POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 19 dicembre quesiti

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 19 dicembre quesiti Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioniamo, fra i tanti che ci pervengono, solo i quesiti di maggior interesse generale. Per esigenze di spazio, inoltre, sono preferibili domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: RIPARAZIONE BALCONE - VANO TERRANEO E SCALE - SUPERCONDOMINIO E DELIBERA - ASSEMBLEA E ASTENSIONE DAL VOTO - ILLUMINAZIONE TEMPORIZZATA - SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - APERTURA BOCCHE DI LUPO - SOSTITUZIONE CASSETTE POSTALI - MODIFICA ASPIRATORE - CONDIZIONATORE INVADENTE - LOCAZIONE E CAMBIO DI DESTINAZIONE - FORATURA GUAINA - DISACCORDO RIFACIMENTO FACCIATA - BARRIERE ARCHITETTONICHE - CHIAVE LOCALE CALDAIA - AMPLIAMENTO ATTICO - MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - ROTTURA TUBO E LUCRO CESSANTE - AVVALLAMENTO SOLAIO - SPESE, TABELLE E DELIBERE - DIVIETO DI PARCHEGGIO - COSTRUZIONE E DISTANZA - PROLUNGAMENTO BALCONE - SOSTITUZIONE ANTENNA - AUTO DANNEGGIATA - COMODATO FITTIZIO - RICOSTRUZIONE EDIFICIO - RIPARTIZIONE SPESE ENERGIA - ANTENNA TV - LASTRICO SOLARE E INFILTRAZIONI - PASSAGGIO CAVO TELEFONICO - ALLAGAMENTO E RISARCIMENTO - CONTRIBUTI CONDOMINIALI E SOSPENSIONE DEL SERVIZIO - ALTERAZIONE PARTE COMUNE - PERMESSO DI COSTRUIRE E ACCESSO AL FONDO - POSIZIONAMENTO CALDAIA - PORTIERE E CHIAVI - SPESE ESERCIZIO SERVITU - DANNI DA INFILTRAZIONI - RESTITUZIONE CHIAVE - LOCAZIONE E SICUREZZA - PARCHEGGIO - INFILTRAZIONI AUTORIMESSE SOTTOSTANTI A GIARDINO - ALBERI E FOGLIE INVADENTI - SUPERCONDOMINIO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - SMALTIMENTO AMIANTO - LAVORI E SMONTAGGIO TENDE - LAVORI E ALLACCIO AL CONTATORE CONDOMINIALE - INFILTRAZIONI DAL TETTO -

2 IMMISSIONI DA CANNA FUMARIA - SPESA RIPARAZIONE LUCERNARIO - DISTANZE - DISABILE E PARCHEGGIO - CHIUSURA BOX - LUCE PIANEROTTOLO - SENTENZA DEFINITIVA - INSTALLAZIONE VETROCEMENTO - OSTRUZIONE CANNA FUMARIA - UTILIZZO CANNA FUMARIA CONDOMINIALE - PONTEGGIO - RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO FATISCENTE - LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE - INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO - LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI - ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE INDOLENTE - LAVORI INCOMPIUTI - PULIZIA CAVEDIO - ESALAZIONI BARBECUE - RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE - LOCAZIONE CASA FAMILIARE - PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL - RIFACIMENTO FACCIATA E ANIMALI - SPOSTAMENTO CONTATORE - SMALTIMENTO ETERNIT - INNALZAMENTO RETE - RIPARAZIONE LUCERNARIO - COIBENTAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - TERRENO ADIBITO A ORTI - DISSENSO RISPETTO ALLA LITE - VENDITORI INDESIDERATI - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - FONDO INTERCLUSO E PERMESSO DI COSTRUIRE - PICCIONI INVADENTI E AMMINISTRATORE INDOLENTE - LASTRICO SOLARE E TETTOIA - CONDOMINIO MINIMO E MAGGIORANZA - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA - LAVORI URGENTI - VENDITA SOTTOTETTO COMUNE - SPESA RISTRUTTURAZIONE ABBAINO - INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE - CONDOMINI INTRAPRENDENTI - POZZETTI MALEODORANTI - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO - LUCE SCALE E DANNI - RISTRUTTURAZIONE SOLAIO - SERVOSCALA E MILLESIMI - SPESA RITENUTA SUPERFLUA - SPESA COMUNE E DISPONIBILITA ECONOMICA DEL CONDOMINO - ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE - PORTONE, ILLUMINAZIONE SCALE E ODORE DI GAS - AMMINISTRATORE E COMPENSO EXTRA - CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO - SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO DISABILE - ASCENSORE FANTASMA - TENDA BUCATA - CASSETTA POSTALE - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA ESCLUSIVA - AGEVOLAZIONE FISCALE - CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE - DIFFICOLTA ALLACCIO IDRICO - ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA - TETTO E ARDESIA - BAMBINI VIVACI - LOCAZIONE E GAS - RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE - DEMOLIZIONE PARZIALE FABBRICATO - COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI - BONIFICA TERRENO - ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT - SPAZZACAMINO SENZA CHIAVE - PAVIMENTAZIONE CORTILE - CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI - TRASFORMAZIONE FINESTRA IN BALCONE - LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA - TRASFORMAZIONE IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO - SERVITU E RESPONSABILITA - VENDITA E DIFETTI - INSTALLAZIONE INFERRIATE - SPESE COMUNI E COMPROPRIETA - SPESA STRAORDINARIA E DIRITTO DI ABITAZIONE - INFILTRAZIONI DI ACQUA - SOSTITUZIONE CONDUTTURA - LOCAZIONE E FURTO -

