Le distanze tra i fabbricati e dai confini in materia edilizia

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1 Avv. Mario Lavatelli Avv. Vincenzo Latorraca Avv. Daniele Cappelletti Avv. Michela Luraghi Dott.ssa Alida Sala Tesciat Dott. Alberto Rinaldi Professionisti esterni: Rag. Sergio Bazzanella Consulente del Lavoro Studio Legale Avvocati Le distanze tra i fabbricati e dai confini in materia edilizia Ambiti: Diritto Amministrativo Edilizia e urbanistica Appalti Diritto civile e commerciale Contrattualistica Responsabilità e danno Diritto del lavoro Il tema assegnatomi è di ampia portata e richiede un approccio multidisciplinare che, data l'economia del contesto, può essere affrontato in estrema sintesi. Il primo riferimento è di rango costituzionale e trova fondamento nell'art. 9 della Costituzione, come tutela del paesaggio 1. Non è, quindi, paradossale che il frontista abusivo abbia diritto di pretendere dal vicino il rispetto della distanza minima. Afferma una dottrina : Ciò è ragionevole, soprattutto in considerazione del fatto che le disposizioni sulle distanze tra costruzioni sono preordinate non solo alla tutela degli interessi dei frontisti, ma anche al rispetto di una serie di esigenze generali, tra cui quella della salute pubblica, della sicurezza, delle vie di comunicazione, della buona gestione del territorio, ecc. 2. Quindi norme di azione e norme di relazione che, a volte, apparentemente si incrociano. La Cassazione ha osservato : Ci si deve allora chiedere (...) se vi sia differenza tra contraddire le regole sulle distanze con accordi tra privati e il riconoscere la possibilità che per usucapione sorga una servitù in contrasto con la normativa generale. La differenza c'è e può essere letta su due piani : il primo concerne il meccanismo dell'acquisto dei diritti in forza del decorso del tempo; il secondo attiene al ruolo che si assegna al rapporto tra 1 nel diritto romano classico era sconosciuta la nozione stessa di distanze tra costruzioni, in considerazione del rapporto di sovranità sulla cosa, ed ogni cosa era intesa come assolutamente indipendente dalle altre, salvo l'ambitus ed il limes (vedi M. Scarlata- Fazio in Distanze legali (dir. rom.), E.d.D., voll. XIII. 2 S. Rezzonico Le distanze in edilizia, Milano 1998, 8. 1

2 privato e pubblica amministrazione nella difesa delle prescrizioni di rilievo pubblicistico ( ) 3. Ancora in sentenza, a proposito del rapporto tra soggetti, pubblici e privati : Entrambi i soggetti possono concorrere alla tutela dell'interesse fissato dall'ordinamento, ma ferma rimane la distinzione dei caratteri tra potere privato e potere pubblico, ciascuno contraddistinto dai limiti generali della categoria cui appartiene. Ciò giustifica anche il diverso trattamento da riservare da un lato agli accordi di deroga e dall'altro al meccanismo dell'usucapione; ove quest'ultima operi, resta alla sola P.A. il potere (pubblico) di agire per conformare la proprietà al modo previsto dal legislatore.. Sull'azione del privato a tutela delle distanze legali in sede possessoria richiamo una risalente nota di I. Cacciavillani 4 che acutamente osservava : Trattandosi di distanza tra il confine della propria proprietà e l'edificio costruito dalla controparte sul suo fondo, tale ^potere di fatto^ non può certo essere esercitato dal primo sull'area di proprietà del secondo, Il potere di fatto, possibile oggetto della turbativa manutenibile in possessorio, può riguardare solo il proprio fondo, consistere cioè in un modo di fruizione del proprio fondo, in relazione alla situazione di fatto dei fondi circonvicini.. Donde una prima conclusione di grande rilievo: non è la distanza che si ^possiede^; è soltanto un ^certo modo^ di godere il proprio fondo, in relazione e nei confronti di fondi finitimi, che può formare oggetto della tutela possessoria.. Ed ancora : Una distanza non si possiede, si possiedono (e si possono difendere) solo gli effetti di una certa norma sulle distanze, o quello che, dall'inosservanza di quella norma, il proprio fondo può venire a ^perdere di utilità^.. Notava ancora l'autore : La distanza tra costruzioni o della costruzione dal confine è un dato esclusivamente normativo ( ), soggetto, specie di questi tempi, a modifiche frequenti e radicali, senza che peraltro lo stato di fatto ^posseduto^ dal 3 Cass. civ., sez. II, n I limiti della tutelabilità possessoria delle distanze legali, nota a Tribunale di Bassano del Grappa, (ord.), in Riv. giur. ed., 1985,

3 proprietario muti per nulla.. Quindi non ogni innovazione sul fondo del vicino lede il possesso altrui, ma solo se viene dimostrata una concreta ed attuale diminuzione del precedente modulo di godimento del fondo. Como, 5 giugno 2010 Avv. Mario Lavatelli 3

