PERIZIA TECNICA. OGGETTO: Esecuzione immobiliare n 53/11 Relazione di stima dei beni. COMMITTENTE: Tribunale di Lucera, Giudice Dr. Severino Antonucci
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1 PERIZIA TECNICA OGGETTO: Esecuzione immobiliare n 53/11 Relazione di stima dei beni COMMITTENTE: Tribunale di Lucera, Giudice Dr. Severino Antonucci TECNICO: Agronomo Roberto Finizio Allegati: stralci planimetrici, visure catastali, illustrazioni fotografico, varie.. Roberto Finizio Agronomo Casale Finizio s.n.c Serracapriola (Fg) tel , pec: roberto.finizio-4757@postacertificata.governo.it
2 Premessa: il sottoscritto Roberto Finizio, residente in Serracapriola (Fg) Casale Finizio snc, iscritto all ordine degli Agronomi della Provincia di Foggia al numero 418; iscritto nell elenco dei consulenti tecnici del Tribunale di Lucera, nella categoria agronomi, premesso che: - con ordinanza del G.I. del è stato nominato consulente tecnico d ufficio nella causa n. 53/11 N.R.G.E., - esaminati i fascicoli presentati dai legali delle parti e acquisite le certificazioni rilasciate dagli uffici competenti; - comunicate alle parti l inizio delle attività peritali, attività a cui la parte debitrice non dava mai seguito nè in prima nè in successiva comunicazione; - eseguiti, comunque, i sopralluoghi presso gli immobili e verificato lo stato dei medesimi come da verbali eseguiti in data 16 dicembre 2011, e 13 gennaio 2012, allegati alla presente relazione; - effettuate le verifiche presso gli uffici competenti al fine di verificare situazione debitoria gravante sugli immobili in oggetto; tutto ciò premesso e considerato fornisce di seguito le risposte ai quesiti formulati dal G.I del Tribunale di Lucera con ordinanza del 28/11/2011 in merito al valore dei fondi rustici pignorati. Descrizione dei fondi rustici e individuazione dei lotti. I fondi rustici oggetto del pignoramento, essendo situati in zone diverse del territorio comunale, possono agevolmente costituire due lotti distinti. Pagina 2 di 7
3 1) Descrizione del primo lotto costituito da un fondo rustico. Situato nel Comune di Serracapriola, iscritto al catasto terreni al foglio 14 particella 64 di qualità seminativo di IV classe di estensione di ettari R.D. di 165,58 e R.A. di 186,28, intestato al Sig. con piena proprietà. Al fondo si accede, partendo da Serracapriola, percorrendo la strada provinciale Montesecco fino al Km 4,5 circa. La particella, confina a nord con il territorio comunale di Chieuti, a sud con la particella n 64, ad est con la particella 49, a ovest con la particella 63. Per una migliore localizzazione della particella si rimanda al quadro d unione dei fogli di mappa e all estratto del foglio di mappa n 14 allegato. La particella ha una esposizione ad ovest e una giacitura del terreno declive con pendenze di notevoli entità, tali che in alcuni punti limita l utilizzo dei mezzi meccanici, in effetti alcune piccole aree dell appezzamento restano incolte per l eccessiva pendenza. La natura del terreno è argillosa con fertilità medio-bassa, non è presente l irrigazione ed è attualmente coltivata ad orzo. Determinazione del valore del primo lotto Per la determinazione del valore unitario da attribuire ai terreni, si è fatto riferimento sia ai valori del mercato locale dei terreni, sia ai valore dei seminativi di Capitanata forniti dall Istituto Nazionale di Economia Agraria che registra le transazioni effettivamente avvenute. La stasi del mercato dei fondi rustici e la riservatezza delle contrattazioni rende poco note le transazioni e i corrispettivi scambiati. Dai pochi dati reperiti sono risultati i seguenti valori per i seminativi da a a seconda delle zone, della Pagina 3 di 7
4 presenza di irrigazione e della classe dei seminativi. I dati reperiti dall ENEA indicano valori per i seminativi di Capitanata da a per i seminativi non irrigui a seconda della classe di appartenenza. Per quanto esposto si ritiene di attribuire un valore unitario di ai seminativi di IV classe non irrigui. Valore del primo lotto. La particella 63 seminativo non irriguo di IV classe di ettari Per terreni con caratteristiche simili per fertilità e giacitura, il valore ordinario attribuito è di ettaro, a tale valore è necessario apportare le opportune modifiche per rendere il valore specifico al fondo in oggetto. In questo caso occorre ridurre il valore per scomodi costituiti dall eccessiva pendenza che comporta