Programma Integrato di Intervento dell area Fili Legnami in Via Marconi 143 a Desenzano del Garda (redatto ai sensi della L.R. 12/05 e s.m.i.

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1 Programma Integrato di Intervento dell area Fili Legnami in Via Marconi 143 a Desenzano del Garda (redatto ai sensi della L.R. 12/05 e s.m.i.) RELAZIONE TECNICA DATI TECNICI ESSENZIALI Il Programma Integrato di Intervento (PII) è redatto ai sensi della L.R. 12/05 1 e s.m.i. e della DGR Lombardia n. VIII/09413 del 6 maggio nell area interessata dall attività sita in Via Marconi, 143 a Desenzano del Garda. La motivazione fondamentale della proposta è la necessità di razionalizzazione delle numerose sedi produttive dell Azienda e delle relative localizzazioni. Si fa presente che l azienda, per la tipologia di attività produttiva, impiega un numero limitato di addetti ed è comunque intenzionata a mantenere il polo produttivo di Desenzano in un area alternativa nel comune. La proposta consiste nella realizzazione di un polo insediativo residenziale/commerciale/direzionale per una volumetria complessiva di circa mc su un area pari a 7200mq. Tale volumetria corrisponde ad un indice territoriale pari a quello medio della zona ed è minore della volumetria esistente a destinazione produttiva. I dati essenziali: Superficie territoriale mq Volume residenziale mc Superficie commerciale mq Monetizzazioni: parcheggi pubblici, piazza, percorsi e verde mq x 300 /mq = Verifica delle monetizzazioni Volume residenziale: le cessioni corrispondono a 38mq/ab. Per il calcolo degli abitanti teorici riferiti al volume residenziale si fa l ipotesi di calcolare 150mc/ab. Ne risulta una cessione minima di mq. Volume commerciale e direzionale: le cessioni corrispondono al 100% della slp, ovvero 1.474mq. Il totale delle cessioni è pari ad almeno 3.029mq. 1 2 L.R. Lombardia 11 marzo 2005, n. 12 (B.U.R.L. 1 Sup pl. Ordinario al n. 11 del 16 marzo 2005). DGR Lombardia n. VIII/09413 del 6 maggio 2009, Determinazioni in merito alle modalità per l approvazione dei Programmi Integrati di Intervento in variante, non aventi rilevanza regionale, da osservarsi fino all approvazione dei Piani di Governo del Territorio (Art. 5, c. 7, L.R. 12/2005 e s.m.i.).

