Anno a cura dell Ufficio Provinciale di Milano in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare

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1 NOTA TERRITORIALE Milano Anno a cura dell Ufficio Provinciale di Milano in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare data di pubblicazione: giugno 2006

2 Inquadramento Regione Lombardia Nel, rispetto all intero territorio nazionale, nella regione Lombardia era allocato il 15,5% dello stock ed è avvenuto il 20,9% delle transazioni di immobili residenziali. Si tratta pertanto del più grande e più dinamico mercato immobiliare. Nel a livello regionale il numero di transazioni normalizzato () è cresciuto del 6,0% rispetto all anno 2004 portandosi a transazioni; l Indice di Mobilità Immobiliare (), che misura la dinamicità del mercato, è cresciuto di 0,21 punti percentuali raggiungendo quota 3,8% rispetto ad un dato medio nazionale di 2,8%; la media dei 1 rilevati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare nel secondo semestre è pari a /m con un incremento del 7% rispetto alle rilevazioni del primo semestre Tabella 1: dati relativi alle province della regione Lombardia provincia var.% var. II n. indice II /I 2004 Bergamo (BG) ,1% 4,0% 0, ,12 Brescia (BS) ,5% 3,6% 0, ,06 Como (CO) ,4% 3,8% 0, ,02 Cremona (CR) ,0% 3,6% 0, ,07 Lecco (LC) ,2% 3,4% 0, ,26 Lodi (LO) ,0% 4,7% 0, ,01 Mantova (MN) ,1% 3,7% 0, ,05 Milano (MI) ,4% 4,0% 0, ,07 Pavia (PV) ,6% 3,8% 0, ,14 Sondrio (SO) ,4% 2,0% 0, ,03 Varese (VA) ,0% 3,6% 0, ,97 Totale LOMBARDIA ,0% 3,8% 0, ,07 La provincia di Milano (primo mercato provinciale per numero di transazioni residenziali) rappresenta il 42% del mercato regionale ed insieme alle province di Como, Pavia Lecco e Sondrio ha avuto il migliore incremento di rispetto all anno precedente. L andamento dell Indice di Mobilità Immobiliare delle province lombarde manifesta caratteri omogenei rispetto all andamento medio regionale con punte localizzate nelle province di Lodi, Bergamo e Milano che hanno indice maggiore del 4,0% ed il minimo rappresentato dalla provincia di Sondrio con un indice pari al 2,0%. La migliore dinamica dei, riferita agli ultimi tre semestri, si è riscontrata nelle province di Lecco (+26%), Pavia (+14%) e Bergamo (+12%); stabili risultano i delle province di Lodi (+1%), Como (+2%) e Sondrio (+3%) mentre l unica in controtendenza risulta essere la provincia di Varese (-3%). Fatta eccezione per questa ultima segnalazione, relativa all indice dei prezzi della provincia di Varese si rileva un andamento positivo di tutti gli indici riportati (numero di transazioni, indice del mercato immobiliare e dinamica dei ) in tutte le province. Analizzando i dati riferiti ai capoluoghi di provincia, la situazione appare completamente diversa. Infatti nel il numero di transazioni normalizzato (), per complessive transazioni, è risultato stabile (-0,2%) rispetto all anno 2004; invariato risulta anche l Indice di Mobilità Immobiliare dei capoluoghi lombardi (3,2%) che è però inferiore alla media lombarda (3,8%); da ciò si può dedurre che nell ultimo anno il mercato immobiliare si è sviluppato tendenzialmente nei comuni non capoluogo di provincia. La media dei rilevati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare nel secondo semestre è pari a /m con un incremento del 6% rispetto alle rilevazioni del primo semestre Tale valore, derivato da una media pesata in funzione dello stock residenziale, è fortemente influenzato dal rilevante peso della città di Milano che rappresenta quasi i 2/3 dello stock dei capoluoghi lombardi 2. 