IL PROCESSO ESECUTIVO IMMOBILIARE - COMPENSO AL DELEGATO ED AL CUSTODE ALLA VENDITA
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1 IL PROCESSO ESECUTIVO IMMOBILIARE - COMPENSO AL DELEGATO ED AL CUSTODE ALLA VENDITA A cura di Caterina Cerenzia Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Milano Commissione Ausiliari del Giudice 1
2 COMPENSI DEL DELEGATO (slide 1) La legge 80 del 14 maggio 2005 ha convertito il D.L. 14 marzo 2005, n. 35, ha operato modifiche alle disposizioni del codice di procedura civile, attribuendo ai dottori commercialisti, ragionieri ed avvocati la possibilità di provvedere, su delega del giudice, alle operazioni di vendita con e senza incanto sia per i beni mobili iscritti nei pubblici registri che dei beni immobili (slide 2). Gli art. 179 bis e 169 bis disp. Att. c.p.c. prevedono (slide 3), che il Ministero della giustizia, di concerto con il Ministero dell economia e delle Finanze, sentiti il consiglio nazionale del Notariato, il consiglio nazionale degli avvocati ed il consiglio nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili, (slide 4) emani un proprio decreto con il quale si determini la misura dei compensi, da aggiornare ogni triennio, sia per le operazioni di vendita dei beni immobili sia per quelli mobili. I compensi dovranno quindi essere determinati con una specifica tariffa indipendentemente dal titolo professionale del soggetto delegato alle operazioni di vendita dei beni mobili ed immobili. In mancanza di un decreto che emani una tariffa unica, per analogia, i Tribunali adottano come parametri di riferimento il D.M. 25 maggio 1999 n. 313 Regolamento recante norme per la determinazione dei compensi spettanti ai notai per le operazioni di vendita con incanto in attuazione della Legge 3 Agosto 1998, n. 302 (slide 5). Con riferimento alla delega delle operazioni di vendita per i beni immobili Per alcune attività sono previsti onorari graduali per altre onorari fissi (slide 6). Onorari Fissi (slide 7) Previsti alla lettera b) ed e) dell art. 2, comma 1: b) per la redazione di verbali (d incanto, di gara e di diserzione) e per l atto di assegnazione spetta un onorario fisso di 154,94 per ciascuna vendita o per ciascuna assegnazione e) per l autenticazione della dichiarazione di nomina spetta un compenso di 51,65 Lettera a) art. 2, comma 1: Onorari graduali (slide 8) a) per la redazione dell avviso di vendita spetta un compenso da Lire a Lire , dovuto una sola volta per ciascun lotto 2
3 Onorari graduali, determinati facendo ricorso alle disposizioni di cui all art. 2, comma 2, DM 313/1999 per effetto del quale per tutte le attività delegate al Notaio ai sensi dell art. 591 bis del Codice di procedura Civile e non previste dalla presente tariffa spetta al Notaio un onorario dallo 0.50% all 1,25% del valore catastale ove esistente, ovvero del valore determinato sulla base del decreto di trasferimento ovvero, in assenza di questo, in base al valore determinato dal Giudice dell esecuzione immobiliare ai sensi dell art. 51, comma 3 del testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro, approvati con DPR 26/04/1986 n. 131 (slide 9). Ricordo l art. 51 D.P.R. 26/4/1986 n. 131: Si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle Parti nell atto e in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l intera durata del contratto (slide 10 12). Al Professionista ai sensi dell art. 4 D.M. 313/1999 spetta il rimborso per intero delle spese documentate per le operazioni di vendita a lui delegate. Spetta anche il rimborso forfettario delle altre spese generali collegate all attività e non documentabili, in ragione del 15% dei compensi maturati di cui all art. 2 (slide 13). In caso di estinzione della procedura spettano al Notaio,oltre al rimborso delle spese, gli onorari per gli atti e gli adempimenti fino a quel momento compiuti (slide 14). Il Credito del Professionista è un credito Privilegiato ai sensi dell art C.C. (nel processo esecutivo non esiste il concetto di prededuzione come nelle procedure fallimentari). Il giudice liquida il