2 Elementi progettuali Le linee essenziali del progetto prevedono la realizzazione di tre corpi di fabbrica: uno ad uso commerciale ed uffici e due destinati a residenza. Nell intervento è prevista una piastra di parcheggi al servizio delle attività commerciali e in parte a parcheggi pertinenziali della residenza (interrato). Sono previsti l ingresso e l uscita ai parcheggi interrati da via Marconi (prima della rotatoria tra via Marconi-v.le Andreis e la Minitangenziale), con una eventuale ulteriore uscita (non indispensabile) su via Marconi a valle della rotatoria stessa, su strada con diritto di passaggio da parte della proprietà. I parcheggi a raso serviranno prioritariamente alla sosta breve sia al servizio delle attività commerciali, sia al servizio della residenza. Gli edifici residenziali hanno un autonomia funzionale, con aree di pertinenza a verde e cortine arboree di schermo verso l area produttiva esistente ad est e a sud. L altezza massima di tutti i corpi di fabbrica è di tre piani fuori terra, inserendosi così pienamente nell orizzonte delle altezze esistenti nell intorno. INQUADRAMENTO URBANISTICO E VERIFICA DEI CRITERI DEL DOCUMENTO DI INQUADRAMENTO Con riferimento agli Indirizzi strategici di riferimento per la definizione del modello di organizzazione spaziale del territorio, il miglioramento della qualità urbana e ambientale, il potenziamento della competitività e l ampliamento del mercato urbano, di cui al punto 4.1 del Documento d inquadramento per la Programmazione Integrata d Intervento (ex comma 7 art. 25 legge Regionale 11 marzo 2005 n. 12) ed alla tavola DP14 indicazioni strategiche preliminari, approvato dal Consiglio comunale di Desenzano del Garda, si evidenzia come la proposta (documentata anche attraverso le tavole), possa concorrere a soddisfare numerosi dei criteri prioritari del Documento di Inquadramento stesso. Si tratta infatti di: - proposta di intervento su aree interessate da fenomeni di degrado, con particolare riferimento alle aree produttive presenti in sito; il degrado è essenzialmente dovuto all immagine di scarsa qualità degli edifici e tettoie per l attività di magazzinaggio e lavorazione del legname; - intervento che rende economicamente possibile per l Azienda la ricollocazione di un area produttiva irrazionalmente dislocata e pur tuttavia leggera nelle sue caratteristiche, tale da consentire una effettiva rilocalizzazione senza interventi di ristrutturazione produttiva che rendano tale operazione antieconomica; - intervento che prevede la realizzazione di opere di mitigazione ambientale e paesistica attraverso la realizzazione di quinte arboree verso l importante attività produttiva esistente ad est e a sud; - intervento che consente di razionalizzare la funzionalità delle infrastrutture stradali e per la sosta di servizio comunale e per il miglioramento generale della viabilità; il traffico pesante in ingresso e uscita dall area produttiva costituisce oggi il principale motivo di malfunzionamento della rotatoria tra via Marconi-V.le Andreis-Minitangenziale e fonte di pericolo per l interferenza con un importante percorso pedonale in fregio a via Marconi stessa; l eliminazione di tale traffico pesante consentirà quindi anche di migliorare la fluidità del percorso; - intervento che consente, mediante l area commerciale prevista, di migliorare e potenziare i servizi commerciali di quartiere;

3 - da ultimo, l intervento offre la possibilità di realizzare - per un valore massimo che non superi gli standard di qualità come poco oltre calcolati l ampliamento del parcheggio pubblico esistente del Vallone, in Via Marconi, attrezzatura comunale esistente e strategica in ingresso a Desenzano, che però necessità di potenziamento a fronte dell uso insostituibile svolto soprattutto nei fine settimana. Dal punto di vista paesistico l area rientra nell ampia zona di vincolo ai sensi del D.Lgs. 42/2004 e in classe di sensibilità paesistica II; quindi non presenta problemi di limitazioni, pur dovendosi sottoporre il progetto a studio paesistico d insieme Dal punto di vista ambientale l intervento consente di realizzare mitigazioni ambientali (quinte arboree) per gli insediamenti residenziali esistenti in via Custoza e verso l importante attività produttiva esistente ad est e sud del comparto di interesse Dal punto di vista del sistema urbano l intervento si caratterizza come densificazione del sistema insediativo esistente, con densità analoghe a quelle dell immediato intorno. Dal punto di vista dei servizi il PII consentirà il potenziamento dei servizi di scala comunale e il potenziamento di uno dei parcheggi con funzione locale e di interscambio di maggior rilievo per Desenzano, il parcheggio del Vallone. Con riferimento alla Verifica dei requisiti di cui alla D.g.r. 6 maggio n. 8/9413 ai fini della procedibilità per le proposte dei Programmi Integrati di Intervento, si fa presente che il potenziamento del parcheggio pubblico del Vallone costituisce senz altro infrastruttura pubblica e di interesse pubblico avente carattere strategico. Come già ribadito, il potenziamento del parcheggio pubblico risponde al requisito di realizzare infrastrutture che devono essere caratterizzate da un rilievo generale che supera la mera funzionalità rispetto all area oggetto di diretto intervento. Il PII proposto presenta dunque una rilevanza territoriale in grado di incidere sull organizzazione e funzionalità di un più ampio ambito urbanistico, per la realizzazione di: - infrastrutture per la mobilità aventi funzionalità comunale, il parcheggio pubblico in connessione con il servizio di trasporto pubblico locale; - bonifiche ambientali (di area degradata) che consente il riutilizzo di zone urbanizzate e la riqualificazione del contesto territoriale. Si tratta inoltre di una proposta di recupero di aree urbane degradate, di cui al comma 3-bis, dell art. 1 della L.R. 12/2005 e successive modifiche e integrazioni, collocate all interno dei centri abitati. Con riferimento alle Modalità di individuazione dei progetti idonei a perseguire gli obiettivi coerenti con le strategie indicate, nonché il relativo impatto sull ambiente e sul paesaggio, di cui al punto 4.3 del Documento d inquadramento per la Programmazione Integrata d Intervento (ex comma 7 art. 25 legge Regionale 11 marzo 2005 n. 12) il progetto di PII risponde a quasi tutti i numerosi criteri di valutazione prioritaria: a. interventi che non prevedano incremento del suolo impegnato dalla pianificazione vigente; d. interventi volti alla riorganizzazione e riqualificazione territoriale, sia dal punto di vista ambientale, che paesistico e insediativo; f. interventi che prevedano una dotazione completa in loco degli standard primari (parcheggi) e/o la dotazione di verde connesso ad effetti di mitigazione paesistica ed ecologica degli insediamenti di particolare rilievo e portata; g. interventi volti a recuperare gli edifici e le aree visibilmente degradate;

