Agrate Brianza, 13 febbraio 2014 Pos. n Spettabile CASTELLO SGR SpA Piazza Diaz, Milano

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1 REAG Real Estate Advisory Group SpA a socio unico Direzione Generale Centro Direzionale Colleoni Palazzo Cassiopea Agrate Brianza MB - Italy Tel Fax italy@reag-aa.com Sede Legale Via Monte Rosa, Milano - Italy Capitale Sociale ,00 i.v. R.E.A. Milano C.F. / Reg. Imprese / P. IVA Agrate Brianza, 13 febbraio 2014 Pos. n Alla cortese attenzione del Dott. Daniele Bianchi Spettabile CASTELLO SGR SpA Piazza Diaz, Milano Egregi Signori, in conformità all incarico da Voi conferito REAG Real Estate Advisory Group S.p.A. ha effettuato la relazione di stima del patrimonio immobiliare del Fondo Comune di Investimento Immobiliare Riservato di tipo chiuso denominato Valore Immobiliare Globale alla data del. La valutazione effettuata da REAG sarà utilizzata per una verifica patrimoniale, ai sensi dell art. 12 bis del D.M. n. 228 del 24 maggio 1999 e successive modifiche ed integrazioni e del Provvedimento della Banca d Italia dell 8 maggio 2012, titolo V, capitolo IV, sezione II, nonché delle linee guida di Assogestione del maggio 2010 e della comunicazione congiunta di Consob e Banca d Italia del luglio Con la presente Vi trasmettiamo n 1 copia della suddetta relazione di stima. Distinti saluti. Allegato REAG - Real Estate Advisory Group S.p.A. Osvaldo Rigamonti Senior Director

2 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE RISERVATO DI TIPO CHIUSO DENOMINATO VALORE IMMOBILIARE GLOBALE RELAZIONE DI STIMA DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL FONDO IMMOBILIARE VOLUME ZERO 31 DICEMBRE 2013

3 REAG Real Estate Advisory Group SpA a socio unico Direzione Generale Centro Direzionale Colleoni Palazzo Cassiopea Agrate Brianza MB - Italy Tel Fax italy@reag-aa.com Sede Legale Via Monte Rosa, Milano - Italy Capitale Sociale ,00 i.v. R.E.A. Milano C.F. / Reg. Imprese / P. IVA Agrate Brianza, 13 febbraio 2014 Pos. n Alla cortese attenzione del Dott. Daniele Bianchi Spettabile CASTELLO SGR SpA Piazza Diaz, Milano Oggetto: Relazione di stima degli immobili che compongono il patrimonio del Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso denominato Valore Immobiliare Globale al Egregi Signori, in conformità all incarico da Voi conferito REAG Real Estate Advisory Group S.p.A. (di seguito REAG) ha effettuato la relazione di stima del patrimonio immobiliare del Fondo Comune di Investimento Immobiliare Riservato di tipo chiuso denominato Valore Immobiliare Globale alla data del. La valutazione effettuata da REAG sarà utilizzata per una verifica patrimoniale, ai sensi dell art. 12 bis del D.M. n. 228 del 24 maggio 1999 e successive modifiche ed integrazioni e del Provvedimento della Banca d Italia dell 8 maggio 2012, titolo V, capitolo IV, sezione II, nonché delle linee guida di Assogestione del maggio 2010 e della comunicazione congiunta di Consob e Banca d Italia del luglio 2010.

4 Definizioni Nel presente Rapporto ai termini di seguito elencati deve attribuirsi la corrispondente definizione, salvo sia diversamente indicato nel Rapporto stesso. Per la definizione di tutti gli altri termini tecnici e/o giuridici contenuti nel presente rapporto si rimanda al Codice Civile e leggi collegate, ovvero al significato di uso comune. Complesso Immobiliare (di seguito la proprietà ) indica l insieme di beni immobili (terreni, fabbricati, impianti fissi e opere edili esterne) oggetto (dello studio/valutazione), con espressa esclusione di ogni altro e diverso bene, compresi beni mobili e beni immateriali. Valutazione indica la determinazione del (.) valore alla data della valutazione di una proprietà. Salvo limitazioni stabilite nei termini dell incarico, l opinione è fornita a seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo della valutazione (RICS Red Book, ed. italiana, Marzo 2009). Valore di Mercato indica ( ) l ammontare stimato cui una proprietà o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni. (RICS Red Book VS 3.2, ed. italiana, Marzo 2012). REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 2