3 RIPARTIZIONE SPESE COMUNI - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - CAMBIO SERRATURA - ALBERI E FOGLIE - BARBECUE E PASTI IN TERRAZZA - ESPROPRIO E RISARCIMENTO DANNO - CONDOMINO MOROSO - MILLESIMI E DESTINAZIONE D USO - MANUTENZIONE QUADRIFAMILIARE - PARCHEGGIO E DISTANZA - BOLLETTA ACQUA E LIQUAMI RISTRUTTURAZIONE BALCONI - TRASFORMAZIONE DI SOTTOTETTO IN TERRAZZA - TUBATURA E SERVITU - DAVANZALI, PIGNE E VASI - STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC - SPOSTAMENTO SERVITU - TINTEGGIATURA MURO CIECO - SPOSTAMENTO SERVITU - LOCAZIONE: UMIDITA E DISDETTA CONTRATTO - COSTITUZIONE CONDOMINIO - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE - ANCORA SUI FRONTALINI - DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA - CONTATORE UNICO - RIFACIMENTO FRONTALINI - AMPLIAMENTO PORTA GARAGE - RIPRISTINO CANNA FUMARIA - SOSTITUZIONE CASSETTA POSTALE - SERVITU SMINUITA - CORTILE E RACCOLTA DIFFERENZIATA - INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO CONTRARIO - PULIZIA SCALE FAI DA TE - ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE - LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI - TITOLO DI COMPROPRIETA E RIPARTIZIONE SPESE - LOCAZIONE E TERRAZZA - SERVITU E SOSTITUZIONE COPERTURA - REGOLAMENTO E COSTRUTTORE - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - VENDITA DELL UNITA IMMOBILIARE E ASSEMBLEA - SPESE E USO DELLE PARTI COMUNI - LUCE SCALE - PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE - FORNO E IMMISSIONI - LETTURA CONTATORE - RICOSTRUZIONE MURO - APERTURA VETRATA - SPOSTAMENTO SERVITU - ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE - SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE - SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - SPESA SPOSTAMENTO SERVITU - ACQUA E DANNI - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO - INSTALLAZIONE SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA - LOCAZIONE E RIMOZIONE RECIPIENTE - UTILIZZO LOCALE COMUNE - USUCAPIONE E MILLESIMI - CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA - COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE - RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE - SERVITU E ACCESSO AL FONDO - ALLACCIO IMPROPRIO - PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI - ACQUA E SFRATTO - MOROSITA - AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA - CESSIONE AREA COMUNE - COSTRUZIONE BARBECUE - ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI - PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA - SE LA SPESA E VOLUTTUARIA - COSTRUZIONE SOSPETTA - GUASTO ANTENNA SATELLITARE - VIZI DELL OPERA E AZIONE LEGALE - FIORIERA E POSTO AUTO - RAMPA SDRUCCIOLEVOLE - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE - INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE - RIFACIMENTO SOTTOBALCONE - INSTALLAZIONE CANCELLO - DA PARCHEGGIO A GIARDINO - IMU E REDDITO - SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE - TETTO E ANTENNA - CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA E PRESCRIZIONE - DETRAZIONE FISCALE

