Nota territoriale di Milano II semestre Abstract. Mercato regionale. Mercato provinciale - Milano

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1 Nota territoriale di Milano II semestre - Abstract Mercato regionale Il mercato immobiliare residenziale della Lombardia, in termini di volumi di compravendita delle abitazioni, rappresenta circa il 20% del mercato nazionale (20,25% nel II semestre ) ed è pertanto la regione italiana con la dimensione più ampia di volumi scambiati. Le compravendite di abitazioni nei comuni lombardi sono NTN nel II semestre, in leggera ripresa rispetto al II semestre 2009, +0,8%. Sono otto le province nelle quali si registrano segnali positivi in questo semestre. Gli incrementi maggiori si hanno nelle province di Milano (+4,4%), Mantova (+4,2%), Lodi (+2,9%), Sondrio e Varese (+2,8% entrambe). Tra i decrementi quelli delle province di Bergamo (-5,6%) e Pavia (-4,2%) si sommano a quelli già registrati nel semestre precedente (-6,0% e -6,9% rispettivamente nel I semestre rispetto al I 2009). La media delle quotazioni rilevate per le abitazioni dall Osservatorio del Mercato Immobiliare nel II semestre è pari a /mq, sostanzialmente stabile rispetto al I semestre, +0,1%. La stabilità complessiva regionale della quotazione media si compone di lievi variazioni nelle singole province, con il picco del rialzo a Mantova (+2,7%) e della discesa a Bergamo (-3,3%). Tra i capoluoghi, Milano è la città con la quotazione media più elevata per le abitazioni che raggiunge quasi i 3 mila euro per metro quadrato di superficie lorda (Errore. L'origine riferimento non è stata trovata.). Como e Monza seguono nella scala delle quotazioni, con un valore intorno ai /mq. La città lombarda con le abitazioni meno care è Mantova (1.222 /mq). La regione Lombardia presenta una dinamica di mercato nel misurata da un IMI (quota percentuale di stock compravenduto) pari a 2,28%, di gran lunga superiore alla dinamica media nazionale (1,87 %). Di rilievo risultano i valori dell IMI relativo al nelle province di Milano, Monza Brianza e Lodi, dove la percentuale di stock compravenduto supera il 2,5%. Mercato provinciale - Milano Il numero di transazioni normalizzato della provincia di Milano risulta nel II semestre pari a NTN, al quale corrisponde un IMI del pari al 2,55% (Tabella ). Si tratta di un incremento delle compravendite di abitazioni del +4,4% rispetto al II semestre 2009, migliorando il buon risultato del precedente semestre (era +2,4% nel I rispetto al I 2009). Nel dettaglio delle macroaree, le migliori performance si registrano nella macroarea Abbiatense Magentino (+12,4%), nella macroarea Cintura Nord (+9,7%) e nella città di Milano (+7,2%). Di contro, risultano in contrazione i mercati nelle macroaree Direttrice Est (-1,7%) e, in modo particolare, Sud Milano (-11,9%). La quotazione media della provincia di Milano nel II semestre è pari a /mq, in leggero incremento rispetto al I semestre (+0,7%). La quotazione massima si riscontra a Milano città (2.985 /mq), mentre la minima si registra nell Alto Milanese (1.292 /mq). In termini di variazioni si registrano incrementi in tutte le macroaree, con il picco nell Alto Milanese (+1,1%) e lievi aumenti a Milano città e nella Cintura Nord (+0,6%). Tabella 1: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali NTN II sem Var % NTN II sem / II sem 2009 Quota % NTN provincia IMI Quotazione II sem /mq Var % quotazione II sem / I sem N. indice quotazioni II sem (base=i 2004) Abbiatense Magentino ,4% 10,49% 2,90% ,8% 124,6 Alto Milanese ,2% 7,61% 2,52% ,1% 115,9 Cintura Nord ,7% 16,58% 2,30% ,6% 119,2 Direttrice Est ,7% 12,45% 3,14% ,7% 114,1 Sud Milano ,9% 9,16% 2,85% ,7% 117,7 Milano Città ,2% 43,71% 2,40% ,6% 110,6 Provincia Milano ,4% 100,00% 2,55% ,7% 113,4 Il mercato degli immobili residenziali che si è contratto complessivamente dal 2004, confrontando semestri omologhi, di circa il -23% per la città di Milano e del -25% per i comuni minori. Le quotazioni della città di

