S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO LE MATERIE OBBLIGATORIE DELLA MEDIAZIONE: LA LOCAZIONE. Dott.ssa Elena Agudio.

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1 S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO LE MATERIE OBBLIGATORIE DELLA MEDIAZIONE: LA LOCAZIONE Dott.ssa Elena Agudio 15 Marzo 2012

comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e

2 L art. 5, primo comma, del D. Lgs. n. 28 del 4 marzo 2010 sancisce che chi intende agire in giudizio relativamente ad una controversia in materia di diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, deve preliminarmente esperire: il procedimento di mediazione, ai sensi dello stesso Decreto Legislativo, ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal D. Lgs. 8 ottobre 2007 n. 179, che ha per oggetto la risoluzione delle controversie sorte tra gli investitori e gli intermediari per la violazione da parte di questi ultimi degli obblighi di informazione, correttezza e trasparenza previsti nei rapporti contrattuali con gli investitori, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell art. 128 bis del D. Lgs. 385/1993 (T.U. in materia bancaria e creditizia), per le materie ivi regolate. 2

3 Nel nostro ordinamento la mediazione obbligatoria è prevista anche: dalla Legge 192/1998 rubricata disciplina della subfornitura nelle attività produttive, per ogni controversia relativa ai rapporti di subfornitura, presso la Camera di Commercio competente per territorio con riferimento alla sede del subfornitore; dall art. 46 della Legge 203/1982 per le controversie in materia agraria; dalla Legge 55/2006 che ha introdotto nel nostro ordinamento i patti di famiglia (peraltro richiamati dall art. 5 del D. Lgs. 28/2010). 3

4 L esperimento del procedimento di mediazione per le controversie aventi ad oggetto le materie elencate nell art. 5 del D. Lgs. 28/2010 è divenuto condizione di procedibilità dell azione giudiziaria a partire dal 20 marzo Il Decreto mille proroghe, convertito nella Legge 10/2011, ha invece sancito il rinvio di un anno (e quindi a far tempo dal 20 marzo 2012) dell entrata in vigore del tentativo obbligatario di mediazione limitatamente alle sole liti insorte in materia di condominio e di risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti. 4

5 L art. 4, terzo comma, del D. Lgs 28/2010 prevede l obbligo per l avvocato di informare la propria clientela circa la possibilità di avvalersi dell istituto della mediazione e sulle agevolazioni fiscali allo stesso connesse, oltre che ovviamente sulla obbligatorietà della mediazione per la risoluzione delle controversie che sorgono nell ambito di quelle materie per le quali la mediazione stessa è divenuta condizione di procedibilità. 5

6 La locazione Il Codice Civile definisce la locazione come il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all altra (locatario) una cosa mobile od immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (art C.C.). 6

7 La locazione è: 1.un contratto consensuale che produce effetti obbligatori tra le parti 2. un contratto a prestazioni corrispettive infatti il locatore deve: a)consegnare al conduttore il bene locato in buono stato di manutenzione b)mantenerlo in condizioni tali da servire all uso pattuito c)garantire il pacifico godimento del bene per tutta la durata della locazione da parte del conduttore d)pagare l indennità per i miglioramenti ed addizioni il conduttore deve invece: a)prendere in consegna la cosa e servirsene per l uso stabilito, osservando la diligenza del buon padre di famiglia b)corrispondere al locatore il canone pattuito alle scadenze pattuite c)alla scadenza del contratto, restituire la cosa locata nello stato in cui l ha ricevuta 3. un contratto di durata 7

8 Natura giuridica del diritto del locatario: -tesi che inquadra detto diritto tra i diritti reali -teoria tradizionale (Santoro Passarelli) che inquadra il diritto del conduttore tra i diritti di credito - opinione preferibile che riconosce al diritto del locatario la natura del diritto personale di godimento Tale interpretazione è confermata dallo stesso dato legislativo: vedi l art. 320 C.C., in materia di potestà dei genitori, e l art C.C., in materia di conflitti tra più conduttori. 8

