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1 RELAZIONE TECNICA DEL C.T.U. Oggetto: Perizia tecnico-estimativa dei beni oggetto della Procedura Esecutiva n.73/12 R.E. del Tribunale di Arezzo, in favore di UNICREDIT S.p.A. ed a carico del signor, nato a Bagno a Ripoli (FI) il 16/12/1982 (C.F. LTA MRC 82T16 A564V). PREMESSA ***** Il sottoscritto, iscritto all ordine degli Ingegneri della provincia di Arezzo con il n.1193, residente in Ortignano Raggiolo (Ar), Località Le Macee n 57/1, in qualità di Consulente Tecnico d Ufficio, a seguito all incarico assegnatogli dal Tribunale di Arezzo, nella persona del Giudice Dott.ssa Agnese Di Girolamo, in data 2 Ottobre 2012, si accinge qui di seguito alla esposizione della relazione peritale degli immobili relativi alla procedura di pignoramento di cui all oggetto. In sede di udienza è stato chiamato dal giudice a rispondere ad una serie di quesiti ben precisi: CAPITOLO 1 Controllando la documentazione fornita al sottoscritto, si è constatato che la documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa, ovvero: - Copia nota di trascrizione (agli atti). - Certificato notarile sostitutivo della documentazione Ipocatastale (agli atti). I beni oggetto della procedura esecutiva, come da documentazione allegata, sono identificati in: UNITA NEGOZIALE N 1: Immobile di civile abitazione situato nel Comune di Ortignano Raggiolo (Ar), costituito da: -Fabbricato di civile abitazione, posto in Località Ortignano Alto, nel Comune di Ortignano Raggiolo, identificato al Catasto Fabbricati del Comune medesimo al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno 4 (EX sub.1 e sub.2), categoria A/4, classe 3, vani 5, piani T-S1-S2, rendita catastale 252,55 ; L immobile di civile abitazione di cui alla unità negoziale n 1, risulta essere di piena proprietà del signor il 16/12/1982 (C.F. LTA MRC 82T16 A564V) per essere a lui pervenuta a seguito di Atto di Compravendita del 25 maggio 2001, a rogito del Notaio dott.ssa Anna Rosalia Marolda, Repertorio 42372, trascritto in Arezzo il 1 giugno 2001, Registro Particolare n 6359 e n 6360, Registro Generale n 8987 e n

2 CAPITOLO 2 Si è inoltre provveduto al reperimento della seguente documentazione: UNITA NEGOZIALE N 1: Immobile di civile abitazione situato nel Comune di Ortignano Raggiolo (Ar), costituito da: -Fabbricato di civile abitazione, posto in Località Ortignano Alto, nel Comune di Ortignano Raggiolo, identificato al Catasto Fabbricati del Comune medesimo al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno 4(ex sub.1 e sub.2), categoria A/4, classe 3, vani 5, piani T-S1-S2, rendita catastale 252,55 ; Estratto di mappa catastale 1:2000 che identifica gli immobili oggetto d esecuzione; Visura catastale attuale che identifica l unità immobiliare iscritta al Catasto Urbano; Planimetria catastale in scala 1:200 degli immobili. CAPITOLO 3 ELENCO ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI Come si evince dalla documentazione ipocatastale agli atti, sui beni di cui all unità negoziale n 1 di proprietà del signor 16/12/1982 sussistono le seguenti formalità: nato a Bagno a Ripoli (FI) il ISCRIZIONE CONTRO DI IPOTECA VOLONTARIA n 412 registro particolare e n 2728 registro generale iscritta in data 9 febbraio 2010, derivante da atto di costituzione di ipoteca volontaria a favore della società con sede in Firenze e contro il signor (debitore non datore di ipoteca risulta essere la società Arredo & Restauro s.r.l. ), per euro ,52 di cui euro ,76 in linea capitale, gravante sugli immobili individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Ortignano Raggiolo, al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno 4. ISCRIZIONE CONTRO DI IPOTECA GIUDIZIALE n 2114 registro particolare e n registro generale iscritta in data 2 agosto 2011, derivante da Decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze in data 17 giugno 2011 (rep.7871) a favore di UNICREDIT S.P.A., con sede a Roma e contro il signor gravante sugli immobili individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Ortignano Raggiolo, al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno 4, per euro ,00 di cui euro ,76 in linea capitale. TRASCRIZIONE CONTRO DI VERBALE DI PIGNORAMETO IMMOBILI n 3455 registro particolare e n 4598 registro generale trascritto in data 30 marzo 2012, a favore di UNICREDIT S.P.A., con sede a Roma e contro il signor gravante sugli immobili individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Ortignano Raggiolo, al Foglio n 17, Particella n 216 Sub.4. 2