4 h. interventi che prevedano una ricollocazione di aree produttive irrazionalmente dislocate; i. interventi volti a sostenere e potenziare le attività commerciali all interno del territorio comunale con particolare attenzione a quanto presente all interno del tessuto urbano; j. interventi che prevedano l aumento del peso insediativo o il cambio di previsione di destinazione in ambiti già impegnati e contigui ad ambiti impegnati; k. interventi che favoriscano gli insediamenti caratterizzati da un mix funzionale; l. interventi che prevedano la realizzazione di edifici inquadrabili almeno nelle classi A o B determinabili con i parametri CENED. Con riferimento alle Modalità di intervento, compresi gli eventuali criteri di perequazione, compensazione e di incentivazione finalizzate a rispondere ai bisogni della comunità, in particolare a promuovere politiche di riutilizzo delle aree urbane compromesse, di cui al punto 4.4 al Concorso delle risorse per l attuazione delle previsioni del Piano dei Servizi: parametri e stima per la verifica dell equilibrio, di cui al punto del Documento d inquadramento per la Programmazione Integrata d Intervento (ex comma 7 art. 25 legge Regionale 11 marzo 2005 n. 12), illustranti il criterio di tipo economico ai fini di valutare la congruità dei benefici derivanti dalla trasformazione urbanistica, si precisa che il PII, oltre al normale concorso finalizzato alla realizzazione degli standard pubblici di servizio all insediamento previsto, alla realizzazione delle reti e delle infrastrutture, contribuisce al beneficio pubblico derivante dalla dotazione aggiuntiva di immobili e risorse, per un servizio di qualità. Secondo il metodo di verifica proposto dal documento sopra citato, dei costi/benefici pubblici prodotti dal PII, la valorizzazione del beneficio economico portato dalla trasformazione costituisce parametro di riferimento per la valutazione di congruità derivante dal concorso per la dotazione della quota di sostenibilità dei costi per l attuazione del Piano dei Servizi. Nel caso del proposto PII si procede come di seguito. Stima del beneficio immobiliare concesso per la trasformazione - Area interessata da trasformazione mq (A) - Superficie lorda di pavimento (slp) assegnata mq (B) - Valore dell edificabilità /mq /mq (C) - Valorizzazione edilizia complessiva (CxB) (D) - Valore unitario dell immobile attuale (dismesso o area) /mq 700 /mq (E) - Valore complessivo dell immobile (dismesso) (ExA) (F) - Incremento di valore (D-F) (G) - Indennizzo urbanistico = 30% Incremento di valore (G) (H) Si propone di corrispondere tale indennizzo sotto forma di realizzazione dell opera di ampliamento del parcheggio pubblico esistente del Vallone, opera extracomparto come da segnalazione dell Amministrazione comunale. Il progetto dell opera verrà concordato con l Amministrazione comunale e consegnato successivamente. Brescia, Ing. Arch.

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