NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 LIVORNO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 1 Tavola 1 Numero di compravendite di immobili residenziali e non residenziali nel periodo -11: alcuni dati di sintesi Indicatori Residenziale Non residenziale (1) Numero di compravendite nel Numero medio annuo di compravendite nel corso degli anni Duemila.3 95 di cui: nel periodo nel periodo nel periodo Numero massimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 3.3 (nel ) (nel ) Numero minimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 1.3 (nel 9) 19 (nel 9) (1) Uffici, negozi, laboratori e centri commerciali, capannoni industriali e industrie Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali) 1, 9,, 3,, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi Prosegue, anche nel 11, la debole congiuntura del mercato immobiliare livornese espressa da un continuo calo dei valori, dall allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione e dello sconto praticato sul prezzo richiesto. Permane la situazione di difficoltà riconducibile al calo della domanda, alle esigue quantità che transitano sul mercato e ad un offerta che continua a crescere, determinando un accumulo della stessa difficilmente assorbibile dal mercato. A tal proposito si consideri che, dopo un caratterizzato da una ripresa del numero di compravendite residenziali, nel 11 si osserva una nuova contrazione 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 131

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 dei contratti conclusi che, sebbene non siano sui livelli minimi registrati nel biennio -9, sono diminuiti notevolmente. Elementi di lieve vivacità derivano, invece, dal settore non residenziale nel suo complesso, dove il numero di compravendite aumenta di qualche unità su base annua. Qualche timido segnale di ripresa del mercato proviene dal settore degli immobili industriali nella compravendita, le cui variabili quantitative sono complessivamente stabili, e dal segmento dei box e garage dove, ad una crescita della domanda, si affianca una ripresa del numero degli scambi, tanto nella compravendita quanto nella locazione. Come accennato, la scarsa dinamicità del mercato la si può cogliere anche dalle tempistiche medie di vendita e dagli sconti applicati sul prezzo finale che, in tutti i comparti, con la sola eccezione dei posti auto, raggiunge livelli record per la città di. Si allungano anche i tempi medi di locazione, ad eccezione del settore direzionale dove si osserva una sostanziale stabilità. Le difficoltà sono accentuate dal continuo tracollo sia dei prezzi che dei canoni, in tutti i comparti e in tutte le zone cittadine. Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (),5,,5, 5,5 5, Abitazioni Uffici Negozi I rendimenti lordi da locazione rimangono invariati per capannoni e posti auto, mentre tendono a crescere per abitazioni, uffici e negozi. Nei prossimi mesi il mercato sarà caratterizzato da una stabilità dei prezzi, dei canoni e del numero di scambi che interesserà il retail, l industriale e gli spazi destinati a box e garage; il settore direzionale sarà contraddistinto da una tenuta delle quotazioni, che non sarà comunque sufficiente a scuotere l attività transattiva. Ancora diverso il trend nel segmento residenziale, dove nella compravendita perdurerà l attuale andamento riflessivo mentre, sul versante della locazione, a fronte di una tenuta dei canoni, si avrà una ripresa del numero dei contratti conclusi. In merito ai progetti edilizi previsti, nei primi mesi del 11 è stato presentano il progetto Porta a Mare. Tale progetto prevede una parte di recupero, una di 13 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 demolizione e una di ricostruzione che riqualificherà completamente il porto vecchio di in corrispondenza della Nuova Darsena e del Molo Medico. I milioni di euro previsti come investimento daranno alla luce un porto turistico ( posti barca), spazi commerciali, un albergo di lusso, un complesso residenziale (circa appartamenti) e parcheggi per oltre mila mq. Le prime consegne sono previste nel Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) Tavola Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.33-1, 1.9-5, ,1 5,9 Periferia 1. -, 1.9 -,5 93 -,, Media ponderata.11-3, , 9 -,5,1 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,,,3,9 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Non si segnalano, rispetto ad un anno fa, ulteriori incrementi dell offerta, che continua a risultare largamente eccedente la capacità di assorbimento della domanda. - In continua flessione l entità della domanda e del numero degli scambi che, risultando ancora in calo, determinano un rallentamento del settore. - La domanda è caratterizzata da un ampia componente di extracomunitari. Tale elemento, aggiunto alla bassa disponibilità economica e all elevato prezzo degli immobili, fa sì che la domanda sia orientata prevalentemente verso abitazioni usate e che si ricorra frequentemente all ausilio di un mutuo per finalizzare l acquisto. - Un piccolo segnale positivo del comparto deriva dal fatto che il 5 della domanda è orientata all acquisto di un abitazione come seconda casa o come Nomisma 133