1 Il valore di riferimento, su cui sono poi calcolati i vari numero indice dei, è calcolato, per il livello comunale, come media semplice delle quotazioni OMI di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona - porzioni di territorio omogenee dal punto di vista del mercato immobiliare residenziale mediante cui si è suddiviso ciascun comune. Le medie dei per le aggregazione a livello superiore (macroarea, provincia, regione) sono ottenute ponderando i di riferimento comunali con la quota di stock comunale delle abitazioni. 2 Le quotazioni pubblicate dall Osservatorio del Mercato Immobiliare per la provincia di Milano sono riferite allo stato di manutenzione e conservazione Ottimo a differenza del resto della regione dove sono riferite allo stato di manutenzione e conservazione Normale; anche per questo motivo le medie elaborate nella provincia di Milano risultano superiori a quelle delle altre province della Lombardia. 2

3 Le province di Sondrio, Como e Brescia hanno avuto il migliore incremento di rispetto all anno precedente. In forte contrazione, oltre il 10%, risultano i mercati residenziali delle città di Mantova, Lodi, Bergamo e Lecco. Analizzando gli indici dei singoli capoluoghi si riscontra una maggiore disomogeneità con un minimo di 2,1 per Pavia ed un massimo di 3,9 per Como. Negli ultimi tre semestri è in forte aumento la media dei delle città di Pavia (+26%) e Bergamo (+21%); in leggero decremento le città di Lodi, Sondrio e Como. Tabella 2: dati relativi ai soli capoluoghi di provincia della regione Lombardia capoluoghi di provincia var.% var. II n. indice II /I 2004 Bergamo ,1% 3,2% - 0, ,21 Brescia ,9% 2,9% 0, ,08 Como ,2% 3,9% 0, ,99 Cremona ,6% 3,2% 0, ,05 Lecco ,3% 3,1% - 0, ,00 Lodi ,6% 3,3% - 0, ,97 Mantova ,9% 2,7% - 0, ,05 Milano ,6% 3,3% 0, ,05 Pavia 885-3,8% 2,1% - 0, ,26 Sondrio ,9% 3,5% 0, ,97 Varese ,1% 3,2% 0, ,00 Totale capoluoghi ,2% 3,2% 0, ,06 Figura 1: composizione percentuale provinciale Figura 2: provinciale Sondrio 2% Pavia 6% Varese 9% Bergamo 11% Brescia 12% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% Como 6% 1,5% 1,0% Milano 42% Cremona 3% Lecco 3% Lodi 3% Mantova 3% 0,5% 0,0% Bergamo Brescia Como Cremona Lecco Lodi Mantova Milano Pavia Sondrio Varese Regione Lombardia 3

