relazione e bilancio esercizio annual report & accounts th year

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1 relazione e bilancio esercizio annual report & accounts th year

2 relazione e bilancio esercizio annual report & accounts th year

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4 indice contents Overview / Overview Missione - Strategia / Mission - Strategy 04 Lettera del Presidente / Letter from Chairman 06 Cariche Sociali / Executives and Committee Members 08 Struttura del Gruppo / Group Structure 09 Sintesi Economico - Finanziaria / Financial Summary 10 Il Patromonio Immobiliare / Property Portfolio 12 Informazioni Aggiuntive (schema EPRA) 16 Additional Information (EPRA scheme) Valutazione REAG / REAG Valuation 20 Relazione sulla Gestione del Gruppo Aedes 24 Report on Operations for the Aedes S.p.A. Group Bilancio Consolidato al 31 Dicembre 2003 Consolidated Financial Statements as of December 31, 2003 Stato Patrimoniale - Attivo / Consolidated Balance Sheets - Assets 59 Stato Patrimoniale - Passivo / Consolidated Balance Sheets - Liabilities 61 Conto Economico / Income Statement 63 Nota Integrativa al Bilancio Consolidato / Notes to Consolidated Financial Statements 66 Relazione della Società di Revisione / Report of Indipendent Accountants 102 Bilancio d Esercizio al 31 Dicembre 2003 Financial Statements of Aedes S.p.A. for the Year Ended December 31, 2003 Stato Patrimoniale - Attivo / Consolidated Balance Sheets - Assets 104 Stato Patrimoniale - Passivo / Consolidated Balance Sheets - Liabilities 107 Conto Economico / Income Statement 109 Nota Integrativa al Bilancio d Esercizio / Notes to Financial Statements 112 Relazione del Collegio Sindacale / Report of Statutory Auditors 147 Integrazione della Relazione del Collegio Sindacale all Assemblea degli Azionisti di Aedes S.p.A. 155 Addition to the Report of the Board of Statutory Auditors to the Shareholders of Aedes S.p.A. Relazione della Società di Revisione / Report of Indipendent Accountants 158 Contatti / Contacts 160

5 overview overview Missione_ La missione di AEDES è di consolidare il suo ruolo di Property Company e di ampliare la gamma di attività svolte nel settore dei servizi immobiliari. Il gruppo attua la propria strategia di crescita puntando sull incremento degli investimenti, caratterizzati da elevati livelli di redditività e liquidità, nonché su servizi innovativi di gestione patrimoniale e finanziaria, con l obiettivo di ottimizzare il valore della Società a beneficio degli Azionisti, dei dipendenti e dei partner finanziari e commerciali. L approccio strategico _ la focalizzazione sugli immobili a uso Retail e Ufficio di qualità con adeguato potenziale di crescita del valore upside e con contratti di locazione a lungo termine, stipulati con conduttori a elevata solvibilità; _ l aumento del tasso di rendimento del patrimonio immobiliare gestito (tramite efficaci strutture di acquisition finance, trading, servizi a terzi, joint venture nei settori development e investment); _ l espansione delle alleanze strategiche con primari operatori del mercato italiani e esteri; _ la creazione di valore aggiunto attraverso un asset management dinamico; _ la cessione degli immobili una volta raggiunto il loro valore ottimale; _ l individuazione di strumenti che consentano di ottimizzare, sotto il profilo giuridico, fiscale e finanziario, le diverse operazioni di acquisizione e l attività di gestione; _ l ampliamento dell attività nei servizi immobiliari. Mission_ Aedes mission is to strengthen its role as a property company and to broaden the range of activities performed in the property services industry. The group implements its strategy for growth by focusing on increasing investment in areas of high profitability and high cash flow, as well as on innovative property and financial management services, with the objective of optimising value for the company s shareholders, its employees, and its business partners. The strategic approach _ Focus on high quality retail and office properties with good growth potential and long-term lease contracts with highly solvent tenants; _ Increase in the rate of return on the properties under management (through effective structures of acquisition finance, trading, services to external customers, and joint ventures in the development and investment segments); _ Expansion of strategic alliances with key players in the domestic and foreign markets; _ Creation of value through dynamic asset management; _ Sale of properties once they have reached their optimal value; _ Selection of instruments that help to optimise acquisitions and management activities from a legal, financial, and fiscal point of view; _ Broadening the real estate services segment.

