La dismissione dei portafogli dei fondi immobiliari in scadenza

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1 La dismissione dei portafogli dei fondi immobiliari in scadenza 29 Febbraio 2012

2 Previsioni di asset in liquidazione nel medio termine (1/2) Nel corso dei prossimi anni si assisterà all immissione sul mercato di una cospicua mole di beni immobili. Guardando unicamente i fondi retail in funzione della scadenza da regolamento emerge, in particolare, la seguente situazione: Anno di scadenza Numero fondi (#) Totale attivi immobiliari ( mln) , , , , , ,1 Nel periodo il totale attivo immobiliare dei fondi immobiliari retail posto in liquidazione ammonta a circa 6,7 MLD Fonte: Elaborazioni IDeA FIMIT SGR su dati Assogestioni IPD al 30 giugno 2011 (tenendo conto dell esercizio di proroga e periodo di grazia). 2

3 Previsioni di asset in liquidazione nel medio termine (2/2) Alle masse di immobili di proprietà dei fondi immobiliari retail si aggiungerà, nei prossimi anni: Fondi immobiliari riservati posti in liquidazione* Liquidazione anticipata rispetto alla naturale scadenza di 57 fondi immobiliari riservati ad investitori qualificati (di cui 49 con delibera già approvata al 31 dicembre 2011) con immissione sul mercato di asset per 4,6 miliardi nel prossimo quinquennio La liquidazione di tali strumenti è principalmente conseguenza delle recenti evoluzioni normative riguardanti la struttura partecipativa di taluni prodotti Dismissione immobili pubblici** Avvio del programma di dismissione degli immobili pubblici per un controvalore complessivo stimato in circa 5 miliardi nel prossimo triennio Dismissioni «ordinarie» immobili Immissione di beni sul mercato in accordo con i piani di disinvestimento/ rotazione di portafoglio non conseguenti a procedure di liquidazione Nel prossimo quinquennio saranno immessi sul mercato asset per un controvalore complessivo superiore a 20 miliardi * Elaborazioni IDeA FIMIT SGR su dati Banca d Italia. ** Fonte: Il Mondo del 17 febbraio

4 Asset allocation dei fondi immobiliari retail in scadenza (1/2) Analizzando l asset allocation dei fondi immobiliari retail in scadenza (unica tipologia di prodotti su cui si è in grado di ricostruire una base dati omogenea) emerge quanto segue: Asset allocation per destinazione d uso Gli immobili che saranno immessi sul mercato per effetto della naturale scadenza dei prodotti saranno principalmente ad uso uffici Fonte: Elaborazioni IDeA FIMIT SGR su dati Assogestioni IPD al 30 giugno 2011 (tenendo conto dell esercizio di proroga e periodo di grazia). 4

5 Asset allocation dei fondi immobiliari retail in scadenza (2/2) Analizzando l asset allocation dei fondi immobiliari retail in scadenza (unica tipologia di prodotti su cui si è in grado di ricostruire una base dati omogenea) emerge quanto segue: Asset allocation geografica Gli immobili che saranno immessi sul mercato per effetto della naturale scadenza dei prodotti saranno principalmente siti nel nord-ovest dell Italia Fonte: Elaborazioni IDeA FIMIT SGR su dati Assogestioni IPD al 30 giugno 2011 (tenendo conto dell esercizio di proroga e periodo di grazia). 5

6 L attuale congiuntura di mercato (1/2) Volume degli investimenti immobiliari in Italia ( mld) Breakdown degli investimenti per provenienza dell investitore (%) Il volume degli investimenti immobiliari in Italia è in costante riduzione e la presenza degli investitori esteri si sta sempre più diradando Fonte: Dati Nomisma. 6

7 L attuale congiuntura di mercato (2/2) Tempi medi di vendita e di locazione di abitazioni e di uffici nei 13 maggiori mercati italiani (in mesi) Abitazioni Uffici La cospicua immissione di beni immobili sul mercato si inserisce, tra l altro, in un contesto di mercato non particolarmente favorevole, caratterizzato da un costante aumento dei tempi di vendita che riguarda tutte le principali tipologie di immobili. Pertanto, risulta difficile immaginare un assorbimento massivo dei volumi in vendita senza effetti dirompenti sui valori. Fonte: Dati Nomisma. 7

