6.1 Definizioni. 6. Il global service. 1 Vedi infra.

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1 6 Il global service Definizioni Il global service individua, con termine anglosassone, un servizio fornito con responsabilità di risultato ; non avrebbe quindi il significato di insieme o di globalità di servizi che, tuttavia, gli viene assegnato come uso corrente in Italia, che è più propriamente riferibile al facility management 1. Il global service comporta alcune attività ed iniziative tipiche di un contratto di manutenzione avente proprie metodologie, che fanno del servizio prestato un ausilio alla proprietà il più completo possibile. Esso comprende, infatti, oltre alle prestazioni di carattere puramente gestionale e manutentivo, anche quelle di supporto tecnico, amministrativo, legale, fiscale, informatico, di archiviazione, ecc., quali: una delega da parte del property management a terzi esperti, costituiti dall impresa prestatrice di servizi e dalla presenza di professionisti che operano nell ambito dei servizi di ingegneria, con conseguente possibilità di recupero delle risorse (interne alla proprietà) in precedenza occupate in tali prestazioni, da riportare sulle attività di lavoro a carattere prevalentemente istituzionale; la definizione delle attività del building manager e del maintenance manager, intesi rispettivamente come il responsabile delle attività di gestione di uno stabile o di un gruppo di stabili, e del responsabile dei servizi di manutenzione, figure professionali che possono essere interne all azienda con funzioni di controllo o messe a disposizione dall impresa; un cambiamento della funzione tecnica della proprietà, che passa dall attività di supporto e di carattere operativo a quella di controllo, e l ottimizzazione delle procedure tecnico/organizzative interne; l attivazione ed il sostegno del mercato della consulenza professionale e l estensione del mercato imprenditoriale in nuovi ambiti di operatività, costituiti appunto dal global service. Presupposto del global service è che si instaurino, tra i soggetti interessati, dei rapporti di cooperazione. Essi implicano nuove procedure di scelta del partner (che potranno essere convenientemente sviluppate per gli appalti privati, mentre devono essere coerenti con la legislazione vigente negli appalti di lavori o di servizi pubblici), richiesta di elevate prestazioni, in modo da consentire un plus-valore all attività di global service rispetto a tecniche di tipo tradizionale e vantaggi economici per la proprietà. 1 Vedi infra.

2 78 Si basa su contratti di collaborazione (definibili come contratti complessi, risultanti dall accorpamento di diverse esigenze giuridiche quali quelle riguardanti aspetti del lavoro, dell appalto, di cooperazione, di associazione, ecc.); essi hanno finalità di carattere economico-sociale, e di carattere competitivo per l azienda che lo utilizza. Nella prima possono farsi ricadere i seguenti obiettivi strategici per la proprietà: contenimento dei costi operativi dei servizi di gestione; miglioramento delle condizioni di flessibilità dell azienda nel settore che si sta prendendo in considerazione; diminuzione del fabbisogno finanziario da parte della proprietà. Nella seconda area, che interessa soprattutto le proprietà di aziende private, possono farsi ricadere: potenziamento delle attività istituzionali (core competences) grazie alle risorse liberate dall attività affidata al global server; acquisizione di specialisti del settore. L avvio di un rapporto global service avviene stabilendo innanzi tutto quali possano essere le attività da esternalizzare sulle quali far ricadere i vantaggi in precedenza identificati, che costituiranno poi nella fase di gestione del contratto gli obiettivi da raggiungere. È necessario rilevare, al riguardo, che il global service si può applicare anche a contratti di prestazione aventi carattere specifico, particolare; può quindi sperimentarsi il vantaggio della modalità di gestione in uno o più settori, prima di estenderle ad altri. Il principio è rilevante; non è detto, infatti, che il global service conduca sempre e comunque a vantaggi per la proprietà. La gestione integrata del patrimonio immobiliare Definite le attività da esternalizzare, ed i vantaggi che ci si attende, la proprietà deve poi individuare il fornitore dei servizi, che, come detto, e nella logica che si sta esponendo, diventa quasi un suo partner in quanto deve condividerne gli obiettivi che si è posta. La condivisione di obiettivi è tipica dei contratti di prestazione; tanto più è raggiunto un risultato di gestione ottimale, tanto più si è adempiuto alla prestazione contrattuale, e si è quindi raggiunto lo scopo imprenditoriale. In un contratto di gestione la prestazione deve essere eseguita secondo i principi della buona regola dell arte, in quanto eventuali ricadute negative, considerando che i contratti di global service hanno durata poliennale (almeno tre anni; meglio quattro), gravano, oltre che sulla proprietà, anche sul prestatore di servizi stesso. Ecco allora che i principali obiettivi di proprietà ed impresa coincidono: qualità del servizio, giusto compenso, corretta prestazione.

