azioni strategiche che l Amministrazione può mettere in campo azioni tattiche che possono contraddistinguere l operato dei soggetti privati
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- Casimiro Salvatore
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1 Vivere a Venezia La residenzialità fra mercato immobiliare e attività ricettive Il ruolo del mercato immobiliare nella costruzione di scenari d intervento per la residenzialità Mesa srl Venezia 7 febbraio 2008 L obiettivo dell intervento Obiettivo dell intervento è di illustrare lo stato e le prospettive del mercato immobiliare allo scopo di aprire alla discussione e all individuazione di azioni strategiche che l Amministrazione può mettere in campo azioni tattiche che possono contraddistinguere l operato dei soggetti privati Verranno quindi illustrati alcuni indicatori economici relativi al mercato residenziale che riflettono come la Terraferma e Venezia CS rappresentano mercati diversi in ragione delle condizioni urbane, morfologiche, delle tipologie edilizie, dei livelli manutentivi del patrimonio, livello e tipologia di servizi, ecc.. Inoltre una riflessione sulle modalità di formazione del valore immobiliare apre all individuazione di alcuni strumenti innovativi per promuovere nuove politiche per la residenzialità
2 Tema 1. I valori immobiliari Storico Terraferma Abitazioni nuove o ristrutturate Media Abitazioni usate abitabili Abitazioni da ristrutturare completamente Abitazioni nuove o ristrutturate Media Abitazioni usate abitabili Abitazioni da ristrutturare completamente Due mercati Le mappe di valore della città L incidenza del costo di ristrutturazione in TF e CS Fonte: Nomisma, quotazioni arrotondate I semestre 2007 Tema 2. Il rallentamento del mercato storico I SEM Abitazioni nuove Abitazioni usate Terraferma Le fonti concordano nell affermare un rallentamento del settore immobiliare Il rallentamento si evince da: tendenza verso una crescita più modesta dei valori immobiliari aumento dei tempi di vendita (circa 6 mesi a Venezia e 7 in terraferma contro il 5 nazionale) aumento dello sconto praticato sul prezzo di offerta (il 10% a Venezia, 8% in Terraferma vs l 11 % nazionale) Abitazioni nuove Abitazioni usate Fonte: Nomisma, quotazioni medie
3 Tema 3. I redditi Storico V medio 2007 Canone annuale 80 mq 2007 Terraferma V medio 2007 Canone annuale 80 mq Fonte: Nostra elaborazione su dati Nomisma, quotazioni 2007 I semestre I valori reddituali non sono cresciuti analogamente ai valori patrimoniali I SEM Abitazioni usate CS Abitazioni usate TF Tema 4. I rendimenti 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% I SEM Abitazioni usate CS Abitazioni usate TF Media nazionale I rendimenti sono correlati al valore patrimoniale del bene e alla sua capacità reddituale La crescita più che proporzionale dei valori patrimoniali rispetto ai canoni locativi porta ad una diminuzione del rendimento lordo dell immobile residenziale In CS pari al 4% In TF pari al 5,2% Valori patrimoniali elevati non riflettono elevate capacità reddituali nel mercato dell affitto ordinario e regolare
4 Tema 5. Il finanziamento all acquisto Tasso annuo 6% Importo mutuo (euro) Durata in anni e Importo rata mensile (euro) Le linee di tendenza : L aumento dei tassi per il finanziamento all acquisto di immobili La diminuzione di copertura del capitale oggetto di finanziamento da parte degli istituti di credito Queste condizioni economiche orientano le scelte della domanda soprattutto in presenza di valori patrimoniali, ovvero capitali da finanziare, piuttosto elevati (è il caso del Cs e delle aree di maggiore pregio della Tf) Incidenza dell importo della rata del mutuo sul reddito medio La scelta di residenzialità: acquisto o locazione Valore patrimoniale (euro) Canone annuo locazione (euro/anno) Rata mutuo 80% del valore (euro/anno) storico Terraferma Gli indicatori economici evidenziano che la scelta dell affitto appare economicamente più razionale rispetto all acquisto Questi risultati sono confermati dagli operatori del settore immobiliare che orientano la riflessione sul tema della necessità di ripensare e reinvestire anche sul mercato delle abitazioni in affitto Il tema che si apre riguarda le nuove modalità di operare in questo senso anche alla luce degli strumenti innovativi introdotti dalla Lur 11/2004 e dalla finanziaria
5 Una politica orientata all affitto Come sviluppare politiche per la residenzialità, orientate all affitto dentro mercati caratterizzati da elevati valori immobiliari e elevati valori fondiari Il nodo è l acquisizione di suoli a titolo gratuito attraverso l impiego dello strumento perequativo dentro un rinnovato quadro normativo che spinge le Amministrazioni in questa direzione Il piano degli interventi (PI) può prescrivere che, ( ), vengano riservate delle quote di superficie o di volume per la realizzazione di edilizia residenziale pubblica anche mediante la perequazione ( ) (cfr art. 39 Lur Veneto) Negli strumenti urbanistici sono definiti ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari ( ) di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale ( ). In tali ambiti possibile prevedere, inoltre, l eventuale fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale (Finanziaria 2008, art. 1 c. 258) Il passaggio teorico per sviluppare nuove politiche per la residenzialità Il valore dell immobile Capitale edilizio Valore edilizio Suolo Valore del suolo La gestione dell incidenza del valore del suolo sul valore dell immobile è un elemento strategico nella promozione di politiche per la residenzialità Annullare il costo del suolo consente di mettere in gioco investimenti inferiori (riferiti al solo valore edilizio) garantendo anche con affitti non convenzionali rendimenti accettabili dell investimento anche da parte di operatori privati
6 Conclusioni L attualità dei temi apre alla necessità di sviluppare politiche per il governo del patrimonio esistente e dello sviluppo del territorio con riferimento all elaborazione di linee strategiche da parte dell Amministrazione finalizzate ad un welfare integrato che garantiscano la possibilità ad operatori terzi di promovere attività anche imprenditoriali creare le condizioni per lo sviluppo di nuovi interventi di edilizia non convenzionale prevalentemente promossi da operatori terzi sviluppare modelli gestionali del patrimonio esistente alla luce dei trend demografici
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