6 Le nostre attività_ Aedes e le sue attività (tabelle A, B, C) tabella A / table A Our businesses_ Aedes and its businesses (tables A, B, C) Investimenti: / Investments: Prodotti core: / Core products: Prodotti di nicchia: / Niche products: Periodo di gestione: / Management period: Modalità di investimento: / Investment methods: Immobili a uso ufficio e retail / Office and retail properties Immobili a uso industriale, logistica e alberghiero Industrial, logistics and hotel properties Almeno 10 anni per gli investimenti strategici, 5-7 anni per gli investimenti opportunistici At least 10 years for strategic investments, 5-7 years for opportunity investments Diretta o attraverso partecipazioni di maggioranza Direct or through majority shareholdings tabella B / table B Sviluppo: / Development: Prodotti: / Investments Periodo di gestione: / Management period: Modalità di investimento: / Investment methods: Aree da sviluppare ad uso residenziale, ufficio, retail, e industriale Development areas for office, retail, industrial, and residential use 5-10 anni / 5-10 years Principalmente attraverso partecipazioni minoritarie in joint venture Primarily through minority interests in joint ventures tabella C / table C Trading: / Trading: Prodotti: / Products: Periodo di gestione: / Management period: Modalità di investimento: / Investment methods: Immobili e/o unità immobiliari preferibilmente sfitti a uso residenziale Properties and/or building units, preferably vacant, for residential use 1-3 anni / 1-3 years Diretta o attraverso partecipazioni di maggioranza Direct or through majority shareholdings

7 Signori Azionisti, il 2003 ha rappresentato per la nostra società un nuovo esercizio, il terzo dall ingresso dei nuovi azionisti di riferimento, con l avvio di una decisa attività di sviluppo del patrimonio immobiliare finalizzata a consolidare la posizione di Aedes S.p.A. tra i principali operatori immobiliari quotati nel mercato italiano. Nell anno appena concluso l attività del gruppo si è principalmente concentrata sulla creazione e sul consolidamento di partnership strategiche sia con importanti operatori nel settore immobiliare italiano sia con primari partner internazionali volte all avvio e alla gestione di rilevanti operazioni immobiliari nei segmenti office, retail e logistica. La strategia del gruppo è dunque finalizzata a consolidare il suo ruolo di Property Company e ad ampliare l attività nel settore dei servizi immobiliari, avvalendosi anche del supporto delle società partecipate. Importante è stato, infatti, l impegno profuso per rafforzare il posizionamento strategico e la capacità operativa di Aedes S.p.A. nel comparto dei servizi immobiliari attraverso l acquisizione di quote di partecipazione nel capitale di operatori specializzati (nel corso del 2003 è stata all uopo acquisita la maggioranza di Sergrup S.r.l.) e l ampliamento dell attività nei servizi erogati sia a supporto delle iniziative immobiliari del Gruppo sia a clienti terzi. Oltre all asset management, attività storicamente svolta da Aedes S.p.A., si è avviato un processo di sviluppo dell attività di project management, di valorizzazione immobiliare e dell attività di agency, storicamente svolta con riferimento alle operazioni di development. Per quanto concerne la composizione dell azionariato, l attuale assetto è sostanzialmente in linea con quello dell anno precedente e il Gruppo riassicurativo Munich Re, con una quota del 23.6% del capitale, risulta ancora essere l azionista di riferimento. In particolare, Aedes risulta avere la più significativa presenza di investitori internazionali esteri tra tutte le società appartenenti al segmento STAR di Borsa Italiana S.p.A. e del settore Real Estate, a conferma dell elevato livello di interesse e della significativa visibilità che la Società è riuscita a conquistarsi sui principali mercati finanziari europei. Parallelamente all operatività caratteristica, il gruppo ha implementato un deciso processo di rinnovamento della struttura organizzativa interna, aderente alle mutate esigenze operative connesse a una maggiore focalizzazione dell attività sui singoli prodotti. Pertanto è stato operato un deciso rafforzamento dell organico del gruppo, come testimoniato dal numero dei dipendenti che è passato a 94 unità, con un incremento di 54 unità rispetto all esercizio precedente. Tale aumento è principalmente attribuibile al personale del Gruppo Sergrup (n.39 unità). Il valore di mercato del patrimonio immobiliare di competenza del gruppo è cresciuto nell anno di 204 milioni di Euro, facendo segnare un incremento dell 11%, passando da Euro al 31 dicembre 2002 a milioni di Euro del 31 dicembre L accresciuto valore del patrimonio immobiliare è soprattutto il risultato di un costante sforzo di adeguamento e di valorizzazione delle proprietà del gruppo e di un attenta gestione delle dismissioni. Nel 2004 la strategia del Gruppo sarà perseguita consolidando le esistenti alleanze con i maggiori operatori del settore e si concentrerà su immobili, prevalentemente ad uso commerciale, con elevato potenziale di valorizzazione e con flussi di reddito di lungo periodo. Inoltre Aedes S.p.A. continuerà a monitorare lo sviluppo dei fondi immobiliari, settore di grande interesse, soprattutto dopo le recenti modifiche intervenute nella legislazione, nonché l evoluzione dei patrimoni immobiliari degli enti pubblici e privati. In conclusione di questa breve nota, desidero ringraziare i dipendenti, i dirigenti e i nostri soci per la fiducia dimostrata nella società. Il Presidente ALFIO NOTO