3 L affidamento della prestazione prende il via, da parte della proprietà, con la ricerca del partner direttamente sul mercato (almeno per gli appalti privati, che devono porre l attenzione agli aspetti di solidità finanziaria, capacità tecnico-organizzativa e patrimonio tecnologico dell impresa) o con le procedure di legge (in caso di committente pubblico, che effettua il confronto concorrenziale determinando i criteri di aggiudicazione, quali affidabilità, esperienza, capacità imprenditoriale, tempi, disponibilità mezzi e risorse, secondo le modalità dell offerta economicamente più vantaggiosa). La scelta è effettuata: analizzando i vantaggi in rapporto ai rischi; definendo gli aspetti prestazionali (redazione di capitolati), che costituiscono la parte tecnica più delicata, in quanto dalla loro corretta identificazione discende poi la qualità del servizio prestato dall appaltatore; predisponendo un contratto adeguato. 79 Non tutte le prestazioni sono affidabili all esterno 2 con convenienza; per alcune di esse (quali quelle strategiche per la proprietà, o relative ad un elevato livello di sicurezza) non appare opportuno effettuarle con risorse che non siano interne. Le principali attività da affidare all esterno sono definite, di norma, ponendo l attenzione a due aspetti: quello relativo alle competenze di base (si richiede cioè da parte della proprietà maggiore qualità della prestazione rispetto a quella che si potrebbe ottenere con le proprie risorse disponibili), che costituiscono per la proprietà privata un opportunità di mercato, e per il committente pubblico un esigenza di prestazione; quello relativo alle competenze di supporto (quantità). I principali svantaggi ed i rischi di un contratto di global service sono: l effettiva possibilità di instaurare un rapporto fiduciario tra proprietà ed impresa, che sia sufficientemente solido e che permanga nel tempo; tale rapporto va regolamentato compiutamente con i documenti di gara (schema di contratto, capitolato, identificazione delle prestazioni, ecc.); confusione e identità di ruolo: la proprietà decida, l impresa esegua; il rispetto della normativa in materia di diritto sul lavoro e/o sindacale; l elevato grado di irreversibilità del processo, dovuto sia alla durata del contratto, che alla tipologia stessa della prestazione; il rischio per la proprietà di perdere il know-how aziendale, in quanto la gestione è affidata all esterno; la necessità di disporre di un adeguata struttura di controllo in fase di gestione. Di seguito nel testo si passano in rassegna le diverse attività previste in un contratto di global service. 2 Vedi anche par

4 Il contratto di global service Principi generali Il contratto di global service o contratto di gestione con operatori esterni finalizzato all ottenimento del risultato è, come più volte accennato nel corso del testo, uno strumento operativo per intervenire in modo efficiente nella gestione del patrimonio immobiliare. Con esso, infatti, non è più necessaria la redazione di capitolati descrittivi: viene richiesta al prestatore di servizi una prestazione, alla quale sono legati i rendimenti contrattuali, analizzati da appositi indicatori economici che ne attestino la rispondenza alla richiesta iniziale. Non interessa, ad esempio, che il servizio di climatizzazione venga effettuato in determinate ore, mediante lo svolgimento di diverse operazioni manutentive; si richiede all operatore di assicurare un risultato di gestione, quale quello di raggiungere la temperatura e l umidità richiesto, con una tolleranza in termini di giorni/anno prestabilita. Il contratto di global service è efficace se raggiunge gli obiettivi di qualità aziendale e di soddisfazione delle esigenze; il pagamento del corrispettivo all impresa è quindi legato al rispetto della prestazione e a fattori di valutazione dei rendimenti effettivamente raggiunti. L attenzione agli aspetti gestionali di manutenzione diventa, in un contratto di tale tipo, il necessario ed indispensabile fil rouge che collega tra di loro godimento dei beni, costo o mancato utile, qualità ed efficienza, riduzione dell obsolescenza ed innovazione. Il tutto agendo in tempi lunghi, quali quelli consentiti dalla durata di vita del patrimonio immobiliare, che per sua natura è scarsamente alienabile, e quindi sufficientemente statico. La gestione integrata del patrimonio immobiliare Rilevanti, in un contratto di global service, sono perciò le attività di pianificazione e di gestione della manutenzione, che devono essere adeguate all importanza degli investimenti effettuati per i quali vanno identificate nuove funzioni organizzative e reperiti sul mercato aziende idonee per forme contrattuali diverse e più orientate all efficienza, alla soddisfazione ed alla condivisione di obiettivi. Il risultato finale che si vuole raggiungere è quello di un posizionamento strategico superiore rispetto alla concorrenza del mercato o delle proprietà oggetto di possibile ed efficace confronto. Si può ottenere con l applicazione, la cultura e l innovazione; ed il risultato non è di poco conto Elementi base del contratto I principali elementi base di un contratto di global service possono riepilogarsi come di seguito indicato.

