Esercitazione sulla stima della domanda potenziale in un progetto di investimento

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1 Anno Accademico Master in Ingegneria Gestionale per la Pubblica Sicurezza Modulo: Managerialita e gestione delle risorse tecnologiche e umane Argomento: Pianificazione e appalti Esercitazione sulla stima della domanda potenziale in un progetto di investimento Prof. Pietro Evangelista IRAT-CNR e Dip. Ingegneria Industriale, Università di Napoli Federico II

2 Obiettivo dello studio di fattibilità Il comune di Varese è impegnato in una politica di rilancio delle attività sportive attraverso il potenziamento della dotazione di infrastrutture L impianto sportivo esistente, pur essendo costituito da un unico corpo di fabbrica, è articolato in due zone sportive ben distinte: la zona ghiaccio e la zona piscine. Tra loro è posta la zona servizi, organizzata su quattro livelli di cui tre fuori terra Nonostante i numerosi interventi, lo stato complessivo dell edificio si è deteriorato e richiede interventi urgenti per la sua messa in opera Obiettivo dello studio è quello di valutare la fattibilità del progetto di investimento per realizzare opere di manutenzione straordinaria necessarie per garantire l agibilità dell intera struttura sportiva Il progetto prevede il coinvolgimento di imprese private nell ideazione e realizzazione delle opere (project financing)

3 Alternative progettuali Le 3 alternative individuate dal comune di Varese sono le seguenti: Ipotesi progettuale n. 1 si pone l obiettivo di sanare le situazione di degrado manutentivo e strutturale attraverso il mantenimento della struttura identica a quella attuale, con la medesima offerta funzionale. Il Palazzo resterebbe diviso nelle sue attuali zone, quella delle piscine e quella della pista del ghiaccio e si prevede la sostituzione della copertura, di alcuni impianti tecnologici e del piano vasche Ipotesi progettuale n. 2 consiste nella ristrutturazione globale dell edificio al fine di realizzare una struttura sportiva più articolata (nuoto e sport del ghiaccio) più altre attività remunerative Ipotesi progettuale n. 3 ovvero rivisitazione integrale dell edificio e realizzazione del polo natatorio al fine di trasformare il Palazzo del Ghiaccio nel polo natatorio di proprietà pubblica dell intera città, oltre alla diversificazione delle attività svolte

4 Scelta dell alternativa progettuale Dopo l analisi di pre-fattibilità, rispetto alle tre ipotesi iniziali, il comune di Varese ha deciso di approfondire l ipotesi progettuale n. 3 l ipotesi progettuale n. 1 è stata accantonata in quanto non vengono superate alcune delle criticità esistenti come ad es.: esigua disponibilità di spazi accessori; vetustà generale dell impianto sportivo; scarsa attrattività; scarsa possibilità di attività redditizie collaterali l ipotesi progettuale n. 2 è stata scartata poiché la ristrutturazione globale dell edificio da sola non consentirebbe di sviluppare un polo sportivo (con particolare riferimento al nuoto) di elevato livello agonistico regionale e nazionale

5 Con riferimento alla ipotesi progettuale n. 3 si proceda quindi all individuazione del bacino d utenza e alla stima della domanda potenziale che risulta fondamentale per individuare le dimensioni e le caratteristiche funzionali delle opere da realizzare La metodologia da adottare si può basare su le seguenti 4 fasi: a) Identificazione del bacino di utenza Per individuare il bacino si costruiscano delle isocrone dal centroide posto in via Albani, Varese. Le isocrone vanno valutate in funzione dei seguenti parametri: distanza dal centroide, velocità media e tempo di dissuasione La distanza dal centroide non dovrà essere superiore a 50 Km max. La velocità media è stimata nell ordine dei 55 Km/h Sulla base di queste valutazioni, il territorio interessato dall impianto (bacino di base, popolazione residente) è individuato mediante il limite massimo temporale sopportato per la raggiungibilità dell impianto di massimo 20/25 minuti di automobile (40/50 minuti tra viaggio di andata ritorno)