compenso con decreto e non lo sottopone al previo assenso dei Creditori in sede di approvazione del Progetto di distribuzione (slide 15). I Creditori possono sempre contestare la Liquidazione. Il Professionista ha diritto anche ad un Compenso per la Formazione del Piano di Riparto (slide 16 17). Sempre all art. 2 lettera G del DPR 313 dal 25% al 50% dell onorario graduale previsto dalla tariffa notarile per gli atti pubblici. Il compenso viene determinato ai sensi dell art. 3 sulla base del prezzo complessivo ricavato dalla vendita, ancorché suddivisa in più lotti. I compensi del Professionista non sono tutti a carico della procedura (slide 18). Alcuni compensi sono a carico dell aggiudicatario o dell assegnatario. Ai sensi dell art. 7 DM 313/1999 sono a carico dell assegnatario o dell Aggiudicatario tutti i compensi relativi all esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, nonché all espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni e dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell esecuzione (slide 19). Le spese a carico dell aggiudicatario saranno costituite da una Nota per le spese vive -se anticipate direttamente dal Delegato.- in cui andranno inserite le spese vive sostenute nell esclusivo interesse dell aggiudicatario, quali ad esempio le marche da bollo, spese di viaggio, visure ed indagini ipocatastali. 3
4 Gli onorari a carico dell aggiudicatario riguarderanno l attività di redazione del decreto di trasferimento voltura e registrazione dello stesso. Il compenso viene determinato ai sensi dell art. 3 sulla base del prezzo complessivo ricavato dalla vendita, ancorché suddivisa in più lotti L onorario spettante al Delegato verrà determinato direttamente dal Giudice Dell Esecuzione all atto del deposito della documentazione. Le somme a carico dell aggiudicatario non vanno inserite nel piano di riparto (slide 20). Tutte le altre spese come tutti gli altri compensi sono a carico del creditore procedente e dei creditori intervenuti. Il Professionista Delegato alle operazioni di vendita, è tenuto all effettuazione e al versamento della ritenuta sui propri compensi se il debitore esecutato è un sostituto d imposta ed i beni oggetto di espropriazione rientrano nell attività. La ritenuta da effettuarsi ai sensi dell art. 25 del DPR 29 settembre 1973 n. 600 è del 20% qualificandosi il Reddito del professionista Reddito di lavoro autonomo. La ritenuta d acconto è da pagare all atto dell incasso a nome del debitore esecutato (slide 21). Nel caso in cui la parcella sia soggetta a ritenuta d acconto copia della Parcella deve essere inserita nel fascicolo della procedura mentre l originale deve essere consegnata al debitore esecutato per gli adempimenti relativi al versamento della ritenuta d acconto. Il Compenso è liquidato dal giudice dell esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell aggiudicatario art. 179 bis comma 2 (slide 22). La richiesta di liquidazione deve essere presentata ed il decreto emesso prima della predisposizione e del deposito del progetto di distribuzione. Il provvedimento di liquidazione del Compenso costituisce titolo esecutivo (art. 179 bis comma. 2 disp. att. c.p.c.) (slide 23). In estrema sintesi (slide 24): Onorari fissi (art. 2 lettera b) ed e) ) Onorario graduale (art. 2) Rimborso spese documentate (art. 4) Rimborso del 15% degli onorari di cui all art. 2 Compenso piano di riparto 25 al 50% 4
5 Esempio Nota Spese /Parcella (slide 25 27). Articoli 1 6 DM 313/1999 (slide 28 37). COMPENSI DEL CUSTODE (slide 38) Il decreto Legge 15 Maggio 1999 n. 89, in attuazione della Legge 3/10/1998 n. 302, regola le tariffe del custode giudiziario che sono uscite a distanza di tre anni dall entrata in vigore del processo esecutivo, introdotto con la legge 52 del 24 febbraio 2006 (slide 39). Con questo Regolamento la figura del Custode è stata sensibilmente riformata; questo proprio per venire incontro alle esigenze del mercato e portare quanto più possibile il mercato delle vendite giudiziarie vicino al mercato immobiliare extragiudiziario. Il