5 Criteri valutativi La valutazione è stata effettuata sulla base della seguente ipotesi: cessione di ciascun immobile in blocco considerando la situazione locativa in essere alla data della stima, indicataci da CASTELLO SGR S.p.A (di seguito Cliente). Nell effettuare la valutazione REAG ha adottato metodi e principi di generale accettazione, ricorrendo in particolare al criterio valutativo di seguito illustrato. Metodo Reddituale: prende in considerazione due diversi approcci metodologici: 1. Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato immobiliare, dei redditi netti futuri generati dalla Proprietà. 2. Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato: a) sulla determinazione, per un periodo di n anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della Proprietà; b) sulla determinazione del Valore di Mercato della Proprietà mediante la capitalizzazione in perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto; c) sull attualizzazione, alla data della valutazione, dei redditi netti (flussi di cassa). REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 3

6 REAG, inoltre: ha effettuato nel mese di gennaio 2014 i sopralluoghi sulle Proprietà, verificandone le caratteristiche tipologico-architettoniche e lo stato manutentivo, per rilevare, in aggiunta alle informazioni fornite dal Cliente, tutti i dati necessari allo sviluppo delle Valutazioni); ha verificato la situazione urbanistica; ha effettuato un analisi delle condizioni del mercato immobiliare locale, considerando i dati economici in esso rilevati ed adattandoli alle specifiche caratteristiche delle Proprietà attraverso opportune elaborazioni statistiche; ha determinato il Valore di Mercato delle Proprietà nel presupposto del loro massimo e migliore utilizzo, e cioè considerando, tra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente consentiti e finanziariamente fattibili soltanto quelli potenzialmente in grado di conferire alle Proprietà stesse il massimo valore; ha considerato il contratto preliminare di locazione con la società BBHI B&B HOTELS ITALIA S.p.A. per la concessione in locazione di una delle due torri costituenti il complesso immobiliare ubicato in Milano, ipotizzando la sua riconversione da terziario ad alberghiero; ha considerato che l attuale conduttore del complesso immobiliare ubicato in San Giuliano Milanese rilasci gli spazi contestualmente alla prima scadenza contrattuale (intenzione recentemente manifestata alla proprietà dall attuale conduttore); REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 4

7 non ha considerato per la Proprietà di Origgio la situazione locativa (ipotizzata nella scorsa semestrale) basata su una proposta di locazione alla società Fiege Logistics Italia S.r.l. di una porzione del complesso immobiliare con decorrenza dal 01/07/14, in quanto tale proposta è decaduta; ha quindi considerato che dal 1/07/14 la proprietà sarà completamente libera; ha considerato i contratti di locazione in essere alla data della stima, desunti dalla documentazione (rent roll) fornita dal Cliente in data 13 gennaio 2014 e successive integrazioni; ha considerato le consistenze, desunte dalla documentazione fornita dal Cliente in data 13 gennaio 2014 con successive integrazioni, senza effettuare alcuna verifica. Contenuto del Rapporto Il presente Rapporto, contenente la relazione finale sulle conclusioni cui REAG è pervenuta, comprende: una lettera di introduzione generale alla relazione, che descrive il tipo di indagine svolta e presenta, certificandole, le conclusioni di valore; tabella riepilogativa dei valori; assunzioni e limiti della valutazione; condizioni generali di servizio. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 5

8 Conclusioni Le conclusioni di valore concernenti la Relazione di stima sono state tratte da REAG sulla base dei risultati ottenuti al termine di tutte le seguenti operazioni: sopralluoghi sulle Proprietà; raccolta, selezione, analisi e valutazione dei dati e dei documenti relativi alle Proprietà; svolgimento di opportune indagini di mercato; elaborazioni tecnico-finanziarie; nonché sulla base dei metodi e dei principi valutativi più sopra indicati. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 6