4 Inquadramento Provincia di Milano Lo stock residenziale presente nella provincia di Milano rappresenta il 40,1% dello stock regionale e vi avvengono un numero di transazioni pari al 42,1%. Nel a livello provinciale il numero di transazioni normalizzato () è cresciuto dell 8,4% rispetto all anno 2004 portandosi a transazioni; l Indice di Mobilità Immobiliare () è cresciuto di 0,31 punti percentuali portandosi a quota 4,0%; la media dei rilevati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare nel secondo semestre è pari a /m con un incremento del 7% rispetto alle rilevazioni del primo semestre 2004, in linea con l andamento regionale. Tabella 3: dati relativi alle macroaree della provincia di Milano Macroaree Provincia di Milano var.% var. II n. indice II /I 2004 Abbiatense Magentino ,3% 4,6% 0, ,12 Alto Milanese ,3% 4,2% 0, ,12 Cintura Nord ,2% 3,7% 0, ,09 Direttrice Est ,7% 5,4% 0, ,07 Milano città ,6% 3,3% 0, ,05 Monza e Brianza+Lentate ,4% 4,2% 0, ,10 Sud Milano ,8% 5,2% 1, ,06 Totale provincia ,4% 4,0% 0, ,07 Per le analisi svolte in questo paragrafo, i comuni della provincia sono stati raggruppati in 6 macroaree che tengono conto della loro dislocazione territoriale, a cui si aggiunge la città Figura 3: aggregazione in macroaree dei comuni della provincia di Milano di Milano che da sola rappresenta il 33,7% del mercato provinciale. Val la pena segnalare, a conferma di quanto affermato nel paragrafo precedente in merito al trend positivo dei comuni non capoluogo, che nell anno 2000 Milano città rappresentava oltre il 39% del mercato provinciale per numero di transazioni. Analizzando il numero di transazioni normalizzato si riscontra un sostenuto aumento nelle macroaree Sud Milano (+25,8%) e Direttrice Est (+21,7%), anche se su un quantitativo di relativamente ridotto, mentre è calma piatta nella città di Milano (+0,6%). 4

5 Nella figura 4 è rappresentato il numero di transazioni normalizzato nei comuni della provincia di Milano e sono quindi evidenziate in rosso scuro i comuni che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di transazioni; ovviamente risaltano i comuni di maggiore dimensione, distribuiti in tutto il territorio provinciale con una maggiore concentrazione intorno alla città capoluogo. Figura 4: distribuzione del nei comuni della provincia di Milano Nelle figura 5 è rappresentato il numero di transazioni normalizzato riferito alla superficie comunale espressa in Km 2 nei comuni della provincia di Milano e risalta la densità di transazioni, evidenziata coi colori rosso e arancione, concentrata sull asse Milano-Cintura Nord-Brianza. Figura 5: distribuzione del per Km 2 nei comuni della provincia di Milano 5

6 Anche l indice ha i suoi picchi nelle stesse due macroaree - Sud Milano 5,2% e Direttrice Est 5,4% - in cui si è riscontrato il maggiore aumento di, mentre ha i minimi in Milano città (3,3%). La seguente figura evidenzia come il maggior grado di dinamicità del mercato si riscontra nei comuni della provincia; addirittura nella fascia di comuni non facente parte dell interland milanese, i comuni di prima fascia intorno a Milano. Figura 6: distribuzione dell nei comuni della provincia di Milano Come è ovvio il massimo dei del II semestre si riscontra nella città di Milano ( /m ), che con il suo peso relativo trascina la media provinciale verso l alto ad un valore pari a /m , addirittura superiore ai medi delle altre macroaree. Gli incrementi maggiori di valore, sempre con riferimento agli ultimi tre semestri, si riscontrano nell Abbiatense Magentino e