4 E CERTIFICAZIONE - SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO - SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA - ACQUA POTABILE E IMU - LOCAZIONE E CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE - CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO - COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - INFERRIATE APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA CONTABILITA - TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA - APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - VENDITA EREDITA - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU - SPESE SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA

5 SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA PROPRIETA ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA CIVILE - VENDITA LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU E MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO DELLA SERVITU - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA SERVITU - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL ACQUA - FOSSA BIOLOGICA E SERVITU - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI - CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI IMMOBILE - SERVITU E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU - VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO - ESERCIZIO DELLA SERVITU - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI DELL OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL LOCATORE ALL IMMOBILE LOCATO - SERVITU E DANNI - INSTALLAZIONE PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO -

6 TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE - LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU E SPESE - VIZI DELL IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU E SPESA - AUMENTO CUBATURA - RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU - SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - CANCELLO E SERVITU' Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre

7 2.000 casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. RIPARAZIONE BALCONE Può un condomino rimuovere la rete di protezione da un mio balcone senza dirmi nulla ed effettuare lavori di ristrutturazione sempre sullo stesso? Io abito al quarto piano, lui al terzo. Adesso pretende di entrare in casa mia per completare l'opera, in modo che il lavoro sia fatto bene. Faccio presente che siamo in attesa di ristrutturare lo stabile che è in condizioni pessime. Mi sono rivolta all'amministratore, ma ha risposto che la faccenda non lo riguarda e che me ne devo occupare io. La rete è stata messa a mie spese. E se in un futuro dovesse crollare tutto per lavori eseguiti male? Ne rispondo io? Devo agire adesso? M. S. Se i balconi sono incassati, il condomino di quello inferiore può, al più, intervenire sulla parte sottostante della soletta del sovrastante balcone. Se invece i balconi sono aggettanti non può intervenire neppure su questa, in quanto di proprietà esclusiva del proprietario del balcone cui inerisce. Se il lettore ha inopinatamente tollerato che il vicino intervenisse sul suo balcone, risponde comunque degli eventuali danni che dovessero occorrere a terzi, ai sensi dell art c.c. Se poi, attraverso un tecnico, accerta che i lavori non sono stati eseguiti a regola d arte, può diffidare il vicino a ripristinare lo stato dei luoghi. VANO TERRANEO E SCALE

8 Il condomino proprietario di un terraneo con accesso esterno partecipa alle spese di rifacimento di una rampa pericolante della scala del fabbricato che ospita il terraneo? Anche a quelle di adeguamento architettonico funzionale? La sent. Corte app. civ Milano n. 1983/1987 dice che androne e scale sono oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art c.c. quindi anche dei proprietari dei terranei, in quanto elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in piani. Gli stessi soggetti invece dovrebbero essere esclusi dalle spese derivanti dall'uso continuo, quindi dalle spese ordinarie. P. C. Il proprietario del vano terraneo con accesso esterno è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dalla ricostruzione delle scale, trattandosi di una parte essenziale della proprietà comune. Lo stesso dicasi della spesa occorrente all adeguamento funzionale dell edificio, in quanto finalizzata alla conservazione dello stesso. E invece esonerato dal contribuire alle spese di pulizia e illuminazione delle scale alle quali non abbia accesso, in quanto finalizzate non alla conservazione di questa parte comune dell'edificio, ma a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento di essa e delle parti di esclusiva proprietà. SUPERCONDOMINIO E DELIBERA Risiedo in un quartiere composto da circa 13 palazzine. Lì insiste una vasta area abbandonata e ricca di sterpaglie che si allaga ad ogni acquazzone causando l'assorbimento di umidità nel palazzo. Quest'area riguarderà circa tre o quattro palazzine del quartiere. Non esiste un supercondominio giuridicamente costituito, e i proprietari di casa saranno in totale circa 200. Il mio palazzo è tra quei quattro che sono interessati dall'area in questione. La nostra Assemblea vorrebbe deliberare per far fare dei lavori di bonifica nell'area suddetta e risolvere il problema, ma un nostro condomino si oppone dicendo che la nostra assemblea da sola non potrebbe deliberare. E' da anni che polemizziamo con lui. E' vero quello che dice o possiamo deliberare ugualmente?

