TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT. PASQUALE LICCARDO CURATORE PROF. DOTT. ALESSANDRO SERVADEI * * *

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT. PASQUALE LICCARDO CURATORE PROF. DOTT. ALESSANDRO SERVADEI * * * PREMESSA I beni in ggett sarann presi in cnsiderazine specificand: N. 175/2013 R.G. LOTTO 7 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI PROPRIETÀ CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E QUANTO OGGETTO DI FALLIMENTO PARTI COMUNI E SERVITU PERTINENZA PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, in altre parle del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd dett per

2 2 di 11 cmparazine di cnfrnt di mercat. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata a individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiaria dei beni. In cnsiderazine dell attuale situazine di recessine del mercat, che cinvlge maggirmente gli immbili a destinazine industriale-artigianale quali i beni esaminati, nn reperend dati cmparabili recenti ritenuti attendibili, sn stati esaminati immbili similari prpsti in vendita, applicand pi le percentuali medie di scnt prpste all intern delle trattative; a cnfrt esaminate fnti quali Agenzia del Territri Valri OMI e iptesi di capitalizzazine diretta dei redditi. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata. La valutazine degli immbili è effettuata a crp, anche se ci si riferisce alla superficie cmmerciale; variazini nel calcl della superficie nn mdifican la valutazine del bene. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO n. 7 Piena prprietà di un immbile ad us residenziale sit al pian secnd dell stabile e cmpst da ampi ingress, disimpegn, sggirn cn angl cttura, due camere da lett, un bagn e due vani ad us ripstigli. L immbile è sit in Cmune di San Girgi di Pian (BO), in via della

3 3 di 11 Libertà n. 23 per una superficie cmmerciale cmplessiva dell appartament di circa 85,50 mq. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di San Girgi di Pian (BO) beni intestati a: SOCIETA - prprietà per 1/1 Fgli 27 - Map. 147, Sub. 37, Cat. A/3, Classe 3, Cnsistenza 4,5 vani, RC 336,99 - Via della Libertà n. 23, Pian 2; CONFINI Ragini prprietà terze, beni cmuni da più lati, salv altri e più precisi. PROPRIETÀ SOCIETA, prprietà per la quta di 1/1. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO OGGETTO DI FALLIMENTO L stat di fatt al mment del falliment risulta crrispndente cn quant depsitat press il Catast a deccezine del numer civic indicat. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni e Servitù: attive e passive se e cme esistenti e aventi ragini legali di essere. Segnal dall elabrat planimetric e dal relativ elenc subalterni del Fgli 27, mappale 147: - Sub. 25, BCNC prtic cmune a tutti i subalterni - Sub. 31, BCNC disimpegn, van scale e van ascensre cmune ai subb

4 4 di 11 - Sub. 44, BCNC ingress cmune ai subb PERTINENZA SOCIETA risulta ad ggi piena prprietaria. PROVENIENZA DEL BENE Cn Att di cmpravendita stipulat a Minister del Ntai Rgante del 28/06/2002 Rep. N , Racclta N. 7322, trascritt a Blgna il girn 05/07/2002 al Reg. Part e Gen , il Gem. nella sua veste di prcuratre speciale della SOCIETA, acquistava la piena prprietà dell stabile di cui l immbile in ggett è parte dal Sig., che interveniva esclusivamente nella sua veste di prcuratre speciale della Scietà ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere la relazine ntarile dalla quale si evince che sull immbile ggett della presente stima gravan le seguenti: TRASCRIZIONI: - Sentenza dichiarativa di falliment in fase di trascrizine ISCRIZIONI: - Ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 10/05/2003 al Reg. Part e Gen a favre di ed a caric di SOCIETA - Ipteca legale iscritta a Blgna il 30/10/2009 al Reg. Part e Gen a favre di ed a caric di SOCIETA - Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 17/06/2011 al Reg. Part e Gen a favre di ed a caric di SOCIETA - Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 17/06/2011 al Reg. Part e Gen a favre di ed a caric di SOCIETA

5 5 di 11 - Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 17/06/2011 al Reg. Part e Gen a favre di ed a caric di SOCIETA - Ipteca legale iscritta a Blgna il 14/06/2012 al Reg. Part e Gen a favre di ed a caric di SOCIETA - Ipteca legale iscritta a Blgna il 03/10/2012 al Reg. Part e Gen a favre di ed a caric di SOCIETA REGIME FISCALE La Scietà fallita NON è qualificabile cme IMPRESA COSTRUTTRICE e l immbile NON è da cnsiderarsi un fabbricat strumentale ed è stat terminat da ltre cinque anni. L immbile fa inltre parte di un fabbricat che ha i requisiti della Legge Tupini. La vendita del bene sarà sggetta a I.V.A. a impsta di registr secnd il regime fiscale vigente al mment del trasferiment del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ggett di stima ha cstruzine antecedente al 1 settembre 1967 (ANTE 67) e press l Uffici Tecnic del Cmune di San Girgi di Pian nn sn stati riscntrati i seguenti Atti Abilitativi: - Cncessine edilizia n del 18/09/1978, Prt. N. 2517/78 per lavri di manutenzine strardinaria sull stabile - Autrizzazine di abitabilità e usabilità rilasciata il 22/07/1985 al Prt. N Cambi di destinazine d us cn pere N del 26/08/1986 Prt. N Cncessine per pere interne N del 16/03/1987 Prt. N Cncessine per pere interne ed esterne N del 08/10/1987 Prt.