3 CAPITOLO 4 In riferimento alla presenza di vincoli e spese condominali, l immobile in oggetto risulta essere una porzione di un fabbricato in pietra più ampio con diritto di sfruttamento a comune di un piccolo resede, ma non ci sono parti a comune quali scale o porzioni di tetto, quindi non risultano spese condominiali. CAPITOLO 5 Non risultano diritti demaniali o usi civici dei beni in oggetto. CAPITOLO 6 Elenco formalità da cancellare: 1. ISCRIZIONE CONTRO DI IPOTECA VOLONTARIA n 412 registro particolare e n 2728 registro generale iscritta in data 9 febbraio 2010, derivante da atto di costituzione di ipoteca volontaria a favore della società con sede in Firenze e contro il signor (debitore non datore di ipoteca risulta essere la società Arredo & Restauro s.r.l. ), per euro ,52 di cui euro ,76 in linea capitale, gravante sugli immobili individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Ortignano Raggiolo, al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno ISCRIZIONE CONTRO DI IPOTECA GIUDIZIALE n 2114 registro particolare e n registro generale iscritta in data 2 agosto 2011, derivante da Decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze in data 17 giugno 2011 (rep.7871) a favore di UNICREDIT S.P.A., con sede a Roma e contro il signor gravante sugli immobili individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Ortignano Raggiolo, al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno 4, per euro ,00 di cui euro ,76 in linea capitale. 3. TRASCRIZIONE CONTRO DI VERBALE DI PIGNORAMETO IMMOBILI n 3455 registro particolare e n 4598 registro generale trascritto in data 30 marzo 2012, a favore di UNICREDIT S.P.A., con sede a Roma e contro il signor gravante sugli immobili individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Ortignano Raggiolo, al Foglio n 17, Particella n 216 Sub.4. 3

4 CAPITOLO 7 L insieme dei beni di cui alla unità negoziale 1 è costituito da un immobile ad uso di civile abitazione, disposto su tre livelli, di circa 85 mq di superficie netta (corrispondenti a circa 127 mq di superficie lorda complessiva) dotato di piccolo resede a comune, posto in località Ortignano Alto, borgo rurale storico, situato in zona collinare, a circa 1 km dal nucleo principale del Comune di Ortignano Raggiolo (AR). L immobile è inserito nel borgo storico della località ed è situato in adiacenza ad una strada pedonale lastricata in forte pendenza. L immobile fa parte di un edificio più ampio, costituito da tre unità immobiliari. La porzione oggetto della presente perizia e corrispondente al subalterno 4 è quella relativa ai civici 5 e 7, terra-tetto disposto su tre livelli. L edificio, edificato in data antecedente al 1967, è realizzato in muratura di pietra portante con solai intermedi in travi e travetti di legno e laterizio. Il tetto è realizzato con travetti in cemento e tabelle in laterizio ed impermeabilizzato in laterizio. L immobile è stato oggetto di un intervento di ristrutturazione eseguito nel 2002 che ha comportato il rifacimento dei solai interni e degli intonaci interni e di buona parte del tetto, oltre che la modifica della destinazione d uso dei locali. L intervento avrebbe dovuto comportare la realizzazione di una scala interna al fine di ottenere una unica unità immobiliare, ma questo non è stato fatto, pertanto la proprietà si presenta oggi come costituita da due unità immobiliari separate. Percorrendo la strada pedonale si giunge al piano terra dell immobile (civico n 5); la proprietà è delimitata da una ringhiera in ferro che individua il resede a comune con il proprietario del resto dell edificio. Il resede, pavimentato in porfido, è diviso da un struttura provvisoria in legno che delimita la parte in uso all immobile in oggetto. Attraverso la porta di ingresso (portafinestra in legno di pregio) si accede direttamente alla cucina con caminetto a legna. La cucina ha una superficie netta di 10,15mq, ed è illuminata da una finestra esposta a est. Sopra la cucina è stato realizzato un soppalco in lego ad uso deposito nel quale è stata inoltre collocata la caldaia a gas per il funzionamento dei caloriferi per il riscaldamento dell appartamento. Dalla cucina si accede direttamente alla camera di circa 15,9 mq, illuminata da due finestre esposte ad est e anch essa parzialmente soppalcata ad uso armadio. Dalla camera si accede direttamente al piccolo bagno di 3,2 mq con servizi 4