5 Progettazione. È necessaria la definizione più completa possibile del servizio di manutenzione atteso per rispondere ai bisogni della proprietà committente. Esso si sostanzia nella necessità di disporre di una progettazione, che per le attività di manutenzione, come ormai noto, può essere rappresentata dal piano di manutenzione. La progettazione si completa con l elaborazione di un capitolato tecnico-prestazionale, a cura della proprietà; quest ultima può delegare l elaborazione esecutiva del piano di manutenzione al prestatore dei servizi (secondo le modalità tipiche degli appalti integrati, che sono stati introdotti negli appalti pubblici dalla legge quadro). 81 Indicazione delle responsabilità. Il contratto di global service deve prevedere quali siano i compiti e le responsabilità della proprietà committente e dell appaltatore. La questione è più delicata rispetto ai tradizionali appalti di prestazione di servizi o di effettuazione di lavori, in quanto in questo caso i rapporti di partnership sono più vincolanti, e possono essere convenientemente evasi solamente se si attua il pieno rispetto dei ruoli. Garanzia di risultato. Sono affidate all appaltatore le responsabilità riguardanti il raggiungimento del risultato, che è l elemento prevalente su cui si basa il rispetto dell obbligo contrattuale. Di conseguenza, il sistema delle garanzie deve essere orientato verso forme di impegno economico da parte dell appaltatore (con fideiussioni) vincolanti all ottenimento del risultato atteso. Aspetti economici. Il rapporto economico è stabilito in una libera contrattazione di mercato secondo le procedure usuali per appalti pubblici o privati. Esso sarà parte a forfait e parte a misura, oppure tutto a forfait, e dovrà essere commisurato agli obiettivi; i pagamenti saranno in genere cadenzati a scadenze preordinate (mensili, bimestrali, ecc.). Il mancato raggiungimento del risultato, che dovrà essere valutato o misurato con precisi standard stabiliti contrattualmente, porterà all applicazione di eventuali penali contrattuali, se non di ristoro di danni subiti, che dovranno essere precisate. Aspetti connessi al tempo. La durata del contratto di global service deve essere pluriennale (tre o quattro anni), in modo da verificare nel tempo il comportamento degli edifici e delle prestazioni rese dall appaltatore, il quale ultimo ha necessità di un congruo tempo di rodaggio per la migliore attivazione del servizio. Miglioramento continuo. Uno degli obiettivi del global service è quello di consentire un miglioramento delle attività di gestione rispetto al passato. L obiettivo di raggiungimento del risultato dovrà quindi tener conto della possibilità di valutare o misurare con standard anche tale prestazione (per esempio: riduzione dei guasti annuali nell arco del triennio di durata del contratto).

