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2 1. PREMESSA PANORAMICA SUGLI ARTICOLI DEL C.C IL CONTO CORRENTE CONDOMINIALE IL RENDICONTO CONDOMINIALE... 3 Il Registro di contabilità... 4 Il Riepilogo Finanziario... 4 La nota esplicativa IL PRINCIPIO DI REDAZIONE DEL RENDICONTO IL FONDO SPECIALE PER I LAVORI STRAORDINARI LA TENUTA DEI REGISTRI GLI ADEMPIMENTI FISCALI L ACCESSO ALLA DOCUMENTAZIONE I CONTROLLORI LA REVOCA DEL MANDATO PER MOTIVAZIONI CONTABILI... 7 Corso Vercelli 332/p Ivrea TO Tel Fax

3 1. PREMESSA La legge 220/2012 riforma dopo 70 anni il codice civile in materia condominiale ed è entrata in vigore il 18 Giugno Fra le novità legislative rivestono particolare importanza le novità in materia contabile. Gli aspetti contabili sono normati con specifiche modalità innovative rispetto alla normativa precedente. La materia contabile e di rendicontazione è stata pesantemente modificata dalla riforma condominiale in quanto il legislatore è intervenuto in maniera incisiva formulando una normativa innovativa che va a colmare quel vuoto legislativo che ha caratterizzato il vigente codice condominiale in via di pensionamento. L inosservanza della normativa in relazione alle innovazioni inserite vanno valutate molto attentamente, in quanto, tale inosservanza può arrivare ad avere come conseguenza la revoca dell amministratore. Inoltre l amministrazione finanziaria può chiedere all amministratore l esibizione di dati, notizie documenti relativi alla gestione condominiale. La normativa si va poi ad inserire in un architettura legislativa ove uno dei primari obiettivi sembra essere l introduzione di un sistema gestionale amministrativo improntato a criteri di trasparenza e tracciabilità, conferendo al singolo condomino, e non solo a lui, un diritto all informazione ed un potere di verifica di tutto rilievo, particolarmente incalzante ed invasivo financo, eventuali inadempienze commesse dall amministratore, possono essere facilmente e tempestivamente rilevate dal singolo condomino con le conseguenze cui si faceva riferimento poc anzi. 2. PANORAMICA SUGLI ARTICOLI DEL C.C. Art.1129 Viene variato in relazione all obbligo della tenuta del conto corrente condominiale. Tale articolo norma anche le modalità di consultazione dei registri e dei dati condominiali da parte dei soggetti aventi diritto, soggetti che costituiscono una platea più ampia di quella dei singoli condomini. Vengono anche introdotte le nuove motivazioni di revoca dell amministratore fra le quali vengono inserite quelle relative alla materia contabile. Art.1130 Introduce l obbligo relativo agli adempimenti fiscali e introduce le modalità di tenuta dei registri introdotti dalla nuova normativa fra i quali il registro della contabilità. Definisce inoltre il diritto del singolo condomino ad ottenere l attestazione dello stato dei suoi pagamenti, attestato validato direttamente dall amministratore. Vengono inoltre definite rispetto alla normativa precedente delle tempistiche per la redazione del rendiconto condominiale, definendo in tal modo un termine affinché venga approvata la gestione annuale Uno dei primari obiettivi sembra essere l introduzione di un sistema gestionale amministrativo improntato a criteri di trasparenza e Art bis Introduce le modalità di redazione della documentazione tracciabilità contabile condominiale, identificando tutti i documenti e i relativi contenuti che devono essere prodotti dall amministratore condominiale. Introduce inoltre le nuove figure di controllori dell operato contabile dell amministratore, le quali possono verificare in qualsiasi momento e per più annualità tale operato. Art Introduce l obbligo alla costituzione del fondo condominiale in relazione ai lavori straordinari. Corso Vercelli 332/p Ivrea TO Tel Fax