9 Tutto ciò premesso e considerato è nostra opinione che, il Valore di Mercato delle proprietà in oggetto al 31 dicembre 2013 possa essere ragionevolmente indicato, come segue: Città Indirizzo Valore di Mercato Milano (hotel) Via Messina Milano (uffici) Via Messina Milano Via Messina Roma Viale Oceano Indiano San Giuliano Milanese (MI) Via Tolstoj Origgio (VA) Largo Boccioni TOTALE Agrate Brianza, 13 febbraio 2014 Pos. n REAG - Real Estate Advisory Group S.p.A. Paola Ricciardi Managing Director Osvaldo Rigamonti Senior Director Leo Civelli Chief Executive Officer N.B. Per una corretta comprensione dei risultati delle analisi si demanda alla lettura integrale del testo, che si compone di : Lettera Certificazione Valori con Criteri Valutativi, Assunzioni e Limiti, Condizioni generali (del servizio); Report descrittivo e relativi allegati. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 7

10 TEAM DI LAVORO: All esecuzione della valutazione e alla stesura del Rapporto, con la direzione di: - Leo Civelli - Chief Executive Officer, - Osvaldo Rigamonti - Senior Director - Paola Ricciardi -, Managing Director E la supervisione controllo di: - Francesco Varisco Engagement Manager Valuation & Investment, hanno partecipato: - Nicola Manessi Project Manager - Valuation; - Federica Minnella Valuation; - Tiziana Galluccio Editing. ALLEGATI: - Elenco documentale; - Mercati Immobiliari. - Rapporti Descrittivi. - Assunzioni e limiti della valutazione. - Condizioni generali di servizio. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 8

11 ELENCO DOCUMENTALE Elenco della documentazione fornita dalla Proprietà, al fine di espletare il servizio di determinazione del Valore di Mercato degli immobili del patrimonio immobiliare del Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso Valore Immobiliare Globale alla data del. 1. Rentroll complessivo degli immobili con i dati relativi a conduttori, scadenze contratti, disdette, tipologia, stato occupazionale, canoni di locazione al , superfici occupate; 2. descrizone opere (impianti finiture) previste per la riconversione da terziario ad alberghiero di una delle due torri costituenti il complesso immobiliare ubicato in Milano; 3. contratto preliminare di locazione con la società BBHI B&B HOTELS ITALIA S.p.A. per la concessione in locazione di una delle due torri costituenti il complesso immobiliare ubicato in Milano; 4. Importo IMU e assicurazione per ogni immobile. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 9

12 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE RISERVATO DI TIPO CHIUSO DENOMINATO VALORE IMMOBILIARE GLOBALE MERCATO IMMOBILIARE 31 DICEMBRE 2013

13 IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO Le prospettive per il settore immobiliare sono indissolubilmente legate all evoluzione del quadro macroeconomico: nel corso degli ultimi anni questo legame è stato più che mai messo in luce e gli andamenti dell economia mondiale si sono riflessi sul trend del mercato immobiliare nella maggior parte dei Paesi. Da ottobre 2009 e fino alla primavera del 2011 si sono registrati alcuni segnali positivi ma l eccessivo debito pubblico di molti Paesi e l incertezza dei corsi azionari che ne è conseguita hanno allungato i tempi di uscita dalla crisi economica. La recessione economica che l Area Euro ha affrontato nel 2012 e che è continuata nel 2013 porterà ad un ulteriore contrazione dell occupazione almeno per tutto il 2014 e di conseguenza anche della domanda di immobili. Il real estate non è più considerato come un alternativa valida e sicura all investimento nel mercato finanziario e l elevata tassazione lo rende sempre meno remunerativo. L Italia produce oltre il 16% del prodotto interno lordo dell Area ma nonostante questo raccoglie poco più del 2,3% degli investimenti immobiliari: l incidenza dell Italia sul totale degli investimenti immobiliari effettuati in Europa, pur rimanendo modesta, è notevolmente cresciuta nel corso del 2013 rispetto ai precedenti anni di crisi (1,4% nel 2012). Il nostro mercato continua ad essere affetto dai problemi strutturali che hanno portato alla fuga degli investitori stranieri e l Italia continua a non essere considerata come un mercato core. La situazione economica e finanziaria attuale ha attirato una domanda opportunistica verso immobili che vengono ceduti con una redditività elevata. Il repricing, anche su immobili di qualità, ha portato una crescita dei rendimenti e il conseguente ritorno degli investitori stranieri che sono stati protagonisti del 73% degli investimenti corporate nel corso del 3 trimestre La certezza delle regole è indispensabile per trattenere gli investitori internazionali che sono tornati a guardare al mercato italiano come possibile sbocco per le loro strategie di investimento: REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 11