nell Alto Milanese (+12%); fanalino di coda anche in questo caso Milano città con un aumento di solo il 5%. Meritano un cenno particolare i dati relativi alla macroarea Monza e Brianza, recentemente istituita provincia, qui analizzati con anche il comune di Lentate sul Seveso per omogeneità territoriale. Comprende 50 comuni, oltre un quarto dei comuni della provincia di Milano, per una superficie territoriale complessiva di 363,8 Km 2 (18,3% della superficie totale della provincia di Milano). Vi risiedono abitanti (18,3%), dato riferito all anno 2004, per una densità abitativa di abitanti/km 2, seconda solo alla densità di Milano e della Cintura Nord. Lo stock di unità immobiliari residenziali è pari a (18,3%); nel vi sono avvenute transazioni (19,6%) per un conseguente indice del 4,2%. Il suo comportamento immobiliare è già quello di una provincia: infatti si riscontra un sostenuto aumento complessivo del numero di transazioni (+10,4%) mentre nel capoluogo, Monza, la variazione di è in controtendenza (-0,4%); analogamente per l indice di mobilità immobiliare dove si riscontra per l intera provincia un dato pari al 4,2% contro un dato del 3,1% per il prossimo capoluogo. Comportamenti quindi del tutto analoghi a quelli riscontrati per la provincia di Milano dove risultano più performanti i comuni della provincia rispetto al capoluogo. 6

7 Nelle seguenti tabelle, suddivisi per macroarea, si riportano i dati di ogni singolo comune della provincia di Milano: Tabella 4: dati relativi ai comuni della provincia di Milano suddivisi per macroarea di appartenenza Abbiatense Magentino Comuni var.% var. II n. indice II /I 2004 Abbiategrasso ,7% 4,0% -0,9% ,13 Albairate 55-21,2% 3,1% -0,8% ,14 Arluno ,5% 4,4% 0,7% ,10 Assago ,7% 6,9% 4,2% ,09 Bareggio ,9% 5,3% 1,8% ,10 Besate ,8% 3,4% 1,8% ,13 Boffalora Sopra Ticino 34 10,0% 2,0% 0,2% ,05 Bubbiano ,1% 14,2% 8,3% ,18 Buccinasco ,4% 3,0% -0,3% ,22 Calvignasco 40 93,5% 9,4% 4,5% ,22 Cassinetta di Lugagnano 39-20,4% 5,3% -1,4% ,16 Cesano Boscone ,4% 3,0% -1,0% ,13 Cisliano ,4% 8,9% 5,7% ,26 Corbetta ,3% 8,0% 3,4% ,08 Corsico ,2% 4,2% 1,1% ,13 Cusago 52-34,4% 3,9% -2,0% ,21 Gaggiano ,1% 6,6% 1,4% ,22 Gudo Visconti 40 8,7% 7,9% 0,6% ,27 Magenta ,4% 3,3% -0,6% ,03 Marcallo con Casone ,5% 7,2% 1,0% ,12 Mesero 65 39,6% 5,3% 1,5% ,16 Morimondo 5-44,4% 1,1% -0,9% ,14 Motta Visconti ,1% 7,2% 2,0% ,19 Ossona 49 18,7% 3,1% 0,5% ,07 Ozzero 10-59,9% 2,1% -3,1% ,22 Robecco sul Naviglio 98-23,2% 3,6% -1,1% ,03 Rosate 79 15,7% 3,8% 0,5% ,10 Santo Stefano Ticino 64-16,1% 4,2% -0,8% ,13 Sedriano ,8% 4,1% -0,9% ,09 Trezzano sul Naviglio ,3% 4,6% -1,0% ,10 Vermezzo 66-1,4% 4,9% -0,1% ,17 Vittuone 235-7,2% 8,1% -0,6% ,07 Zelo Surrigone 16-15,3% 3,5% -0,6% ,32 Totale Abbiatense Magentino ,3% 4,6% 0, ,12 Alto Milanese comuni var.% var. II n. indice II /I 2004 Arconate ,5% 5,7% 2,6% ,11 Bernate Ticino 35 8,4% 2,7% 0,2% ,09 Buscate 94-19,5% 5,2% -1,3% ,16 Busto Garolfo ,8% 3,7% 1,0% ,11 Canegrate 151-8,3% 3,0% -0,3% ,13 Casorezzo 90-4,4% 5,1% -0,2% ,09 Castano Primo ,5% 4,0% 0,4% ,11 Cerro Maggiore 222-0,9% 3,5% 0,0% ,12 Cuggiono ,7% 5,3% 1,6% ,10 Dairago 125 1,4% 8,8% 0,1% ,14 Inveruno 149-4,1% 4,2% -0,2% ,09 7