custode è investito di compiti e responsabilità elencati e la tariffa comprende gli onorari per i compiti previsti al 2 comma dell art. 2. Questo decreto stabilisce per la prima volta non solo i compensi ma i compiti del custode (slide 40). Il compenso di cui al comma 1 e' dovuto unitariamente per lo svolgimento delle seguenti attività (slide 41 44): a) accessi presso l'ufficio giudiziario per il conferimento dell'incarico e la consultazione del fascicolo, nonché presso altri pubblici uffici; b) accessi all'immobile pignorato, anche in caso di apertura forzata delle porte; c) verifica dello stato di conservazione del bene e dell'esistenza di eventuali mutamenti rispetto a quanto risultante dalla relazione dell'esperto; d) verifica dello stato di occupazione del bene e dell'eventuale sussistenza di titoli opponibili da parte di terzi; 5
6 e) quantificazione delle spese condominiali relative all'ultimo biennio, nonché di quelle future già deliberate; f) sostituzione di serrature, installazione o sostituzione di dispositivi di sicurezza; g) informazioni relative all'immobile pignorato e alla procedura di vendita, rese agli interessati mediante l'utenza telefonica indicata nell'avviso di vendita di cui all'articolo 570 del codice di' procedura civile; h) invio agli interessati, anche tramite posta elettronica o fax, di copie o estratti della perizia di stima; i) accompagnamento degli interessati presso l'immobile posto in vendita; l) cura degli adempimenti pubblicitari previsti nell'ordinanza di vendita; m) chiarimenti resi al giudice o suo delegato, alle parti ed agli offerenti nel corso delle operazioni di vendita; n) attività di liberazione dell'immobile ai sensi dell'articolo 560, terzo comma, del codice di procedura civile; o) redazione e deposito del rendiconto di cui all'articolo 560, primo comma, del codice di procedura civile. Per le suddette attività spetta al custode se diverso dal debitore- un compenso a percentuale calcolato per scaglioni sul valore di aggiudicazione per ciascun lotto immobiliare, come da tabella (slide 45-49): fino a euro ,00: 3%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 1%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,8%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,7%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,5%; da euro ,01 e oltre: 0,3%. 6
7 In ogni caso il compenso non può mai essere inferiore ad 250,00. In caso di cessazione, art. 2 comma 3: In caso di cessazione dell'incarico, di inefficacia del pignoramento, sospensione o estinzione del processo prima della vendita, il compenso del custode, calcolato, con le percentuali di cui al comma 1, sul valore indicato nell'ultima ordinanza di vendita o, se non ancora pronunciata, su quello stimato, e' ridotto in proporzione all'attività effettivamente svolta (slide 47). Art. 3, compensi per le attività straordinarie di custodia dei beni immobili (slide 50 53): 1. Per le attività di riscossione dei canoni di locazione ovvero di altre somme dovute per l'occupazione dell'immobile, nonché di rinnovo, disdetta e stipula dei contratti di godimento del bene, spetta al custode un compenso aggiuntivo calcolato per scaglioni, nella misura di seguito indicata, sull'ammontare delle somme incassate: fino a euro 5.000,00: 4%; oltre euro 5.000,00: 3%; 2. Per le attività di seguito indicate, spetta al custode una maggiorazione complessiva del compenso calcolato ai sensi dell art. 2, comma 1, variabile tra il 5% e il 20%: a) Azione per la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità e promozione di ogni altra azione, anche esecutiva, occorrente per conseguire disponibilità del bene; b) Partecipazione alle assemblee condominiali; c) Interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria; 7
8 d) Regolarizzazione catastale, urbanistica ed edilizia degli immobili; e) Direzione e controllo delle attività di asporto e trasferimento presso un depositario delle cose mobili appartenenti al debitore o a terzi rinvenute nell immobile pignorato; 8
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