6 82 Variazioni contrattuali in corso d opera. La gestione delle varianti in corso d opera deve essere prestabilita contrattualmente. Data la durata pluriennale del servizio, è possibile che si modifichi anche la consistenza del patrimonio immobiliare da gestire, oltre che si rilevi la necessità di effettuare nuovi interventi (per esempio: sulla base di esigenze, anche connesse a mutamenti della proprietà; per sopraggiunte norme di legge o regolamentari, ecc.). Rispetto del budget. Il controllo del budget è un attività tipica della proprietà committente, ma può essere effettuata con la collaborazione dell appaltatore, al quale può essere demandato, oltre all impianto informatico per la gestione dei costi e dei ricavi, anche l obbligo di rendicontazione a scadenze mensili. Problematiche di sicurezza sul lavoro e di sicurezza antintrusione. Dovranno essere stabilite contrattualmente, così da evitare il rischio a persone e a cose. La sicurezza sul lavoro del cantiere è regolata dall apposita normativa. 6.3 Gli aspetti organizzativi del global service Linee guida L obiettivo che è necessario salvaguardare, con un contratto di global service, è la creazione ed il mantenimento della cultura aziendale in materia di gestione immobiliare da parte di tutti i soggetti interessati. La gestione integrata del patrimonio immobiliare Gestire un patrimonio immobiliare, si ricorda, significa renderlo il più idoneo possibile all uso per il quale esso è stato destinato, ed assicurare che la sua efficienza perduri nel tempo. La definizione comporta alcuni postulati, che vanno assunti come vere e proprie linee guida tipicamente indirizzate verso la specifica cultura aziendale della proprietà, e che vanno quindi controllati, valutati e successivamente progettati esecutivamente sulla base delle indicazioni provenienti dai responsabili di settore. Tali linee guida possono così riepilogarsi: controllo che le esigenze della proprietà (individuate dalla strategia immobiliare) siano soddisfatte con l impiego del patrimonio immobiliare. Esse sono di vario genere: consentire un reddito; assicurare lo svolgimento di un efficace operatività; essere a disposizione della collettività e delle categorie meno abbienti o socialmente deboli; svolgere funzioni di svago, di sport, di attività diverse quali quelle per il terziario, per ristorazione, per commercio, per industria, per didattica, per assistenza medica, ecc. conoscenza, sia come consistenza che come evoluzione storica, del patrimonio immobiliare. La condizione va soddisfatta per poter confrontare le soluzioni operative tra di loro, con apposite analisi costi/benefici, ed identificare la migliore di esse;

7 controllo del rendimento economico dei beni, intendendo per tale il bilancio tra il valore economico degli immobili ed i costi necessari al mantenimento dell efficienza (il termine economico si riferisce ad una valutazione non solamente finanziaria di costi/benefici, ma complessa, così da dare un peso anche a quelle finalità sociali proprie, per esempio, delle proprietà pubbliche o aventi finalizzazioni etiche, per le quali non si può individuare un rendimento monetizzabile, quali sicurezza, prestigio, uso sociale del patrimonio immobiliare, ecc.); programmazione di ogni intervento, così da consentire il raggiungimento nel tempo delle caratteristiche prestazionali richieste al patrimonio immobiliare per il suo mantenimento. La programmazione è particolarmente efficace per la gestione della manutenzione, che può e deve raggiungere un adeguato livello di prestazione così da non far decadere la funzionalità e le caratteristiche degli immobili (e, quindi, il loro valore e la rispondenza alla funzione); organizzazione della struttura di gestione (sia di controllo interno che dei servizi esterni alla proprietà), stabilendo le responsabilità, il management, i rapporti funzionali con i diversi settori operativi, l autonomia, ecc. Si tratta di verificare, se necessario, l organizzazione preesistente nella materia dei servizi di gestione, eventualmente modificandola intervenendo con norme di autoamministrazione interna che ne assicurino l efficienza; definizione e controllo del budget di spesa nel tempo con idonee procedure di verifica e di monitoraggio Funzione del property management Il processo organizzativo, adatto alla più efficace funzione di gestione integrata del patrimonio immobiliare, coinvolge tutto il property management, e cioè le diverse strutture della proprietà che abbiano competenza in materia, quali le funzioni decisionali e direzionali, quelle istituzionali, quelle di gestione economica e quelle di gestione tecnica. Più in dettaglio: la direzione sovrintende al livello di funzionalità richiesto, ai criteri di gestione, al controllo dei budget di spesa ed all eventuale utile di gestione; le funzioni istituzionali controllano che siano assicurate le priorità politiche della proprietà; le funzioni di gestione economica valutano il contenimento dei costi di esercizio, di valorizzazione del patrimonio aziendale esistente, di controllo economico e finanziario della gestione, di verifica dello stato di conservazione, di programmazione della manutenzione, di gestione equilibrata della manutenzione straordinaria, ecc.; le funzioni di gestione tecnica sovrintendono alla pianificazione e programmazione degli interventi, alla progettazione, supervisione e controllo dei lavori, al

