LE NOVITA FISCALI PER LA CASA Pontedera 29 giugno Avv. Barbara Gambini Confedilizia Pisa

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1 LE NOVITA FISCALI PER LA CASA Pontedera 29 giugno 2016 Avv. Barbara Gambini Confedilizia Pisa

2 Art. 1 comma legge di stabilità 2016 (L n. 208) Riduzione del 25% dell IMU e della TASI, per gli immobili locati a canone concordato

3 QUALI SONO I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO? I contratti di locazione ad uso abitativo diversi da quelli ex art. 2 comma I L. 431/1998 (4+4 a canone libero): Agevolati Transitori Per studenti

4 I contratti agevolati Sono regolati dall art. 2 comma 3 della L.431/98,e sono comunemente chiamati contratti 3+2, in alternativa ai contratti 4+4 a canone libero, disciplinati dall art. 2 comma 1 della medesima legge. Il canone non è libero, ma determinato sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative

5 I contratti agevolati Esigenze abitative ordinarie del conduttore Stipulabili in tutti i Comuni Schema contrattuale: Allegato A del DM ex art. 4 c. 2 L. 431/1998 Oneri accessori: Tabella all. DM ex art. 4 c. 2 L. 431/1998

6 I contratti agevolati La durata minima del contratto è prevista in modo inderogabile dalla legge ed è di 3 anni con proroga di 2 anni. il locatore ha facoltà di esercitare il diniego di rinnovo alla prima scadenza, esclusivamente per i motivi ex art. 3 L. 431/1998. La durata massima è rimessa alla libera contrattazione delle parti.

7 I contratti agevolati Recesso del conduttore: in presenza di gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

8 I contratti agevolati MODALITA DI DETERMINAZIONE DEL CANONE Accordi territoriali sottoscritti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Sono depositati presso i comuni dell'area territoriale interessata.

9 I contratti agevolati MODALITA DI DETERMINAZIONE DEL CANONE In mancanza di accordi territoriali: DM INFRASTRUTTURE Si fa riferimento a precedenti accordi sottoscritti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e conduttori; Si fa riferimento all accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo, di minor distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

10 I contratti agevolati Accordi attualmente sottoscritti per Pisa: 2013: PISA, CASCINA, PONTEDERA, S. GIULIANO 2015: S. MINIATO, CASTELFRANCO, MONTOPOLI, CALCINAIA E S. CROCE (solo firma accordo, non modello contratto), SANTA MARIA A MONTE 2016: VOLTERRA, BIENTINA, BUTI, CAPANNOLI, CASCIANTA TERME-LARI, CHIANNI, LAJATICO, PALAIA, PECCIOLI, PONSACCO, TERRICCIOLA,

11 I contratti agevolati Gli accordi territoriali consentono la determinazione del canone, in base ai seguenti elementi: Ubicazione sul territorio; Classificazione per caratteristiche; Superficie; Dotazione di mobilio; Durata del Contratto. Valutazione del mercato immobiliare

12 I contratti agevolati Per calcolare il canone agevolato, occorre: 1) La determinazione della zona di ubicazione dell immobile (il territorio del Comune è suddiviso in ZONE OMOGENEE e se ne ricava una cartografia); 2) La determinazione della superficie convenzionale; 3) La classificazione dell immobile in base alla c.d. caratteristiche ;

13 I contratti agevolati Dopo aver individuato la zona di ubicazione dell immobile, occorre calcolare la SUPERFICIE CONVENZIONALE dell alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di locazione. A tal fine è necessario sommare la superficie interna utile (modificata con i correttivi di legge), con Lo 0,60 della superficie utile delle autorimesse singole; Lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; Lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine ed altri simili accessori; Lo 0,10 della superficie scoperta di pertinenza dell immobile in godimento esclusivo del conduttore

14 I contratti agevolati L ultimo elemento da considerare ai fini della determinazione del canone concordato, è la tipologia dell alloggio, ascrivendolo nel tipo A,B,C, a seconda delle dotazioni presenti, della vetustà ecc.

