REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MODENA sezione distaccata di Carpi SENTENZA

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1 Vendita Garanzia per i vizi della cosa venduta Vendita di immobile residenziale - Vizi del bene Diminuzione del valore Azione di riduzione del prezzo Fondatezza Vendita - Garanzia per i vizi della cosa venduta - Vendita di immobile residenziale - Risarcimento del danno Spese sostenute dall acquirente per l eliminazione dei vizi - Rif.Leg.artt.1490,1492,1494 cc; Sentenza n. 98/2007 Pronunziata il Depositata il REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MODENA sezione distaccata di Carpi Il Giudice Unico dott. Riccardo Di Pasquale, ha emanato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4609/2002 R.G. A.C. promossa da: XX1 Avv., nato a Moiano (BN) il , residente in Carpi, via Ruini 4, avvocato iscritto all'albo di Modena che si difende personalmente; XX2, nata a Nardo (LE) il , residente in Carpi, via Ruini 4, difesa e con domicilio eletto presso l'avv. XX1, con studio in Carpi, viale Carducci 2, rappresentante nel presente giudizio in virtù di procura speciale apposta a margine dell'atto di citazione (attori) contro: IL YY s.r.l, in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Carpi, via Pisacane 2 C.M.B. Cooperativa Muratori e Braccianti di Carpi s.c.a.r.l, in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Carpi,via Carlo Marx 101 difese e con domicilio eletto presso gli avv.ti Davide Amadei e Maria Eugenia Caffarra, con studio in Carpi, corso Fanti 65, rappresentanti nel presente giudizio in virtù di procura speciale apposta in calce alle copie notificate degli atti di citazione (convenuti) Oggetto: Vendita bene immobile - garanzia per vizi Conclusioni per la parte attrice: Respinta ogni avversa istanza, eccezione e deduzione, voglia l'adito Tribunale

2 - accertala e dichiarata la responsabilità - inadempimento contrattuale di parte convenuta condannare le convenute società Il YY S.r.l. e la società C.M.B. Cooperativa Muratori Braccianti di Carpi Soc. coop. a r.l., al risarcimento dei danni in favore degli attori XX1 e XX2, derivanti dai vizi inficianti l'immobile in Carpi, via B. Ruini 4, venduto dalle convenute agli attori, danni quantificati in ,00, quale somma necessaria all'eliminazione dei vizi predetti, o in quella somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia oltre accessori di legge; - in ogni caso, accertata e dichiarata la responsabilità precontrattuale e contrattuale delle convenute società Il YY S.r.l. e la C.M.B., condannare le medesime al risarcimento di tutti i danni, materiali ed immateriali, patiti e patendi dagli attori, anche derivanti dal minor valore dell'immobile a causa dai vizi ad esso afferenti imputabili alle inadempienze ed i- nesatto adempimento di parte convenuta nella misura che il Giudice riterrà di giustizia; - in subordine ridurre ad equità il prezzo di acquisto dell'immobile dedotto in giudizio, con condanna delle convenute al rimborso in favore degli attori della differenza che risulterà di giustizia; - condannare parte convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari, oltre accessori di legge della presente procedura, nonché al rimborso in favore degli attori delle spese di CTU da questi pagate, pro quota, per 1.604,45, come da fatture n /5/2004 e n. 72-6/7/05 del CTU geom. R. Zanetti, e spese di CTP per 1.921,68 come da nota pro forma dell'ing. Stefano Testi CTP di parte attrice. Conclusioni per la parte convenuta: Piaccia all'ill.mo sig. Giudice del Tribunale di Modena, Sezione Distaccata di Carpi: - accertare che alcun inadempimento o inesatto adempimento, né contrattuale né precontrattuale, è imputabile alle società convenute; - accertare l'inesistenza dei vizi lamentati dagli attori, nonché l'esecuzione a regola d'arte dell'immobile acquistato dai coniugi XX1; - rigettare, per l'effetto, tutte le domande attoree, perché infondate in fatto e in diritto. Con vittorie di spese, diritti ed onorari. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato in data 4/7/2002, i coniugi XX1 e XX2 convenivano in giudizio, avanti al Tribunale di Modena sezione distaccata di Carpi, le società Il YY s.r.l. e CMB Società Cooperativa Muratori e Braccianti di Carpi, al fine di ottenerne la condanna all'eliminazione dei vizi dell'abitazione sita in Carpi, via Ruini 4, acquistata dagli attori con rogito del 25/7/2001, oppure, in via alternativa, la condanna delle medesime società al risarcimento dei danni derivanti agli attori dai predetti vizi, oltre a quelli materiali ed immateriali conseguenti ad altre, inadempienze delle convenute (ritardata consegna) e, infine, la riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile. Con comparsa di costituzione e risposta in data 23/10/2002 si costituivano giudizio Il YY s.r.l. e la C.M.B., chiedendo di accertare che nessun inadempimento o inesatto a- dempimento, né contrattuale né precontrattuale, era imputabile alle società convenute; di accertare l'inesistenza dei vizi lamentati dagli attori, nonché l'esecuzione a regola d'arte dell'immobile acquistato dai coniugi attori, con conseguente rigetto delle domande attoree.