4 Materiale Art. 872 C.C. Violazione delle norme di edilizia. [I]. Le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall'articolo precedente sono stabilite da leggi speciali. [II]. Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate [2933]. TUTELA RISARCITORIA Art. 873 C.C. Distanze nelle costruzioni. [I]. Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore [878]. TUTELA REALE: DEMOLIZIONE Art. 9 D.M. 1444/68. Limiti di distanza tra i fabbricati. Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale; 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; 3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12. Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: ml. 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7; ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15; ml. 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei 4

5 precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche. GIURISPRUDENZA: Integrazione dell'art. 873 C.C. da parte delle norme degli strumenti urbanistici sulle distanze. Cassazione civile, sez. II, 2 febbraio 2009, n. 2563: Le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi, che disciplinano le distanze nelle costruzioni anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile, sicché il giudice, in applicazione del principio iura novit curia, deve acquisirne diretta conoscenza d'ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte. Applicazione dell'art. 9 D.M. 1444/68. Cassazione civile, sez. II, 20 maggio 2008, n : L'art. 9, comma 1 n. 2, d.m. 2 aprile 1968 n emanato in forza dell'art. 41 quinquies l. 17 agosto 1942 n. 1150, aggiunto dall'art. 17 l. 6 agosto 1967 n in base al quale la distanza tra pareti finestrate di edifici frontisti non deve essere inferiore a dieci metri, si riferisce alle sole nuove edificazioni consentite in zone diverse dal centro storico (zona A), posto che in questo ultimo, dove vige il generale divieto di costruzioni "ex novo", la norma si limita a prescrivere che la distanza non sia inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati preesistenti. Sostituzione automatica delle norme degli strumenti urbanistici difformi dall'art. 9 D.M. 1444/68. Cassazione civile, sez. II, 29 maggio 2006, n : Poiché l'art. 136 t.u. 6 giugno 2001 n. 380, nell'abrogare (con effetto ex nunc) l'art. 17, comma 1 lett. c, delle legge n. 765 del 1967, ha lasciato in vigore i commi 6, 8, 9, dell'art. 41 quinquies della legge n del 1942, gli strumenti urbanistici locali devono osservare la prescrizione di cui all'art. 9 del d.m. n del 1968, che prevede la distanza minima inderogabile di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; pertanto, nel caso di norme contrastanti, il giudice è tenuto ad applicare la disposizione di cui al citato art. 9, in quanto automaticamente inserita nello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima. Successione degli strumenti urbanistici. Cassazione civile, sez. II, 02 marzo 2007, n. 4980: In caso di successione nel tempo di norme edilizie, la nuova disciplina, se meno restrittiva, è applicabile anche alle costruzioni realizzate prima della sua entrata in vigore, con l'unico limite dell'eventuale 5

6 giudicato formatosi nella controversia sulla legittimità della costruzione stessa, onde la illegittimità dell'eventuale ordine di demolizione degli edifici originariamente illeciti alla stregua delle precedenti norme, nei limiti in cui siano consentiti dalla normativa sopravvenuta. Nozione di costruzione. Cassazione civile, sez. II, 19 ottobre 2009, n : Ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall'art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, la nozione di «costruzione» comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo. (Nella specie, si è ritenuto che integrasse la nozione di «costruzione», ai predetti fini, una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura). Cassazione civile, sez. II, 10 gennaio 2006, n. 145: In tema di distanze legali, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi "costruzione" agli effetti della disciplina di cui all'art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione, e, quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l'altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento; la parte del muro che si innalza oltre il piano del fondo sovrastante, invece, in quanto priva della funzione di conservazione dello stato dei luoghi, è soggetta alla disciplina giuridica propria delle sue oggettive caratteristiche di costruzione in senso tecnico giuridico, ed alla medesima disciplina devono ritenersi soggetti, perché costruzioni nel senso sopra specificato, il terrapieno ed il relativo muro di contenimento elevati ad opera dell'uomo per creare un dislivello artificiale o per accentuare il naturale dislivello esistente. Cassazione civile, sez. II, 27 luglio 2006, n : In tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi, ai sensi dell'art. 873 c.c., con riferimento alla determinazione del relativo calcolo, poiché il balcone, estendendo in superficie il volume edificatorio, costituisce corpo di fabbrica, e poiché l'art. 9 d.m. 2 aprile applicabile alla fattispecie, disciplinata dalla legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, come modificata dalla l. 6 agosto 1967 n stabilisce la distanza minima di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti antistanti, un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell'estensione del balcone, è contra legem in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l'estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a mt. 10, violando il distacco voluto dalla cd. legge ponte (l. 6 agosto 1967 n. 765, che, con l'art. 17, ha aggiunto alla legge urbanistica 17 agosto 1942 n l'art. 41 quinquies, il cui comma non fa rinvio al d.m. 2 aprile 1968, che all'art. 9, numero 2, ha prescritto il predetto limite di mt. 10). T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 19 dicembre 2006, n. 1711: Ai fini 6