8 comuni var.% var. II n. indice II /I 2004 Legnano ,6% 4,6% 0,5% ,10 Magnago ,8% 6,0% 2,1% ,21 Nerviano ,0% 2,5% -0,5% ,18 Nosate 3-57,1% 1,1% -1,4% ,08 Parabiago 481 8,7% 4,4% 0,4% ,08 Rescaldina ,6% 3,2% 0,3% ,16 Robecchetto con Induno 69-36,7% 4,1% -2,4% ,15 San Giorgio su Legnano ,5% 5,1% 1,5% ,11 San Vittore Olona ,2% 5,7% 1,6% ,13 Turbigo 90-20,4% 2,8% -0,7% ,03 Vanzaghello 90 13,5% 5,2% 0,6% ,18 Villa Cortese 63 20,0% 2,8% 0,5% ,12 Totale Alto Milanese ,3% 4,2% 0, ,12 Cintura Nord comuni var.% var. II n. indice II /I 2004 Arese ,3% 4,3% 0,7% ,02 Bollate 619-1,5% 2,9% 0,0% ,07 Bresso 325-6,8% 2,6% -0,2% ,02 Cesate 293-6,2% 5,6% -0,4% ,06 Cinisello Balsamo ,3% 3,3% 0,4% ,10 Cologno Monzese ,3% 3,8% 0,6% ,16 Cormano ,9% 6,1% 3,2% ,03 Cornaredo ,8% 2,8% -1,5% ,05 Cusano Milanino ,3% 2,8% 0,8% ,06 Garbagnate Milanese 420 7,8% 3,6% 0,3% ,09 Lainate ,3% 4,4% 0,5% ,05 Novate Milanese 210-9,4% 2,3% -0,2% ,08 Paderno Dugnano 706 1,8% 3,6% 0,1% ,10 Pero ,5% 2,9% -0,8% ,10 Pogliano Milanese ,2% 3,7% 1,4% ,15 Pregnana Milanese ,4% 4,5% 1,2% ,26 Rho 714-4,6% 3,1% -0,2% ,10 Senago ,9% 5,2% 1,1% ,10 Sesto San Giovanni ,8% 3,4% -0,1% ,13 Settimo Milanese 457-3,7% 5,9% -0,2% ,10 Solaro ,2% 6,3% 1,6% ,08 Vanzago ,6% 6,6% 0,8% ,10 Totale Cintura Nord ,2% 3,7% 0, ,09 Direttrice Est comuni var.% var. II n. indice II /I 2004 Basiano ,0% 12,2% 4,8% ,15 Bellinzago Lombardo 91 32,3% 6,1% 1,5% ,15 Busnago 97-3,9% 4,8% -0,2% ,13 Bussero ,2% 3,1% 0,4% ,09 Cambiago 199 8,4% 7,9% 0,6% ,21 Caponago ,2% 8,3% 2,9% ,08 Carugate ,7% 4,3% 0,6% ,07 Cassano d`adda ,6% 5,4% 0,8% ,07 Cassina de`pecchi ,2% 3,7% 1,1% ,07 Cernusco sul Naviglio ,0% 5,0% 1,2% ,05 Cornate d`adda 155-7,2% 3,5% -0,3% ,15 8

9 comuni var.% var. II n. indice II /I 2004 Gessate ,7% 12,3% 5,2% ,09 Gorgonzola ,8% 4,7% 0,9% ,08 Grezzago 101 4,1% 11,0% 0,4% ,07 Inzago ,4% 5,3% 1,7% ,09 Liscate ,5% 9,1% 1,7% ,12 Masate ,4% 6,4% 3,5% ,08 Melzo 267 4,2% 3,1% 0,1% ,05 Pessano con Bornago ,0% 7,4% 1,6% ,07 Pioltello ,2% 5,7% 0,8% ,09 Pozzo d`adda ,0% 6,8% 1,6% ,06 Pozzuolo Martesana ,4% 5,6% 1,8% ,09 Rodano 84 35,7% 5,4% 1,4% ,11 Roncello ,4% 13,5% 8,8% ,08 Segrate ,6% 5,3% 0,6% ,01 Settala ,3% 6,6% -2,9% ,14 Trezzano Rosa ,4% 8,6% 4,6% ,10 Trezzo sull`adda ,5% 2,7% -0,5% ,02 Truccazzano ,7% 11,1% 5,2% ,10 Vaprio d`adda ,8% 4,4% -1,7% ,06 Vignate ,3% 3,5% -2,4% ,11 Vimodrone ,0% 4,4% 2,0% ,12 Totale Direttrice Est ,7% 5,4% 0, ,07 Monza e Brianza comuni var.% var. II n. indice II /I 2004 Agrate Brianza ,9% 5,5% 1,1% ,12 Aicurzio ,3% 7,7% 4,0% ,13 Albiate 76-38,9% 2,8% -1,8% ,13 Arcore 292 1,9% 3,8% 0,1% ,09 Barlassina ,9% 3,9% -2,5% ,05 Bellusco ,8% 5,9% 1,7% ,19 Bernareggio ,6% 4,9% -3,6% ,18 Besana in Brianza ,1% 4,2% 1,3% ,19 Biassono ,6% 3,3% -0,4% ,07 Bovisio Masciago ,4% 7,2% 1,4% ,07 Briosco 60-5,2% 2,4% -0,1% ,20 Brugherio 452-7,0% 3,2% -0,2% ,05 Burago di Molgora ,1% 7,1% 4,3% ,05 Camparada 45-5,0% 5,3% -0,3% ,14 Carate Brianza ,6% 4,6% 0,5% ,07 Carnate 92 24,4% 2,8% 0,6% ,12 Cavenago di Brianza 101-9,3% 3,8% -0,4% ,12 Ceriano Laghetto ,3% 5,9% 1,4% ,16 Cesano Maderno ,0% 4,6% 1,1% ,12 Cogliate 111 5,3% 3,6% 0,2% ,13 Concorezzo ,1% 2,7% -0,6% ,07 Correzzana 47-35,4% 5,5% -3,0% ,06 Desio ,4% 5,3% 0,7% ,06 Giussano 317 1,3% 3,2% 0,0% ,06 Lazzate 151 7,7% 5,1% 0,4% ,14 Lentate sul Seveso ,9% 3,9% 1,3% ,09 Lesmo 168 2,1% 5,6% 0,1% ,05 Limbiate ,9% 5,5% 1,2% ,11 Lissone ,8% 6,7% 2,0% ,07 Macherio ,0% 4,9% 1,2% ,08 9

