COLLEGIO DI NAPOLI. Membro designato dalla Banca d'italia. (NA) CAPOBIANCO Membro designato da Associazione rappresentativa degli intermediari

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1 COLLEGIO DI NAPOLI composto dai signori: (NA) MARINARI (NA) MAIMERI (NA) SANTAGATA DE CASTRO Presidente Membro designato dalla Banca d'italia Membro designato dalla Banca d'italia (NA) CAPOBIANCO Membro designato da Associazione rappresentativa degli intermediari (NA) SCOTTI Membro designato da Associazione rappresentativa dei clienti Relatore SCOTTI ANNA Nella seduta del 09/11/2015 dopo aver esaminato: - il ricorso e la documentazione allegata - le controdeduzioni dell intermediario e la relativa documentazione - la relazione della Segreteria tecnica FATTO La questione oggetto della controversia attiene alla contestazione del mancato accoglimento di una richiesta di riduzione/restrizione di garanzia ipotecaria. Con ricorso presentato con l assistenza di un difensore il 10 luglio 2015 preceduto da reclamo del 4 giugno 2015, non riscontrato dall intermediario il ricorrente ha esposto che, in data 23 novembre 2006, stipulava con un intermediario terzo (che poi era parte di una fusione per incorporazione con la resistente) un contratto di mutuo ipotecario del valore di ,00, obbligandosi a restituire la somma erogata in centoventi rate mensili; a garanzia del pagamento delle rate costituiva ipoteca di primo grado a favore dell intermediario sul suolo e sull erigendo fabbricato. In data 10 giugno 2010 stipulava con lo stesso intermediario un secondo contratto di mutuo ipotecario del valore di ,00 obbligandosi a restituire la somma erogata in centodiciotto rate mensili e costituiva ipoteca Pag. 2/6

2 di secondo grado sul suolo edificabile e sull insistente complesso immobiliare in corso di costruzione. Successivamente, in data 6 luglio 2013, stipulava un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto una unità immobiliare facente parte del complesso immobiliare insistente sull'area ipotecata; conseguentemente, in data 12 dicembre 2013, chiedeva la riduzione proporzionale della somma iscritta a ipoteca sugli immobili ai sensi dell'art II comma c.c. e dell'art. 39 V comma T.U.B., allegando l'elenco degli immobili da liberare e quello degli immobili che restavano in garanzia. Dal momento che la promissaria acquirente costituiva in mora la ricorrente per la stipula del contratto definitivo di compravendita la società istante riproponeva alla resistente la richiesta di riduzione di garanzia ipotecaria per il singolo immobile. In diritto, la ricorrente afferma la sussistenza dei presupposti di legge per ottenere la riduzione e la restrizione dell ipoteca, rispettivamente in ragione delle rate dei mutui già pagate e della perizia tecnica, allegando l'elenco dei beni da liberare (per ,00) e gli immobili che restavano a garanzia dei mutui per un valore pari ad ; tale somma è ampiamente superiore (più del doppio) alla cifra inizialmente mutuata di e il bene che si intende liberare è di piccola entità economica rispetto all'intero; ciò nonostante, l intermediario illegittimamente continuava a non adoperarsi per effettuare la riduzione richiesta. E, pertanto, si è determinata anche una ragione di risarcimento del danno nella perdita di chance (cioè dell opportunità di procedere alla vendita dell'immobile per il quale è già stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita), da valutarsi in maniera equitativa ai sensi dell art c.c. Sulla base di tale premessa, la ricorrente si è rivolta all Arbitro bancario finanziario, chiedendo di 1. Accertare e dichiarare il diritto della ricorrente alla riduzione dell ipoteca ai sensi dell art c.c. ed art. 39 del d.lgs. 385/1993; 2. Per l effetto condannare [l intermediario] alla riduzione dell ipoteca nelle modalità sopra richieste nonché al risarcimento del danno ex art c.c. per l accertata perdita di chance; 3. Condannare [l intermediario] a pagare le spese e le competenze della presente procedura. Nelle controdeduzioni, presentate il 3 settembre 2015, l intermediario ha premesso che, nel corso del rapporto contrattuale con la società ricorrente, ha acconsentito a concedere una serie di restrizioni ipotecarie, oltre alla riduzione del valore della prima delle suddette ipoteche. Successivamente, con atti di ricognizione di debito e rinuncia ad ulteriori erogazioni stipulati il 28 marzo 2013, il finanziamento è stato consolidato, per il primo contratto, in ,00, e, per il secondo, in ,93; dai relativi atti pubblici risulta che per il primo mutuo risultavano sette rate insolute per l'importo complessivo di ,87, e un debito residuo di ,30, per un totale di ,72, poi Pag. 3/6