14 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Eurostat Nonostante i segnali positivi la forte crescita della disoccupazione, il crollo dei consumi, la scarsa fiducia nel settore immobiliare e la mancanza di credito che hanno caratterizzato il 2012 e il 2013 rischiano di innescare una nuova fase recessiva. La crisi del settore ha rallentato ma valori e compravendite continuano a flettersi. In Italia il mercato immobiliare, che si muove ancora in un contesto macroeconomico molto incerto, appare fermo: i prezzi e i canoni appaiono in lieve flessione e gli investimenti in abitazioni sono fortemente negativi, anche se nel 2013 la caduta ha rallentato. La crescita dei prezzi degli immobili era stata più contenuta in Italia rispetto a quanto avvenuto nel resto d Europa o negli Stati Uniti e di conseguenza la successiva contrazione è risultata meno marcata ma, dopo 6 anni di crisi, ha raggiunto il 15-20% per le abitazioni contribuendo a creare le condizioni per una ripresa delle compravendite. Le famiglie italiane continuano ad essere poco indebitate rispetto alla media europea ma la propensione al risparmio si sta rapidamente riducendo; l investimento in abitazioni, tradizionale forma di investimento dei risparmi delle famiglie italiane, non è più considerato solido e sicuro come nel passato. L introduzione dell IMU sulla prima casa ha contribuito a rallentare ulteriormente il mercato nel corso del 2012 e la nuova tassazione, che appare ancora nebulosa e difficilmente quantificabile, probabilmente ritarderà ulteriormente la ripresa del mercato immobiliare residenziale, specialmente per quanto riguarda le seconde case e gli acquisti per investimento. Negli ultimi anni di crisi la fascia medio - bassa della popolazione, già colpita dalla stretta sui mutui e dall incertezza del mercato del lavoro, si è rivolta al mercato dell affitto ma l aumento della tassazione REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 12

15 ha reso sempre meno redditizio il mettere a reddito gli immobili vuoti e un incremento dei canoni su cui riversare la maggiorazione della tassazione è molto improbabile nell attuale congiuntura economica e immobiliare. La difficoltà di accesso al mercato del ceto medio - basso ha portato alla crescita dell invenduto specialmente nelle periferie delle grandi città dove negli ultimi anni si è costruito molto: ora i tempi di assorbimento di questa offerta non accennano a ridursi ma continuano ad allungarsi. Sui mercati residenziali e commerciali pesano direttamente le previsioni relative al mercato del lavoro: in tutte le economie avanzate, ad eccezione della Germania, si è verificato un innalzamento del tasso di disoccupazione e ciò ha influito direttamente sulle decisioni di spesa delle famiglie. I maggiori istituti di ricerca economica prevedono per il 2014 una crescita della disoccupazione e non si tornerà sui livelli del 2008 prima del Una contrazione delle vendite o una sostanziale stagnazione dei consumi potrebbe prolungarsi per i prossimi 12 mesi con conseguenze sui prezzi degli immobili commerciali non ben localizzati. Nel corso dei prossimi anni e come già avvenuto in passato il settore residenziale guiderà la ripresa dell intero comparto ritornando ad essere il naturale sbocco della liquidità delle famiglie; per quanto riguarda invece il comparto degli immobili per le attività economiche la ripresa sarà più lenta e direttamente proporzionale all evoluzione del quadro macro economico che appare ancora incerta. Il mercato degli investitori professionali, che non investono per utilizzo diretto, è stato caratterizzato nella seconda parte del 2011 e nel 2012 da un blocco delle operazioni che ha seguito la ripresa degli investimenti a basso tasso di rischio nel 2010 e nella prima parte del Il 2012 in modo particolare ha visto un drastico crollo degli investimenti e la fuga dal mercato italiano degli investitori esteri. Nel 2013 gli investimenti faticano a riprendersi ma sono in netto aumento le operazioni effettuate da investitori stranieri; la difficoltà di finanziamento permane. I principali attori del mercato italiano sono quelli corporate e i fondi immobiliari italiani ed esteri; i fondi italiani hanno realizzato circa il 14% degli scambi avvenuti mentre gli investitori stranieri il 73%. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 13