3 Nel corso del giudizio le parti depositavano memorie, anche istruttorie, ed il giudice, con ordinanza riservata del 14/04/2004 disponeva consulenza tecnica d'ufficio (ctu geom. Roberto Zanetti) rimettendo la decisione sulle prove orali richieste all'esito della stessa. Al ctu veniva chiesto di verificare se l'immobile oggetto di causa presentasse alla data della vendita difformità dal capitolato e/o vizi tali da diminuirne in modo apprezzabile il valore; in caso affermativo quali fossero le cause di tali difformità e/o vizi e se gli stessi siano imputabili al costruttore; in caso positivo, l'incidenza di tali vizi sul valore dell'immobile; ed infine di indicare i costi necessari per la loro eliminazione. Dopo la ctu, il giudice, ritenendo la causa sufficientemente istruita, rigettava le richieste prove orali e fissava per decisione l'udienza del 24/01/2007. A tale udienza la causa veniva posta in decisione, ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c., sulle conclusioni delle parti, come in epigrafe trascritte, disponendo lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, ai sensi dell'art. 190 c.p.c. MOTIVI DELLA DECISIONE 1) Contratto di vendita. Gli attori hanno acquistato l'immobile per cui è causa da Il YY srl, con rogito del 25/7/2001 (doc. 1 attori). L'immobile è stato edificato da C.M.B. Le due società convenute fanno parte dello stesso gruppo. Gli attori hanno agito nei confronti di entrambe le società, perché sostengono di avere contrattato con C.M.B., che era stata loro presentata come l'effettiva venditrice. C.B.M., pur non essendo parte del contratto di vendita, si è costituita in giudizio unitamente a Il YY srl ed ha accettato il contraddittorio in ordine alla domande proposte dagli attori, senza sollevare alcuna eccezione. 2) Garanzia per vizi. Gli attori hanno esercitato le azioni di riduzione del prezzo e risarcimento del danno, fondate sulla garanzia per vizi di cui agli artt seg. c.c. Si devono utilizzare ai fini della decisione i documenti prodotti dalle parti e gli accertamenti eseguiti dal consulente tecnico d'ufficio. Gli accertamenti e le indagini sono state eseguite dal ctu geom. Zanetti, nel rispetto del contraddittorio, con cura e diligenza ed hanno portato a conclusioni attendibili e pienarnente condivisibili. Questo giudice aderisce perciò pienamente alle conclusioni del ctu di cui alla relazione scritta del 13/6/2005, restando così disattese la parziali contrarie opinioni dei consulente di parte (v. Cass. 7379/86, Cass. 3527/89, Cass. 4032/87). Si tratta di una villetta a schiera di testa, posta in Carpi, via B. Ruini 4. Per i particolari dell'immobile si rimanda alla relazione del ctu (pagg. 8 e 9). Il ctu ha riscontrato sia difformità rispetto al capitolato (doc. 1 attori, allegato al preliminare del 14/9/200), che sono analiticamente descritte a pag. 9 e 10 della relazione; sia vizi e difetti nelle finiture della villetta, che analiticamente descritti da pag. 11 a 18 della relazione. Il ctu ha indicato i vizi che, sulla base dei documenti di causa e degli accertamenti eseguiti, sono certamente imputabili al costruttore C.M.B. (relazione da pag. 20 a 29). 2.1 Riduzione del prezzo - art c.c. Il prezzo di vendita è stato di L , pari ad ,66 (v. rogito). Si deve valutare in che misura difformità e vizi accertati incidano sul valore dell'immobile integro. Gli elementi principali che contribuiscono alla diminuzione del valore dell'immobile sono la recinzione in cemento armato realizzata al posto di quella in muratura, la presenza di umidità risalente in tutto il piano seminterrato, la pavimentazione della rampa di accesso all'autorimessa eseguita male. Il ctu ha precisato che tutte le difformità e vizi sono

