La Pluralità Il concetto di pluralità: a) Ipotesi numerica con indicazione di numero minimo e/o percentuali per la definizione della pluralità diretta. b) Utilizzo della nozione di collegamento tra quotisti: quale un unico partecipante. c) La pluralità può esserci quando c è nella sostanza e non nella forma con la cosi detta partecipazione indiretta. Affermazione della Pluralità (indiretta) in presenza di fenomeni di «gestione collettiva del risparmio». metodo del «look through»; IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

15 La proposta di Assoimmobiliare sulla Pluralità numero minimo di 3 partecipanti con un limite di concentrazione del 50% delle quote in capo ad un singolo partecipante Questo parametro quantitativo delle pluralità degli investitori meglio coniuga le finalità della disposizione: (i) quella di limitare la concentrazione della partecipazione di un singolo quotista (50%),anche attraverso l individuazione di collegamenti rilevanti tra i partecipanti, impedendo l utilizzo dei c.d. fondi veicoli destinati alla strutturazione di operazioni riferibili ad un unico soggetto/famiglia (ii) quella di evitare che l utilizzo dello strumento fondo sia precluso a club deal di cui un unico quotista detenga una partecipazione rilevante (sebbene limitata al 50%) e (iii) quella di impedire che un unico soggetto non rientrante nelle categoria dei cd. enti esponenziali di una pluralità indiretta - detenga il controllo del fondo in modo tale da poter influenzare l autonomia di gestione della SGR. Soggetti Plurimi: 1. gli organismi di investimento collettivo del risparmio esteri 2. gli enti pubblici; 3. gli enti mutualistici/cooperativi; 4. le SIIQ e veicoli esteri equivalenti; 5. i Fondi sovrani. Pluralità di fatto/sostanziale per i fondi retail IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

16 Autonomia L art. 32 e il decreto di attuazione rispondono allo scopo di contrastare l utilizzo del fondo, quale veicolo a ristretta base partecipativa finalizzata al godimento di benefici fiscali (Relazione di Accompagno). Tuttavia occorre preservare una corretta azione di impresa e cioè che i partecipanti possano essere garantiti non solo quali portatori di interessi semplici ( privi di qualsiasi potere diretto di intervento sulla SGR) ma anche quali soggetti che possano agire contro l inerzia o l abuso di potere del gestore (Stella Richter). Pur evitando qualunque forma di interferenza, Assoimmobiliare auspica un avvicinamento tra centri di interesse diversi, in quanto i partecipanti sono parte di un processo complesso, specie con riferimento alla strategia gestionale. Ciò apre alla discussione tra il confine delle politiche di investimento, la strategia di investimento e scelta di investimento. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

17 La proposta di Assoimmobiliare sull Autonomia opportuno confermare tra i diritti dei partecipanti quello di richiedere ed ottenere la più completa e tempestiva informativa. consentire loro di esprimere pareri vincolanti oltre che sulla strategia generale del fondo anche su singoli atti di gestione quando questi ultimi per dimensione o valore siano idonei a influenzare la strategia stessa. Sul punto può evidenziarsi, a mero titolo esemplificativo, che la scelta di cedere un immobile il cui valore rappresenti una quota consistente del valore delle complessive attività e non prevista nell originario piano ovvero la scelta di non proseguire in una ipotizzata operazione di sviluppo di un area optando invece per la cessione diretta della stessa, anche in esito alle opzioni percorribili in funzione delle procedure negoziate di definizione degli strumenti urbanistici, pur concretizzando in senso formale ed astratto un singolo atto di gestione, di fatto e nella sostanza, determinano o possono determinare una modifica della strategia e della politica di investimento del Fondo. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

18 I punti irrisolti Limiti alla responsabilità ai fini dell applicazione dell imposta sostitutiva prevista dall art. 32 commi 4 e 5 ai soli fondi che non rispondono ai requisiti della pluralità. Modi, tempi per definire la disciplina dell adeguamento da parte delle SGR sia con riferimento all autonomia (ad esempio tre anni) che alla pluralità (un certo numero di mesi). IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

19 Principali modifiche: DM del 5 ottobre 2010 n Adeguamento della nozione di fondi immobiliari per includere espressamente nell oggetto del fondo i diritti reali immobiliari che derivino da contratti di leasing con natura traslativa e da rapporti concessori. 2. Facoltà per le SGR di prorogare il termine per la redazione dei prospetti contabili dei fondi di 30 giorni in presenza di particolari esigenze relative alla struttura e all oggetto del fondo ; per consentire il differimento dei rendiconti qualora non sia possibile una valutazione accurata e affidabile delle attività del fondo. 3. E esplicitato che il patrimonio tipico dei fondi immobiliari può essere costituito anche da parti di altri fondi immobiliari (i fondi di fondi ), anche esteri. 4. La durata massima dei fondi chiusi è estesa da 30 a 50 anni 5. maggiori informazioni e garanzie di parità di trattamento ai partecipanti dei fondi chiusi in occasione dell emissione di nuove quote e del rimborso anticipato delle stesse, qualora le richieste di rimborso eccedano la nuove sottoscrizioni. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

20 Segue: DM del 5 ottobre Risoluzione delle problematiche sorte in sede di richiesta di ammissione di quote di fondi immobiliari alla negoziazione su mercati regolamentati: per mitigare potenziali effetti distorsivi sul mercato, i rimborsi delle quote dovrebbero essere direttamente proporzionali alle nuove sottoscrizioni. E pertanto esclusa la possibilità per i fondi chiusi quotati di assumere prestiti finalizzati al rimborso anticipato delle quote. 7. Eliminata la disposizione che subordinava all autorizzazione preventiva della Banca d Italia l eventuale proroga della durata. 8. Prolungamento del termine da 18 a 24 mesi per la sottoscrizione dei fondi chiusi. 9. Nuovo Titolo V alla disciplina del DM 228/99 che introduce la disciplina dell assemblea dei partecipanti dei fondi chiusi, in attuazione dell articolo 37, comma 2-bis del TUF. IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

21 Grazie per l attenzione! Edoardo Longa IMMOBILIARE Roma, 18 gennaio

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