9 A. L Assemblea dei condomini di uno degli edifici non può deliberare validamente in ordine a una parte comune anche agli altri edifici del supercondominio. ASSEMBLEA E ASTENSIONE DAL VOTO In caso di astensione di un condomino in Assemblea deliberante, come vengono conteggiati i millesimi? M. B. Ai fini del calcolo della maggioranza non si deve tener conto dei condomini (e relativi millesimi) che si sono astenuti dalla votazione (Cass. 9/12/1988, n. 6671). ILLUMINAZIONE TEMPORIZZATA Abito in un condominio dove la luce delle scale e quella dell'androne è temporizzata. Quando torno la sera a casa devo entrare nel portone buio e poi accendere la luce, e sinceramente mi sembra una condizione un po' pericolosa. Non mi interessa tanto delle scale ma quanto dell'androne. Ho esposto più volte questo problema all'amministratore e agli altri condomini, ma loro vogliono risparmiare la luce e dicono che non c'è pericolo di trovare sconosciuti nell'androne perchè il portone è sempre chiuso, ma questa sicuramente non è per me una garanzia. Vorrei mandare una raccomandata al condominio e all'amministratore, ma vorrei fare dei precisi riferimenti. c'è una legge dove si dice che l'illuminazione è obbligatoria per la sicurezza dei condomini? Se sì, quale? Altrimenti cosa possono indicare nella raccomandata?

10 E. P. Non esiste una norma specifica, né risultano precedenti giurisprudenziali. Il lettore può insistere presso gli altri condomini affinché, in via subordinata, vengano affiancate all illuminazione temporizzata delle lampadine di sicurezza di minore intensità, da tenere sempre accese. SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA Ho effettuato la disdetta della fornitura di energia elettrica in un appartamento in cui non abito. Il condominio deve sostituire l'antenna condominiale e mi è stato detto che sono tenuta per legge a contribuire alle spese. Pur avendo fatto la disdetta sono tenuta al pagamento delle spese di sostituzione antenna? G. D. P. Il condomino, in quanto comproprietario dell impianto, è tenuto ad adeguarsi alla delibera dell assemblea; il secondo comma dell art c.c., infatti, stabilisce che il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo della spesa per la loro conservazione. APERTURA BOCCHE DI LUPO Vi prego indicarmi permessi ed autorizzazioni dai condomini (in termini di presenze in assemblea e di valori in millesimi) e del Comune, per la realizzazione di due aperture finestrate tipo bocca di lupo, per dare luce ed aria ad una esistente cantina in seminterrato di un condominio di sei appartamenti.

11 M. B. L assemblea può deliberare a riguardo con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/ Per quanto attiene al tipo di autorizzazione richiesto, è sufficiente la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), ma è preferibile acquisire conferma presso l ufficio tecnico del Comune. SOSTITUZIONE CASSETTE POSTALI Può un amministratore sostituire le cassette postali con altre che rovinano l'estetica della scalinata e soprattutto senza alcuna delibera dell'assemblea? Posso evitare di pagare la quota che mi spetta? L'amministratore può essere sanzionato? F. P. L amministratore non può, di sua iniziativa, sostituire le cassette postali, a maggior ragione se le nuove sono tali da alterare il decoro architettonico dell edificio. Pertanto, se l assemblea non ratifica l operato dell amministratore, il condomino può rifiutarsi di pagare. MODIFICA ASPIRATORE Abito in un condominio dove all'ultimo piano ci sono quattro appartamenti con mansarda. All'ultima assemblea i proprietari delle quattro mansarde hanno lamentato un problema di aspirazione in quanto dicono sia troppo corto l'aspiratore del bagno cieco che esce sul tetto chiedendo di modificarne l'impianto. È giusto che la spesa venga divisa in millesimi di tutti i dodici appartamenti se è un problema del loro appartamento?