4 3. IL CONTO CORRENTE CONDOMINIALE La nuova formulazione dell art.1129 prevede al 7 comma l adozione obbligatoria di uno specifico conto corrente bancario o postale da destinarsi in via esclusiva alla gestione di ogni singolo condominio dettando che l amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio. Ogni somma che pervenga all amministratore, ancorché in contanti deve essere versata sul conto corrente condominiale e non deve venire utilizzata per altri pagamenti. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo su uno specifico conto corrente Esempio comportamento scorretto: Incasso quote condominiali in contanti per 500,00 Pagamento fornitore per 100,00 Deposito sul conto corrente di 400,00 Esempio comportamento corretto: Incasso quote condominiali in contanti per 500,00 Deposito sul conto corrente di 500,00 Pagamento fornitore, con assegno o bonifico, per 100,00 La mancata adozione del conto corrente condominiale rappresenta una grave irregolarità, per la quale anche un singolo condomino può chiedere la revoca dell amministratore financo rivolgendosi all autorità giudiziaria in caso di mancata revoca da parte dell assemblea 4. IL RENDICONTO CONDOMINIALE E introdotto dall art.1130-bis ed è composto da: Registro di contabilità; Riepilogo finanziario; Nota sintetica esplicativa della gestione Nel rendiconto vanno identificate le voci di entrata e uscita e tutti i dati inerenti la situazione patrimoniale condominiale. Tali dati dovranno essere espressi in maniera chiara e comprensibile alla più vasta tipologia di platea condominiale, e quindi naturalmente anche a chi non dovesse avere conoscenze in materia contabile. L amministratore condominiale ha l obbligo di redigere il rendiconto condominiale al termine di ogni gestione solare o non solare entro 180 giorni. Corso Vercelli 332/p Ivrea TO Tel Fax

5 Il Registro di contabilità Il registro di contabilità introdotto dal legislatore prevede l annotazione di tutti i movimenti di entrata e di uscita effettuati sul conto corrente condominiale. Tali annotazioni devono chiaramente essere effettuate in ordine cronologico al fine di consentire una rapida verifica della corrispondenza con il conto corrente condominiale da parte dei controllori. Le tempistiche di registrazione sul registro di contabilità prevedono il termine tassativo di 30gg. Nel caso invece del registro di contabilità previsto per il condominio l art.1130 fa riferimento ai soli movimenti in entrata ed in uscita e, pertanto, in base ad una interpretazione letterale sembrerebbe che venga richiesta la sola trasposizione dei meri movimenti finanziari quasi fosse una sorta di registro di cassa e non il libro giornale come previsto per le società. Questo deve essere ritenuto il contenuto minimo da riportare sul registro di contabilità. Tale registro oltre alla modalità di tenuta cartacea, prevede la modalità informatizzata Il Riepilogo Finanziario Il riepilogo finanziario condominiale richiama in qualche modo lo stato patrimoniale societario in quanto deve riportare l indicazione della situazione patrimoniale così come richiesta dal 1 comma del medesimo art bis Deve riportare un elenco dettagliato dei debiti e dei crediti da e verso il Condominio sia relativamente ai singoli condomini, sia relativamente ai terzi quali i fornitori. E opportuno corredarlo con uno stato patrimoniale che evidenzi attività e passività del Condominio facendo emergere un possibile disavanzo o avanzo di gestione. Vanno indicati anche gli eventuali fondi di accantonamento, evidenziano la movimentazione di ognuno di essi. La nota esplicativa Non è fornita alcuna precisa elencazione, ma soltanto una generica indicazione anche dei rapporti in corso ed elle questioni pendenti. Quest ultimo documento si presenta in forma più discorsiva e non meramente numerica come il registro di contabilità e il riepilogo finanziario. Da tale documento dovranno emergere gli interventi eseguiti nel condominio durante il corso della gestione e quanto dovrà essere previsto nell anno successivo. 5. IL PRINCIPIO DI REDAZIONE DEL RENDICONTO Sono consolidati due principi di redazione: Redazione per cassa; Redazione per competenza; La versione definitiva del testo non introduce alcun riferimento al principio di redazione, ma sicuramente il principio di competenza è quello che meglio si applica al contesto della nuova struttura contabile.. Nel principio per cassa vengono consideranti inerenti una determinata gestione tutte le movimentazioni transitate sul conto corrente(cassa) dalla data di inizio gestione alla data di fine gestione. Nel principio di competenza vengono considerate inerenti una determinata gestione anche le movimentazioni avvenute al di fuori dell arco temporale di durata della gestione, in quanto viene considerata l attinenza contabile. Dall esame della norma appare però evidente che l impostazione data dall art.1130 bis non può trascendere dall applicazione del principio di competenza soprattutto laddove la norma introduce l obbligo di fornire Corso Vercelli 332/p Ivrea TO Tel Fax