5 igienici e doccia, illuminato da una piccola finestra esporta a nord. Le finiture interne sono tutte di buon pregio, i pavimenti sono realizzati in cotto, le stanze hanno la travatura in legno in parte a vista. Particolare cura è stata messa nella realizzazione degli intonaci che in parte mettono in risalto la muratura portante e le soglie in legno delle finestre. Gli infissi sia interni che esterni sono in legno di buon pregio. Il piano terra ed il resede costituiscono la prima delle due unità immobiliari che formano la proprietà in oggetto. La strada pedonale che costeggia l immobile comincia immediatamente a scendere in maniera ripida e conduce al primo piano sottostrada dove proprio sulla via si affaccia il portoncino di ingresso della seconda unità immobiliare (civico n 7). Dal portoncino si accede direttamente ad un vano di circa 10,15 mq, adibito a camera e illuminato da una finestra esposta a est. Attraversando la camera si arriva alla porta che conduce ad un disimpegno dal quale frontalmente si accede alla seconda camera di 15,9 mq illuminata da due finestre, sulla sinistra, scendendo alcuni gradini si accede al bagno di 6,9 mq con servizi e doccia, sulla destra, scendendo una scala in legno si accede al piano inferiore ad uso cucina (secondo sottostrada). Il suddetto bagno è aerato da una piccola finestra che si affaccia su un vano ad uso cantina. Al piano secondo sottostrada troviamo la cucina di 15 mq, con stufa a legna. La stanza è illuminata da una porta finestra che conduce all esterno e si affaccia nuovamente sulla pubblica strada pedonale. Girando introno all edificio sulla destra si giunge ad un piccolo vano di circa 3,2 mq adibito a cantina e locale tecnico dove è stata collocata la caldaia della seconda unità immobiliare e sul quale si apre la finestra interna del bagno. Risalendo invece la pubblica strada sulla sinistra troviamo un piccolo ripostiglio ad uso lavanderia, di circa 4,4mq. Anche per la seconda unità (composta dal primo e secondo piano sottostrada) lo stato dei locali interni è molto buono e le finiture interne sono di buon pregio. I pavimenti sono rivestiti in cotto e gli infissi sono in legno di buon pregio. Gli impianti elettrico e termosanitario sono stati rifatti in occasione della ristrutturazione (2002), sono quindi efficienti anche se mancano le dichiarazioni di conformità degli installatori. La muratura esterna, su tutti i livelli, invece presenta in molte zone segni di degrado e fessurazione, dovuti agli agenti atmosferici e necessiterebbe di un intervento di rifacimento della stuccatura delle pietre. Tutti i vani sui tre livelli sono sufficientemente aerati ed illuminati, l immobile nel complesso risulta vivibile nonostante gli ambienti siano di dimensioni ridotte. 5

6 Come più ampiamente descritto nel Capitolo 11, rispetto al progetto autorizzato in occasione dei lavori di ristrutturazione la distribuzione dei locali interni è modificata e di fatto l immobile è costituito da due unità distinte. Risulta però chiaro che le due unità separate, date le ridotte dimensioni sarebbero poco funzionali e poco vivibili e pertanto relativamente difficili da vendere separatamente. CAPITOLO 8 I dati contenuti nel verbale di pignoramento corrispondono in sostanza a quelli attuali e rappresentano gli immobili degli esecutati, ovvero: Immobile di civile abitazione situato nel Comune di Ortignano Raggiolo (Ar), costituito da: -Fabbricato di civile abitazione, posto in Località Ortignano Alto, nel Comune di Ortignano Raggiolo, identificato al Catasto Fabbricati del Comune medesimo al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno 4 (EX sub.1 e sub.2), categoria A/4, classe 3, vani 5, piani T-S1-S2, rendita catastale 252,55 ; CAPITOLO 9 L accatastamento dell immobile presenta diverse incongruenze in merito alla disposizione interna dei locali pertanto sarà necessario eseguire un nuovo accatastamento dell immobile, da effettuare contestualmente alla procedura di regolarizzazione urbanistica descritta nel Capitolo 11. CAPITOLO 10 Lo strumento urbanistico comunale identifica l immobile come appartenente alla Zona A, Centro Storico, classificato come appartenente al gruppo Dd Ristrutturazione Edilizia, vedi estratto RU allegato. Non facendo parte alcun terreno nell esecuzione immobiliare, non viene fornito alcun certificato di destinazione urbanistica in quanto non necessario. 6

