OPERAZIONI STRAORDINARIE AFFITTO D AZIENDA

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1 OPERAZIONI STRAORDINARIE AFFITTO D AZIENDA

2 Nozione L art c.c. determina «affitto» la locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva mobile o immobile. Il Codice Civile dedica al contratto di locazione gli articoli da 1571 a 1654 i quali vengono divisi in tre parti; 1 Disposizioni generali: artt. da 1571 a 1606 c.c.; 2 Locazione di fondi urbani: artt. Da 1607 a 1614; 3 Affitto: artt. Da 1615 a 1654.

3 Caratteristiche L affitto d azienda è un contratto con il quale un soggetto (affittante o locatore) concede ad un altro soggetto (affittuario o locatario) il diritto di utilizzare, dietro corrispettivo (canone), la propria azienda (o ramo d azienda); Per effetto del contratto di affitto il locatore, rimane proprietario della cosa produttiva mentre l affittuario ne ha l uso ritraendone anche l utilità.

4 DISCIPLINA CIVILISTICA Sotto il profilo civilistico, la disciplina dell affitto d azienda è ricostruita facendo riferimento al contratto di cessione d azienda. Il conduttore deve: esercitare l azienda sotto la ditta che la contraddistingue; gestire l azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l efficienza dell organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Si applicano alla disciplina del contratto di affitto d azienda l articolo 2557 c.c. relativamente al divieto di concorrenza, e l art c.c. relativamente al subentro nei contratti in corso. E altresì previsto che, la differenza tra le consistenze dell inventario iniziale e finale sia regolata in denaro, sulla base dei valori al termine dell affitto d azienda.

5 EFFETTI DEL CONTRATTO Con la stipulazione del contratto di affitto d azienda il titolare trasferisce la propria impresa, cioè lo strumento attraverso il quale viene esercitata l attività imprenditoriale, ad un terzo dietro pagamento di una determinata somma e per un limitato periodo di tempo. Sull azienda, quindi, sussistono due diritti cioè quello di utilizzazione godimento, in capo al subentrante-affittuario, e quello di titolarità in capo al proprietario affittante. Per effetto di tale contratto, durante l intero periodo di durata dell affitto, il proprietario-concedente perde la qualifica di imprenditore non esercitando più l attività d impresa di cui all art c.c.

6 REGOLE PER LA STIPULA DEL CONTRATTO A decorrere dal 04 settembre 1993 (Legge 12 agosto 1993 n. 310), i contratti di cessione, di affitto e di usufrutto d azienda devono essere redatti per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, Il notaio rogante è tenuto a depositare gli atti per l iscrizione nel Registro Imprese della CCIAA competente entro i successivi 20 giorni dalla stipula.

7 Inquadramento fiscale dell affitto d azienda In un corretto inquadramento civilistico, l affitto d azienda non può essere considerato attività d impresa. Salvo il caso in cui un imprenditore possieda più aziende e provveda a cederne in affitto una o più nel qual caso l affitto rientra nell ambito delle scelte di gestione e, quindi, nell esercizio dell attività d impresa. Tale operazione sussiste anche se l operazione è proposta in essere da una società commerciale, poiché qualsiasi attività essa svolga va attratta nell ambito commerciale,

8 Sistema impositivo Scheda di sintesi: Canoni di affitto IVA Imposta di Registro II.DD. Società SI NO Reddito d impresa Imprenditore Individuale: - unica azienda NO SI Redditi diversi (Quadro L) (Quadro B per immobili) - una o più aziende SI NO Reddito d impresa - Unica azienda ma presta altri servizi SI NO Reddito d impresa

9 L affitto nella dichiarazione IVA Il contratto di affitto d azienda non è disciplinato dalle norme in materia IVA né illustrato negli obblighi dichiarativi salvo che in materia di inizio e di variazione dei dati attraverso i modelli di comunicazione all AdE nei quali l affittuario comunica il codice fiscale dell affittante e l affittante comunica l affitto dell unica azienda ovvero la revoca dell affitto.

10 L affitto dell unica azienda Quando un imprenditore stipula un contratto di affitto per l unica azienda posseduta, perde la qualifica di imprenditore (soggetto passivo d imposta), ma (ai soli fini anagrafici), conserva il numero di partita IVA, Comunica all INPS l avvenuto affitto per la sospensione dal pagamento dei contributi previdenziali per la gestione Artigiani o Commercianti; Comunica all INAIL l avvenuto affitto per la sospensione dal pagamento dei premi assicurativi.

11 Imposta di Registro L affitto dell unica azienda è soggetto all imposta di registro in misura proporzionale pari al 3%; Se l affitto riguarda un ramo di azienda si applica l imposta di Registro in misura fissa pari ad 200,00 oltre all IVA al 22%; Se unitamente all affitto d azienda si affitta l immobile in cui si esercita l attività si distinguono due casi: 1. se il contratto prevede canoni separati per la parte immobiliare e per tutti gli altri beni che compongono l azienda, vanno applicate, rispettivamente, le aliquota del 2 e del 3 per cento; 2. Se il contratto, invece, prevede un unico canone, sia per la componente immobiliare che mobiliare dell azienda, l aliquota applicabile è del 3 per cento.

12 LE IMPOSTE DIRETTE Per l affittante: - deduce le quote di ammortamento dei beni strumentali riferiti all azienda ricevuta in affitto. La deduzione è consentita fino a concorrenza del costo non ancora ammortizzato, Per l affittuario: - (società o imprenditore che ha affittato un ramo d azienda) i canoni maturati concorrono a formare il reddito d impresa; Unica azienda posseduta: i canoni percepiti rappresentano redditi diversi.