6 ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve. E evidente che una siffatta situazione patrimoniale può essere elaborata solo in presenza di un impianto contabile in grado di rilevare posizioni creditorie e debitorie e quindi strutturato sulla base del principio di competenza. 6. IL L FONDO SPECIALE PER I LAVORI STRAORDINARI L art.1135 al punto 4 prevede l introduzione del fondo speciale per l esecuzione di lavori straordinari. L amministratore è quindi tenuto a costituire dal punto di vista contabile un apposito fondo sul quale far confluire tutti i versamenti delle rate condominiali relative alla gestione straordinaria, in modo tale da coprire l intero ammontare dei lavori prima dell inizio degli stessi. Non è necessario aprire un apposito conto corrente in quanto il fondo ha natura puramente contabile. E sufficiente darne evidenza all interno del rendiconto condominiale in maniera chiara e di rapida consultazione. Il fondo ha duplice scopo: Tutelare la ditta appaltatrice la quale avrà la disponibilità dei fondi prima e durante i lavori Tutelare i condomini pagatori nei confronti dei non pagatori e non trovarsi a coprire debiti per lavori straordinari Maggior potere contrattuale del Condominio nei confronti della ditta appaltatrice che non potrà più sospendere i lavori per mancati pagamenti 7. LA TENUTA DEI REGISTRI In relazione alla tenuta dei registri condominiali, fra i quali il registro di contabilità, l amministratore è tenuto ed è responsabile della loro conservazione ed aggiornamento. L amministratore è chiamato a fornire all accettazione della sua nomina, l indicazione de: il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell art (registro di anagrafe condominiale, registro verbali, registro di nomina e registro di contabilità), nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottener previo rimborso della spesa copia da lui firmata. I soggetti interessati sembrano includere una platea più ampia che sembra richiamare quella categoria di soggetti che con una terminologia anglosassone in una logica aziendalistica, in particolar modo quando si parla di bilancio sociale, vengono definiti stakeholder ossia ogni individuo portatore di interessi nei confronti delle vicende aziendali. Tale concetto parrebbe anche essere ribadito dall art.63 che conferisce ai creditori non ancora soddisfatti la facoltà di interpellare l amministratore per conoscere i dati dei condomini morosi. 8. GLI ADEMPIMENTI FISCALI Sono state formalizzate le incombenze fiscali determinate dalla finanziaria del 1998 con la quale il Condominio è diventato sostituto d imposta. L amministratore deve eseguire gli adempimenti fiscali che risultano sommariamente e non esaustivamente riassunti in : Pagamento delle ritenute d acconto Certificazione dei pagamenti di tali ritenute Compilazione e presentazione del mod.770 Compilazione del quadro AC del mod.unico Cura degli adempimenti relativi alle pratiche di detrazione fiscale (36%,50%,55%,65%,etc) Corso Vercelli 332/p Ivrea TO Tel Fax