8 Il ciclo di vita del fondo immobiliare nel business plan Fino a qualche anno fa l approccio delle SGR nella gestione dei fondi immobiliari era poco orientato ad una gestione proattiva del processo di vendita, anche in virtù del fatto che numerosi fondi sono stati lanciati in una fase di crescita del mercato immobiliare. Tale approccio ha avuto come conseguenza il ritrovarsi a ridosso della scadenza dei prodotti con un importante mole di beni immobili da dismettere. Con lo spirare delle prime scadenze molti gestori si sono quindi «scontrati» con la necessità di vendere immobili in un arco temporale ristretto ed in un contesto di mercato riflessivo e caratterizzato da un minor grado di assorbimento dell offerta. Stile di gestione «storico» Attività di valorizzazione maggiormente incentrata sulla gestione locativa dei beni piuttosto che sull attività di dismissione/ rotazione di portafoglio Gestione finanziaria non orientata ad un rimborso graduale del debito, seppur mitigata dal contenuto ricorso alla leva finanziaria Problematiche riscontrate Impossibilità a perfezionare la liquidazione dei prodotti Necessità di prorogare la durata dei prodotti e/o dei contratti di finanziamento legati agli immobili Forte concorrenza sul mercato in un contesto poco «ricettivo» Soluzione: PIANIFICARE ATTENTAMENTE LO SMOBILIZZO DEGLI ASSET Il mercato ha mostrato di saper «premiare» i gestori che hanno prudentemente pianificato l attività di smobilizzo delle attività gestite e coordinato di conseguenza la gestione finanziaria degli asset (legata sia ai contratti di finanziamento che alla distribuzione di proventi e rimborsi a favore dei partecipanti) 8

9 Gli elementi chiave nella fase di liquidazione Definizione «macro» della strategia di liquidazione Redazione di un piano di liquidazione che definisca puntualmente le strategie di vendita del patrimonio (modalità, timing, advisor, intermediari) e le principali problematiche di cui tener conto nello smobilizzo degli asset (morosità, problematiche tecniche e/o locative, contenziosi, contratti e canoni di locazione, rimborso del debito). Definizione piano di vendita Modalità di vendita: in blocco vs asset by asset Gestione processo: vendita privata o tramite gara Tempi di vendita Valori di listino e «punto di caduta» Attività immobiliari Valorizzazione degli asset per rendere il prodotto «pronto per la vendita» prima della scadenza del Fondo Predisposizione due diligence tecnica (catastale, impiantistica, energetica, CPI, ambientale, etc ) e legale (normativa, contratti di locazione, etc ) Smobilizzo «altre attività e passività» Gestione contenziosi sul patrimonio Gestione dei crediti / debiti: definizione tempi, modi e grado di recupero dei crediti e di pagamento dei debiti Gestione partecipazione in JV / NewCo / OICR 9