6 6 di 11 N Autrizzazine di usabilità rilasciata il 25/03/1988 al Prt. N.9306/87 - Cncessine per pere interne N del 05/08/1989 Prt. N Cncessine N del 14/06/1991 Prt. N Cambi di destinazine d us cn pere N. 2616/92 del 12/12/1992 Prt. N Autrizzazine Edilizia a sanatria di pere abusive del 19/04/2002, Prt. N Denuncia di inizi attività del 7/12/2005, Prt. N per pere interne - Permess di cstruire per l esecuzine di pere cmprtanti trasfrmazine urbanistica ed edilizia N. 127 del 04/09/2006, Pratica N Denuncia di inizi attività del 02/03/2007, Prt. N per pere interne - Denuncia di Inizi Attività del 10/12/2008 P.G. n per variante in crs d pera in riferimen al permess di cstruire n. 127 del 04/09/ Richiesta di certificat di cnfrmità edilizia e agibilità del 02/02/2009, P.G. n (in allegat la relativa fine lavri e scheda tecnica descrittiva) Dal cnfrnt fra quant assentit e quant effettivamente rilevat, nn h riscntrat diffrmità interne di riliev, segnal semplicemente alcune lievi differenze nelle qute interne dei singli vani. Cnfrmità impianti.

7 7 di 11 Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l eventuale aggiudicatari, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immbile risulta OCCUPATO dai Sig.ri in virtù di un cntratt di lcazine ai sensi dell art. 2, cmma 1 della Legge N. 431 del 09/12/1998, firmat cn la SOCIETA in data 27/02/2013. Il cntratt prevede una durata di quattr anni a partire dal 01/04/2013 cn tacit rinnv per altri quattr anni, cn un canne di lcazine pattuti in 6.720,00 /ann ltre spese cndminiali da crrispndersi in rate mensili di 560,00. DESCRIZIONE DEL BENE L unità immbiliare presa in esame è ubicata in Cmune di San Girgi di Pian (BO), in via della Libertà n. 23. L stabile di cui l immbile è parte è stat realizzat cn struttura prtante in muratura cn prbabili irrigidimenti in cement armat, pareti perimentrali in muratura in larga parte intnacata. Tampnamenti interni in muratura di laterizi, slai interpian in alcuni casi in later-cement ed altri in legn, cpertura cn struttura in legn e rivestiment in cppi di laterizi. L edifici si sviluppa in quattr piani furi terra ed un interratt: il pian terra è ad esclusiv us cmmerciale, quelli successivi ad us residenziale, cn le cantine al pian interrat.

8 8 di 11 Il cmpless immbiliare è stat cmpletamente ristrutturat in epca mlt recente (fine lavri ann 2009) e risulta cmplet nelle strutture prtanti, nell ascensre e nelle scale interne di cllegament fra i piani e si può intendere praticamente ultimat anche nelle sue parti esterne. La przine di fabbricat ggett della presente stima è ubicata al pian secnd dell stabile ed è cstituita, all stat attuale, da ampi ingress, disimpegn, sggirn cn angl cttura, due camere da lett, un bagn e due vani ad us ripstigli. L appartament è sprvvist di cantina. Il grad delle finiture è da cnsiderarsi discret e vad qui di seguit ad elencare le principali caratteristiche: - pareti interne intnacate e tinteggiate di clre bianc; ad eccezine di alcune di esse decrate a spugna clrate cn tinte differenti, - sffitti interni in legn lasciat a vista ed in parte intnacati e tinteggiati di clre bianc, - pavimenti in tutti gli ambienti cstituit da piastrelle in materiale ceramic di dimensine 30x60 cm. ca, clre scur e psa a crrere, - battiscpa in legn laccat bianc, - rivestiment del bagn in piastrelle di materiale ceramic di dimensine 30x60 cm. circa fin ad h. 210 cm. circa, clre chiar - rivestiment dell angl cttura in piastrelle di materiale ceramic di dimensine 30x60 cm. circa fin ad altezza pensili, clre chiar - prte interne in legn laccat di clre bianc, - infissi esterni in PVC cn vetrcamera, - scuranti tramite scuri cn apertura a battente, - dtazine bagni: wc, bidet, lavell, vasca da bagn e predispsizine per

9 9 di 11 lavatrice, - sanitari bianchi cn rubinetteria mncmand, - impiant di riscaldament del tip autnm tramite caldaia murale a gas metan della ditta Riell, mdell Family, - elementi radianti tramite serpentine a paviment cn un termarred nel bagn, - crntermstat per la reglazine della temperatura, - prta d ingress del tip blindat e videcitfn, - l stat manutentiv e di cnservazine dell immbile sn da cnsiderarsi buni. CONSISTENZE COMMERCIALI La superficie cmmerciale del bene in ggett, al lrd delle murature, è la seguente: Appartament ca. mq 85,50 STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi della piena prprietà su un immbile ad us residenziale in Cmune di San Girgi di Pian (BO), via della Libertà n. 23. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, cme di seguit: VALORE DI MERCATO DEL BENE ,00

10 10 di 11 Cnsiderata la mdalità di vendita tramite asta giudiziaria e la particlare natura del ltt in ggett, in un perid particlarmente delicat per il mercat immbiliare, si prpne un abbattiment del prezz di circa il 30% del valre di mercat per un: VALORE BASE D ASTA ,00 (Eur nvantamila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt rimane a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment. Cn sservanza Blgna; lì 21/07/2014 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Mari Chiavelli)

11 11 di 11 Allegati: - Visura per sggett - Planimetrie catastali - Estratt di mappa - Elabrat planimetric ed elenc subalterni - Dcumentazine amministrativa U.T. del Cmune di San Girgi di Pian - Elabrat grafic - Racclta ftgrafie - Cpia atti di prvenienza - Cpia cntratt di lcazine - Relazine ntarile (cpia)