7 CAPITOLO 11 Dai controlli effettuati presso l Archivio del Comune di Ortignano Raggiolo si è constatato che il fabbricato su cui è inserita l unità immobiliare oggetto di pignoramento, è stato costruito antecedentemente al 1 settembre L immobile è stato oggetto di interventi di ristrutturazione interna autorizzati a seguito di DIA presentata al Comune di Ortignano Raggiolo, pratica n 757 del 08/03/2002 e pagamento dei relativi oneri. I lavori hanno interessato il rifacimento parziale del tetto ed il rifacimento dei solai intermedi, oltre che degli impianti e delle pareti interne. Il progetto prevedeva la fusione delle due unità immobiliari identificate dai subalterni 1 e 2 (oggi sostituiti dal sub. 4) e la realizzazione di una scala interna che collegasse tutti e tre i livelli che costituiscono la proprietà. In difformità al progetto presentato invece è stata realizzata la scala soltanto tra il primo piano sottostrada ed il secondo piano sottostrada ed è stato inoltre variata la disposizione interna dei locali ed è cambiata la posizione delle aperture interne di collegamento tra i locali, sempre rispetto alla planimetria allegata alla pratica edilizia presentata al Comune. Di fatto quindi ad oggi l immobile si presenta ancora sotto forma di due unità immobiliari separate. I lavori suddetti sono terminati nel 2002, ma non è stata presentata la dichiarazione di fine lavori e la relativa dichiarazione di conformità delle opere e degli impianti. Allo stato attuale pertanto l immobile è privo di dichiarazione di agibilità. Analizzando con il tecnico comunale le difformità riscontrate, poiché non risultano modifiche ai prospetti rispetto alla condizione progettuale e poiché i lavori sono stati eseguiti prima dell entrata in vigore della normativa antisismica, è emerso che sarà necessario e sufficiente istruire una pratica di Verifica di Conformità e pagare la sanzione prevista di 516,00 per regolarizzare la posizione dell immobile. Il costo della pratica, che dovrà comprendere anche la dichiarazione di abitabilità a firma di tecnico abilitato ed il corretto accatastamento delle planimetrie, è stimabile in 1.000,00+IVA(oltre la sanzione). CAPITOLO 12 Al momento del sopralluogo è stato constatato che la porzione dell immobile oggetto della presente perizia identificata al civico n 5 risulta occupata dal proprietario sig. risulta inoltre ivi residente la sig.ra Parenti Desirè, nata a Firenze il 09/11/1983. Da indagine presso l agenzia delle entrate risulta un contratto tramite il quale il sig. 7

