MERCATO IMMOBILIARE: CRISI FINANZIARIA?

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1 MERCATO IMMOBILIARE: CRISI FINANZIARIA? MILANO, 24 Giugno 2008 La crisi Immobiliare in Europa - Lorenzo Greppi

2 CRISI IMMOBILIARE E PARAMETRI DI RISCHIO La crisi internazionale ha avuto pesanti riflessi anche sulla Finanza Immobiliare italiana: sulle quotazioni e sul livello di rischio per l investitore Nel seguito presentiamo i dati sull evoluzione degli indici e sulla volatilità nel 2008 dei tradizionali prodotti della Finanza Immobiliare italiana, Fondi chiusi e Società quotate L entità della crisi emerge dall esame degli indici immobiliari: essi consentono una misura oggettiva e di immediata lettura della sua evoluzione La misura del rischio deriva da un analisi di tipo statistico : per un titolo o per un indice di settore viene misurato il grado di incertezza nell ottenere un rendimento pari al rendimento medio

3 INDICI IMMOBILIARI Il più noto indice del settore immobiliare quotato europeo è l Indice EPRA - EUROPEAN PROPERTY, che comprende circa 50 Società immobiliari In Italia le principali Società immobiliari quotate compongono il paniere dell Indice Settoriale di Borsa Italiana I Fondi immobiliari italiani chiusi hanno come benchmark l Indice Global FD e sono monitorati anche con altri indicatori pubblicati da alcune Società di gestione Le tavole che seguono mostrano gli indici del settore immobiliare italiano (Società quotate e Fondi chiusi) negli anni e gli indici italiani ed europeo a confronto negli ultimi dodici mesi

4 INDICI ITALIANI

5 INDICI EUROPEI - 12 Mesi

6 DEFINIZIONE DELLA VOLATILITA Borsa Italiana definisce così la formulazione matematica della volatilità: La volatilità totale riporta la deviazione standard del fondo e del benchmark di mercato determinata su periodi della durata di 60, 48, 36, 24, 12 mesi. La deviazione standard misura il grado di dispersione dei rendimenti rispetto alla loro media... Il rischio di un investimento è considerato tanto più elevato quanto maggiore è il valore della deviazione standard... Deviazione standard = n x 2 ( x) 2 n (n-1) dove: x = variazione dei prezzi di n giorni

7 INDICATORE DI RISCHIO La Volatilità può essere un buon indicatore del rischio futuro di investimento quando viene calcolata sulla base della serie storica dei rendimenti di cinque anni... non tiene conto dell asimmetria dei dati: misurando i valori assoluti dei rendimenti non si può distinguere tra la possibilità di generare profitti e quella di subire perdite... è un indicatore relativo (misura % di uno scostamento): è pertanto significativa per un titolo se messa a confronto con la deviazione standard del suo benchmark (indice del settore)

8 INDICI IMMOBILIARI - Volatilità annua su 12 Mesi

9 TITOLI DI BORSA ITALIANA - Volatilità annua su 12 Mesi

10 EVOLUZIONE DELLA CRISI La crisi del 2007 è nata dal fenomeno dei mutui sub-prime, dalla loro cartolarizzazione e dal proliferare dei prodotti finanziari derivati La crisi è scoppiata con l insolvenza delle società che hanno emesso questi pacchetti di titoli ; gli istituti finanziari hanno dovuto fare di conseguenza consistenti iniezioni di liquidità Si ipotizza che i mutui sub-prime possano ammontare a oltre 400 miliardi di dollari, senza tener conto del moltiplicatore conseguente alla finanza dei derivati (Goldman Sachs) La crisi ha coinvolto l intero settore della finanza; in particolare nel settore immobiliare ha determinato il crollo del Marzo 2007 (Società quotate) e del Luglio 2007 (Fondi chiusi)

11 MONITORARE LA CRISI La tendenza del settore della Finanza Immobiliare rimane negativa: l attuale contrazione nell erogazione del credito per finanziare nuovi progetti e l attesa di un calo del mercato producono un forte effetto negativo sulle aspettative di profitto e, di conseguenza, sulle quotazioni dei prodotti del Real Estate Gli indici del settore immobiliare costituiscono una chiave significativa di lettura della crisi... possono essere monitorati per misurarne l entità e valutare sempre meglio il livello di rischio degli investimenti

12 FINE MERCATO IMMOBILIARE: CRISI FINANZIARIA? MILANO, 24 Giugno 2008