8 To our Shareholders, Fiscal year 2003 marked the third year of a new phase in the life of our company which began with the entrance of new key shareholders and the launch of decisive development of the property portfolio, aimed at consolidating Aedes S.p.A. s position among the leading real estate firms in the Italian market. During the year, the group focused primarily on the formation and strengthening of strategic partnerships both with important players in the real estate industry and key international partners aimed at initiating and managing significant real estate transactions in the office, retail, and logistics segments. The strategy of the group, therefore, is focused on consolidating our role as a property company and expanding the real estate services business with the help of the other group companies. We have, in fact, made a decisive commitment to strengthening Aedes S.p.A. s strategic position and operating capacity in the real estate services segment through the purchase of shares in specialised firms (in 2003, we acquired a majority stake in Sergrup S.r.l.) and by broadening the business in services provided, both in support of the group s real estate initiatives and for third parties. In addition to Aedes S.p.A. s traditional business of asset management, we have begun developing the project management and real estate development business, as well as the agency business, which has traditionally been focused on development transactions. As for the composition of the shareholder base, the current structure is essentially in line with that of the previous year, and the reinsurance group Munich Re is still the main shareholder of reference with a share of 23.6%. In particular, Aedes S.p.A. has the greatest presence of foreign investors of all companies that are a part of the STAR segment of Borsa Italiana S.p.A. and of the real estate sector, which testifies to the keen interest and the significant visibility that the company has managed to generate in the main European financial markets. In parallel with the core business, the group implemented a decisive process of renovation of the internal organisation in response to the changing operational needs related to an increasing focus of the business on individual products. As such, the group s workforce was decisively strengthened, with the number of employees rising to 94, for an increase of 54 people over the previous year. This increase is primarily the result of the addition of Sergrup personnel (39 employees). The market value of the group s property portfolio grew during the year by 204 million, for an increase of 11% from 1,548 million as of December 31, 2002, to million as of December 31, This higher value is, above all, the result of a continuous effort to enhance the value of the group s property, as well as careful management of sales. In 2004, the strategy of the group will involve strengthening the current alliances with key industry players and will be focused primarily on retail properties with high potential for value enhancement and consistent revenue streams over the long term. Furthermore, Aedes S.p.A. will continue to monitor the development in real estate funds, which is an area of particular interest following recent changes in legislation, as well as that of the real estate portfolios of public and private organisations. In conclusion, I would like to thank all of the employees, the management, and all of our shareholders for the faith you have shown in our company. ALFIO NOTO The Chairman

9 cariche sociali executives and committee members Consiglio di Amministrazione / Board of Directors Alfio Noto (1) Presidente / Chairman Vice Presidente / Vice President Carlo Garavaglia (1) (3) Amministratore Delegato / Chief Executive Officer Luca Castelli (1) Consiglieri / Board Members Roberto Mazzotta (4) Massimo Cremona (4) Maurizio Dallocchio Franco Girard (2) Emilio Ettore Gnech (2) Thomas Kabisch Pio Giovanni Scarsi (1) (2) Massimo Segre Frank Rainer Vaessen (1) (3) (1) Membri del Comitato Esecutivo Members of the Executive Committee (2) Membri del Comitato per il Controllo Interno Members of the Internal Auditing Committee (3) Membri del Comitato per la Remunerazione e per l Incentivazione Members of the Remunerations and Incentive Committee (4) Nominato dall Assemblea ordinaria del 29 aprile 2004 Nominated by Shareholders meeting of 29th April 2004 Collegio Sindacale / Board of Statutory Auditors Presidente / Chairman Sindaci Effettivi / Auditors Sindaci Supplenti / Substitute auditors Società di Revisione / Independent Auditors Angelo Fornasari Giuseppe Bonardi Giovanni Rovetta Marco Sguazzini Viscontini Giuseppe Levi Oreste Bellet PricewaterhouseCoopers S.p.A.