16 L incertezza economica e finanziaria porta sul mercato investitori opportunistici mentre costringe quelli avversi al rischio a non effettuare operazioni: gli immobili di altissimo livello per location, qualità costruttive e rating del conduttore posti sul mercato sono molto esigui. I finanziatori sono disposti a sostenere solo investimenti in progetti immobiliari di prima fascia mentre gli utilizzatori ricercano immobili esclusivi per localizzazione, efficienza e servizi, lasciano i centri delle città per spostarsi in immobili nuovi anche in un ottica di risparmio. Il repricing ha interessato anche le zone prime nonostante un offerta rarefatta. Gli immobili di seconda e terza fascia per localizzazione o qualità sono considerati eccessivamente rischiosi e attualmente non vengono scambiati o vengono scambiati con rendimenti elevati da parte di investitori speculativi provvisti di liquidità. Secondo dati dell Agenzia del Territorio il 2012 si è chiuso con circa 444 mila compravendite di immobili residenziali (-47% rispetto al picco di 845 mila compravendite del 2006) e con 47 mila transazioni di immobili non residenziali (-48% rispetto al picco di 90 mila compravendite del 2005). Nei primi 9 mesi del 2013 si è registrato un decremento del 9,4% delle compravendite di immobili e neppure il settore residenziale ha fatto registrare un trend positivo (-9,7% rispetto ai primi 9 mesi del 2012). La decrescita delle compravendite di abitazioni si è verificata sia nei capoluoghi (-5,9%) che nei comuni di provincia (-11,4%). In Italia i prezzi sono cresciuti meno che nella maggior parte dei Paesi europei e in USA e solamente tra il 2005 e il 2007 hanno superato in termini reali i valori raggiunti all inizio degli anni 90. La precedente crisi del mercato immobiliare italiano risale al 1992 e portò a decrementi in termini reali dei prezzi delle abitazioni per 5 anni consecutivi. In quegli anni il livello inflazionistico era nettamente superiore a quello odierno e i prezzi reali registrarono una contrazione pari a poco più del 25%. In termini nominali invece i periodi di crescita dei valori sono risultati seguiti da altri di rallentamento o stabilità mentre le diminuzioni sono state sporadiche e di lieve entità. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 14

17 Nel corso del 2013 si sono registrati decrementi in termini reali dei prezzi medi delle abitazioni per il sesto anno consecutivo e pari al 6,2% (2012: -6,6%) mentre in termini nominali i valori si sono contratti del 4,8% (2012: -3,8%). Dal 2007 i prezzi del comparto residenziale si sono contratti del 23% in termini reali. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 15

18 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie Negli ultimi anni nonostante l incertezza del quadro macro economico è proseguita la fase di crescita dei fondi immobiliari, seppur a ritmi notevolmente inferiori rispetto a quelli registrati fino al A maggio 2011 è stato pubblicato il cosiddetto Decreto per lo Sviluppo (D.L. 13 Maggio 2011 n. 70) che ha apportato modifiche alla disciplina fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare mentre a maggio 2012 Banca d Italia ha approvato il nuovo regolamento sulla gestione collettiva del risparmio. Il settore è attualmente in attesa della norma che recepisce la direttiva europea AIFM (Alternative Investment Funds Managers Directive), per la quale è stato approvato in via preliminare lo schema di decreto legislativo. L incertezza legislativa dei 2 anni precedenti ha minato la fiducia soprattutto degli investitori stranieri. Molti fondi che stavano per giungere a scadenza hanno scelto di usufruire del periodo di grazia di 3 anni o di prorogare la scadenza e alcuni fondi riservati di piccola dimensione stanno iniziando un percorso di liquidazione che nei prossimi 2 anni dovrebbe portare all immissione sul mercato di immobili per un valore superiore ai 2,5 miliardi. Da novembre 2012 ad oggi la capitalizzazione dell immobiliare quotato ha subito un incremento di circa il 25% portandosi a 2,2 miliardi di euro, riportandosi sui livelli di fine I titoli legati al mercato immobiliare e presenti oggi nella borsa italiana continuano ad essere numericamente scarsi e a modesto flottante penalizzando tutto il comparto. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 16