6 b) Applicazione dei coefficienti correttivi per meglio rappresentare il territorio interessato Il primo coefficiente correttivo denominato coefficiente di distanza tiene conto dei tempi di percorrenza, paese per paese, in rapporto al tempo massimo di percorrenza al di là del quale si considera che nessuno venga attratto dall impianto. Esso è un coefficiente riduttivo che pesa la diminuzione di quel numero di potenziali utenti dei paesi limitrofi disincentivati dalla distanza Isocrona Piscina e Fitness Ghiaccio 1 fino a 10 Km da 11 a 20 Km 1 0,8 3 da 21 a 30 Km 0,8 0,6 4 da 31 a 50 Km 0 0,2

7 b) Applicazione dei coefficienti correttivi per meglio rappresentare il territorio interessato Il secondo coefficiente correttivo coefficiente impianti tiene conto invece dell azione di disturbo degli altri impianti esistenti e dell intersezione dei loro bacini prevedendo un distribuzione proporzionale dell utenza sulle diverse strutture Isocrona Piscina e Fitness Ghiaccio 1 fino a 10 Km da 11 a 20 Km da 21 a 30 Km da 31 a 50 Km 0 1

8 c) Individuazione dell utenza potenziale specifica L impianto assumerà una tipologia unica per la zona, diventando un polo di attrazione non solo per i frequentatori delle piscine, ma anche della pista di ghiaccio e dei centri fitness. Calcolare la fascia di utenza potenziale specifica stimando, attraverso l ausilio di fonti secondarie, la percentuale di popolazione che pratica attività sportiva Piscina e Fitness Ghiaccio Utenza potenziale piscina e fitness Utenza potenziale ghiaccio Popolazione che pratica attività sportiva.?... %? %

9 d) Individuazione della domanda potenziale specifica per i diversi servizi L obiettivo è quello di separare l utenza che frequenta l attività libera (biglietto) dall utenza che effettua abbonamenti annuali (che permettono accesso all intera area fitness e acqua) tenendo presente i parametri riportati nella tabella in basso

10 d) Individuazione della domanda potenziale specifica per i diversi servizi Separare l utenza che frequenta l attività libera (biglietto) dall utenza che effettua abbonamenti annuali (che permettono accesso all intera area fitness e acqua) tenendo presente i parametri riportati nella tabella in basso Ipotizzare che, rispetto alla domanda potenziale specifica, in relazione alle piscine e all attività fitness, l 80% dei soggetti sottoscriva abbonamenti, mentre l altro 20% frequenti liberamente le strutture in relazione, invece, all attività ghiaccio, le ipotesi si basano sulle differenti isocrone: si può ipotizzare che degli utenti appartenenti alla prima e seconda isocrona, il 30% sottoscriva abbonamenti (corsi specifici), mentre il restante 70% effettui accesso libero alle piste ghiaccio; invece, gli utenti appartenenti alla terza e quarta isocrona effettuano unicamente accesso libero, essendo molto più impegnativa la sottoscrizione di abbonamenti

11 d) Individuazione della domanda potenziale specifica per i diversi servizi DOMANDA POTENZIALE GHIACCIO PER ISOCRONA Prima Isocrona Seconda Isocrona Terza Isocrona Quarta Isocrona TOTALE Totale utenti ghiaccio dopo coefficienti correttivi Domanda specifica ghiaccio

12 d) Individuazione della domanda potenziale specifica per i diversi servizi Ipotesi piscina e fitness Ipotesi ghiaccio Stima N. ingressi piscina e fitness Stima N. ingressi ghiaccio Prima e seconda isocrona Terza e quarta isocrona Abbonamenti 80% 30% 0%?? Ingressi liberi 20% 70% 100%??

13 Output finale stima domanda potenziale N. ingressi singoli N. abbonamenti Piscina e fitness Ghiaccio