12 G. A. Se l aspiratore è posto al servizio di una o soltanto di alcune unità immobiliari, la spesa richiesta dalla sua modifica è a carico dei rispettivi proprietari. Se invece l impianto è condominiale alla spesa devono contribuire tutti i condomini. E fatta salva la diversa previsione del regolamento contrattuale. CONDIZIONATORE INVADENTE L'inquilino del piano di sopra ha posizionato l'elemento esterno del suo condizionatore a 45 centimetri sopra la finestra del mio soggiorno. Posso farlo spostare? Preciso che tale impianto immette condense calde d'estate, fredde d'inverno e visibili sui vetri della finestra e, cosa veramente insopportabile, fa un rumore inesorabile. D. C. Se le immissioni provenienti dal condizionatore superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c., il condomino può rivolgersi al Giudice di pace ai sensi del quarto comma dell art. 7, n. 3), c.p.c., per farle ricondurre nella norma, se del caso facendo allontanare il condizionatore dalla finestra. LOCAZIONE E CAMBIO DI DESTINAZIONE In un fabbricato del 1947 abbiamo un locale ex cassoni. possiamo affittarlo come magazzino? Siamo un condominio di anziani e non sappiamo cosa fare (incluso l'amministratore). Bisogna fare il mutamento di destinazione d uso?

13 M. P. Di norma il cambio di destinazione d uso, se non richiede la realizzazione di opere edilizie, è libero. Poiché la normativa è apprestata a livello regionale, è opportuno informarsi preventivamente presso l ufficio tecnico del Comune. FORATURA GUAINA Se uno ha eseguito un lastrico solare piastrellato con sotto una guaina (lavoro garantito 10 anni con polizza assicurativa), l'utilizzatore dopo la fine del lavoro fora il tutto con dei prigionieri da 12 cm e di diametro 12 mm. per installare la ringhiera ed il sistema perde, di chi è la responsabilità, considerando che l'assicurazione dice di chiamarsi fuori in quanto è stato manomesso il sistema? G. R. Se si prova che le infiltrazioni sono state determinate dall utilizzatore del lastrico, che dopo la posa in opera, a regola d arte, della guaina, l ha forata per installare la ringhiera, la spesa richiesta dalla riparazione e dal risarcimento degli eventuali danni è a suo esclusivo carico. DISACCORDO RIFACIMENTO FACCIATA Siamo tre condomini che, in disaccordo con il quarto vorremmo rifare tetto rotto e facciata. Come possiamo agire se anche per fare la facciata la ditta deve entrare nel terrazzo del quarto condomino?

14 S. C. Se il rifacimento della facciata è stato ritualmente deliberato dall assemblea, e per eseguire i conseguenti lavori è indispensabile occupare temporaneamente il terrazzo di un condomino, questi non può opporsi (Trib. Napoli 16/2/1994). Se dovesse rifiutare l accesso si può adire l Autorità giudiziaria. BARRIERE ARCHITETTONICHE Mia madre è disabile e ha il relativo contrassegno rilasciato dal Comune che appongo sull'auto a Lei intestata, l'appartamento è intestato sempre a mia madre. L'auto con il contrassegno la parcheggio nel garage condominiale davanti a quello di sua proprietà. Nel condominio non vi è l'abbattimento delle barriere architettoniche, poichè per accedere al nostro portone occorre necessariamente fare una rampa di scale o fare il giro dall'altra parte sempre con gradini. L'unico modo per evitare le scale e far accedere mia madre direttamente all'ascensore è il garage, dove parcheggio l'auto a lei intestata, non occupando alcuna area di manovra, poichè il suo garage è il primo davanti al muro. Vorrei sapere quali tutele ha mia madre con la sua disabilità, qualora qualche condomino rivendichi che non può parcheggiare. D. C. Se il divieto di parcheggio è previsto da un regolamento contrattuale, ossia approvato o accettato da tutti i condomini, il lettore è tenuto a rispettarlo ma può, ai sensi dell art. 2 della L. 9/1/1989, n. 13, sull abbattimento delle barriere architettoniche, chiedere all assemblea di deliberare le innovazioni idonee a superare l inconveniente. Se l assemblea rifiuta di assumere la delibera, o non l assume entro tre mesi dalla richiesta scritta, il disabile, o chi ne esercita la tutela o la potestà, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili, e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage.