3 contabilizzato a sofferenza; per il secondo mutuo, un debito complessivo di ,93 (di cui ,41 per sorta capitale su rate scadute, 7.177,56 per interessi corrispettivi su rate scadute, 328,49 per interessi di mora, ,97 per sorta capitale su rate a scadere e 23,50 per oneri vari), contabilizzato a sofferenza nel settembre Ciò posto, la banca afferma che risulta del tutto infondata la pretesa di controparte di far discendere il diritto alla riduzione proporzionale della garanzia ipotecaria dall'asserito avvenuto pagamento di quanto, in misura percentuale, previsto dall'art. 39 del TUB, visto che l'ammontare complessivo del debito pagato dalla società cliente era inferiore a quanto previsto dalla norma; e, per completezza, non essendo profilo invocato dalla ricorrente, l istanza non sarebbe accoglibile nemmeno sulla base di quanto previsto nella seconda parte dell'art. 39 del TUB in mancanza di una idonea perizia o documento equipollente, laddove è stato presentato un mero prospetto redatto dalla stessa ricorrente. Peraltro, la resistente ha precisato di avere riscontrato la richiesta della cliente facendo presente la propria disponibilità a liberare i cespiti in parola al ricorrere dei presupposti previsti ex lege in tema di riduzione ipotecaria, tanto è vero che in altre occasioni, con la stessa controparte, ha accolto richieste di analogo tenore. DIRITTO Preliminarmente il Collegio è chiamato alla corretta definizione del perimetro delle domande; infatti, nelle conclusioni rassegnate in calce al ricorso introduttivo la parte istante ha chiesto di accertarsi il proprio diritto alla riduzione dell ipoteca, con conseguente condanna dell intermediario a provvedervi; mentre, dal tenore complessivo del medesimo atto risulta anche che il ricorrente ha voluto domandare a questo punto non si comprende se in via cumulativa o alternativa la restrizione della garanzia. Quale che sia l impostazione da seguire, dirimente è la circostanza che non risultano sussistenti nel caso di specie i presupposti per ottenere la riduzione e/o la restrizione dell ipoteca. La disciplina invocata dal ricorrente è dettata dall art. 39, co. V, del t.u.b. che, in materia di credito fondiario, dispone che «i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizia, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell art. 38»; una disposizione che notoriamente deroga in senso più favorevole al debitore la disciplina Pag. 4/6

4 codicistica contenuta negli artt ss. E importante segnalare che, nell interpretazione seguita dall Arbitro bancario finanziario, i presupposti indicati dall art. 39 l estinzione della quinta parte del debito originario e la produzione documentale che dimostri la sufficienza della garanzia residua all esito della riduzione dell ipoteca sono collegati da un rapporto di alternatività e che, quindi, il debitore ha diritto alla restrizione della garanzia anche se versa in una sola delle due ipotesi. In tale senso depone univocamente il tenore letterale della norma che fa seguire alla fattispecie dell estinzione nella misura di un quinto dell obbligazione di restituzione del mutuo, la diversa ipotesi - della presentazione di idonea documentazione attestante la sufficienza dei beni residui oggetto di ipoteca - attraverso l avverbio inoltre : il che chiaramente conduce a distinguere le due fattispecie concedendo il diritto di chiedere la restituzione in più, per di più, in aggiunta al già detto. A tale elemento esegetico si affianca il dato sistematico: l ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario deve essere pari all 80% del valore dei beni ipotecati, estinta la quinta parte del debito automaticamente il valore dei beni dati in garanzia supererà e in maniera consistente il suddetto limite. Non è invece vero il contrario. Gli è, infatti, che anche non avendo pagato la quinta parte del debito, il valore dei beni dati in garanzia ben potrebbe superare quanto ritenuto sufficiente ai sensi della specifica, peculiare, disciplina di settore (si fa evidente riferimento al secondo comma dell art. 38, T.U.B., così come integrato dalla delibera CICR) (così ABF Collegio di coordinamento nella decisione n. 6137/2014). Per quanto riguarda il primo presupposto, dagli atti del procedimento non risulta che sia stato corrisposto un importo sull obbligazione complessiva di restituzione derivante dal finanziamento pari alla sua quinta parte; anzi, nella lettera del 18 dicembre 2013, prodotta dalla società ricorrente, si chiedeva all intermediario di dare la propria disponibilità alla riduzione della garanzia una volta che sarà stato depositato l importo necessario alla estinzione di almeno un quinto del debito, confermando che, quindi, l importo richiesto dalla legge non era stato versato. Nemmeno è stata offerta la dimostrazione che i beni residui continuino a costituire una garanzia sufficiente per l intermediario, una prova che non può che avere ad oggetto una perizia redatta a tale fine (così il Collegio di coordinamento nella citata decisione n. 6137/2014, e ABF Napoli decisione n. 6509/2014); mentre, agli atti vi è solo un mero prospetto in alcun modo oggettivamente verificabile. Tant è che la resistente nelle proprie controdeduzioni ha dichiarato la propria disponibilità a valutare le istanze della cliente previa presentazione di idonea perizia (o documento equipollente) di stima del valore degli immobili da liberare e di quelli residui in garanzia. Pag. 5/6

5 Il ricorso è, pertanto, infondato. PQM Il Collegio non accoglie il ricorso. IL PRESIDENTE firma 1 Pag. 6/6