8 84 collaudo ed alle verifiche di qualità, nonché alle procedure informatizzate di gestione e di archiviazione dei dati. Il controllo dei dati viene effettuato, per ogni competenza, dai singoli comparti della proprietà all uopo preposti; i dati stessi vanno integrati tra di loro e organizzati con l aiuto di indici di gestione che consentano l immediata evidenziazione di anomalie o di non corretti funzionamenti Organizzazione del property management Una proposta per rendere il più efficace possibile il controllo della gestione, può essere così individuata: a) Fase decisionale: decisione iniziale della strategia e della politica aziendale da perseguire nella materia della gestione dei patrimoni immobiliari da parte della proprietà per l individuazione degli scopi e delle finalità da perseguire; elaborazione di un programma triennale degli interventi (piano strategico); individuazione di comparti della proprietà responsabili delle diverse fasi di progettazione, gestione e controllo delle varie funzioni e nomina del project manager o del responsabile del procedimento. b) Fase di pianificazione economica stima del patrimonio, verifica degli utili rivenienti dalla gestione (e quindi della corretta applicazione dei canoni di gestione) e valutazione economica complessiva per individuare le possibilità di spesa; individuazione delle eventuali residue potenzialità reddituali per migliorare il bilancio economico. La gestione integrata del patrimonio immobiliare c) Fase di progettazione: elaborazione dell archivio dei dati, mediante la stesura di un quadro documentale consolidato del patrimonio (individuazione delle consistenze, verifica delle documentazioni esistenti, rilievi, ecc.); elaborazione di un sistema informativo di gestione del patrimonio immobiliare SIGPI; verifica dello stato di conservazione del patrimonio immobiliare e della sua capacità di assolvere allo scopo per il quale è destinato; analisi di interventi tecnici incrementativi per il miglioramento delle condizioni generali tali da assicurare ottimizzazione del rendimento, da valutare a misura; analisi degli interventi di gestione manutentiva a carattere ciclico (manutenzione programmata) e valutazione dei costi/benefici;

9 analisi degli interventi di gestione manutentiva a carattere predittivo (manutenzione predittiva) e valutazione dei costi/benefici; analisi degli interventi di gestione manutentiva non programmabili (manutenzione a chiamata) e valutazione dei costi/benefici; redazione di un programma annuale o pluriennale (operativo) degli interventi su sistemi elaborativi, comprendente programmi temporali; analisi delle risorse da impiegare; budget di spesa. 85 d) Fase di gestione: attuazione degli interventi gestionali a carattere ciclico, predittivo o a chiamata; controllo dei tempi, dei costi e delle risorse; individuazione degli indici di gestione e loro valutazione. e) Interventi di altre funzioni: consulenza contrattuale; consulenza professionale (progettazione, direzione dei lavori, collaudi, controlli di qualità); consulenza immobiliare Modalità di contabilizzazione delle prestazioni Esperita la gara per l affidamento, è opportuno che il capitolato preveda il controllo del piano di manutenzione da parte dall impresa, così da predisporre eventuali osservazioni e giungere all elaborazione ed all individuazione di un progetto della manutenzione, che sia conforme alle attese ed alle previsioni della proprietà. Dalla verifica del progetto nasce la programmazione definitiva, la quale: attribuisce i compiti e, soprattutto, le responsabilità in un arco di tempo limitato ai diversi comparti operativi; consente il controllo della gestione economica dell appalto (preventivazione e consuntivazione degli interventi). Nel caso in cui l attività di manutenzione sia effettuata mediante interventi a chiamata, la gestione contabile si basa sul documento ordine di lavoro (ODL), il quale contiene le informazioni relative agli impieghi di manodopera, materiali e noli, e le imputazioni su chi debba farsi carico dell intervento (se compreso nel contratto a forfait, se da computare a misura e liquidare da parte della proprietà o se da computare a misura e liquidare con la partecipazione parziale o globale dell utente). Il centro di coordinamento dei servizi di manutenzione si occupa di coordinare i rapporti degli operatori gestendo la contabilità dei lavori a misura che, una volta elaborata dal responsabile del procedimento, è raccolta, tramite un software realizzato