10 struttura del gruppoal 31 dicembre 2003 group summaryas of 31st December 2003 Aedes S.p.A. Development High Yield Office Retail Servizi / Services Aedes 100% Foxy SA 100% Urania S.r.l. 100% Venusia S.r.l. Aedes 100% Development SA Development 19,05% Management 100% S.r.l. 49% Prixia S.r.l. Logistis 100% Solaria S.r.l. Immobiliare del 100% Lago S.r.l. 49% Trixia S.r.l. 70% Dixia S.r.l. 100% 50% Aedificandi S.r.l. 56,33% Golf S.r.l. 100% Mariner S.r.l. IPI S.r.l. 50% Aedilia Vic S.r.l. 100% Mercurio S.r.l. 100% Aedes Financial Services S.r.l. 12,5% 80% PE4 S.r.l. Real Estate International S.r.l.* 100% 54,44% Sporting S.p.A. Terre di Capalbio S.r.l. 100% 100% Sagittaria S.r.l. Neptunia S.r.l. 100% Aedilia Gestioni S.r.l. 100% Aedes Asset Management S.r.l. 40% Aedilia Nord Est S.r.l. 51% Poliangolo S.r.l. 79% Sergrup S.r.l. 50% Arrivederci S.r.l. 40% Induxia S.r.l. 100% Mercuria S.r.l. 99,9% Sergrup Intermediazioni S.r.l. 65,37% Milano Est S.p.A. 23,18% 100% Immobiliare Panda S.r.l. 100% Chiozzo S.p.A. Rubattino 87 S.r.l. 80% Iupiter S.r.l. 100% Paleo S.r.l. 100% Piemongest S.p.A. 95% Santa Teresa 2000 S.r.l. 50% Adriano 81 S.r.l. 25% C.C.P. Dante S.a.r.l. 6,8% Realty Partners S.r.l. *La società detiene anche 2 negozi e 4 uffici The company owns 2 shops and 4 offices too

11 principali dati economici e finanziari del Gruppo Aedes financial highlights of Aedes Group Principali dati economici e finanziari del Gruppo Aedes (in milioni di Euro) Financial highlights of Aedes Group ( million) Risultato operativo / Operating profit 40,3 52,2 60,1 Risultato prima delle imposte / Earnings before taxes 22,0 28,6 9,1 Risultato netto del Gruppo / Net income for the Group 15,7 16,7 (4,8) Posizione finanziaria netta attiva/(passiva) / Net financial position (615,1) (804,6) (933,8) Patrimonio netto / Shareholders equity 119,1 348,6 340,7 Patrimonio netto del Gruppo / Shareholders equity of the Group 115,0 335,7 320,1 Autofinanziamento (risultato netto del Gruppo+ammortamenti e svalutazioni) 32,9 36,7 17,4 Self-financing (net income for the Group+amortisation and depreciation) Net asset value / Net asset value Debiti finanziari netti / capitale investito (valore di libro) 83,8% 69,1% 71,8% Debt / invested capital (book value) Debiti finanziari netti / capitale investito (valore di mercato) 66,6% 54,6% 53,6% Debt / invested capital (market value) Copertura interessi netti (escluso accantonamento su derivati) 3,2 x 3,5 x 2,1 x Net interest coverage (excluding provisions on derivatives) Multiplo debiti finanziari netti / Ebitda 10,7 x 11,1 x 11,3 x Debt / EBITDA multiple Totale numero di azioni (migliaia), di cui: Total number of shares (thousands), of which: - Azioni ordinarie / - Ordinary shares Azioni di risparmio (*) / - Savings shares (*) (*) Nel corso del 2003 le azioni di risparmio sono state convertite in azioni ordinarie (*) During 2003, savings shares were converted into ordinary shares

12 Risultato operativo (in milioni di Euro) Earnings from operations ( million) Patrimonio netto (in milioni di Euro) Shareholders equity ( million) 40,3 52,2 60,1 348,6 340,7 119, Net Asset Value (in milioni di Euro) Net Asset Value ( million) Leva finanziaria / Leverage % 67% 69% 72% % 54% Debiti finanziari netti / capitale investito (valore di libro) Net financial debt / invested capital (book value) Debiti finanziari netti / capitale investito (valore di mercato) Net financial debt / invested capital (market value)