8 concede in locazione al sig. Alti Alessandro, nato a Firenze il 21/01/60 ( ) la porzione dell immobile oggetto della procedura di pignoramento, identificata al civico n 7 (piano primo sottostrada e secondo sottostrada). Il suddetto contratto è stato stipulato il 16/10/2006, registrato in Firenze in data 17/10/2006 (serie 3, numero 9545), ed ha la durata di anni 4, rinnovabile per ulteriori 4 anni. CAPITOLO 13 In base alle indagini effettuate presso l ufficio dell anagrafe dei Comuni di Ortignano Raggiolo, il signor nato a Bagno a Ripoli (FI) il 16/12/1982 risulta di stato civile CELIBE. Risulta inoltre residente nell immobile oggetto della presente perizia ed il suo stato di famiglia comprende: CAPITOLO 14 risulta di stato civile CELIBE (vedi Capitolo 13). CAPITOLO 15 In riferimento alla caratteristica ed allo stato di manutenzione dell unità immobiliare oggetto di accertamento, gli impianti elettrico ed termosanitario sono stati realizzati di recente, ovvero in occasione dei lavori di ristrutturazione eseguiti nel 2002, ma non risultano depositati presso il Comune di Ortignano Raggiolo dichiarazioni di conformità. Ad oggi risultano in buone condizioni di manutenzione e funzionamento. Contestualmente alla dichiarazione di abitabilità dovranno essere depositate anche le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico e termosanitario, al costo stimato di circa 400 +IVA. Ai sensi del Decreto Legislativo 192/05 e successive modificazioni, nonché della Normativa Guida Nazionale, l Attestato di certificazione energetica per l immobile in oggetto può essere redatto e rilasciato senza che via sia messa in atto nessuna opera di adeguamento, in quanto, essendo l immobile in oggetto già esistente alla data del 1 Luglio 2009, il certificato energetico deve solamente attestare il consumo energetico annuo nelle condizioni attuali. L unità immobiliare necessita di redazione di apposita certificazione energetica, la quale è prevista ad un costo di circa 400,00+IVA. 8

9 CAPITOLO 16 Ancorché i beni oggetto di pignoramento costituiscano di fatto due unità indipendenti, data la ridotta dimensione e la difficoltà di una eventuale vendita separata, si procede alla stima in un unico lotto. CAPITOLO 17 Il criterio di stima ritenuto più adeguato ad individuare il valore di mercato del bene oggetto della presente relazione, è quello sintetico per confronto diretto. Per lo svolgimento della stima si è resa necessaria l analisi tecnica ed economica dei beni simili a quelli da valutare, esistenti nella zona. L unità di misura è il metro quadrato di superficie lorda. Riepilogo superficie ai fini della valutazione: Piano terra Cucina: 10,15 mq Camera: 15,9 mq Bagno : 3,2 mq Piano primo sottostrada Camera: 10,15 mq Camera: 15,9 mq Bagno : 6,9 mq Piano secondo sottostrada Cucina: 15 mq Cantina: 3,2 mq Ripostiglio: 4,4 mq Totale superficie netta 84,8 mq. Totale superficie lorda 127 mq. Pertanto, tenendo conto dei valori di mercato attuali e dei sopra citati parametri oltre allo stato del bene, per l unità immobiliare ad uso di civile abitazione, si può stimare un valore pari a 900 / mq di superficie lorda, quindi: 127 mq X 900 /mq =

10 Conclusioni Valore di mercato piena proprietà intero immobile: ,00 Valore di mercato dell intero immobile per vendita coattiva e detratte le spese per certificazioni e sanzioni: % = (accatastamento e certificazioni) (sanzione) = Arrotondato a: ,00 (euro Ottantottomilasettecento/00) In sintesi, il prezzo di vendita finale della piena proprietà della unità negoziale n 1, (Immobile di civile abitazione situato nel Comune di Ortignano Raggiolo (Ar), costituito da: -Fabbricato di civile abitazione, posto in Località Ortignano Alto, nel Comune di Ortignano Raggiolo, identificato al Catasto Fabbricati del Comune medesimo al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno 4(ex sub.1 e sub.2), categoria A/4, classe 3, vani 5, piani T-S1-S2, rendita catastale 252,55) di proprietà del signor nato a Bagno a Ripoli (FI) il 16/12/1982) risulta essere pari a ,00 (euro Ottantottomilasettecento/00). CAPITOLO 18 Gli immobili costituenti l unità negoziale sono pignorati per intero. Quindi si rimanda alla stima di cui al capitolo precedente. CAPITOLO 19 Il pignoramento in oggetto non riguarda né la sola nuda proprietà né il solo usufrutto, ma la piena proprietà. CAPITOLO 20 Nel caso specifico non sono stati individuati abusi non sanabili che comporterebbero la demolizione dell immobile, per cui non verrà stimato alcun valore del terreno su cui sorge l edificio. 10