10 86 ad hoc, e riepilogata per consentire un agevole visualizzazione della distribuzione e classificazione delle spese. Per quanto riguarda, invece, gli interventi contabilizzati a forfait, il direttore dei lavori, per il tramite dell impresa global server, predispone un apposita contabilità semplificata, per esempio redatta su schede riportanti le modalità di suddivisione degli acconti previsti dal capitolato, in percentuale all entità degli interventi. La proprietà valuta la congruità della contabilità, e la inserisce nei certificati di pagamento. Nel caso questi ultimi prevedano scadenze temporali, è necessaria una verifica da parte della funzione di controllo che non vi siano elementi ostativi al pagamento, previsti dal contratto (per esempio: mancato rispetto degli obblighi, interventi non effettuati o mal eseguiti, danni, ecc.) Interventi presso immobili in cui si svolgono attività operative Negli immobili ove sia presente personale della proprietà, se possibile, non dovrebbero essere di norma effettuate manutenzioni durante l orario di normale funzionamento di attività lavorative od aperte al pubblico (per esempio: uffici, ospedali, scuole, ecc.), soprattutto in aree considerate di sicurezza o di alta rappresentanza, fatte salve: le operazioni di verifica ordinaria sullo stato dei singoli componenti; gli interventi urgenti ed indifferibili; particolari esigenze lavorative concordate con il project manager/responsabile del procedimento o con il direttore dei lavori. La gestione integrata del patrimonio immobiliare La manutenzione nelle aree tecnologiche può, generalmente, essere effettuata in qualsiasi orario, con l impegno di mantenere in essere l operatività degli impianti. Gli interventi riparativi non previsti, qualora comportino il fuori esercizio, vanno effettuati oltre il normale orario di lavoro. Sarà cura dell impresa inserirli nel programma di manutenzione con alcuni giorni di anticipo. Nelle aree considerate di sicurezza, o destinate all attività didattica ed all alta rappresentanza è indispensabile una programmazione specifica di qualsiasi intervento manutentivo, anch essa previo inserimento nel programma di manutenzione con alcuni giorni di anticipo; le caratteristiche delle attività presuppongono inoltre elevati livelli di affidabilità della prestazione, sia in termini di qualità tecnica che di tempi di intervento. In tali edifici gli interventi manutentivi sono di norma effettuati in orari compatibili (per esempio nel pomeriggio, nella sera o in giorni semifestivi, e comunque allorquando non vi sia presenza di pubblico o di scolari e sia minimo l impatto con i dipendenti che prestano la loro attività lavorativa).

11 Nelle aree operative e aperte al pubblico si interviene, di norma, sulla base del programma di manutenzione concordato ed approvato dal project manager/responsabile del procedimento o dal direttore dei lavori. 87 Nelle aree residenziali locate a terzi è necessaria la preventiva informazione all inquilino. Salvo casi di particolare degrado (da individuare in sede di stesura del verbale di consegna del patrimonio immobiliare 3 ), vanno assicurate: le agibilità degli stabili ad uso istituzionale della proprietà nei giorni lavorativi. In sostanza, gli interventi manutentivi (escluse ristrutturazioni e grossi riordini) anche a carattere straordinario o non programmato, devono essere effettuate in orari che consentano l apertura e la funzionalità degli ambienti (uffici, scuole, laboratori, ecc.); le condizioni illuminotecniche e microclimatiche ottimali (da assicurare); le condizioni termoigrometriche ottimali (da assicurare per gli orari di presenza di pubblico e del personale); le alimentazioni elettriche di forza motrice, nel caso naturalmente sia disponibile un alimentazione di emergenza o un gruppo elettrogeno (da assicurare tutti i giorni per un periodo minimo) Soglie prestazionali Le attività di gestione e manutenzione devono consentire il raggiungimento di determinati livelli di soglia prestazionale, intendendo per tali i livelli di funzionalità che ogni sistema o componente deve garantire in relazione alla criticità dello stesso ed al tempo necessario a ripristinarne la completa efficienza. Essi sono generalmente e sinteticamente riferiti alle durate di intervento di manutenzione ciclica ed alle soglie prestazionali di tipo standard che vengono contrattualmente stabilite, e che si sostanziano in una cadenza degli interventi, sia proposti dalla proprietà che integrati dall appaltatore, tale da soddisfare gli utenti del patrimonio immobiliare. Nel caso, tuttavia, si evidenzino necessità ulteriori dovute a particolari funzioni interne o destinazioni d uso, le prestazioni manutentive devono essere programmate tenendo conto di esse (per esempio: esigenze di decoro e di funzionalità). A titolo di esempio si richiamano sinteticamente, nella tabella che segue, alcune esigenze specifiche che possono valutarsi come soglie prestazionali standard da richiamare nel capitolato. 3 Vedi infra.