15 I contratti agevolati Il Canone di Locazione degli immobili da locare è determinato per zona, in relazione alla tipologia di alloggio, sulla base di fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile minimo ed uno massimo a mq

16 I contratti agevolati L alloggio deve essere consegnato: con gli impianti a norma di legge ed efficienti dotato di Attestato di Prestazione Energetica (deve essere inserita «apposita clausola» con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica dell edificio (sanzione amm. da 300 a 1.800,00 )

17 Gli accordi territoriali possono prevedere una maggiorazione: per immobili arredati: fino ad un massimo del 20%. per durata superiore al minimo: (incremento del 5% per ogni ulteriore anno di durata oltre il minimo di legge) per la classe energetica: per le unità immobiliari in classe energetica A, B o C (incremento del 5%)

18 I contratti agevolati Gli accordi territoriali possono prevedere l aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat, qualora non sia stato adottato il regime fiscale di cui al DLGS N. 23/2011 denominato Cedolare Secca (fino al l aliquota è del 10%)

19 I CONTRATTI TRANSITORI Art. 5 comma 1 L. 431/98 Usufruiscono della riduzione IMU e TASI solo nelle ipotesi in cui il canone di locazione non è liberamente determinabile, ma concordato sulla base di Accordi Territoriali: aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania; Comuni confinanti con tali aree; altri Comuni capoluogo di provincia: PISA

20 I CONTRATTI TRANSITORI Durata compresa tra 1 e 18 mesi; Per soddisfare esigenze transitorie del locatore o del conduttore, individuate dalla contrattazione territoriale, da indicarsi in apposita clausola contrattuale L esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto. Necessaria conferma, da parte del locatore e del conduttore del verificarsi dell esigenza transitoria, a mezzo lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata del 4+4

21 I CONTRATTI TRANSITORI Schema contrattuale: ALL.TO C AL DM Ripartizione oneri accessori: ALL.TO G al DM Determinazione del canone: per il Comune di Pisa si applicano i valori previsti dai contratti agevolati secondo il calcolo già indicato per i restanti Comuni della Provincia il canone sarà determinato dalla libera contrattazione tra le parti, a richiesta assistite dalle rispettive Organizzazioni sindacali.

22 I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI Art. 5comma 2 e 3 L. 431/98: - possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari - Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, in base agli accordi territoriali sottoscritti, a cui partecipano anche, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

23 I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI L Accordo riguarda gli iscritti a qualsiasi titolo a Universita o istituti di alta formazione, compresi gli Assegnisti di ricerca che sono nella categoria da non piu di 5 anni, DIMORANTI nel territorio del Comune di Pisa e, nell ambito della Provincia, anche nei Comuni limitrofi di S. Giuliano Terme e Cascina. Durata: da 6 a 36 mesi

24 I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI Il contratto di locazione deve riguardare l intero appartamento. E vietata qualsiasi forma di locazione parziale dell alloggio e/o posto letto, Il canone deve essere corrisposto in via solidale da tutti gli inquilini studenti, che potranno tra loro suddividere pro quota l importo complessivo del canone. Ai contratti che abbiano una durata superiore ai 18 mesi si applica il 75% dell aggiornamento ISTAT (ad eccezione dell opzione per la cedolare secca )

25 I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI Riepilogando, per il calcolo del canone concordato per studenti universitari, occorre: 1) individuare la zona omogenea in cui è ubicato l immobile; 2) calcolare la superficie convenzionale dell alloggio; 3) individuare il tipo A,B,C

26 I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI Qualora la durata del contratto sia inferiore a 12 mesi il canone risultante dal calcolo avrà una riduzione del 10%. Il canone, come determinato dagli Accordi territoriali, è maggiorato del 10% o del 15% in relazione al mobilio di dotazione

27 I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI E concesso ad ogni conduttore di recedere dal contratto dandone preavviso almeno un mese. In caso di recesso di uno o più condu ori firmatari, ferma la presenza di almeno uno degli iniziali condu ori, è ammesso il subentro di altro studente nel rapporto di locazione. Qualora tutti gli originali conduttori fossero sostituiti dai subentranti studenti, questi ultimi dovranno stipulare un nuovo contratto.

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