13 il patrimonio immobiliare property portfolio Anche nel 2003 il gruppo Aedes ha incrementato il patrimonio immobiliare di proprietà, inclusa la quota di competenza di Aedes degli immobili posseduti dalle partecipate non di controllo, passando da un valore di mercato di milioni di Euro a milioni di Euro, pari ad un aumento del 13%. Includendo integralmente tutte le partecipazioni, anche quelle non di controllo, il perimetro complessivo del portafoglio immobiliare under-management è di milioni di Euro. Da un punto di vista del prodotto, la ripartizione del portafoglio è variata, per la parte investment che continua a rappresentare la parte core del portafoglio immobiliare, passata da milioni di Euro a milioni di Euro con un incidenza di circa l 83 % sull intero valore. Anche per la parte di prodotto trading e development, che divengono strategicamente rilevanti nel portafoglio gestito, si sono avute significative variazioni. La porzione del portafoglio trading, per effetto delle vendite 2003, si è ridotta dai 111 milioni di Euro nel 2002 ad un valore di mercato al 31 dicembre 2003 di 78 milioni di Euro, mentre per la parte development si è avuto un incremento che ha portato l allocazione del portafoglio da un valore di circa 100 milioni di Euro ad uno di 220 milioni di Euro. Il Portafoglio di Investimento_ La parte del portafoglio di investimento ha avuto un incremento influenzato soprattutto da una crescita di valore della parte uffici, che è aumentata, soprattutto grazie alla partecipazione al 100% in Solaria S.r.l. oltre alla rivalutazione di mercato, da circa 713 milioni di Euro nel 2002 a 913 milioni di Euro di fine In 2003, Aedes Group once again increased its portfolio of owned real estate, including Aedes s share in properties held by non - controlling interests, going from a market value of 1,548 million to 1,752 million for an increase of 13%. Including all equity investments in their entirety, both controlling and non-controlling interests, the total property portfolio under management totals 2,139 million. In terms of product, portfolio distribution has changed, with the investment portion - which continues to be the core of the property portfolio - going from 1,339 million to 1,454 million for a percentage of the total value of 83% Trading and development properties, which are now of strategic importance to the portfolio under management, have also undergone significant changes. Trading properties fell as a result of sales in 2003 from the 111 million of 2002 to a market value as of December 31, 2003, of 78 million, whereas development properties increased leading to a portfolio allocation of roughly 220 million from the previous 100 million. Crescita valore patrimonio complessivo (valore di mercato al ) (in milioni di Euro) Growth in the total real estate portfolio (market value as of ) ( million) under management Dic 99 Dic 00 Dic 01 Dic 02 Dic 03

14 Anche l allocazione retail (negozi e centri commerciali) ha avuto un incremento principalmente dovuto all acquisizione del centro commerciale di Napoli e all incremento medio dei valori di mercato di circa il 10%. Rimane a valore costante il settore della logistica direttamente posseduto da Aedes nel quale non sono state effettuate nuove acquisizioni nel corso del 2003 poiché le acquisizioni sono intervenute attraverso il fondo Logistis II in joint venture con il Gruppo CDC (Caisse des Depòt et Consignations) per 20 milioni di Euro. L analisi complessiva delle scadenze dei contratti di locazione conferma il basso profilo di rischio dell anno precedente, in quanto i termini di scadenza sono concentrati nel periodo tra il 2010 e il Il rendimento medio annualizzato del portafoglio investimento, sulla base dei contratti vigenti, è di circa 6.3% sui valori di carico. Investment Portfolio_ The investment portion of the portfolio increased primarily due to growth in the value of office properties, which rose thanks in large part to the 100% stake in Solaria S.r.l., in addition to market revaluation, going from the 713 million of 2002 to 913 million as of the end of The portion allocated to retail properties (stores and shopping centres) also increased due primarily to the purchase of the Naples shopping centre and the increase of roughly 10% in market value. The logistics segment held directly by Aedes remained stable, as no new acquisitions took place in 2003 given that the 20 million of purchases were done through the Logistis II fund, a joint venture with Caisse des Depòt et Consignations (CDC) Group. An overall analysis of lease contract durations confirms the low risk profile of the previous year as expirations are concentrated in the period from 2010 to The average annual return on the investment portfolio based on contracts currently in force is roughly 6.3% of the book value. Valore patrimonio complessivo per prodotto / Total property value by product % Investment Trading Development Portafoglio investment per settore / Investment portfolio by sector Office Retail Mixed Logistics

15 Portafoglio Development_ Con l acquisizione di parte del patrimonio del Gruppo Prada attraverso una società veicolo (Real Estate International S.r.l.), di Milano Est S.p.A. e della quota di maggioranza della società Sergrup S.r.l., il Gruppo Aedes ha aggiunto un consistente patrimonio nel settore development. I progetti di sviluppo prevedono la costruzione di una superficie lorda di ca mq. nell area di Milano con prevalenti destinazioni residenziali con un piano di realizzazione e vendita che si sviluppa per i prossimi 6/8 anni. Il valore di mercato di questa parte del portafoglio al 31 dicembre 2003, considerando solo la quota di Aedes, è di circa 220 milioni di Euro. Il valore di mercato delle aree di proprietà del Gruppo Aedes presenti nel 2002 è cresciuto di 13,2 milioni di Euro. Development Portfolio_ With the acquisition of a stake in Prada Group through a special-purpose vehicle (Real Estate International S.r.l.) and in Milano Est S.p.A., and of a majority stake in Sergrup S.r.l, Aedes Group has added a significant amount of real estate in the development sector. Development projects call for the construction of a total surface area of roughly 1,200,000 sq.m. in the Milan area, primarily for residential use, with a development and sales plan which extends over the next 6-8 years. The market value of this portfolio as of December 31, 2003, taking solely Aedes s share into account, is roughly 220 million. The market value of the areas owned by Aedes Group in 2002 has grown by 13.2 million. 34% 39% 43% 26% 27% 12% 2% 6% 6% 1% 1% 2% Rendimento medio annualizzato / Average annual return 8% 9% 8% 6% 6% 5% 4% 4% Mixed Office Retail Logistica Rent 2003 / NBV 2003 Rent 2003 / Mkt Value 2003