7 Il pagamento delle ritenute d acconto costituisce l adempimento ricorrente durante la gestione annuale in quanto è presente in tutte le fatture relative ai prestatori d opera verso il condominio. La certificazione di tali pagamenti verso i fornitori ai quali i pagamenti sono stati fatti, rappresenta la conclusione della corretta gestione della ritenuta d acconto e permette all erario il controllo sui versamenti dovuti dai vari fornitori. Da effettuarsi entro il 28 febbraio. Il mod.770 costituisce la dichiarazione riepilogativa di tutte le ritenute versate ai singoli fornitori e permette all erario il controllo incrociato con le dichiarazioni dei fornitori. Da effettuarsi entro il 31 luglio. La compilazione del quadro AC permette di elencare tutte le forniture rilevanti e non soggette a ritenuta d acconto, non considerando le forniture di materie prime quali acqua, luce e gas. Le pratiche di detrazione fiscale permettono ai condomini il recupero fiscale sulla propria dichiarazione dei redditi di parte delle somme versate per i lavori di manutenzione condominiale. L amministratore attraverso la certificazione che rilascia nell anno successivo al pagamento delle fatture oggetto di detrazione, si assume la responsabilità della corretta esecuzione di tutto l iter della pratica 9. L ACCESSO ALLA DOCUMENTAZIONE Il legislatore ha voluto ribadire più volte l obbligo dell amministratore nel fornire la massima disponibilità all accesso della documentazione condominiale. L art.1129 prevede che ciascun condomino possa prendere visione della rendicontazione periodica ed estrarne copia a proprie spese. L amministratore per garantire tale diritto deve indicare all atto della nomina e pubblicare all accesso del condominio gli orari in cui prendere visione dei registri e dare la possibilità di estrarne copia. L art.1130 fra le varie attribuzioni richiama il dovere dell amministratore di attestare lo stato dei pagamenti al condominio che ne faccia richiesta, il quale potrà essere rilasciato solo attraverso una registrazione puntuale e periodica della movimentazione. Il diritto di visione, come già anticipato è rivolto a più soggetti: Condomini Fornitori (in relazione ai dati dei condomini morosi) Titolari di altri diritti reali L accesso alla documentazione può avvenire anche attraverso un sito internet condominiale, appositamente deliberato dall assemblea, dove l amministratore dovrà mettere on-line tutta la documentazione contabile. La cessazione del mandato implica ora il passaggio immediato di tutta la documentazione al fine di permettere all amministratore entrante di poter proseguire la gestione condominiale, senza intoppo alcuno. Per tale adempimento, inoltre l amministratore non avrà diritto ad alcun compenso, in quanto rientra fra i suoi adempimenti. Ogni documento giustificativo di spesa e ogni scrittura contabile dovranno essere conservati per 10 anni. La data dell obbligo di conservazione fa riferimento alla data di registrazione. In questo caso si tratta per così dire di un termine mobile poiché riferito ad ogni singolo documento ed alla rispettiva data di registrazione e non all esercizio di riferimento. Corso Vercelli 332/p Ivrea TO Tel Fax

8 10. I CONTROLLORI Il legislatore ha introdotto i seguenti organi di controllo dell operato contabile dell amministratore: Revisori dei conti Il consiglio dei condomini La legge non specifica cosa si intenda per revisori dei conti, e non detta specifiche per tali figure. In caso di bilanci condominiali particolarmente complessi, derivanti dalla gestione di molteplici attività e di un conseguente ingente capitale, tale compito va affidato ad una società esterna. Nell ambito di condominii più modesti, tale ruolo potrebbe tranquillamente essere rivestito da persone interne al condominio con una discreta conoscenza della materia contabile. La revisioni si può estendere per uno o più anni. Il consiglio di Condominio ha funzioni ispettive e dei controllo. Il suo compito è quello di supportare l amministratore in: decisioni da prendere durante la gestione organizzare l assemblea condominiale. visionare tutta la documentazione contabile a fine gestione, in modo tale da poter arrivare all assemblea senza alcun dubbio sulla contabilità condominiale 11. LA REVOCA DEL MANDATO PER MOTIVAZIONI I CONTABILI Il legislatore ha sancito nella riforma condominiale le motivazioni con le quali l amministratore può essere revocato dal suo mandato. Può essere disposta direttamente dal giudice su istanza anche di un solo condomino Le motivazioni contabili di revoca sono le seguenti: Mancata presentazione del rendiconto condominiale entro 6 mesi dalla fine della gestione Mancata tenuta del conto corrente condominiale La gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini Gravi irregolarità fiscali Registrazione dei movimenti contabili oltre 30gg dalla loro effettuazione Omessa incompleta o inesatta indicazione del luogo in cui vengono tenuti i registri condominiali e i relativi orari di presa visione Il limite di 6 mesi per la presentazione del Rendiconto permette di evitare l accavallarsi di diverse gestioni, rendendo difficoltosa la gestione dei pagamenti. Le modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini, se riferita a condominii e non a condomini, è inerente ai prestiti di denaro fra un Condominio e un altro, pratica malsana avente il fine di sanare debiti verso i fornitori. In relazione alle irregolarità fiscali il legislatore non specifica la tipologia di irregolarità lasciando un margine di discrezionalità. Si può ritenere una grave irregolarità, la mancata presentazione del mod.770 oppure la non certificazione delle ritenute d acconto ai fornitori o ancora il totale mancato pagamento delle ritenute d acconto. Inoltre, si deve anche evidenziare che l emersione di gravi irregolarità fiscali può essere causa di revoca in modalità per così dire meno stringente in quanto è previsto il passaggio in assemblea. La mancata registrazione dei movimenti entro 30 gg è verificabile direttamente dai condomini ed è correlata con la richiesta del condomino di attestazione dello stato dei pagamenti. Corso Vercelli 332/p Ivrea TO Tel Fax

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