10 comuni var.% var. II n. indice II /I 2004 Meda ,5% 4,8% -0,6% ,02 Mezzago 48-32,9% 3,1% -1,5% ,06 Misinto ,8% 6,5% 2,2% ,16 Monza ,4% 3,1% 0,0% ,14 Muggiò ,3% 3,6% 0,4% ,09 Nova Milanese ,5% 4,0% 0,9% ,98 Ornago 97 26,5% 6,0% 1,3% ,12 Renate 49-39,4% 2,8% -1,8% ,25 Ronco Briantino 62 10,1% 4,5% 0,4% ,08 Seregno ,3% 5,1% 1,0% ,05 Seveso ,9% 5,7% 1,4% ,16 Sovico ,2% 3,7% -0,8% ,12 Sulbiate 95-2,8% 6,3% -0,2% ,09 Triuggio ,6% 3,6% -0,5% ,17 Usmate Velate ,5% 4,4% 0,5% ,04 Varedo 140-3,1% 2,5% -0,1% ,08 Vedano al Lambro ,0% 2,6% -0,5% ,20 Veduggio con Colzano 64-15,0% 3,6% -0,6% ,19 Verano Brianza ,8% 2,8% -0,6% ,09 Villasanta 188 5,1% 3,4% 0,2% ,09 Vimercate ,2% 3,1% 0,4% ,09 Totale Monza e Brianza ,4% 4,2% 0, ,10 Sud Milano comuni var.% var. II n. indice II /I 2004 Basiglio 72-15,3% 2,0% -0,4% ,15 Binasco ,7% 4,5% 1,0% ,06 Carpiano ,6% 22,9% 14,8% ,07 Casarile 59-17,6% 3,9% -0,8% ,20 Cerro al Lambro 83 35,9% 5,4% 1,4% ,06 Colturano 30-22,6% 3,8% -1,1% ,09 Dresano ,2% 8,0% 4,6% ,04 Lacchiarella 183-9,4% 5,3% -0,6% ,15 Locate di Triulzi ,8% 4,1% -1,1% ,09 Mediglia ,6% 6,9% 3,0% ,12 Melegnano 308-5,4% 3,6% -0,2% ,05 Noviglio ,2% 10,0% 6,6% ,05 Opera ,5% 5,8% 3,7% ,10 Pantigliate ,0% 5,7% -1,4% ,08 Paullo ,5% 5,3% 1,2% ,07 Peschiera Borromeo ,5% 4,9% 0,8% ,05 Pieve Emanuele ,5% 11,2% 8,4% ,99 Rozzano ,6% 3,5% -0,9% ,08 San Colombano al Lambro ,3% 3,2% -1,1% ,03 San Donato Milanese 482 6,7% 3,3% 0,2% ,97 San Giuliano Milanese ,3% 6,1% 1,2% ,09 San Zenone al Lambro 83-28,6% 5,6% -2,3% ,08 Tribiano 61-39,5% 7,0% -4,5% ,03 Vernate ,7% 5,8% 3,4% ,28 Vizzolo Predabissi 55-5,1% 4,0% -0,2% ,09 Zibido San Giacomo ,3% 8,7% 3,0% ,15 Totale Sud Milano ,8% 5,2% 1, ,06 10

11 Inquadramento Città di Milano Passiamo ora ad illustrare quanto è avvenuto nella città di Milano. Premettiamo che i dati sono leggermente discordi rispetto a quanto riportato nei paragrafi precedenti per due motivi: il primo è dovuto al fatto che i medi del comune e delle sue macroaree sono ottenuti da una media pesata in funzione degli stock delle singole zone OMI della città; il secondo è dovuto al fatto che i dati di dei paragrafi precedenti erano al netto delle transazione dovute alle cartolarizzazioni degli immobili SCIP mentre in questo paragrafo tali transazioni sono ricomprese. Lo stock residenziale rappresenta il 40,1% dello stock provinciale mentre vi avvengono solo un numero di transazioni pari al 33,7% del totale provinciale. Di conseguenza l indice risulta stabile rispetto all anno precedente al 3,4% contro un indice provinciale in crescita al 4,0%. Il numero di transazioni nel è stato pari a unità, in linea con l anno precedente. Ancora in crescita risulta invece la media dei rilevati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare che con un incremento del 5% rispetto alle rilevazioni