16 Nel 2003 sono state vendute 45 unità su 46 del lotto di Cusago ed è stata ritirata la concessione edilizia per la realizzazione del primo lotto di mq di residenze a Pioltello. Sono, inoltre, stati avviate alcune revisioni di masterplan (Uffici Pioltello - e industriale di Lacchiarella) per ottenere le autorizzazioni a costruire i primi lotti entro il Portafoglio Trading_ Il portafoglio trading del Gruppo Aedes è costituito da porzioni immobiliari residenziali ubicate in Milano, Roma e Torino destinate alla vendita in un orizzonte temporale di breve periodo; il valore di mercato di questo portafoglio è stimato in circa 17 milioni di Euro. In 2003, 45 out of the 46 units of the Cusago lot were sold, and the building permit has been received for residential construction on the first lot of 16,500 sq.m. in Pioltello. A number of revisions to the master plan were also launched (Pioltello offices - and industrial in Lacchiarella) in order to obtain building permits for the first lots within Valori progetti di development / Value of development projects Induxia S.r.l. Industriale / Industrial Prizia S.r.l. Residenziale / Residential Trixia S.r.l. Uffici / Offices Rubattino 87 S.r.l. Polifunzionale / Polifunctional Paleo S.r.l. Polifunzionale / Polifunctional Adriano 81 S.r.l. Polifunzionale / Polifunctional REI S.r.l. Commerciale - Residenziale Commercial - Residencial Aedes Development SA Agricolo / Lands Mariner S.r.l. Uffici / Offices

17 informazioni aggiuntive (schema EPRA) additional information (EPRA scheme) EPRA (European Public Real Estate Association) è l associazione europea delle oltre 100 società immobiliari quotate in Borsa. Uno degli obiettivi di questa associazione è di armonizzare gli standard contabili e di informazione a livello internazionale. Il Gruppo Aedes, come nel 2002, ha integrato le informazioni contenute nel bilancio consolidato 2003 con gli schemi messi a punto dall EPRA. Imposte differite su plusvalenze da riserva di rivalutazione Le imposte differite sulle plusvalenze da riserva di rivalutazione sono state calcolate utilizzando le aliquote fiscali del Non è stato considerato nel calcolo delle imposte l effetto del differimento dei pagamenti delle stesse. The European Public Real Estate Association (EPRA) represents more than 100 publicly listed real estate companies in Europe. One of the objectives of this association is to harmonise international accounting and information standards. As in 2002, Aedes Group has integrated the information provided in the consolidated financial statements for 2003 with the statements recommended by the EPRA. Deferred taxes on gains from revaluation reserves Deferred taxes on gains from revaluation reserves were calculated using 2003 tax rates. The effects of the deferment of the payment of such taxes were not considered in the calculation of this figure. Market value of the property portfolio The valuation of the property for Aedes Group as of December 31, 2003, with the exception of the properties owned by Santa Teresa 2000 S.r.l. and Aedilia Nord Est S.r.l., was performed by REAG -American Appraisal UK using generally accepted principles and methods and, in particular, the following valuation criteria: Net asset value (in milioni di Euro) / ( million) Valore di mercato degli immobili / Market value of properties Valore di libro degli immobili / Book value of properties Riserva di rivalutazione degli immobili / Properties revaluation reserve Valore di mercato delle partecipazioni non di controllo Market value of non-controlling equity investments Valore di libro delle partecipazioni non di controllo Book value of non-controlling equity investments Riserva di rivalutazione delle partecipazioni non di controllo Revaluation reserve of non-controlling equity investments Totale riserva di rivalutazione / Total revaluation reserves Interessi di minoranza / Minority interests (14) (6) Rettifica per adeguamento passività al valore di libro / Adjustment of equity to book value 1 Patrimonio netto del Gruppo a valore di libro / Book value of group shareholders equity Net Asset Value / Net Asset Value NAV (interamente diluito) per azione (in Euro) / NAV (fully diluted) per share (in euros) 7,49 6,40 Imposte differite su plusvalenze da riserva di rivalutazione (169) (111) Deferred taxes on gains from revaluation reserves NNNAV / NNNAV NNNAV (interamente diluito) per azione (in Euro) / NNNAV (fully diluted) per share (in euros) 5,80 5,29