10 Gestione dei fondi quotati «in scadenza»: alcune soluzioni adottate In un clima di mercato macroeconomico non favorevole, la scelta delle SGR che gestiscono fondi immobiliari quotati «in scadenza» è stata principalmente quella di non forzare la dismissione degli asset andando «a sconto» sul mercato al fine di accelerare il processo di vendita, cercando di individuare ulteriori modalità per ridurre la pressione in fase di liquidazione: BNP Paribas REIM SGR Per il Fondo Portfolio Immobiliare ha deliberato, a dicembre 2009 (con un anno di anticipo rispetto alla scadenza), la proroga della durata di 3 anni (dicembre 2013). Per il Fondo Portfolio Immobiliare Crescita, Banca d Italia ha rifiutato la concessione del periodo di grazia. La SGR ha pertanto dismesso il portafoglio in un arco temporale ristretto (con una perdita di circa 50 mln). Prelios SGR Deliberata, ad aprile 2011, la proroga della durata dei fondi Tecla e Olinda di 3 anni (sino al prossimo 31 dicembre 2014). IDeA FIMIT SGR Per il Fondo Beta, deliberata la proroga di 1 anno (sino al 18 febbraio 2012) e, successivamente, il periodo di grazia di 3 anni (sino al prossimo 18 febbraio 2015). Per il Fondo Atlantic 2 - Berenice, deliberata la proroga di 3 anni (sino al prossimo 31 luglio 2015). Sorgente SGR Ad ottobre 2010, tramite il Fondo Donatello/Comparto Iris, ha lanciato un OPA sulla totalità delle quote del Fondo Caravaggio. L OPA ha consentito alla SGR di chiudere il Fondo Caravaggio prima della sua naturale scadenza (dicembre 2012) e di trasferire l intero patrimonio di Caravaggio in Iris mediante un operazione di fusione per incorporazione successiva al delisting post-opa. 10

11 L esperienza del Fondo Beta Immobiliare Quadro introduttivo Il Fondo Beta Immobiliare è un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso ad apporto ai sensi dell'art. 14-bis della legge 25 gennaio 1994 n. 86 avente scadenza il 18 febbraio 2012, a seguito della proroga di un anno della durata del Fondo deliberata dal Consiglio di Amministrazione in data 7 ottobre Il patrimonio iniziale del Fondo è stato raccolto mediante apporto di 41 immobili da parte di INPDAP. Successivamente, una parte delle quote del Fondo è stata collocata ad investitori retail ed il Fondo è stato quotato - il 24 ottobre sul Segmento MIV di Borsa Italiana S.p.A.. Le quote del Fondo hanno formato oggetto di un offerta pubblica di acquisto da parte di Chrysalis S.p.A. nel settembre Tipologia( Data(di(istituzione(del(Fondo Durata(del(Fondo Tipologia(di(patrimonio(immobiliare Banca(Depositaria Esperto(Indipendente( Società(di(revisione Ente(Apportante Data(di(apporto Valore(di(conferimento( Fondo%comune%di%investimento%immobiliare%di%tipo%chiuso%ad%apporto%pubblico 18%febbraio%2003 8%anni%dalla%data%di%istituzione%con%1%anno%di%proroga,%oltre%a%3%anni%di% P eriodo%di%grazia Immobili%prevalentemente%ad%uso%uffici S tate%s treet%bank%s.p.a. P atrigest%s.p.a. Reconta%E rnst%&%y oung%s.p.a. INP DAP 1 %gennaio% %euro Attualmente l attivo immobiliare del Fondo è costituito da: 1) 7 immobili 2) 3 partecipazioni / coinvestimenti Numero(quote(emesse(all apporto Valore(nominale(delle(quote( Quotazione Valore(complessivo(netto(del(Fondo( Valore(unitario(delle(quote( Valore(di(mercato(dei(beni( 1.000%euro%cadauna S egmento%miv% %Mercato%T elematico%degli%investment(vehicles( di%borsa%italiana%s.p.a.%dal%24%ottobre% %%euro%al%31%dicembre% ,47%euro%al%31%dicembre% %euro%al%31%dicembre%

12 L esperienza del Fondo Beta Immobiliare L attività di dismissione posta in essere Nel corso della durata del Fondo, la SGR, nel rispetto del Regolamento di Gestione e del business plan, ha perseguito politiche gestionali volte alla massimizzazione del rendimento per i partecipanti mediante una programmatica attività di dismissione del patrimonio originario. Si riporta di seguito un quadro di riepilogo dell attività di smobilizzo degli asset già realizzata: Anno 2007 Dismessi n. 7 immobili per un valore di vendita complessivo di 40,1 mln (plusvalenza pari a 4,1 mln) Anno 2008 Dismessi n. 14 immobili per un valore di vendita complessivo di 151,6 mln (plusvalenza di 54,3 mln) Cessione partecipazione societaria di controllo per un valore di 10,9 mln (plusvalenza di 4,3 mln) Anno 2009 Dismesso n. 1 immobile ad un prezzo di 5,5 mln (plusvalenza pari a 2,1 mln) Anno 2010 Dismesso n. 1 immobile ad un prezzo di 17,8 mln (plusvalenza pari a 6,3 mln) Anno 2011 Dismesso n. 1 porzione di immobile ad un prezzo di 1,4 mln (plusvalenza pari a 682k) Avviata procedura di commercializzazione del restante patrimonio immobiliare mediante procedura competitiva con il supporto di un primario advisor 12