15 CHIAVE LOCALE CALDAIA Sono proprietario di un appartamento in un condominio di 11 proprietà con riscaldamento centralizzato. Volevo sapere chi, di regola, può tenere le chiavi del locale caldaia e chi può averne accesso. S. C. La chiave è tenuta, di norma, dall amministratore e dall incaricato della manutenzione, quando non ne viene collocata una copia in una teca facilmente violabile in caso di emergenza. AMPLIAMENTO ATTICO Vorrei sapere se nel presentare una domanda di ampliamento del mio appartamento (attico di 70mq con 150 mq di terrazzo) sono obbligata a chiedere il consenso agli altri condomini. M. C. G. E opportuno procurarsi il consenso dei condomini: sia perché potrebbe essere richiesto dal Comune per il rilascio del permesso di costruire, sia per evitare possibili contestazioni sotto il profilo dell alterazione del decoro architettonico dell edificio. MODIFICA TABELLE MILLESIMALI

16 Nel caso vengano modificate delle tabelle millesimali gia' esistenti approvate e registrate al momento della costruzione dell'edificio, anche la loro modifica oltre ad essere approvata deve essere di nuovo vidimata nell'apposito ufficio? A. C. Se si vuole che la modifica delle tabelle millesimali sia opponibile ai futuri acquirenti delle unità immobiliari, dev essere approvata con atto notarile trascritto presso l Agenzia del territorio. ROTTURA TUBO E LUCRO CESSANTE Abito al secondo piano in una palazzina di 2 piani composta da quattro famiglie più 2 negozi (tappezziere e parrucchieri) situati al piano terra. Il problema è che c'è uno scarico rotto che parte dal secondo piano passando dal primo fino al negozio dei parrucchieri, il quale lamenta delle infiltrazioni di acqua. Abbiamo constatato che è vero: c'è la nostra disponibilità all'eventuale riparazione ma i parrucchieri chiedono anche un risarcimento danni per gli eventuali giorni dove il negozio potrebbe rimanere chiuso(inattività) nel caso i lavori dovessero prolungarsi più del dovuto. A dire il vero il problema si era già manifestato almeno 2 o 3 anni fa: il proprietario del negozio aveva installato del cartongesso per riparare momentaneamente (a livello estetico) il danno, ora stiamo rifacendo tutte le nuove fognature e il proprietario del negozio ci chiede di intervenire. La mia proposta è quella di aspettare il mese di agosto per la chiusura del negozio. Le chiedo se è legittima, da parte del proprietario, la richiesta del risarcimento per l'inattività del negozio. M. Se la riparazione comporta la chiusura del laboratorio per alcuni giorni, la richiesta di risarcimento a questo titolo (cosiddetto lucro cessante) è legittima ai sensi dell art c.c. ma dev essere idoneamente documentata.

17 AVVALLAMENTO SOLAIO Ho un problema con un inquilino che abita sopra il mio garage. Diversi anni fa ha ristrutturato il suo appartamentino facendo dei lavori che hanno appesantito il solaio che divide il mio garage con il suo appartamento. Si è verificato un avvallamento del solaio visibile dal mio garage mentre il suo pavimento si è crepato. La signora pretende che la riparazione debba essere di entrambi; a me non sembra, di solito si dice "chi rompe paga" o no? D. C. Se l avvallamento del solaio è dipeso esclusivamente da fatto e colpa del proprietario della sovrastante unità immobiliare, è questi a dover sopportare la relativa spesa. La circostanza va adeguatamente provata: per es. attraverso un accertamento tecnico preventivo con l intervento di un avvocato. SPESE, TABELLE E DELIBERE Il nostro regolamento prevede la ripartizione delle spese secondo tabelle diverse, in base alla natura della spesa stessa. Ad esempio, le spese di energia elettrica e di pulizia della scalinata sono ripartite secondo la tabella della scalinata, le spese di energia elettrica e di pulizia della rampa di accesso ai box sono ripartite secondo la tabella della rampa, ecc. Ovviamente si tratta di tabelle che presentano millesimi diversi rispetto a quelli della tabella generale di proprietà. Domanda: nelle decisioni inerenti le stesse spese, la maggioranza dei millesimi per deliberare è la stessa della tabella di riparto della specifica spesa, ad es. se si tratta di scegliere la ditta che dovrà occuparsi della pulizia della scalinata, la maggioranza viene calcolata applicando i millesimi della relativa tabella, o deve invece applicarsi la tabella di proprietà generale?