18 Valore di mercato del portfolio immobiliare La valutazione del patrimonio, ad esclusione degli immobili di proprietà delle società Santa Teresa 2000 S.r.l. e Aedilia Nord Est S.r.l.,del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2003 è stata effettuata da Reag - American Appraisal UK, adottando metodi e principi di generale accettazione e ricorrendo, in particolare, ai criteri valutativi di seguito illustrati: _ the discounted cash flow (DCF) method for the investment portfolio; _ the comparative (or market) method for the trading portfolio; _ the transformation method, based on the net discounted cash flows from real estate operations, for the development portfolio. The market value of the property portfolio was calculated by R.E.A.G. - American Appraisal to be roughly 2,283 million. Conto economico redatto secondo gli standard EPRA 2003 Income statement prepared in accordance with EPRA standards Locazioni immobiliari lorde (escluso riaddebiti costi) / Gross rental income (excluding cost reimbursements) 75,12 Proventi netti da cessione di immobili (al netto delle commissioni di cessione) 21,49 Net proceeds from sales of properties (net of sales commissions) Proventi netti da trading di immobili (al netto delle commissioni di cessione) 9,40 Net proceeds from sales of trading properties (net of sales commissions) Totale ricavi / Total revenues 106,01 Totale ricavi non realizzati da rivalutazioni / Total unrealised gain on revaluations 132,54 Totale ricavi da investimenti immobiliari / Total revenues from property investments 238,55 Proventi da attività di sviluppo / Earnings from development activities Proventi da attività di servizi / Earnings from service activities 1,07 Proventi da altre attività operative / Earnings from other operating activities 0,65 Totale ricavi / Total revenues 240,27 Costi (al netto dei riaddebiti) : / Costs (net of reimbursements): Operativi derivanti dalla gestione del patrimonio / Operating costs related to property management (8,12) Personale (incluso Consiglio di Amministrazione) / Payroll (including the Board of Directors) (6,09) Altri / Others (11,25) Ammortamenti di immobilizzazioni materiali / Depreciation of tangible fixed assets (18,61) Ammortamenti di immobilizzazioni immateriali / Amortisation of intangible fixed assets (2,30) Svalutazione di crediti / Allowance for doubtful accounts (1,29) Totale costi / Total Expenses (47,66) Risultato operativo / Net operating income 192,61 Altri proventi (costi), netti / Other income/(expenses) - net Oneri finanziari / Net financial charges (46,52) Proventi (oneri) da partecipazioni / Income/(charges) from equity investments (2,43) Ricavi non realizzati da rivalutazione da partecipazioni (al netto delle imposte differite) 5,56 Unrealised gains from revaluations of equity investments (net of deferred taxes) Proventi (oneri) straordinari / Extraordinary income/(charges) (1,98) Risultato netto prima delle imposte / Net earnings before income tax 147,24 Imposte sul reddito dell'esercizio / Income taxes (15,88) Imposte differite sull'effetto delle rivalutazioni / Deferred income tax related on revaluation result (58,27) Altre imposte differite / Other deferred income tax 1,65 Interessi di minoranza / Minority interests 0,27 Adeguamento degli interessi di minoranza per rivalutazione / Adjustment to minority interests for revaluation (7,64) Risultato netto (incluso ricavi non realizzati, imposte differite) 67,37 Net income (including unrealised gains, deferred income taxes) Risultato netto per azione (incluso ricavi non realizzati, imposte differite) 0,67 Net income per share (including unrealised gains, deferred income taxes) Risultato netto per azione (escluso ricavi non realizzati, imposte differite) (0,05) Net income per share (excluding unrealised gains, deferred income taxes)