del primo semestre 2004, nel secondo semestre si porta a /m Come in precedenza si è studiata la provincia aggregando i singoli comuni in macroaree territorialmente omogenee, così è parso di poter fare anche a livello comunale, aggregando le 55 zone OMI in 10 macroaree: il centro storico, fino alle mura medioevali (aggregazione delle zone OMI B11, B12, B13 e B14); il centro, fino alle mura spagnole e bastioni (da B01 a B06); il semicentro, fino alla circonvallazione esterna, a sua volta suddiviso in nord (C01 e C12), est (C09, C10 e C11), sud (C06, C07 e C08) e ovest (C02, C03, C04 e C05); la periferia anch essa suddivisa in nord (da D01 a D10 e E04), est (da D11 a D17), sud (da D18 a D22 e E03) ed ovest (da D23 a D29 e E01 e E02). Tabella 5: dati relativi alle macroaree della città di Milano Macroaree Città di Milano var.% var. II n. indice II /I 2004 Centro storico ,5% 3,3% 0, ,09 Centro ,7% 2,8% -0, ,04 Semicentro Nord ,6% 3,7% -0, ,07 Semicentro Est ,0% 2,9% -0, ,04 Semicentro Sud ,2% 3,3% -0, ,03 Semicentro Ovest ,7% 3,1% -0, ,04 Periferia Nord ,6% 4,2% 0, ,04 Periferia Est ,8% 3,1% -0, ,06 Periferia Sud ,0% 3,6% 0, ,04 Periferia Ovest ,3% 2,8% -0, ,04 Totale Milano città ,3% 3,4% -0, ,05 Solo nel Centro storico si riscontra un sostenuto aumento del numero di transazioni normalizzato (+13,5%), anche se su un quantitativo di relativamente ridotto, mentre in brusca frenata sono il Centro (-12,7%) ed il Semicentro sud (-11,2%). 11

12 Come in precedenza per i comuni della provincia ora, nella figura 7, è rappresentato il numero di transazioni normalizzato e sono quindi evidenziate in rosso scuro le zone OMI del comune di Milano che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di transazioni; ovviamente risaltano le zone di maggiore dimensione delle periferia (nord in particolare). Figura 7: distribuzione del nelle zone OMI di Milano Figura 8: distribuzione del per Km 2 nelle zone OMI di Milano Nelle figura 8 è rappresentato il numero di transazioni normalizzato riferito alla superficie espressa in Km 2 delle zone OMI di Milano e risalta la densità di transazioni, evidenziata coi colori rosso e arancione, concentrata nelle zone semicentrali. 12

13 La migliore dinamicità si riscontra nei mercati della Periferia nord (4,2%), del Semicentro Nord e della periferia sud (3,6%) anche se in quasi tutte le macroaree l indice è in diminuzione rispetto all anno precedente con l unica eccezione del Centro storico (+ 0,37 punti percentuali). Figura 9: distribuzione dell nei comuni della provincia di Milano In una città monocentrica come Milano i massimi si trovano in centro e gradualmente scemano andando verso le periferie. Si nota come il peso in termini di stock delle periferie trascina verso il basso la media dei cittadini ( /m ) rispetto al risultato di una media non pesata effettuata nei paragrafi precedenti ( /m ) Negli ultimi tre semestri l incremento maggiore di valore è stato rilevato nel Centro storico (+9%) anche se gli aumenti sono generalmente in linea con l aumento medio comunale (+5%). Nella seguente tabella si riportano i dati di ogni singola zona OMI della città di Milano: Tabella 6: dati relativi alle zone OMI della città di Milano zona OMI Denominazione var.