18 G. G. Le tabelle si riferiscono alla ripartizione delle spese fra i condomini, non alle delibere, adottabili, queste, sulla base delle maggioranze stabilite dall art c.c., che fa riferimento ai millesimi di proprietà generale. DIVIETO DI PARCHEGGIO Vorrei sapere se in uno spazio comune situato davanti ai garage, mio e dell'altro proprietario della bifamiliare uno può impedire all'altro di passare davanti al suo garage, parcheggiando accanto al muro la propria auto. Visto che all'ufficio del catasto lo spazio è comune e quando sono stati fatti i lavori di pavimentazione sono stati pagati da entrambi, posso impedire che lui ci parcheggi e che gli spazi comuni siano lasciati liberi? L. Il divieto di parcheggio nello spazio comune richiede l unanimità dei consensi. Ciò non toglie che il condomino, nel parcheggiare la propria auto, debba farlo rispettando i limiti di cui all art c.c., ossia non alterare la destinazione della cosa comune e non impedire agli altri condomini (nel caso di specie si tratta di uno solo) di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Se la condotta scorretta persiste non resta che rivolgersi al Giudice ci pace. COSTRUZIONE E DISTANZA Il terrazzo della mia mansarda dista dal lastrico solare del vicino a meno di due metri e mezzo. Le due abitazioni sono separate da cortile comune. Il vicino ha eretto dei pali di ferro di circa due metri e settanta per tutto il perimetro del lastrico con intenzione di ancorare un telo verde tipo giardiniere. E' lecito? Mi toglierà di certo luce ed aria.

19 B. F. Se, come pare di capire, l opera realizzata dal vicino è riguardabile come costruzione, intendendosi per questa qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente (Cass. 20/7/2011, n ), si è tenuti al rispetto della distanza legale fra costruzioni (tre metri), salvo che il regolamento comunale preveda una distanza maggiore (art. 873 c.c.). PROLUNGAMENTO BALCONE In un condominio di tre piani e due appartamenti per piano, i proprietari dei due appartamenti intermedi desiderano prolungare i balconi ad aggetto esistenti fino a coprire in lunghezza tutta la parete esterna sul lato sud dell'edificio. Quali sono le autorizzazioni condominiali e comunali per procedere all'esecuzione dei lavori, premesso che il regolamento condominiale non dice nulla in proposito? M. B. Trattandosi d intervento suscettibile di alterare il decoro architettonico dell edificio, è opportuno acquisire il consenso di tutti gli altri condomini, consenso che potrebbe essere richiesto dal Comune ai fini del rilascio del permesso di costruire. SOSTITUZIONE ANTENNA

20 Siamo in uno stabile di quattro appartamenti. Dopo 25 anni si e' rotta l'antenna centralizzata: abbiamo deciso di sostituirla. Tre proprietari hanno deciso subito per il quarto: non riuscendo a rintracciarlo abbiamo chiesto all'affittuaria la quale ci ha autorizzato dicendo che in caso il proprietario avesse negato si sarebbe accollata la spesa. Non ci siamo creati il problema anche perche' eravamo già in maggioranza e l'antenna era ormai fuori uso gia' da un settimana. Adesso il proprietario che l'affittuaria negano il pagamento. Cosa possiamo fare? Possiamo staccare il filo dell'antenna di quell'appartamento? T. C. Il condomino che abbia anticipato una spesa comune ha diritto al rimborso, a condizione che abbia precedentemente interpellato, o quanto meno preavvertito, gli altri condomini o l amministratore, e fornisca la prova sia della loro trascuratezza che dell urgenza della spesa (Cass. 3/8/2001, n ). Poiché nel caso di specie difetta quanto meno il secondo dei suddetti presupposti, se si vuole rientrare della spesa si deve adeguatamente provare che il conduttore si era obbligato al pagamento qualora non avesse provveduto il condominolocatore. Sconsigliabile staccare il collegamento all unità immobiliare del condomino che non intende contribuire alla spesa. AUTO DANNEGGIATA Mia moglie ha parcheggiato l auto nel posto auto assegnato, a pagamento, nel cortile del condominio (privato) nel quale affitta un negozio. Dal 4 piano è caduta una piastrella con dei calcinacci e dopo poco è sceso un muratore che ha detto che per sbaglio aveva fatto cadere il materiale. Ha fornito il nominativo del suo titolare che però non pare troppo affidabile. In questi casi è responsabile il condominio con la sua assicurazione, che a sua volta si rivarrà sull inquilino o l impresa o no? C. C.