la presenza di zone incolte e maggiori spese di coltivazione nell impiego dei mezzi agricoli. Occorrerà poi sommare al valore, le anticipazioni colturali sostenute per la coltivazione dell orzo presente al momento della stima. Per gli scomodi risulta opportuno ridurre il valore del fondo del 15%, mentre le anticipazioni colturali sostenute fino al momento della stima sono state stimate a forfait, vista l impossibilità di determinarle analiticamente per l assenza della parte resistente al momento del sopralluogo, in 500,00/ettaro. Pertanto il valore del primo lotto risulta essere ha x 9.000,00/ha = ,00 x 0,15 = ; , ,00 = ,00 arrotondato a ,00, oltre le anticipazioni colturali stimate per l intera superficie per 4.000,00 (arrotondate). Pagina 4 di 7
5 2) Descrizione del secondo lotto costituito da un fondo rustico. Situato nel Comune di Serracapriola iscritto al catasto terreni al foglio 61 costituito da due particelle: part. n 6 di qualità seminativo asciutto di I classe di estensione di ettari R.D. di 541,48 e R.A. di 251,40, intestato al Sig. con piena proprietà; part. n 36 di qualità seminativo asciutto di I classe di estensione di ettari R.D. di 82,64 e R.A. di 38,37 intestato al Sig. con piena proprietà. Al fondo si accede, partendo da Serracapriola percorrendo la strada provinciale per Santa Croce di Magliano fino al Km 4,5 e svoltando a sinistra per la strada comunale Giumentareccia. Le due particelle sono attigue e formano un unico appezzamento confinante a nord con il tratturo Giumentareccia, a sud con un tratturo comunale, ad est con la particella 51 e a ovest con la particella 35. Per una migliore localizzazione delle particelle si rimanda al quadro d unione dei fogli di mappa e all estratto di mappa del foglio 64 allegato. Le particelle hanno una giacitura del terreno pianeggiante con leggera esposizione a sud, la natura del terreno è di medio impasto con fertilità medio-alta, e non è presente l rrigazione, i fondi sono attualmente coltivati a grano duro. Determinazione del valore del secondo lotto Per la determinazione del valore unitario da attribuire ai terreni, si è fatto riferimento sia ai valori del mercato locale dei terreni, sia ai valori dei seminativi di Capitanata forniti dall Istituto Nazionale di Economia Agraria che registra le transazioni effettivamente avvenute. Pagina 5 di 7
6 La stasi del mercato dei fondi rustici e la riservatezza delle contrattazioni rende poco note le transazioni e i corrispettivi scambiati. Dai pochi dati reperiti sono risultati i seguenti valori per i seminativi da a a seconda delle zone, della presenza di irrigazione e della classe dei seminativi. I dati reperiti dall ENEA indicano valori per i seminativi di Capitanata da a per i seminativi non irrigui a seconda della classe di appartenenza. Per quanto esposto si ritiene di attribuire un valore unitario di per i seminativi non irrigui di prima classe. Valore del secondo lotto costituito dalle particelle 6 e 36 seminativi non irrigui di I classe di complessivi ettari ( ). Per terreni con caratteristiche simili per fertilità e giacitura, il valore ordinario attribuito è di ,00 ettaro. I fondi possono essere considerati in condizioni ordinarie per la zona, pertanto non sarà necessario apportare correzioni al valore ordinario, mentre occorrerà aggiungere al valore del fondo le anticipazioni colturali sostenute per la coltivazione del frumento presente al momento della stima. Per la quantificazione delle anticipazioni colturali sostenute fino al momento della stima sono state stimate a forfait, per i motivi sopra esposti, in 600,00/ettaro. Pertanto il valore del primo lotto risulta essere ha x ,00 /ha = ,00 arrotondati a ,00 Le anticipazioni colturali ammontano a 600,00 x ha = 5.792,00 arrotondati a 5.800,00 Conclusioni: Da quanto esposto si deduce che il valore del primo lotto: fondo rustico sito nel Comune di Serracapriola al foglio Pagina 6 di 7
7 14 part. 64 di ettari , seminativo non irriguo di IV classe, risulta essere di ,00; oltre le anticipazioni colturali stimate in 4.000,00; mentre il valore del secondo lotto costituito dal fondo rustico sito nel Comune di Serracapriola al foglio 62 part. 6 e 36 di complessivi ha , seminativo non irriguo di I classe risulta essere di ,00, oltre alle anticipazioni colturali stimate in 5.800,00. Il tecnico Dr. Roberto Finizio (Agronomo) Pagina 7 di 7
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