2 Milano, dopo le lievi flessioni riscontrate nel 2008 e nel 2009, sono in ripresa nell anno, +1,4% complessivamente negli ultimi due semestri. I comuni della provincia hanno posticipato di un semestre sia il calo sia la ripresa delle quotazioni medie. I primi decrementi delle quotazioni si sono, infatti, registrati nel I semestre 2009 e nel II si assiste ad un segnale positivo. La quota maggiore di mercato della provincia di Milano è rappresentata da Milano città (43,7%), a seguire la Cintura Nord (16,6%) e la Direttrice Est (12,5%). Quest ultima è la macroarea che, nel, ha registrato la maggiore intensità di mercato, con un IMI pari al 3,14%, rispetto ad una media provinciale del 2,55%. Mercato del comune di Milano Con NTN nel II semestre, la città di Milano rappresenta circa il 10% del mercato residenziale dei capoluoghi italiani, seconda solo a Roma, e con un incremento del NTN pari a +7,2%, rispetto al II semestre 2009, ha spuntato la migliore performance tra le principali città d Italia (Errore. L'origine riferimento non è stata trovata.). Anche relativamente al valore dell IMI Milano si colloca insieme a Roma tra i mercati più dinamici della penisola. Nel seguito del paragrafo si illustrano le dinamiche del mercato immobiliare residenziale del II semestre nel dettaglio delle zone OMI della città di Milano. Per fornire una migliore analisi delle dinamiche del mercato delle abitazioni, le 55 zone OMI del comune di Milano sono state aggregate in 10 macroaree urbane: il Centro storico, fino alle mura medioevali (aggregazione delle zone OMI B11, B12, B13 e B14); il Centro, fino alle mura spagnole e bastioni (da B01 a B06); il Semicentro, fino alla circonvallazione esterna, a sua volta suddiviso in Nord (C01 e C12), Est (C09, C10 e C11), Sud (C06, C07 e C08) e Ovest (C02, C03, C04 e C05); la Periferia anch essa suddivisa in Nord (da D01 a D10 e E04), Est (da D11 a D17), Sud (da D18 a D22 e E03) ed Ovest (da D23 a D29 e E01 e E02). Figura 1: Mappa delle macroaree urbane di Milano. Come evidenziato nei dati di consuntivo relativi al II semestre, riportati in Tabella, il numero di transazioni normalizzato (NTN) è in sensibile aumento nelle macroaree del Centro (+32,0%) e del Semicentro Est (+31,3%); elevati, anche se di minore entità, gli incrementi di compravendite nel Centro storico (+11,0%) e nella Periferia Sud (+11,7%). In contrazione risulta solo la macroarea Semicentro Nord (-8,9%). La maggiore dinamica di mercato si registra nella macroarea urbana Semicentro Sud dove nel si è scambiato il 3,35% dello stock di abitazioni. Di contro, il valore più basso dell IMI si riscontra nella macroarea del Centro Storico (2,10%). Rispetto al I semestre tutte le quotazioni medie sono in crescita, in particolare nella periferia Est (+1,3%), nel Centro storico (+0,8%) e nel Centro (+0,9%). Si rileva che le zone con le abitazioni più care

3 sono concentrate nella macroarea urbana Centro Storico, dove la quotazione media supera i 6 mila euro al metro quadrato di superficie lorda. Tabella 2: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Milano Macroaree urbane NTN II sem Var % NTN II sem / II sem 2009 Quota % NTN comune IMI Quotazione II sem /mq Var % quotazione II sem / I sem Differenziale quotazione II sem rispetto alla media comunale Centro storico ,0% 2,0% 2,10% ,8% 2,28 Centro ,0% 7,6% 2,58% ,9% 1,58 Semicentro Nord 673-8,9% 7,4% 2,57% ,1% 1,10 Semicentro Est ,3% 8,7% 2,61% ,2% 1,28 Semicentro Sud 665 7,1% 7,3% 3,35% ,8% 1,03 Semicentro Ovest 541 9,7% 5,9% 2,21% ,2% 1,28 Periferia Nord ,8% 23,2% 2,38% ,7% 0,78 Periferia Est ,1% 11,6% 2,44% ,3% 0,87 Periferia Sud ,7% 11,4% 2,28% ,9% 0,79 Periferia Ovest ,4% 14,8% 2,13% ,5% 0,85 N.D ,0% Milano ,2% 100,00% 2,40% ,7% 1,00 Figura 1: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 1 NTN per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone OMI del comune. 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella1 in quanto calcolata come media ponderata delle quotazioni medie di zona pesate con il rispettivo stock abitativo rapportato allo stock totale del comune.