4 eliminabili, ripristinando l'immobile alla normale funzionalità, ed inoltre non sono tali da limitare la fruibilità dell'immobile da parte degli attori. Per tali motivi, anche facendo ricorso ad una valutazone equitativa (v. Cass. 1332/200), va condivisa l'indicazione del ctu, che ha ritenuto di far corrispondere la diminuzione del valore del bene al rapporto percentuale tra il più attendibile costo delle opere necessario per il ripristino ed il più probabile valore di mercato del bene stesso. Va dunque ritenuta equa una diminuzione del valore pari al 7,11% del prezzo pagato. Tale percentuale deriva dal rapporto tra il valore di ,38 (costo delle opere di ripristino), sommato ad 500,00 per il danno e- stetico della tubazione del gas sulla facciata del fabbricato (v. foto da 1 a 9 allegate alle ctu), ed il prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile ( ,66). Le società convenute vanno dunque condannate, in solido, alla restituzione in favore degli attori della somma di ,38, oltre interessi legali dalla domanda (4/7/2002) al saldo. 2.2 Risarcimento del danno - art c.c. L'acquirente può chiedere, ai sensi dell'art c.c., che gli venga anche risarcito il danno costituito dalle spese necessarie per eliminare i vizi del bene a lui fornito (v. Cass. Civ. sez. II, 17 agosto 1990, n. 8336). Il ctu ha redatto computo metrico estimativo delle opere di ripristino dei predetti vizi imputabili al costruttore (relazione allegato E colonna B): ,38. Si tratta di spese calcolate all'attualità, trattandosi di debito di valore. Il ctu ha indicato che per tali lavori sono necessarie tre settimane lavorative consecutive complete, con liberazione di alcuni locali per l'effettuazione delle opere di sistemazione. Da ciò consegue per gli attori un danno, che essendo di difficile prova, può essere liquidato, in via equitativa ai sensi dell'art c.c., all'attualità nell'importo di 2.000,00 (circa 100 al giorno). Sommano ,38, sui quali sono dovuti gli interessi legali dalla domanda (4/7/2002) al saldo. 3) Inadempimento per tardiva consegna dell'immobile. La domanda è infondata. Non può ritenersi tardiva la consegna avvenuta nel mese di luglio 2001, rispetto al termine indicativo del 20 giugno 2001 contrattualmente previsto (art. 3c preliminare). Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, come previsto dalle tariffe forensi, in relazione alle somme attribuite e non a quelle richieste, e quanto ai diritti sulla base delle tariffe vigenti al momento dell'effettuazione delle singole prestazioni. Va posto in via definitiva a carico esclusivo delle società convenute soccombenti il compenso di 2.635,28, oltre accessori, già liquidato al c.t.u. geom. Roberto Zanetti, con obbligo di pagamento diretto e/o rimborso alla controparte di quanto da questa anticipato al c.t.u. DISPOSITIVO DELLA SENTENZA Il Tribunale di Modena Sezione Distaccata di Carpi, in persona del Giudice dott. Riccardo Di Pasquale definitivamente decidendo ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinte: - dichiara tenute e condanna, in via solidale, le convenute Il YY s.r.l. e CMB Società Cooperativa Muratori e Braccianti di Carpi s.c.ar.l. al pagamento in favore gli attori XX1 e XX2 della somma di ,38, a titolo di riduzione del prezzo, oltre interessi legali dal 4/7/2002 al saldo; - dichiara tenute e condanna, in via solidale, le convenute Il YY s.r.l. e CMB Società Cooperativa Muratori e Braccianti di Carpi s.c.ar.l. al pagamento in favore degli attori XX1

5 e XX2 della somma di ,38, a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi legali dal 4/7/2002 al saldo; - condanna, in via solidale, le convenute Il YY s.r.l. e CMB Società Cooperativa Muratori e Braccianti di Carpi s.c.ar.l. alla rifusione in favore degli attori XX1 e XX2 delle spese di lite che si liquidano nella complessiva somma di 9.011,22, di cui 3.500,00 per onorari, 2.879,00 per diritti ed 2.632,22 per spese -compresi 1.921,68 per spese c.t.p. -, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge; - pone in via definitiva a carico esclusivo delle società convenute soccombenti il compenso di 2.635,28, oltre accessori, già liquidato al c.t.u. geom. Roberto Zanetti, con obbligo di pagamento diretto e/o rimborso alla controparte di quanto da questa anticipato al c.t.u. Carpi, 12 luglio Il Giudice Riccardo Di Pasquale Depositato in Cancelleria il 13 luglio 2007.