19 L esigua dimensione del paniere si riflette sull alta volatilità dell indice immobiliare che risulta sensibilmente superiore a quella relativa agli altri impieghi finanziari (azioni ed obbligazioni). L immobiliare quotato ha riflesso un ritorno di interesse, in lenta ripresa, per il mercato borsistico. Negli ultimi ventiquattro mesi nel comparto dei fondi immobiliari quotati si è assistito ad un andamento altalenante degli scambi e dello sconto sul NAV: a novembre 2011 il valore degli scambi era di poco superiore agli 875 milioni di euro e il divario rispetto al NAV era pari al 44% contro rispettivamente i 493 milioni di euro e il 42% di novembre Considerando gli ultimi dodici mesi ad aprile 2013 è stato toccato il minimo storico degli scambi (60 mln di euro) mentre a dicembre 2012 il massimo livello dello sconto sul NAV (60%). Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Banca d Italia, Consob, Assogestioni e Scenari Immobiliari Il patrimonio immobiliare dei fondi immobiliari italiani al ha raggiunto quota 49,2 miliardi di euro, in crescita di 4 punti percentuali rispetto al A dicembre 2013 risultano 372 i fondi attivi dei quali 347 sono fondi riservati e 25 sono retail. Al le società di gestione del risparmio che gestiscono fondi immobiliari sono 45, 2 in meno rispetto all anno prima; di queste 4 SGR risultano in liquidazione. Nel corso del 2014 varie fusioni tra le SGR o liquidazioni potrebbero portare ad un ulteriore riduzione del numero. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 17

20 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Banca d Italia, Consob, Assogestioni e Scenari Immobiliari Nel corso degli ultimi 12 mesi sono stati acquistati e conferiti immobili per milioni di euro con un incremento di 0,5 miliardi di euro rispetto a dicembre Le dismissioni hanno decelerato passando dai milioni di euro del 2012 ai milioni di euro del Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Banca d Italia, Consob, Assogestioni e Scenari Immobiliari L ultima rilevazione di Assogestioni di giugno 2013 censisce 209 fondi attivi dei quali 188 sono fondi riservati e 21 sono retail. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 18

21 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Assogestioni REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 19

22 La destinazione d uso prevalente è costituita dagli uffici (53,8%) seguita dalla destinazione commerciale (14,6%). Nel corso degli ultimi 6 mesi sono gradualmente cresciute le quote destinate al settore commerciale, residenziale, RSA ed industriale a sfavore delle restanti destinazioni d uso (terziario, logistica e turistico/ricreativo) che rappresentano il 60,8% dell investimento complessivo in immobili. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Assogestioni Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Assogestioni REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 20

23 IL MERCATO IMMOBILIARE TERZIARIO IN ITALIA Nel mercato immobiliare terziario il 2012 si è chiuso con un numero di compravendite inferiori di circa ¼ rispetto a quanto registrato nel 2011 e pari a circa la metà rispetto al 2007/2008. Il volume degli investimenti si è assottigliato progressivamente e le difficoltà interessano anche le grandi città e le zone centrali. Nel 2013 la crisi economica ha continuato a rallentare la domanda e gli spazi assorbiti appaiono ancora in diminuzione; il lieve miglioramento del trend economico ancora non si è riflesso sull assorbimento di spazi ad uso ufficio, la cui offerta risulta essere tuttora composta in prevalenza da asset di classe B e C. Il mercato degli uffici si conferma, insieme al settore commerciale, come il principale mercato di sbocco per gli investimenti nel settore immobiliare e il 2 semestre del 2013 appare più positivo rispetto al 1. Il repricing ha interessato anche le zone prime mentre gli investitori internazionali sono tornati a guardare al nostro mercato seppur con un ottica opportunistica e molto selettiva; le transazioni di immobili prime possono ancora raggiungere livelli di rendimento in linea con quelli pre-crisi mentre gli immobili non prime o sfitti, totalmente o in parte, non vengono scambiati o vengono scambiati con rendimenti elevati. Le piazze italiane considerate più interessanti continuano ad essere Milano e Roma che da sole raccolgono il 17% del totale del mercato terziario italiano e il 69% degli investimenti corporate. Un numero sempre crescente di tenant richiede la rinegoziazione del canone mentre per quanto riguarda i nuovi contratti continuano ad allungarsi i mesi di free rent (> 12 mesi). Molte società si spostano verso le zone periferiche e riducono gli spazi occupati; la ricerca da parte degli investitori di immobili di classe A ha spostato l interesse verso le zone periferiche delle città. L aumento del vacancy va attribuito al rilascio di spazi. Le difficoltà di accesso al credito frenano le costruzioni e nonostante la scarsa immissione sul mercato di immobili nuovi, le società continuano a liberare spazi portando all incremento dei tassi di sfitto: l elevata offerta porta all aumento dello sconto sul canone sia per contratti nuovi che per contratti in essere. Le deboli prospettive economiche tenderanno a frenare una solida ripresa del mercato almeno REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 21