4 Nota trimestrale I trimestre 2011 (Abstract) Il mercato immobiliare italiano nel I trimestre 2011 mostra ancora una volta un segnale negativo, che conferma il trend discendente rilevato nei precedenti due trimestri. In effetti dopo la crisi del 2009, nel I semestre si era registrata una ripresa con variazioni tendenziali positive per due trimestri consecutivi. Ma dal III trimestre la variazione tendenziale annua è tornata negativa. Nel 2011 la riduzione complessiva del numero di unità immobiliari compravendute è pari a -3,6%. Tabella 1: I trimestre 2011 numero di transazioni normalizzate (NTN) Settori I trim 10 II trim 10 III trim 10 IV trim 10 I trim 11 Residenziale Terziario Commerciale Produttivo Pertinenze Altro Totale Settori I trim II trim Residenziale 4,3% 4,5% -2,7% -4,1% -3,7% Terziario -1,3% -14,1% -3,0% -3,5% -4,4% Commerciale -0,5% -4,7% -10,0% -2,0% -8,9% Produttivo -0,2% -4,2% -16,9% 4,0% -2,1% Pertinenze 2,1% 0,8% -0,4% -4,4% -2,6% Altro 5,7% 2,8% -3,5% 0,9% -5,1% Totale 3,4% 2,4% -2,3% -3,4% -3,6% I tassi tendenziali nel I trimestre del 2011 registrano segni negativi in tutti i settori, con una punta del -8,9% nelle tipologie commerciali. In termini assoluti, nel I trimestre 2011, sono state complessivamente compravendute unità immobiliari (in termini di NTN) di cui nel settore residenziale, e nelle pertinenze (box, posti auto, cantine per la maggior parte riconducibili all uso residenziale). L andamento trimestrale delle compravendite dal 2004 evidenzia un mercato immobiliare che riprende la discesa iniziata nel 2006 e che sembrava essersi arrestata nella prima parte del. Rispetto al I trimestre del 2004 si registra un calo del -21% circa a livello nazionale, rispetto al I trimestre del 2006 (punto massimo del periodo) nel 2011 si evidenzia invece un quasi -32% di compravendite totali. Il settore residenziale L andamento in discesa del mercato abitativo persiste anche nel I trimestre 2011, in tutte le macro aree, dopo la contrazione già evidenziata nella seconda parte del. In particolare la discesa nelle regioni del Centro e del Sud avviene con un tasso tendenziale meno negativo dell ultimo trimestre del. Al Nord, di contro, nel I trimestre 2011 il volume di abitazioni scambiate cala del -2,3%, con un tasso cioè peggiore di quello rilevato nel IV trimestre (-1,7%). 1

5 Rispetto all omologo trimestre del 2004, la riduzione del mercato residenziale registra una contrazione complessiva di compravendite maggiore al Nord, con -28% circa, e pari al -23% circa al Centro e a circa il -21% al Sud. Analizzando il mercato residenziale delle otto più grandi città italiane per popolazione, si osserva, in questo caso, un dato tendenziale inverso rispetto alle variazioni negative riscontrate in ambito nazionale e nelle macroaree geografiche del paese, con i volumi delle compravendite di abitazioni che registrano complessivamente un tasso tendenziale pari a - 2,0% (Tabella 3). Tabella 2: NTN settor e residenziale principali città Città III trim 10 IV trim 10 I trim 11 Roma ,0% 0,0% 1,3% Milano ,7% -0,8% -0,9% Torino ,3% -1,6% 8,7% Genova ,3% 7,3% 5,2% Napoli ,0% -1,3% -1,5% Palermo ,6% -5,4% 2,4% Bologna ,0% -5,8% 5,7% Firenze ,4% -6,3% -0,6% Totale città ,8% -0,9% 2,0% Resto Provincia III trim 10 IV trim 10 I trim 11 Roma ,0% -6,6% -5,1% Milano ,3% -2,4% -2,5% Torino ,8% 4,9% 3,8% Genova ,2% -4,9% -6,3% Napoli ,8% -1,5% -7,6% Palermo ,0% -16,5% -0,3% Bologna ,3% -1,9% -12,5% Firenze ,7% -7,6% -2,3% Totale resto provincia ,2% -2,9% -3,4% Fonte: OMI Agenzia del territorio. Il mercato immobiliare residenziale di Roma, in forte ripresa nel, nel I trimestre 2011 cresce del +1,3% rispetto al I trimestre. Crescono le compravendite anche a Torino (+8,7%), a Bologna (+5,7%), a Genova (+5,2%) e a Palermo (+2,4%), diminuiscono leggermente a Milano, Napoli e Firenze. Nei comuni della provincia delle principali città ( resto delle province ) il primo trimestre del 2011 segna diminuzioni generalizzate ad eccezione della provincia di Torino che invece registra un +3,8%, eccezione già rilevata nel IV trimestre. Una forte diminuzione delle compravendite si rileva nel resto della provincia di Bologna con - 12,5%. Decise perdite di volumi scambiati, oltre il -5%, si rilevano nelle province di Napoli, Genova e Roma. I settori terziario-commerciale-produttivo Gli andamenti delle compravendite di immobili dei settori terziario, commerciale e produttivo mostrano segni tutti negativi nel I trimestre La contrazione delle compravendite dal 2004, è maggiore per il settore commerciale, -36% circa. I settori terziario e produttivo registrano dal 2004 una diminuzione meno accentuata, -21% e -24% circa rispettivamente. 2

6 Con NTN il settore terziario, che comprende uffici e istituti di credito, mostra nel I trimestre 2011 un tasso tendenziale annuo ancora in calo, -4,4%, dopo le variazioni trimestrali tutte negative, registrate nel corso del. La contrazione risulta piuttosto accentuata al Sud, -12,0%, più lieve al Nord, -4,7%, mentre al Centro si registra un deciso aumento delle compravendite, +5,1% nel I trimestre 2011 rispetto al I trimestre, in controtendenza rispetto alle altre aree. Tabella 3: NTN trimestr ale e variaz ione % tendenziale annua settore terziario pe r macro area geogra fica Area III trim IV trim I trim 2011 Nord ,7% -2,8% -4,7% Centro ,0% 0,0% 5,1% Sud ,6% -9,7% -12,0% Italia ,0% -3,5% -4,4% Il settore commerciale, con NTN, registra una variazione tendenziale negativa pari al -8,9%. Tale flessione del trimestre va attribuita principalmente alle regioni del Sud e del Nord che segnano cali del -12,3% e del -8,4% rispettivamente. Meno grave risulta la perdita nelle regioni del Centro, -5,2%. Nel settore commerciale, quindi, tornano nel 2011 ad acutizzarsi le perdite in tutte le macroaree, dopo un nel quale il Centro e il Sud si erano distinte dal Nord per la comparsa di qualche segno positivo nei tassi tendenziali. Tabella 4: NTN trimest r ale e variaz ione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica Area III trim IV trim I trim 2011 Nord ,0% -2,1% -8,4% Centro ,6% 0,3% -5,2% Sud ,2% -3,7% -12,3% Italia ,0% -2,0% -8,9% Nel I trimestre 2011 il settore produttivo, che comprende capannoni ed industrie, mostra un tasso tendenziale negativo pari a -2,1%. Si tratta però di una diminuzione dei volumi di compravendita dovuta al lieve calo delle transazioni al Nord, -0,6%, e alla sensibile perdita di NTN al Sud, -16,6%, solo in parte compensata dall aumento registrato nell area del Centro, +7,4%,. L andamento di questo settore è migliore al Nord, dove si concentra quasi il 70% dei volumi di compravendita del produttivo, un mercato che negli ultimi due trimestri registra un sostanziale mantenimento dei livelli raggiunti nel 2009 e nel. Tabella 5: NTN trimestr ale e variaz ione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geogra fica Area III trim IV trim I trim 2011 Nord ,5% 4,3% -0,6% Centro ,0% 13,1% 7,4% Sud ,4% -6,7% -16,6% Italia ,9% 4,0% -2,1% 3