19 _ Il metodo di flussi di cassa attualizzati (DCF, Discount Cash Flow) per il portafoglio di Investimento. _ Il metodo comparativo (o del mercato) per gli immobili del portafoglio Trading. _ Il metodo della trasformazione, sulla base dei flussi di cassa operativi netti attualizzati dall operazione immobiliare, per il portafoglio di Sviluppo. Il valore di mercato del patrimonio è determinato da Reag - American Appraisal in circa milioni di Euro. Prendendo in considerazione il valore consolidato degli immobili possieduti dal gruppo Aedes e la quota di competenza delle società partecipate non di controllo, il valore di mercato del patrimonio del Gruppo Aedes è pari a circa milioni di Euro. Il seguente conto economico riclassificato, relativo all esercizio 2003, è stato redatto utilizzando lo schema stabilito da EPRA e includendo gli effetti derivanti dalla valutazione a mercato degli immobili, al netto dell effetto fiscale teorico. La gestione del rischio finanziario_ Il Gruppo, al fine di massimizzare il rendimento del capitale investito dagli azionisti, utilizza in maniera consistente lo strumento della leva finanziaria. In questo senso la politica del Gruppo è di strutturare i singoli finanziamenti in funzione delle caratteristiche dei singoli portafogli e immobili da finanziare. In particolare, le caratteristiche dei prestiti in termini di durata e modalità di rimborso vengono negoziate in funzione della strategia elaborata per la valorizzazione e vendita dei singoli immobili e della loro capacità di generare flussi finanziari positivi. La forma tecnica normalmente utilizzata è quella del mutuo ipotecario. Viene anche utilizzata, ove conveniente, lo strumento della locazione finanziaria. Per quanto concerne la politica dei tassi di interesse, il Gruppo è orientato ad un rapporto bilanciato tra tassi fissi e tassi variabili, in grado di mitigare il rischio di fluttuazione dei tassi, mantenendo nel contempo la flessibilità necessaria a cogliere le opportunità derivanti da eventuali riduzioni dei tassi. Gli strumenti di copertura utilizzati consistono essenzialmente in contratti di Interest Rate Swap (IRS). Il Gruppo, pur redigendo i propri conti utilizzando i principi contabili italiani, segue nella sostanza le linee generali dettate dallo IAS 39 per l identificazione degli strumenti di copertura, infatti, vengono contabilizzati in coerenza con i debiti sottostanti, mentre i contatti che non possono essere qualificati, in tutto o in parte, come di copertura vengono valutati al valore di mercato alla data di chiusura del periodo. Gli effetti della valutazione a mercato vengono registrati a conto economico, se negativi, mentre gli effetti positivi non vengono rilevati, se non nei limiti degli effetti negativi in precedenza contabilizzati. Taking into account the consolidated value of the properties owned by Aedes group and the share of properties owned through non-controlling subsidiaries, the market value of the property portfolio for Aedes Group is roughly 1,752 million. The following reclassified income statement for 2003 was prepared in accordance with the format recommended by the EPRA and includes the effects resulting from the market value of the properties, net of the hypothetical tax effects. Financial risk management_ In order to maximise return on capital invested by shareholders, the Group has made consistent use of leverage. To that end, the Group s policy is to structure the individual financing instruments in function of the characteristics of the individual portfolios and properties to be financed. In particular, the characteristics of the loans in terms of duration and payment methods are negotiated in function of the strategy defined for enhancing the value and selling the individual properties, as well as their ability to generate positive cash flows. The loan type normally used is the mortgage loan. Where convenient, leasing contracts are also used. As for interest rate policy, the Group is oriented towards a balanced ratio of fixed and variable rates, so as to mitigate the risk of interest rate fluctuations and, at the same time, to maintain the flexibility needed to take advantage of opportunities resulting from any decline in interest rates. The hedging instruments most commonly used are interest rate swaps (IRS). The Group, while preparing the accounts based on Italian accounting principles, has largely followed IAS 39 guidelines in selecting hedging instruments, which are recorded in accordance with the underlying debt, whereas contracts which cannot, either in whole or in part, be classified as hedging instruments are recorded at their market value as of the close of the period. The effects of this market valuation are recorded on the income statement if negative, whereas positive effects are not recorded unless offsetting previously recorded negative effects. Information regarding debt The Group s debt as of December 31, 2003, totalled 1,068.7 million and includes million for mortgage loans, million for short-term lines of credit, 58.5 million for leasing, and

20 Informazioni sul debito I debiti finanziari del Gruppo al 31 dicembre 2003 ammontano a 1.068,7 milioni di Euro e sono rappresentati per 413,2 milioni di Euro da mutui ipotecari, per 314,1 milioni di Euro da linee a breve termine, per 58,5 milioni di Euro da leasing e per 282,9 milioni di Euro da finanziamenti concessi dai venditori di immobili/portafogli. La durata media ponderata del debito è di circa 6,5 anni. Il costo medio del debito nel 2003, al netto della valutazione a mercato degli strumenti derivati considerati non di copertura, è stato pari al 4.5%. L evoluzione negli anni futuri dello stock del debito esistente al 31 dicembre 2003 è la seguente: million for financing granted by sellers of properties/portfolios.the weighted-average duration of the debt is approximately 6.5 years. The average cost of debt in 2003, net of the market valuation of non-hedging derivatives, was 4.5%. The future trend of the debt level as of December 31, 2003, is as follows Struttura del debito (in milioni di Euro) / Debt structure ( millions)