11 RIEPILOGO E DESCRIZIONE FINALE DATI CATASTALI: Immobile di civile abitazione situato nel Comune di Ortignano Raggiolo (Ar), costituito da: Fabbricato di civile abitazione, posto in Località Ortignano Alto, nel Comune di Ortignano Raggiolo, identificato al Catasto Fabbricati del Comune medesimo al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno 4 (EX sub.1 e sub.2), categoria A/4, classe 3, vani 5, piani T-S1-S2, rendita catastale 252,55 ; L immobile di civile abitazione di cui sopra, risulta essere di piena proprietà del signor per essere a lui pervenuta a seguito di Atto di Compravendita del 25 maggio 2001, a rogito del Notaio dott.ssa Anna Rosalia Marolda, Repertorio 42372, trascritto in Arezzo il 1 giugno 2001, Registro Particolare n 6359 e n 6360, Registro Generale n 8987 e n DESCRIZIONE: L insieme dei beni in oggetto è costituito da un immobile ad uso di civile abitazione, disposto su tre livelli, di circa 85 mq di superficie netta (corrispondenti a circa 127 mq di superficie lorda complessiva) dotato di piccolo resede a comune, posto in località Ortignano Alto, borgo rurale storico, situato in zona collinare, a circa 1 km dal nucleo principale del Comune di Ortignano Raggiolo (AR). L immobile è inserito nel borgo storico della località ed è situato in adiacenza ad una strada pedonale lastricata in forte pendenza. L immobile fa parte di un edificio più ampio, costituito da tre unità immobiliari. La porzione oggetto della presente perizia e corrispondente al subalterno 4 è quella relativa ai civici 5 e 7, terra-tetto disposto su tre livelli. L edificio, edificato in data antecedente al 1967, è realizzato in muratura di pietra portante con solai intermedi in travi e travetti di legno e laterizio. Il tetto è realizzato con travetti in cemento e tabelle in laterizio ed impermeabilizzato in laterizio. L immobile è stato oggetto di un intervento di ristrutturazione eseguito nel 2002 che ha comportato il rifacimento dei solai interni e degli intonaci interni e di buona parte del tetto, oltre che la modifica della destinazione d uso dei locali. L intervento avrebbe dovuto comportare la realizzazione di una scala interna al fine di ottenere una unica unità immobiliare, ma questo non è stato fatto, pertanto la proprietà si presenta oggi come costituita da due unità immobiliari separate. Percorrendo la strada pedonale si giunge al piano terra dell immobile (civico n 5); la 11

12 proprietà è delimitata da una ringhiera in ferro che individua il resede a comune con il proprietario del resto dell edificio. Il resede, pavimentato in porfido, è diviso da un struttura provvisoria in legno che delimita la parte in uso all immobile in oggetto. Attraverso la porta di ingresso (portafinestra in legno di pregio) si accede direttamente alla cucina con caminetto a legna. La cucina ha una superficie netta di 10,15mq, ed è illuminata da una finestra esposta a est. Sopra la cucina è stato realizzato un soppalco in lego ad uso deposito nel quale è stata inoltre collocata la caldaia a gas per il funzionamento dei caloriferi per il riscaldamento dell appartamento. Dalla cucina si accede direttamente alla camera di circa 15,9 mq, illuminata da due finestre esposte ad est e anch essa parzialmente soppalcata ad uso armadio. Dalla camera si accede direttamente al piccolo bagno di 3,2 mq con servizi igienici e doccia, illuminato da una piccola finestra esporta a nord. Le finiture interne sono tutte di buon pregio, i pavimenti sono realizzati in cotto, le stanze hanno la travatura in legno in parte a vista. Particolare cura è stata messa nella realizzazione degli intonaci che in parte mettono in risalto la muratura portante e le soglie in legno delle finestre. Gli infissi sia interni che esterni sono in legno di buon pregio. Il piano terra ed il resede costituiscono la prima delle due unità immobiliari che formano la proprietà in oggetto. La strada pedonale che costeggia l immobile comincia immediatamente a scendere in maniera ripida e conduce al primo piano sottostrada dove proprio sulla via si affaccia il portoncino di ingresso della seconda unità immobiliare (civico n 7). Dal portoncino si accede direttamente ad un vano di circa 10,15 mq, adibito a camera e illuminato da una finestra esposta a est. Attraversando la camera si arriva alla porta che conduce ad un disimpegno dal quale frontalmente si accede alla seconda camera di 15,9 mq illuminata da due finestre, sulla sinistra, scendendo alcuni gradini si accede al bagno di 6,9 mq con servizi e doccia, sulla destra, scendendo una scala in legno si accede al piano inferiore ad uso cucina (secondo sottostrada). Il suddetto bagno è aerato da una piccola finestra che si affaccia su un vano ad uso cantina. Al piano secondo sottostrada troviamo la cucina di 15 mq, con stufa a legna. La stanza è illuminata da una porta finestra che conduce all esterno e si affaccia nuovamente sulla pubblica strada pedonale. Girando introno all edificio sulla destra si giunge ad un piccolo vano di circa 3,2 mq adibito a cantina e locale tecnico dove è stata collocata la caldaia della seconda unità immobiliare e sul quale si apre la finestra interna del bagno. Risalendo invece la pubblica strada sulla sinistra troviamo un piccolo ripostiglio ad uso lavanderia, di circa 4,4mq. 12