% var. II n. ind.val. II 05/I 04 B11 Scala, Manzoni, Vittorio Emanuele, San Babila 44-32,0% 2,2% -1, ,13 B12 Brera, Duomo, Cordusio, Torino ,0% 3,4% 0, ,08 B13 Missori, Italia, Vetra, S. Eufemia ,1% 3,6% -0, ,09 B14 Diaz, Fontana, Europa ,3% 3,0% 1, ,08 B01 Cadorna, Monti, Boccaccio 73 17,0% 1,8% 0, ,03 B02 Castello, Melzi D'eril, Sarpi ,6% 2,4% -0, ,04 B03 Turati, Moscova, Repubblica ,5% 7,2% 3, ,04 B04 Venezia, Majno, Monforte 28-59,7% 2,1% -3, ,07 B05 Mascagni, Porta Vittoria, Porta Romana ,4% 1,9% -0, ,03 B06 Porta Ticinese, Porta Genova, Magenta ,1% 2,9% -0, ,03 C01 Semicentrale -Cenisio, Procaccini, Firenze ,2% 4,1% 0, ,03 C02 Fiera, Giulio Cesare, Sempione 554 5,9% 4,6% 0, ,06 C03 Amendola, Monte Rosa, Buonarroti 416-1,2% 2,9% -0, ,05 C04 Pagano, Monti, Wagner ,4% 2,2% -1, ,01 C05 Piemonte, Washigton, Cimarosa 508 9,1% 2,6% 0, ,04 13

14 zona OMI Denominazione var.% var. II n. ind.val. II 05/I 04 C06 Solari, Napoli, Savona ,5% 4,1% -1, ,04 C07 Naviglio Grande, Argelati, San Gottardo ,7% 2,9% -1, ,02 C08 Tabacchi, Sarfatti, Crema 710 0,3% 3,2% -0, ,03 C09 Libia, XXI Marzo, Indipendenza ,3% 3,1% 0, ,03 C10 Regina Giovanna, Pisacane, Castel Morrone 430 1,7% 3,0% 0, ,05 C11 Abruzzi, Eustachi, Plinio 348-8,7% 2,4% -0, ,10 C12 Stazione Centrale, Gioia, Zara ,1% 3,6% -0, ,08 D01 Musocco, Varesina, Certosa ,3% 3,8% -0, ,03 D02 Bovisa, Bausan, Imbonati ,5% 5,2% 0, ,06 D03 Largo Boccioni, Aldini, Lopez ,3% 5,4% 3, ,06 D04 Bovisasca, Affori, P. Rossi 979-2,9% 4,3% -0, ,04 D05 Niguarda, Ornato 186-0,5% 2,1% -0, ,02 D06 Fulvio Testi, Bicocca, Ca' Granda ,0% 4,2% -1, ,05 D07 Monza, Precotto, Gorla ,4% 4,9% 1, ,04 D08 Zara, Istria, Murat 230-0,3% 4,1% -0, ,03 D09 Loreto, Turro, Padova ,4% 5,7% 0, ,04 D10 P.Lambro, Feltre, Udine ,0% 3,6% -0, ,06 D11 Aspromonte, Porpora, Teodosio 536 4,4% 3,2% 0, ,08 D12 Leonardo Da Vinci, Gorini 312 6,4% 2,5% 0, ,06 D13 Lambrate, Rubattino, Folli 264 2,2% 6,9% -0, ,06 D14 Argonne, Viale Corsica 491-1,1% 3,0% -0, ,06 D15 Forlanini, Mecenate, Rogoredo ,5% 2,8% -0, ,05 D16 Ortomercato, Molise, Piranesi 233 6,9% 2,6% 0, ,05 D17 Boncompagni, Toffetti, Bacchiglione ,5% 3,0% 0, ,03 D18 Omero, Gabriele Rosa, Brenta ,6% 3,0% -0, ,03 D19 Ronchetto, Chiaravalle, Ripamonti 17-48,2% 1,7% -1, ,01 D20 Montegani, Cermentate, Vigentino ,0% 4,1% 0, ,01 D21 Barona, Famagosta, Faenza 597-4,9% 3,2% -0, ,08 D22 San Cristoforo, Ronchetto, Ludovico Il Moro ,8% 4,1% 0, ,06 D23 Giambellino, Tirana, Frattini 439-4,0% 2,7% -0, ,03 D24 Siena, Tripoli, Brasilia ,4% 2,4% -0, ,05 D25 Lorenteggio, Inganni, Bisceglie ,6% 4,1% 1, ,05 D26 Novara, San Carlo, Amati ,2% 3,7% 0, ,05 D27 Segesta, Capecelatro, Aretusa ,2% 2,6% -0, ,03 D28 Ippodromo, Caprilli, Monte Stella 134-2,5% 2,5% -0, ,07 D29 Cagnola, Achille, Papa, Tiro Segno 17-26,9% 1,8% -0, ,05 E01 Baggio, Q. Romano, Q. Cagnino ,2% 3,0% -0, ,04 E02 Gallaratese, Lampugnano, Figino ,7% 1,7% -0, ,06 E03 Missaglia, Chiesa Rossa, Gratosoglio ,8% 2,3% 0, ,09 E04 Quarto Oggiaro, Roserio, Amoretti ,2% 1,5% -0, ,07 n.d ,1% Totale città ,3% 3,4% 0, ,05 14