DETERMINAZIONE DEL VALORE NORMALE DEI FABBRICATI (Legge Finanziaria 2007)

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1 il software è in vendita a 24 euro iva compresa per procedere all'acquisto collegati alla pagina: DETERMINAZIONE DE VAORE NORMAE DEI FABBRICATI (egge Finanziaria 2007) a cura del dott. Marco Righetti Valido ai fini degli articoli: 39.1 d.p.r. 600/73 (imposte dirette), 54.3 d.p.r. 633/72 (Iva) e 52 d.p.r. 131/86 (imposta di registro). PREMESSA Con provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate del pubblicato in G.U. il , I FISCO HA STABIITO MODAITA' E CRITERI PER A DETERMINAZIONE DE "VAORE NORMAE" DEI FABBRICATI COMPRAVENDUTI in attuazione di quanto previsto dal comma 307 della Finanziaria Modalità di calcolo del valore normale Tale conteggio utilizza come dato di partenza quello derivante dai VAORI UNITARI RIEVATI DA'OMI (che si trovano su internet in apposite tabelle; come da esempio qui sotto). A tale valore unitario vengono applicati dei COEFFICIENTI che tengono conto di: - CATEGORIA CATASTAE - IVEO DI PIANO - IMMOBIE NUOVO O NON NUOVO - DISPONIBIITA' DE DATO PUNTUAE SUA BANCA DATI OMI. Il Fisco può comunque ulteriormente correggere il valore come sopra rilevato tenendo conto dei seguenti ulteriori elementi e criteri: - VAORE DE MUTUO per gli atti soggetti ad Iva nel caso di importo > di quello della vendita; - PREZZI effettivamente PRATICATI nelle compravendite tra privati nella stessa zona / periodo; - PREZZI che emergono da ACCERTAMENTI mediante ricostruzione dei ricavi in base alla osservazione dei costi di costruzione e altre prove certe (es indagini finanziarie); - PREZZI che emergono da OFFERTE di vendita del soggetto controllato; - PREZZI che emergono da OFFERTE di vendita al pubblico tramite i media; - PREZZI che emergono da VENDITE ANAOGHE eseguite dal soggetto controllato; - RISTRUTTURAZIONI desunte dai dati relativi ai permessi di costruire, DIA, detrazioni dichiarate. Scopo del presente file Scopo del presente file è di fornire un SUPPORTO XS PER I CONTEGGIO DE VAORE NORMAE di cui sopra. Nei fogli di calcolo "RESIDENZIAE" e "NON RESIDENZIAE" è infatti possibile determinare il valore normale rispettivamente di un immobile abitativo e di uno non abitativo (in questo foglio di calcolo vi sono due esempi su come va utilizzato il software).

2 Qui di sotto vengono inoltre fornite le istruzioni per trovare su internet i valori rilevati dall'omi (osservatorio de mercato immobiliare dell'agenzia del territorio) e aggiornati ogni semestre.

3 COME VEDERE A TABEA DE'OSSERVATORIO DE MERCATO IMMOBIIARE DE'AGENZIA DE TERRITORIO COEGARSI all'indirizzo internet: Relativamente al periodo in cui avviene il trasferimento (o, se non disponibile, del periodo immediatamente precedente), SEEZIONARE: - Provincia di ubicazione dell'immobile da valorizzare - Comune - Fascia / zona - Destinazione (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva) CICCARE su "mostra valori"; compare la TABEA tramite una schermata simile alla seguente: Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato interrogazione Anno: 2006 Semestre: 2 Provincia: Comune: Fascia/zona: Codice zona: VERONA CASTENUOVO DI VERONA Centrale/CAPOUOGO, FRAZ. CAVACASEE, OC. CAMPANEO B1 Microzona catastale: n. 1 Destinazione: Residenziale VAORI OMI Valore Valori Tipologia Stato Mercato Superficie ocazione Superficie conservativo ( /mq) (/N) ( /mq x mese) (/N) Abitazioni civili NORMAE Min Max ,5 Abitazioni tipo economico NORMAE Min 1100 Max 1350 Ville e Villini NORMAE Min 1600 Max 2000