13 Anche per la seconda unità (composta dal primo e secondo piano sottostrada) lo stato dei locali interni è molto buono e le finiture interne sono di buon pregio. I pavimenti sono rivestiti in cotto e gli infissi sono in legno di buon pregio. Gli impianti elettrico e termosanitario sono stati rifatti in occasione della ristrutturazione (2002), sono quindi efficienti anche se mancano le dichiarazioni di conformità degli installatori. La muratura esterna, su tutti i livelli, invece presenta in molte zone segni di degrado e fessurazione, dovuti agli agenti atmosferici e necessiterebbe di un intervento di rifacimento della stuccatura delle pietre. Tutti i vani sui tre livelli sono sufficientemente aerati ed illuminati, l immobile nel complesso risulta vivibile nonostante gli ambienti siano di dimensioni ridotte. In riferimento alla caratteristica ed allo stato di manutenzione, gli impianti elettrico ed termosanitario sono stati realizzati di recente, ovvero in occasione dei lavori di ristrutturazione eseguiti nel 2002, ma non risultano depositati presso il Comune di Ortignano Raggiolo dichiarazioni di conformità. Ad oggi risultano in buone condizioni di manutenzione e funzionamento. Contestualmente alla dichiarazione di abitabilità dovranno essere depositate anche le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico e termosanitario, al costo stimato di circa 400 +IVA. Ai sensi del Decreto Legislativo 192/05 e successive modificazioni, nonché della Normativa Guida Nazionale, l Attestato di certificazione energetica per l immobile in oggetto può essere redatto e rilasciato senza che via sia messa in atto nessuna opera di adeguamento, in quanto, essendo l immobile in oggetto già esistente alla data del 1 Luglio 2009, il certificato energetico deve solamente attestare il consumo energetico annuo nelle condizioni attuali. L unità immobiliare necessita di redazione di apposita certificazione energetica, la quale è prevista ad un costo di circa 400,00+IVA. Al momento del sopralluogo è stato constatato che la porzione dell immobile oggetto della presente perizia identificata al civico n 5 risulta occupata dal proprietario sig. nato a Bagno a Ripoli (FI) il 16/12/1982, di stato civile CELIBE, risulta inoltre ivi residente la sig.ra, nata a Firenze il 09/11/1983. Da indagine presso l agenzia delle entrate risulta un contratto tramite il quale il sig. concede in locazione al sig., nato a Firenze il 21/01/60 ( ) la porzione dell immobile oggetto della procedura di pignoramento, identificata al civico n 7 (piano primo sottostrada e secondo sottostrada). Il suddetto contratto è stato stipulato il 16/10/2006, registrato in Firenze in data 17/10/2006 (serie 3, numero 9545), ed ha la durata di anni