13 L esperienza del Fondo Beta Immobiliare Proventi e rimborsi già distribuiti ai quotisti A fronte dell attività di vendita perfezionata, la politica di gestione finanziaria è sempre stata improntata su una costante distribuzione di proventi e rimborsi anticipati di capitale a favore dei quotisti. Si riporta di seguito un quadro di riepilogo degli importi già corrisposti ai quotisti dall avvio dell operatività del Fondo ad oggi, unitamente ai principali indici di redditività dello strumento: Tasso Interno di Rendimento* Proventi Rimborsi 10,5 % 643,12 Totale proventi lordi pro-quota distribuiti dall avvio dell operatività del Fondo 500,65 Totale rimborsi parziali proquota distribuiti dall avvio dell operatività del Fondo Cash Multiple** 1,14 x Nonostante il processo di liquidazione sia tutt ora in corso, i partecipanti al Fondo hanno già percepito (tra proventi e rimborsi) un cash flow complessivo pari a 1.143,8 per quota, pari al 114% del capitale inizialmente investito ( per quota) * Il Tasso Interno di Rendimento del Fondo (IRR) è calcolato utilizzando il valore nominale delle quote, i flussi di cassa del Fondo ed il NAV al 30 giugno 2011 opportunamente rettificato del rimborso pro-quota distribuito ad agosto ** Il Cash Multiple è pari alla somma dei proventi e dei rimborsi parziali pro-quota rapportata al valore nominale della quota. 13

14 Possibili modalità alternative di liquidazione Quadro introduttivo Si riporta di seguito una breve panoramica delle possibili alternative alla liquidazione diretta degli asset: Liquidazione mediante assegnazione in natura ai partecipanti Conferimento asset a società veicolo Trasformazione in SIIQ OPA e successiva fusione Conferimento ad altro fondo (c.d. «roll over transaction») Scissione parziale non proporzionale Focus successivo 14

15 Possibili modalità alternative di liquidazione La c.d. «scissione parziale» Ad oggi, in Italia, le operazioni riguardanti la scissione di fondi chiusi non sono ancora normate. Ciò detto, la direttiva 2009/65/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 13 luglio 2009 (UCITS IV) concernente il coordinamento delle disposizioni legislative, regolamentari e amministrative in materia di organismi di investimento collettivo in valori mobiliari (OICVM), introduce una serie di misure per promuovere una maggiore integrazione del mercato europeo del risparmio gestito, attraverso regole che agevolano l operatività transfrontaliera delle società di gestione. Tra queste, i profili di maggiore rilievo riguardano la disciplina della fusione di OICR in cui è disciplinata, tra l altro, la scissione parziale non proporzionale. La Direttiva Europea 2009/65/UE prevede l obbligo da parte degli stati membri di adottare e pubblicare entro il 30 giugno 2011 le disposizioni legislative, regolamentari e amministrative necessarie. In Italia tale direttiva sarà adottata dalla Legge Comunitaria 2010, legge delega definitivamente approvata dal Senato il 30 novembre 2011 ma non ancora pubblicata. Qualora venisse approvata, l operazione di scissione (applicabile unicamente ai fondi riservati) potrebbe configurarsi come segue: Mediante la scissione parziale si attua il trasferimento di parte delle attività e delle passività del fondo scisso al fondo beneficiario addivenendo all attribuzione delle quote del fondo beneficiario non già al fondo «scisso» ma bensì ai quotisti dello stesso proporzionalmente alla loro partecipazione iniziale. 15

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