9 La sublocazione è il contratto con il quale il conduttore attribuisce, in tutto od in parte, ad un terzo, il godimento che a lui spetta sul bene locato. Si concreta in un contratto autonomo (cd. subcontratto), in quanto dà origine ad un nuovo ed ulteriore contratto di locazione, regolato dai propri patti e condizioni, le cui parti sono il sublocatore ed il subconduttore, ed al quale risulta essere del tutto estraneo il locatore. La cessione del contratto di locazione è espressione della figura generale della cessione del contratto di cui agli artt e ss. C.C.: il conduttore, con il consenso del locatore, sostituisce a sé un altro soggetto, il quale subentra in tutti i suoi diritti ed obblighi nei confronti del locatore; fermi ed immutati tutti gli altri elementi del contratto. 9

10 Attualmente la disciplina delle locazioni aventi ad oggetto beni urbani è contenuta: nella Legge 27 luglio 1978 n. 392, relativa alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo nella Legge 9 dicembre 1998 n. 431, relativa alle locazioni di immobili urbani ad uso abitativo nel Codice Civile (artt e ss. C.C.), relativamente alle locazioni di immobili ad uso abitativo cd. di lusso, identificate nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9. 10

11 ASPETTI PROCESSUALI L art. 5, quarto comma, lettere a) e b) dispone che la previsione della mediazione quale condizione di procedibilità non si applica: a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione; b) nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all art. 667 del codice di procedura civile; La mediazione torna ad essere obbligatoria dopo che il giudice ha deciso circa il rilascio del provvedimento esecutivo e la causa prosegue nelle forme ordinarie. 11

12 L improcedibilità della domanda deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata dal giudice, non oltre la prima udienza. Dalla comunicazione all altra parte, la domanda di mediazione produce la sospensione dei termini di prescrizione ed impedisce la decadenza per una volta. La competenza in materia locatizia è sempre del Tribunale in composizione monocratica territorialmente competente per il luogo dove è sito l immobile. I procedimenti di licenza e di sfratto per finita locazione sono regolati dagli artt. 657 e ss c.p.c. Non sono soggetti alla sospensione del decorso dei termini processuali dal 1 agosto al 15 settembre di ogni anno, prevista dalla Legge 7 ottobre 1969 n. 742, mentre lo è il giudizio ordinario di cognizione, nel quale gli stessi si trasformano a seguito dell opposizione del conduttore. 12

13 In tutte le altre ipotesi bisogna procedere con il rito speciale di cui all art. 447 C.P.C. avanti il Tribunale in composizione monocratica. La prima udienza serve a verificare se è stato instaurato ritualmente il contradditorio tra le parti e per esperire tra le stesse il tentativo di conciliazione. Alla prima scadenza del contratto di locazione, il locatore può denegare il rinnovo del contratto, con raccomandata in cui specifichi i motivi della necessità di rientrare nel possesso dell immobile locato; qualora il conduttore non rilasci bonariamente l immobile locato, questi può notificare il ricorso ex art. 30 Legge n. 392/1978. In conclusione, se si intende instaurare una causa in materia di locazione a cognizione piena ex art. 447-bis cod. proc. civ., è obbligatorio esperire il tentativo di mediazione; se invece si voglia intimare uno sfratto per finita locazione o per morosità o chiedere un decreto ingiuntivo per conseguire coattivamente il pagamento dei canoni arretrati, sia nella stessa procedura di sfratto ex art. 664 C.P.C. o con ricorso autonomo ex art. 633 C.P.C., il locatore può agire direttamente in giudizio, dovendo ricorrere alla procedura della mediazione esclusivamente in caso di opposizione da parte del conduttore nei termini che il magistrato deve concedere ex lege prima di proseguire la causa con il rituale iter processuale. 13

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