14 CONFORMITA URBANISTICA: Lo strumento urbanistico comunale identifica l immobile come appartenente alla Zona A, Centro Storico, classificato come appartenente al gruppo Dd Ristrutturazione Edilizia, vedi estratto RU allegato. Dai controlli effettuati presso l Archivio del Comune di Ortignano Raggiolo si è constatato che il fabbricato su cui è inserita l unità immobiliare oggetto di pignoramento, è stato costruito antecedentemente al 1 settembre L immobile è stato oggetto di interventi di ristrutturazione interna autorizzati a seguito di DIA presentata al Comune di Ortignano Raggiolo, pratica n 757 del 08/03/2002 e pagamento dei relativi oneri. I lavori hanno interessato il rifacimento parziale del tetto ed il rifacimento dei solai intermedi, oltre che degli impianti e delle pareti interne. Il progetto prevedeva la fusione delle due unità immobiliari identificate dai subalterni 1 e 2 (oggi sostituiti dal sub. 4) e la realizzazione di una scala interna che collegasse tutti e tre i livelli che costituiscono la proprietà. In difformità al progetto presentato invece è stata realizzata la scala soltanto tra il primo piano sottostrada ed il secondo piano sottostrada ed è stato inoltre variata la disposizione interna dei locali ed è cambiata la posizione delle aperture interne di collegamento tra i locali, sempre rispetto alla planimetria allegata alla pratica edilizia presentata al Comune. Di fatto quindi ad oggi l immobile si presenta ancora sotto forma di due unità immobiliari separate. I lavori suddetti sono terminati nel 2002, ma non è stata presentata la dichiarazione di fine lavori e la relativa dichiarazione di conformità delle opere e degli impianti. Allo stato attuale pertanto l immobile è privo di dichiarazione di agibilità. Analizzando con il tecnico comunale le difformità riscontrate, poiché non risultano modifiche ai prospetti rispetto alla condizione progettulale e poiché i lavori sono stati eseguiti prima dell entrata in vigore della normativa antisismica, è emerso che sarà necessario e sufficiente istruire una pratica di Verifica di Conformità e pagare la sanzione prevista di 516,00 per regolarizzare la posizione dell immobile. Il costo della pratica, che dovrà comprendere anche la dichiarazione di abitabilità a firma di tecnico abilitato ed il corretto accatastamento delle planimetrie, è stimabile in 1.000,00+IVA (oltre la sanzione). 14

15 RIEPILOGO SUPERFICI AI FINI DELLA VALUTAZIONE: Piano terra Cucina: 10,15 mq Camera: 15,9 mq Bagno : 3,2 mq Piano primo sottostrada Camera: 10,15 mq Camera: 15,9 mq Bagno : 6,9 mq Piano secondo sottostrada Cucina: 15 mq Cantina: 3,2 mq Ripostiglio: 4,4 mq Totale superficie netta 84,8 mq. Totale superficie lorda 127 mq. Ancorché i beni oggetto di pignoramento costituiscano di fatto due unità indipendenti, data la ridotta dimensione e la difficoltà di una eventuale vendita separata, si procede alla stima in un unico lotto. Pertanto, tenendo conto dei valori di mercato attuali e dei sopra citati parametri oltre allo stato del bene, per l unità immobiliare ad uso di civile abitazione, si può stimare un valore pari a 900 / mq di superficie lorda, quindi: Valore di mercato piena proprietà immobile: 127 mq X 900 /mq = Valore di mercato dell intero immobile per vendita coattiva e detratte le spese per certificazioni e sanzioni: % = (accatastamento e certificazioni) (sanzione) = Arrotondato a: ,00 (euro Ottantottomilasettecento/00) In sintesi, il prezzo di vendita finale della piena proprietà dell Immobile di civile abitazione situato nel Comune di Ortignano Raggiolo (Ar), costituito da: - Fabbricato di civile abitazione, posto in Località Ortignano Alto, nel Comune di Ortignano Raggiolo, identificato al Catasto Fabbricati del Comune medesimo al Foglio n 17, Particella n 216 Subalterno 4(ex sub.1 e sub.2), categoria A/4, classe 3, vani 5, piani T-S1-S2, rendita catastale 252,55) di proprietà del signor risulta essere pari a ,00 (euro Ottantottomilasettecento/00). Ortignano Raggiolo 01/02/2013. Il Perito Esperto Nominato ing. Nicola Giannotti 15

16 DOCUMENTAZIONE ALLEGATA a) - Documentazione fotografica b) - Estratto di mappa catastale; c) - Visure catastali; d) - Visura Ipotecaria sintetica; e) - Copia atto di compravendita; f) - Estratto di Regolamento urbanistico comunale; g) - Elenco Iscrizioni e Trascrizioni; h) - Certificati di residenza e stato civile; i) - Relazione di vendita; j) - Copia elaborati progettuali (rilievo situazione attuale); k) - Relazione in forma anonima l) - Copia contratto di locazione; m) - Attestazione di avvenuta comunicazione al creditore e debitore. 16

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