7 dell'individuazione della tipologia di un intervento edilizio, il concetto di sopraelevazione si differenzia da quello di mero innalzamento, dovendosi considerare che quest'ultimo, specie se modesto ed inidoneo a determinare un incremento volumetrico, può risultare compatibile con la nozione di ristrutturazione, mentre non altrettanto può affermarsi nel caso di una sopraelevazione che sia inscindibilmente connessa all'incremento volumetrico in ragione di un rapporto di causa ed effetto e che sia quindi diretta all'accrescimento della cubatura di un fabbricato. Nozione di parete finestrata. Cassazione civile, sez. II, 26 ottobre 2007, n : In tema di distanze tra le costruzioni, l'art. 9 n. 2 d.m. 2 aprile 1968 n prescrive, con disposizione tassativa ed inderogabile, la distanza minima assoluta di 10 metri tra i fabbricati anche nel caso in cui solo una delle pareti antistanti risulti finestrata e non entrambe. Conservazione delle distanze in caso di demolizione e ricostruzione fedele. T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 01 ottobre 2007, n. 5831: La conservazione della distanza preesistente, inferiore alla distanza minima tra fabbricati prescritta dal d.m. n del 1968, può ritenersi ammissibile nei soli casi di demolizione e ricostruzione fedele (quantomeno nelle medesime dimensioni esterne), configurandosi in tal caso non una nuova costruzione, ma un recupero edilizio realizzato con una serie di interventi assimilabili alla manutenzione straordinaria; nessuna deroga è ammissibile, viceversa, nel caso in cui, previa demolizione di un edificio preesistente, venga ricostruito al suo posto un fabbricato completamente diverso. Usucapione della servitù avente ad oggetto il diritto di mantenere l'edificio a distanza inferiore a quella legale. Da ultimo, Cassazione civile, sez. II, 22 febbraio 2010, n. 4240: In materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali. Distanza dalle strade. Consiglio Stato, sez. IV, 20 ottobre 2000, n. 5620: Le fasce di rispetto stradale previste dalle norme poste dal c. strad. non costituiscono vincoli urbanistici, ma misure poste a tutela della sicurezza stradale che, tuttavia, comportano l'inedificabilità delle aree interessate. T.A.R. Lombardia Brescia, sez. I, 07 aprile 2008, n. 357: (...) detto divieto di edificazione non preclude, di norma, il recupero di edifici esistenti entro le fasce in oggetto; in difetto di specifici divieti stabiliti dalla disciplina edificatoria comunale 7

8 (PRG o Regolamento edilizio), il recupero può considerarsi quindi ammissibile, anche eventualmente spinto ai limiti estremi della ristrutturazione integrale da cui deriva un edificio completamente diverso, purché venga accertato, in sede istruttoria, che il nuovo edificio non rechi, rispetto alla situazione preesistente, pregiudizi maggiori alle esigenze di tutela sopra indicate. Distanza dai corsi d'acqua. Cassazione penale, sez. III, 08 marzo 1994: Il divieto di cui all'art. 96 lett. g) r.d. 25 luglio 1904, n. 523 (t.u. delle leggi sulle opere idrauliche) appare riferito ad opere e atti che investono gli alvei delle acque pubbliche, le sponde e difese, e cioè lo spazio soggiacente alle piene ordinarie, le sponde e le ripe interne, formanti con l'alveo del corso d'acqua una unità inscindibile per il contenimento e l'economia di scorrimento delle acque, o, comunque, le opere e i fatti che incidano sull'economia e sul regime dell'alveo del corso d'acqua, come sopra definito. Ciò è confermato dalle disposizioni degli artt. 57 e 58 stesso t.u., le quali - mentre assoggettano al controllo della pubblica amministrazione "i progetti per modificazioni di argini e per costruzioni e modificazioni di altre opere di qualsiasi genere che possono direttamente o indirettamente influire sul regime dei corsi d'acqua, ecc." (art. 57) - consentono una eccezione per "le opere eseguite dai privati per semplice difesa, aderente alle sponde dei loro beni, che non alterino in alcun modo il regime dell'alveo" (art. 58). (Nella specie, relativa ad annullamento senza rinvio di sentenza di condanna perché il fatto non è previsto dalla legge come reato, l'imputato, per riparare le vasche di decantazione dell'acqua proveniente dal lavaggio degli inerti (ghiaia e sabbia), aveva rialzato l'argine del fiume (operando peraltro sulla sua proprietà), e ciò non solo non aveva cagionato alcun pregiudizio all'ambiente e al paesaggio, ma aveva rinforzato l'argine del fiume, senza incidere sul regime dell'alveo e sul suo assetto). 8

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