4 calcolo del valore normale: immobili residenziali; un esempio Formula: Val OMI min + ( Val OMI max - min ) x K = valore normale unitario dove K = ( K1 + K2 x 3 ) / 4 valore normale unitario x superficie mq = valore normale (inoltre al valore normale si applicano dei correttivi sulla base della categoria catastale o in caso di quotazione mancante; vedi tabelle n. 1 e 2) Superficie in mq risultante dal certificato catastale o superficie catastale presunta: 120 Selezionare la categoria catastale della unità immobiliare: A/4 Selezionare il livello di piano (K2): piano terreno Valori OMI (come risultante dalla banca dati): minimo: massimo: (se l'abitazione è ultimata o ristrutturata da non + di 4 anni va scelta, se esistente in banca dati, l'opzione stato conservativo "ottimo"; altrimenti si prende a base lo stato conservativo "normale") barrare solo in caso di abitazione ultimata o ristrutturata da non + di 4 anni e si siano presi come valori OMI di riferimento quelli di stato conservativo "normale" in quanto non ve ne sono in corrispondenza dello stato conservativo "ottimo" (determina una maggiorazione del 30%) Coefficiente di correzione relativo alla categoria catastale: (calcolato in automatico sulla base della tabella n. 1) 0, Inserire il coefficiente correttivo qualora si debba convertire la tipologia edilizia OMI in caso di quotazione mancante (vedasi tabella n.2): 1, VAORE UNITARIO: 1.474,88 VAORE NORMAE: Ai fini di integrare il valore normale dell'immobile il Fisco può tenere conto di ulteriori fattori quali il valore del mutuo, i prezzi praticati nelle compravendite della medesima zona, ecc Per valore normale si intende quello ante applicazione di Iva / imposta di registro.

5 calcolo del valore normale: immobili non resid.li; un esempio Formula: ( Val OMI max + min ) / 2 = valore normale unitario valore normale unitario x superficie mq = valore normale (inoltre al valore normale si applicano dei correttivi sulla base della categoria catastale o in caso di quotazione mancante; vedi tabelle n. 1 e 2) Superficie in mq risultante dal certificato catastale o superficie catastale presunta: 75 Selezionare la categoria catastale della unità immobiliare: A/10 Valori OMI (come risultante dalla banca dati): minimo: massimo: (se l'immobile è ultimato o ristrutturato da non + di 4 anni va scelta, se esistente in banca dati, l'opzione stato conservativo "ottimo"; altrimenti si prende a base lo stato conservativo "normale") barrare solo in caso di immobile ultimato o ristrutturato da non + di 4 anni e si siano presi come valori OMI di riferimento quelli di stato conservativo "normale" in quanto non ve ne sono in corrispondenza dello stato conservativo "ottimo" (determina una maggiorazione del 30%) Inserire il coefficiente correttivo qualora si debba convertire la tipologia edilizia OMI in caso di quotazione mancante (vedasi tabella n.2): 1, VAORE UNITARIO: 1.200,00 VAORE NORMAE: Ai fini di integrare il valore normale dell'immobile il Fisco può tenere conto di ulteriori fattori quali il valore del mutuo, i prezzi praticati nelle compravendite della medesima zona, ecc Per valore normale si intende quello ante applicazione di Iva / imposta di registro.

6 Tabella 1 (Conversione da categoria catastale a tipoligia edilizia OMI) categoria tipologia edilizia coefficiente descrizione catastale OMI corrispondente correttivo A/1 abitazioni di tipo signorile abitazioni signorili - A/2 abitazioni di tipo civile abitazioni civili - A/3 abitazioni di tipo economico abitazioni economiche - A/4 abitazioni di tipo popolare abitazioni economiche / 1,05 A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare abitazioni economiche / 1,10 A/6 abitazioni di tipo rurale abitazioni economiche / 1,20 A/7 villini ville e villini - A/8 ville ville e villini x 1,10 A/9 castelli, palazzi di pregio abitazioni signorili x 1,50 A/10 uffici e studi privati uffici - A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi abitazioni tipiche - C/1 negozi e botteghe negozi - C/2 magazzini, cantine non unite all'ab. magazzini - C/3 laboratori laboratori - C/6 stalle, autorimesse box - D/1 opifici capannoni tipici - D/2 alberghi e pensioni pensioni e assimilati - D/7 fabbricati industriali capannoni industriali - D/8 fabbricati commerciali centri commerciali - Tabella 2 (Conversione della tipoligia edilizia OMI in caso di quotazione mancante) Tipologia edilizia OMI Tipologia edilizia OMI coefficiente DA A correttivo abitazioni signorili ville e villini - ville e villini abitazioni civili x 1,20 abitazioni civili abitazioni tipiche - abitazioni tipiche abitazioni economiche x 1,20 box posto auto coperto x 1,20 posto auto coperto posto auto scoperto x 1,20 I coefficienti correttivi sono per la conversione da una tipologia edilizia OMI inferiore a una superiore. Per convertire una tipologlia superiore in una inferiore, va invertito il segno dell'operazione: ad esempio si fa "diviso" 1,20 anziché "per" 1,20. NB: la tabella funziona anche per gradi: ad esempio se si ha il dato delle abitazioni economiche e si deve determinare quello delle abitazioni civili occorre: passare da abitazioni economiche ad abitazioni tipiche (nessun coefficiente) e poi da abitazioni tipiche a civili (coefficiente 1,2). Dato che si passa da una categoria inferiore a una superiore il dato va quindi moltiplicato x 1,2.