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 investimento (tale percentuale era nulla nel ). La modesta redditività e la rischiosità degli investimenti alternativi al mattone sembrano spingere gli investitori dotati di liquidità verso il settore. L introduzione, inoltre, di un nuovo regime fiscale sui redditi da locazione (cedolare secca) sembra poter dare un ulteriore stimolo agli investimenti, ampliando il mercato della locazione e contribuendo a comprimere i canoni. Tavola 3 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 11) Caratteristiche Media 13 città intermedie Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Italiana,1 9, Comunitaria,9,1 Extracomunitaria, 5, Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa,1,1 Sostituzione 3,1 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 11,, Investimento 1,3 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata 3,9 31,5 Usata,1,5 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite,3 3,5 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 9,3, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 1,3,3 Transitorio 5, 1,3 Canone concordato 11,9,9 Comodato d'uso 1,3,5 - Nonostante un ampliamento del divario tra prezzo offerto e prezzo richiesto (oggi 13,), a dimostrazione della disponibilità dell offerta a scendere sotto i livelli di mercato determinatasi nei mesi scorsi, i tempi medi di vendita superano abbondantemente i mesi, registrando il dato più elevato dell ultimo decennio nella città toscana. - Per quanto riguarda le abitazioni nuove, anche qui, la crescente mole di invenduto ha spinto ad ampliare lo sconto rispetto al prezzo iniziale portandosi al. Ciò nonostante i tempi medi di vendita si sono ulteriormente allungati, raggiungendo i mesi e mezzo. - Sul versante dei prezzi si osservano nuove e più consistenti riduzioni dopo quelle registrate negli ultimi anni. Le abitazioni nuove registrano una contrazione del 3,9 su base annua, mentre per gli immobili residenziali usati si arriva al -,. 13 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mentre per le prime la contrazione è più marcata nelle zone periferiche, per le abitazioni usate si rilevano flessioni maggiori nelle aree del centro. - Per quanto riguarda il comparto locativo, ad una maggior stabilizzazione della domanda si contrappone la conferma dell offerta sugli stessi livelli del, determinando un invarianza dei contratti stipulati. - Dopo la stazionarietà registrata un anno fa, i canoni osservano una flessione annua del -,5, al di sopra del livello medio del panel di città indagate (-1,9). - La discrasia tra aspettative dell offerta e disponibilità della domanda impedisce una riduzione dei tempi medi di locazione, in aumento sia per le abitazioni nuove che per quelle usate, che si mantengono comunque al di sotto dei 3 mesi (rispettivamente, e,9 mesi). - In aumento la redditività lorda da locazione, che si riporta sui livelli raggiunti nel (,1), risultando la più alta del campione. - Per il 1 si prevede un ulteriore flessione dei prezzi e dell attività di compravendita, mentre il comparto locativo sarà complessivamente improntato ad una complessiva stabilità. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro.5 -, 1-3,1 5, Periferia terziaria 1.3 -, -3, 5,9 Periferia 1.5 -, -1, 5, Media ponderata , 9 -,5 5, Figura 5 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (),, 5,1 5, Si accentua il calo della domanda, senza tuttavia determinare un ulteriore riduzione dell attività transattiva, percepita, comunque, per lo più in calo. - L offerta si conferma su livelli molto elevati, con conseguente lieve incremento della quota di invenduto. Nomisma 135

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Cresce il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo (pari al 13,5, il più alto dal 1) e si allungano ulteriormente i tempi medi di vendita che, sebbene risultino al di sotto del dato medio (, contro 9,3 mesi), sono i più alti registrati a dal 199 ad oggi. - La scarsità della domanda ha determinato, anche nel 11, una flessione dei prezzi (-, medio), con punte massime nelle aree del centro. - Si conferma critica anche la situazione che caratterizza il versante locativo, dove le difficoltà della domanda si sono riflesse in un decisa tenuta dei tempi medi di locazione (5 mesi) e in una contrazione del numero di contratti stipulati. - Anche i canoni registrano un ulteriore riduzione (-,5 medio), più accentuata nelle zone del centro e della periferia terziaria. - L andamento dicotomico tra prezzi e canoni fa sì che continui il trend che dal vede in lieve crescita la redditività lorda da locazione (5,, la più alta tra le 13 città esaminate). - Per i prossimi mesi si prevede un mercato direzionale complessivamente più orientato alla stabilità, essendo caratterizzato da una sostanziale invarianza delle quotazioni e da una maggior stazionarietà dei livelli di attività (sia di compravendita che di locazione). Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 5 Rendimenti da locazione () Centro ,9 5 -,,5 Periferia 1.3 -,3 1-3,9, Media ponderata.1 -,5 15-3,3, Figura Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () 9,3 1,3 5, 5, Continua la fase negativa del settore commerciale. Ad un ulteriore calo della domanda ha fatto riscontro una netta flessione dell attività transattiva, mentre l offerta sembra non arrestarsi determinando un evidente accumulo di immobili difficilmente assorbibili dal mercato. 13 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Le difficoltà del comparto risultano ben rappresentate dall aumento del divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, passato dal, al 13, e dal significativo allungamento dei tempi medi di vendita, saliti a 9,3 mesi, che risultano non solo tra i più alti del campione, ma anche il livello più alto osservato a nell ultimo decennio. - Pressoché analoga la situazione registrata sul versante locativo, dove il calo della domanda ha determinato una sensibile riduzione del numero di contratti stipulati e, conseguentemente, un ampliamento dei tempi medi di locazione, che sfiorano i mesi (dato record per il capoluogo toscano). - Anche sul versante dei valori non si rilevano tendenze differenti, se si eccettua una contrazione lievemente più marcata dei prezzi (-,5 su base annua) rispetto ai canoni (-3,3 su base annua). Mentre i prezzi scendono per lo più in centro, i canoni rilevano le contrazioni maggiori nelle aree periferiche della città. - Così come per gli uffici, l andamento dicotomico tra prezzi e canoni fa sì che continui il trend che dal vede in lieve crescita i rendimenti potenziali lordi che, mediamente, sono pari al, con punte del,5 nelle zone del centro. - Per l anno in corso si prevede un settore prevalentemente orientato alla stabilità, sia sul fronte degli scambi che dei valori. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1,1, 11, , Tavola Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 1) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.3 Var. annuale () -3, Rendimento da locazione (), Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 1.5 Var. annuale () -3, Rendimento da locazione (), - Il comparto degli immobili industriali mostra una diffusa sofferenza, ancor più marcata di quanto rilevato negli altri settori. - Il segmento della compravendita è completamente stabile, con un blocco dei volumi contrattuali che riflettono inevitabilmente anche la crisi economica attuale. - In difficoltà anche il settore locativo, dove a fronte di un offerta in tendenziale aumento si ha una domanda ed un numero di scambi in continua flessione. - I valori, dunque, continuano a ridursi, segnando ancora una flessione negativa dopo il calo molto consistente registrato nel 11. Nomisma 13

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, e canoni di capannoni usati rilevano variazioni annuali pressoché analoghe (rispettivamente -3, e -3,3 su base annua), determinando una complessiva tenuta dei rendimenti lordi da locazione, stabili al,. - Il rallentamento del comparto si riflette sul divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo che raggiunge il 13: sebbene il dato sia tra i più bassi del campione, è il livello più alto mai registrato a. - Si allungano molto anche i tempi medi di vendita (11,5 mesi) e di locazione ( mesi), che risultano i più ampi registrati nel capoluogo toscano dal 199 ad oggi. - Per i prossimi mesi il mercato industriale livornese appare completamente orientato ad una sostanziale stabilità, sia sul fronte dei valori che del numero di scambi. Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro , 1.9 -,5,3 Periferia.1 -, ,, Media ponderata.5 -, ,,5 Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 3 1 3,, 3, ,5 Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () A differenza di quanto riscontrato per gli altri comparti analizzati, il segmento dei box/garage non sembra aver presentato nel 11 segnali di flessione per quanto concerne le quantità offerte, domandate e scambiate, sia in compravendita che in locazione. - Ciò nonostante, prezzi e canoni registrano ancora variazioni negative, (rispettivamente - e -3, su base annua), con una redditività comunque in linea con quanto emerso nelle ultime rilevazioni (,5) e superiore al dato medio campionario (5,). 13 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, In calo il divario percentuale medio tra prezzo richiesto dall offerta e quello effettivamente praticato al momento della transazione che, attestandosi sul,, testimonia una certa dinamicità del settore. - Tale tendenza trova riscontro nelle tempistiche medie di vendita e di locazione che, sebbene in lieve aumento, sono tra le più basse del campione (rispettivamente 3,5 e,5 mesi). - I prossimi mesi saranno caratterizzati, presumibilmente, da una complessiva tenuta del settore, tanto in compravendita quanto in locazione, sia per ciò che concerne i valori che il numero di scambi. Nomisma 139