24 per i prossimi 6-12 mesi mentre una stabilizzazione dei canoni è attesa dalla 2 metà del Secondo dati di Scenari Immobiliari nel 2012 il vacancy a Milano e Roma si è attestato rispettivamente al 7,6% e all 8,6% mentre le stime per il 2013 attestano Milano al 9% e Roma al 10%. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Nel 2012 il fatturato del mercato immobiliare terziario è decresciuto del 7,1% rispetto al Si stima che nel 2013 il fatturato sia calato di circa il 13% rispetto al Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Per il 2012 l offerta complessiva è stata pari a mq (-3,8% rispetto al 2011). Si stima che nel 2013 l offerta complessiva sia stata pari a circa mq (+10% rispetto al 2012). REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 22

25 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Scenari Immobiliari Nel 2012 i metri quadrati compravenduti complessivamente, pari a circa , sono decresciuti dell 8,7% rispetto a quelli compravenduti nel 2011 e il tasso di assorbimento si è attestato intorno al 38%. Si stima che da gennaio a dicembre 2013 i metri quadrati compravenduti complessivamente, pari a circa , siano calati del 10% rispetto al Secondo dati dell Agenzia del Territorio nel 3 trimestre 2013 il numero delle transazioni relative a uffici e istituti di credito con NTN mostra una decrescita di 11,7 punti percentuali rispetto al 3 trimestre 2012: il calo delle compravendite riguarda tutte le circoscrizioni con punte del 19,6% al Sud. Fonte: elaborazione R&D Office Reag su dati Agenzia del Territorio Nel 2013 i prezzi medi, calcolati considerando le principali aree urbane, sono diminuiti del 2% nelle zone di pregio, del 2,4% nel centro, del 3% nel semicentro e del 3,7% in periferia. I canoni hanno subito decrementi medi pari all 1,8% nelle zone di pregio, al 2% in centro, al 2,6% nelle zone semicentrali e al 3,1% in periferia. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 23

26 Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie Fonte: elaborazione R&D Office Reag su fonti varie REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 24

27 Terziario: il mercato immobiliare nel 2014 e nel 2015 Nel 2014 non si prevede una ripresa delle compravendite e i tempi medi di vendita si allungheranno ulteriormente. I valori di compravendita potrebbero ulteriormente contrarsi rispetto ai livelli raggiunti a fine 2013 mentre i canoni sono stabili per gli immobili nuovi, di qualità e ben localizzati ma in flessione nell hinterland delle grandi città. Il tasso di sfitto continuerà a crescere specialmente per immobili di classe B e C e per quelli in localizzazioni secondarie e in città dove, nei prossimi mesi, grazie all immissione sul mercato di prodotto nuovo, si libereranno spazi usati. La domanda di uffici, in nuove costruzioni, ben collegati, a basso consumo energetico e in un ottica di risparmio sia per quanto riguarda il canone che gli spazi, è positiva specialmente nelle grandi città ma l offerta di immobili con queste caratteristiche si mantiene scarsa così come, di conseguenza, le compravendite. Per il calcolo delle previsioni dei prezzi per il 2014 e il 2015 sono stati applicati due differenti modelli alla serie storica media dei prezzi degli uffici nelle grandi città italiane: uno econometrico e uno di analisi di sensitività. Nel modello econometrico le variabili risultate significative nello spiegare l andamento dei prezzi sono state: - le serie storiche dei prezzi degli uffici deflazionate per mezzo dell indice dei prezzi al consumo; - la variazione dell indice dei prezzi al consumo; - il PIL; - il tasso di disoccupazione; - il numero di occupati; - il tasso di interesse applicato alle imprese; - i metri quadrati compravenduti; - l offerta di nuove costruzioni. REAG S.p.A. per CASTELLO SGR S.p.A. 25